Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani pismami złożonymi 1 sierpnia 2024 r. oraz 5, 23 i 24 września 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 7 listopada 2007 r. Pani wraz ze swoim mężem (nie mieli Państwo i nie mają odrębności majątkowej), na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr …, zakupiliście działkę o powierzchni 1300 m², nr ew. A, obr. …, gm. …, objętą księgą wieczysta prowadzoną przez Sąd Rejonowy w …. Działka nie była zabudowana.

W maju 2022 r. na podstawie decyzji Starosty … z dnia 28 kwietnia 2022 r. nr …, rozpoczęli Państwo budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. W dniu 16 czerwca 2023 r. zawiadomili Państwo Powiatowy Inspektorat Nadzory Budowlanego w … o zakończeniu budowy – „Zawiadomienie o zakończeniu budowy” budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego na terenie wyżej wymienionej działki. W dniu 30 czerwca 2023 r. otrzymali Państwo zaświadczenie, uprawniające do rozpoczęcia użytkowania domu. W dniu 3 października 2023 r. otrzymali Państwo zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty …, że Lokal nr 1 i Lokal nr 2 są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi.

W dniu 27 maja 2024 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … sprzedali Państwo Lokal nr 2. Lokal ma udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi własność Nieruchomości stanowiącą działkę gruntu nr A.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

-Celem nabycia wskazanej we wniosku działki nr A była budowa domu do zamieszkania.

-Działka od momentu jej nabycia do wybudowania na niej budynku mieszkalnego nie była wykorzystywana w żadnym celu. Nie była nikomu udostępniana ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

-W odpowiedzi na pytanie w jakim celu/w związku z jakimi okolicznościami wybudowała Pani wraz z Pani mężem dwulokalowy budynek mieszkalny oraz ustanowili Państwo odrębną własność 2 lokali mieszkalnych, wskazała Pani, że początkowo myśleli Państwo, że w lokalu 2 zamieszka któryś z Państwa synów, myśleli Państwo też o ewentualnym wynajmie tego lokalu. W ostateczności, z uwagi na rodzinną sytuację finansową, zdecydowali się Państwo sprzedać lokal nr 2. Wyodrębnili Państwo lokal nr 2, żeby uwolnić go od hipoteki, która obejmowała cały budynek. Chcieli Państwo uporządkować tę kwestię i przenieśli Państwo hipotekę tylko na lokal nr 1. Do tego celu było potrzebne ustanowienie odrębności lokali.

-Lokal nr 1 jest zamieszkany przez Panią i Pani rodzinę i nie zamierzają go Państwo sprzedawać.

-Sprzedaż lokalu nr 2 nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

-Pani mąż obecnie prowadzi działalność gospodarczą. Pani prowadziła działalność gospodarczą, którą zamknęła Pani w 2018 r. Przedmiotem działalności Pani (już zamkniętej) i obecnej Pani męża, jest głównie sprzedaż towarów i świadczenie usług sprzedażowych oraz usługi biurowe. W zakres działalności gospodarczej męża nie wchodzi najem, obrót nieruchomościami ani usługi budowlane. Pani działalność gospodarcza była prowadzona od 2010 r. do 2018 r. Działalność gospodarcza Pani męża jest prowadzona od 2019 r. do chwili obecnej. W obu przypadkach jest to jednoosobowa działalność gospodarcza . Nieruchomość nie jest wprowadzona do środków trwałych działalności.

-Nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości.

-W 2000 r. na podstawie spadku weszła Pani w posiadanie mieszkania spółdzielczego. Mieszkanie w roku 2006/2007 zostało wykupione od spółdzielni a następnie sprzedane. Część środków ze sprzedaży mieszkania w 2007 r. została wykorzystane na zakup działki, o której mowa we wniosku. Pozostała część, nie była wydana na cele mieszkaniowe, więc ten przychód został opodatkowany podatkiem od osób fizycznych, a podatek został zapłacony.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży Lokalu nr 2, stanowiącego udział w nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym A, będzie Pani zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Nie należy odprowadzić podatku od sprzedaży nieruchomości, ponieważ od zakupu działki, na której wybudowano dom minęło ponad 5 lat. Budynek będący przedmiotem sprzedaży jest integralną częścią nieruchomości gruntowej – zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. Budynki trwale związane z gruntem nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Jeśli zatem najpierw dochodzi do nabycia ziemi, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, z podatkowego punktu widzenia istotny jest moment nabycia gruntu.

Takie stanowisko potwierdza między innymi interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 maja 2011 r., nr IPTPB2/415-54/11-2/KK.

Podkreślić również należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT nie rozdziela sprzedaży gruntu od zbycia budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia też sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie dla gruntu i postawionego na nim domu. Powinien zatem być liczony od daty nabycia gruntu, a data postawienia budynku nie ma w tym wypadku znaczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią w 2024 r. lokal mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, którego była Pani współwłaścicielką, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jego odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Ponadto wskazać należy, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Na mocy art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy:

W świetle art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 3 ust. 3 ww. ustawy:

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:

Z art. 8 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Dodatkowo, na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.):

Z powyższych przepisów wynika zatem, że gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Podkreślić także należy, że w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku/lokalu mieszkalnego z którego je wyodrębniono, jaką właściciel posiadał przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się, z czego wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

W rezultacie, wobec wskazania przez Panią w opisie sprawy, że na nabytej w 2007 r. działce nr A, na której następnie w latach 2022-2023 wybudowano budynek mieszkalny dwulokalowy oraz dokonano w 2023 r. wyodrębnienia lokali mieszkalnych, stwierdzić należy, że w wyniku opisanych czynności nie doszło do nowego ukształtowania prawa własności.

W konsekwencji, za datę nabycia wyodrębnionego w 2023 r. lokalu mieszkalnego nr 2, który został sprzedany w 2024 r., należy uznać datę nabycia działki nr A, na której wybudowano budynek mieszkalny dwulokalowy, gdyż termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Także w wyniku przedmiotowego wyodrębnienia nie nastąpiła zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nie mamy do czynienia z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nie zwiększył się stan posiadanego majątku osobistego).

Zatem, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż w 2024 r. lokalu mieszkalnego nr 2 stanowiącego odrębną nieruchomość wyodrębnionego z budynku mieszkalnego, który wybudowała Pani wraz z mężem na nabytej w 2007 r. działce nr A, nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu wskazanego w tym przepisie. Tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dodatkowe informacje,

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z czym, niniejsza interpretacja dotyczy Pani jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób (Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:                                           

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).