Najem prywatny mieszkania. - Interpretacja - 0112-KDIL2-2.4011.664.2024.1.MC
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Najem prywatny mieszkania.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 12 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Posiada Pan lokal mieszkalny własnościowy, który zaczął Pan od dnia 19.08.2024 wynajmować w ramach wynajmu krótkoterminowego jako osoba prywatna. Klientów będzie Pan poszukiwał za pośrednictwem portali internetowych.
Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie będą i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny, np. przez kilka wybranych miesięcy w roku. Dodatkowo zgłosił Pan fakt wynajmu poprzez platformę e-Urząd Skarbowy.
Posiada Pan stałe zatrudnienie w firmie motoryzacyjnej, co jest Pana źródłem utrzymania. Zakupił Pan to mieszkanie wyłącznie w celach osobistych, by tam zamieszkać, lecz na chwilę obecną mieszka Pan z rodzicami, gdyż są w podeszłym wieku, wymagają doglądania oraz pomocy w niektórych czynnościach. W okresie wynajmowania mieszkania nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania i wspomóc budżet domowy w opłaceniu rat kredytu na to mieszkanie. Obsługą gości i wszelkimi formalnościami zajmować się będzie Pan samodzielnie. Nie będzie Pan zatrudniać pracowników. Nie korzysta Pan z usług księgowej i zarządczej w zakresie wynajmu lokalu mieszkaniowego. Z najmem mieszkania nie są powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzona recepcja, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, czy też usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp.
Z informacji, jakie uzyskał Pan z infolinii Krajowej Informacji Skarbowej w okolicy 2 lipca oraz 2 września 2024 r., aby prowadzić najem krótkoterminowy zgodnie z prawem, powinien Pan od uzyskanych przychodów odprowadzać co miesiąc do urzędu skarbowego podatek dochodowy w formie ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5% od przychodu. Na koniec roku natomiast należy w takiej sytuacji złożyć PIT-28.
Pytanie
Czy przychód uzyskany z tytułu najmu mieszkania będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie – zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Sposób, w jaki zamierza Pan wynajmować mieszkanie kilka miesięcy w roku, nie spełnia definicji pojęcia działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że planowany najem może Pan traktować jako odrębne źródło przychodów, tzw. najem prywatny, bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej.
Pana stanowisko w tej sprawie potwierdzają także udostępnione w systemie EUREKA, interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:
·z 7 grudnia 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.722.2023.1.DB;
·z 30 czerwca 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.412.2023.1.KG;
·z 11 stycznia 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.754.2022.1.MST
oraz uchwała NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21.
Ponadto, uważa Pan, że na podstawie przepisów art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie miał Pan obowiązek rozliczania się z tytułu podatku dochodowego od całości uzyskanych przychodów z najmu, rozliczając się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5% i składając PIT-28.
Sposób, w jaki będzie prowadzony wynajem mieszkania, nie spełnia definicji pojęcia działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynności związane z wynajmem mieszkania nie podejmuje Pan w sposób zorganizowany i stały, lecz okazjonalny. Do realizacji wynajmu nie zatrudnia Pan żadnego pracownika. Z wynajmem nie będą wiązać się usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, sprzątanie w czasie pobytu gości, wymianę ręczników itp. Wynajem będzie się wiązał ze standardowym gospodarowaniem w celu pokrycia kosztów utrzymania mieszkania i wspomóc budżet domowy w opłaceniu rat kredytu. Przychód uzyskany z tytułu najmu mieszkania będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:
– pozarolnicza działalność gospodarcza,
– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Z tych przepisów wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).
W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.
Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję też na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan lokal mieszkalny własnościowy, który zaczął Pan wynajmować od sierpnia 2024 r. w ramach wynajmu krótkoterminowego jako osoba prywatna. Klientów będzie Pan poszukiwał za pośrednictwem portali internetowych. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie będą i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny, np. przez kilka wybranych miesięcy w roku. Posiada Pan stałe zatrudnienie w firmie motoryzacyjnej, co jest Pana źródłem utrzymania. Zakupił Pan to mieszkanie wyłącznie w celach osobistych, by tam zamieszkać. Jednak na chwilę obecną mieszka Pan z rodzicami, gdyż są oni w podeszłym wieku i wymagają doglądania oraz pomocy w niektórych czynnościach. W okresie wynajmowania mieszkania nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania i wspomóc budżet domowy w opłaceniu rat kredytu na to mieszkanie. Obsługą gości i wszelkimi formalnościami zajmować się będzie Pan samodzielnie. Nie będzie Pan zatrudniać pracowników. Nie korzysta Pan z usług księgowej i zarządczej w zakresie wynajmu lokalu mieszkaniowego. Z najmem mieszkania nie są powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, czy też usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp.
Na podstawie powyższego opisu stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego może Pan zaliczyć do źródła przychodów – najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu mieszkania na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowanie: Pana przychód uzyskany z tytułu najmu mieszkania stanowi przychód z najmu prywatnego na podstawie art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).