Interpretacja indywidualna z dnia 3 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.593.2024.2.AKU
Temat interpretacji
Zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - cel mieszkaniowy.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym w związku z wydatkowaniem przychodu na nabycie udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia 17 września 2024 r. (data wpływu 19 września 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni wraz z bratem nabyła w drodze zapisu windykacyjnego w kwietniu 2023 r. mieszkanie po swojej zmarłej w dniu 13 kwietnia 2023 r. mamie .... Zapis windykacyjny dotyczący lokalu mieszkalnego nr ... położonego w ... przy ul. ..., został dokonany w testamencie notarialnym ... sporządzonym przez notariusz ... w dniu 27 marca 2023 r. aktem notarialnym Rep. A Nr .... Testament ogłoszono w dniu 16 czerwca 2023 r., w tym też dniu sporządzono notarialne poświadczenie dziedziczenia. W wyniku zapisu windykacyjnego znajdującego się w testamencie rodzeństwo ... oraz ... stali się współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości. Lokal mieszkalny będący przedmiotem współwłasności ma 65,42 m2 powierzchni i składa się z 3 (trzech) pokoi, kuchni, przedpokoju oraz łazienki i odrębnego WC. Z prawem własności lokalu mieszkalnego związany jest udział 52/1000 w nieruchomości wspólnej. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym ... nr .... W księdze wieczystej wpisano własność ... w 1/2 udziału oraz własność ... także w 1/2 udziału. Opisany lokal mieszkalny stanowi na chwilę obecną jedyne miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni.
Rodzeństwo zamierza znieść współwłasność mieszkania nabytego w drodze zapisu windykacyjnego, w którym zamieszkuje .... Odbędzie się to albo poprzez nabycie w drodze umowy kupna-sprzedaży udziału należącego do brata przez siostrę albo poprzez zawarcie umowy o zniesienie współwłasności przed notariuszem, zgodnie z którą to umową ... przejmie na własność całe mieszkanie z obowiązkiem spłaty ... z jego udziału. Spłata odpowiadać będzie rynkowej wartości udziału.
Wnioskodawczyni w dniu 8 lutego 2020 r. otrzymała w drodze darowizny od ojca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, położonego w ... przy ul. ..., składającego się z 2 pokoi, kuchni, przedpokoju oraz łazienki z wc o powierzchni 54,58 m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta ... oraz spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego nr ... o powierzchni 14,48 m2 w wielostanowiskowym lokalu garażowym na poziomie - 1, położonym w ... przy ul. ..., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr .... Akt notarialny darowizny sporządzono w dniu 8 lutego 2020 r. przed notariuszem ... z Kancelarii Notarialnej w ... (Rep. A Nr ..).
Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nabyte w drodze darowizny od ojca mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na nabycie udziału od brata (współwłaściciela) w mieszkaniu, w którym na chwilę obecną zamieszkuje. Pozostałe środki przeznaczy na niezbędne w zamieszkiwanym, a nabytym w drodze zapisu windykacyjnego, a następnie w wyniku zniesienia współwłasności mieszkaniu remonty.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że sprzedaż darowanej nieruchomości nastąpi jednorazowo, nie będzie wykonaniem działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.
Wydatkowanie przychodu w zakresie spłaty rodzeństwa nastąpi niezwłocznie po zbyciu. Pozostała część zostanie wykorzystana w przeciągu trzech lat w celu wykonania remontu. Na chwilę obecną Wnioskodawczyni zamierza wykorzystać w tym celu cały przychód, jednak z uwagi na fakt, że nie ma możliwości wykonania na chwilę obecną kosztorysu prac, kwota ta może ulec zmianie.
W lokalu, którego udziały Wnioskodawczyni nabędzie od brata, będzie realizowała własne cele mieszkaniowe.
Planowane wydatki remontowe w ww. lokalu to wymiana stolarki okiennej, drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, uzupełnienie ubytków tynku ścian wewnętrznych i sufitu lub wykonanie gładzi gipsowych, prace malarskie, wymiana zabudowy kuchennej, modernizacja instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, prace posadzkarskie, wymiana glazury, terakoty w łazience, toalecie i kuchni. Materiały wykorzystane w pracach remontowych zostaną nabyte osobiście lub dostarczone przez wykonawcę celem zużycia w ramach świadczonej usługi remontowej przez wykonawcę. Poniesienie wszelkich wydatków będzie udokumentowane fakturami wystawionymi na Wnioskodawczynię lub pisemnymi umowami. Nadto udokumentowanie niektórych wydatków może polegać na potwierdzeniu wykonania przelewu na rzecz wykonawcy z dokładnym opisem tytułu przelewu zawierającym opis usługi, miejsce wykonania.
Pytanie
Czy zakup od brata przypadającego na niego udziału we wspólnej nieruchomości lub spłata brata w związku z planowanym zniesieniem współwłasności mieszkania nabytego w drodze zapisu windykacyjnego po mamie stanowić będzie wydatek na własny cel mieszkaniowy, który stanowi podstawę do zwolnienia dochodu z tytułu zbycia nieruchomości z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, zakup udziału w mieszkaniu przez siostrę od brata w drodze umowy kupna - sprzedaży oraz spłata brata z jego udziału w przypadku zniesienia współwłasności poprzez przypisanie własności mieszkania siostrze z obowiązkiem spłaty brata stanowić będzie nabycie udziału kwalifikowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione od tego podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, przy czym udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zatem wydatki na własne cele mieszkaniowe stanowią istotną wartość mającą wpływ na zwolnienie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z podatku dochodowego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje na konkretne sytuacje, w jakich mówić można o wydatkach na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
W wyniku dokonanego w roku 2023 zapisu windykacyjnego przez mamę Wnioskodawczyni, każde z rodzeństwa stało się odrębnym i niezależnym właścicielem udziału w mieszkaniu. Nie mamy tu zatem do czynienia ze wspólnością łączną, ale z klasyczną współwłasnością, gdzie udział objęty jest własnością tylko i wyłącznie każdego ze współwłaścicieli z osobna. To oznacza, że aby stać się właścicielem całego mieszkania, Wnioskodawczyni musi nabyć w prawem dozwolonej formie udział w nieruchomości, którego właścicielem jest Jej brat. Zarówno zatem, w sytuacji nabycia poprzez zakup tego udziału, jak i nabycia w wyniku przejęcia udziału za spłatą na skutek zgodnego zniesienia współwłasności, Wnioskodawczyni wyda środki uzyskane ze sprzedaży otrzymanego w darowiźnie mieszkania na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, który stanowi Jej jedyne miejsce zamieszkania. W ten sposób wypełni dyspozycję cytowanego wyżej przepisu. Z uwagi na fakt, że mieszkanie, w którym udział nabędzie Wnioskodawczyni, stanowi Jej jedyne miejsce zamieszkania, nabycie udziału w tym mieszkaniu stanowić będzie Jej cel mieszkaniowy – musi nabyć udział od brata, żeby w pełni swobodnie dysponować mieszkaniem, które zamieszkuje oraz, by móc inwestować w to mieszkanie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Panią spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne.
Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 8 lutego 2020 r. otrzymała Pani w drodze darowizny od ojca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym. Zamierza Pani sprzedać nabyte w drodze darowizny od ojca mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.
Zatem sprzedaż przez Panią ww. praw do lokalu mieszkalnego wraz z prawem do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3,i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może więc zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu określonych warunków.
Stosownie bowiem do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże więc skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
W myśl art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Jak stanowi art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z ww. odpłatnego zbycia.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. W cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Samo poniesienie wydatku na zakup lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.
Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, co oznacza, że wydatkowanie środków na określony przedmiot musi być połączone z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – czyli z zaspokojeniem jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.
Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.
Z treści wniosku wynika, że nabyła Pani wraz z bratem w drodze zapisu windykacyjnego w kwietniu 2023 r. lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość po swojej zmarłej w dniu 13 kwietnia 2023 r. mamie. Zapis windykacyjny dotyczący ww. lokalu mieszkalnego został dokonany w testamencie notarialnym, który ogłoszono w dniu 16 czerwca 2023 r., w tym też dniu sporządzono notarialne poświadczenie dziedziczenia. W wyniku zapisu windykacyjnego znajdującego się w testamencie Pani oraz brat staliście się współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości – w wysokości 1/2 udziału każdy. Z prawem własności lokalu mieszkalnego związany jest udział 52/1000 w nieruchomości wspólnej. Opisany lokal mieszkalny stanowi na chwilę obecną jedyne Pani miejsce zamieszkania.
Zamierza Pani wraz z bratem znieść współwłasność mieszkania nabytego w drodze zapisu windykacyjnego. Odbędzie się to albo poprzez nabycie przez Panią w drodze umowy kupna-sprzedaży udziału należącego do brata albo poprzez zawarcie umowy o zniesienie współwłasności przed notariuszem, zgodnie z którą to umową przejmie Pani na własność całe mieszkanie z obowiązkiem spłaty brata z jego udziału. Spłata odpowiadać będzie rynkowej wartości udziału. Środki na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym należącym do Pani brata będą pochodziły z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, który nabyła Pani w drodze darowizny od ojca. Pozostałe środki przeznaczy Pani na niezbędne w zamieszkiwanym, a nabytym w drodze zapisu windykacyjnego, a następnie w wyniku zniesienia współwłasności mieszkaniu remonty.
Wydatkowanie przychodu w zakresie spłaty rodzeństwa nastąpi niezwłocznie po zbyciu. Pozostała część zostanie wykorzystana w przeciągu trzech lat w celu wykonania remontu. Na chwilę obecną zamierza Pani wykorzystać w tym celu cały przychód, jednak z uwagi na fakt, że nie ma możliwości wykonania na chwilę obecną kosztorysu prac, kwota ta może ulec zmianie. W lokalu, którego udziały nabędzie Pani od brata, będzie realizowała własne cele mieszkaniowe.
W rozpatrywanej sprawie zarówno zakup od brata udziału w lokalu mieszkalnym, jak i spłata na rzecz brata, której Pani dokona w ramach zniesienia współwłasności za nabycie udziału w nieruchomości, będzie kosztem, jaki będzie musiała Pani ponieść, aby uzyskać prawo własności udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącego odrębną nieruchomość przysługującego Pani bratu. Spłata będzie zatem dla Pani wydatkiem poniesionym na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, który uprzednio należał do innej osoby.
Skoro spłata pełni rolę wydatku na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, to istnieją podstawy, aby rozważyć możliwość zakwalifikowania jej jako wydatku poniesionego na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wskazać należy, że nabycie udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącego odrębną nieruchomość zostało wymienione w cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako jeden z wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Zatem, wydatek poniesiony na nabycie od drugiego współwłaściciela jego udziału w związku ze zniesieniem współwłasności lokalu mieszkalnego, stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.
Jednak wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym na zakup udziału w lokalu mieszkalnym od współwłaściciela lub na spłatę współwłaściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, poniesiony w związku ze zniesieniem współwłasności tego lokalu, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe i uprawnia do zastosowania zwolnienia stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym.
Zatem, w sytuacji gdy cały przychód osiągnięty przez Panią z odpłatnego zbycia spółdzielczych własnościowych praw do lokalu i miejsca parkingowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód z tytułu tej sprzedaży będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Panią zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wniosku w zakresie postawionego przez Panią pytania i stanowiska dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym na nabycie od brata udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nie odnosi się natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkami na remont nabytego lokalu mieszkalnego, gdyż zagadnienie to nie było przedmiotem pytania i Pani własnego stanowiska w sprawie.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).