Skutki odpłatnego zbycia nieruchomości - działek powstałych z podziału większej działki nabytej w drodze kupna.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 sierpnia 2024 r. (wpływ 29 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest osobą fizyczną nieprowadzącą jednoosobowej działalności gospodarczej (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca w 2002 r. zakupił od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa) nieruchomość składającą się z działek o numerze geodezyjnym A oraz B celem ulokowania swoich oszczędności i zapewnienia sobie w przyszłości możliwości budowy domu. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W 2023 r. Wnioskodawca podjął decyzję o budowie domu. Z uwagi na konieczność pozyskania środków finansowych na ten cel, konieczna okazała się sprzedaż posiadanych działek. W tym celu Wnioskodawca został zmuszony do podziału działek według następującego projektu:

-działka nr A została podzielona na działki o numerach X, (…),

-natomiast działka nr B została podzielona na działki o numerach (…).

Podział na kilka mniejszych działek wynikał z braku zainteresowania ze strony kupców zakupem dużej powierzchniowo działki.

Wnioskodawca zamierza wybudować dom na działce o numerze X, natomiast pozostałe działki przeznaczyć na sprzedaż. W celu przyspieszenia sprzedaży Nieruchomości, a tym samym przyspieszenia budowy swojego domu, Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla działek o numerach (…). Działki przeznaczone na sprzedaż, tj. działki o numerach (…) będą dalej zwane „Nieruchomościami”.

Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były również przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywane, w szczególności nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych z tego podatku. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności zwiększających atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie budował ogrodzenia, nie utwardzał drogi.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przez Wnioskodawcę przeznaczone na budowę domu, a nadwyżka zostanie przeznaczona, zgodnie z obecnymi planami, na oszczędności (może w formie zakupu nieruchomości na wynajem).

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał nieruchomości, nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości. Uzewnętrznienie chęci sprzedaży Nieruchomości sprowadzi się jedynie do typowych ogłoszeń na portalach internetowych typu (…). Możliwe, że Wnioskodawca postawi na Nieruchomościach tabliczkę z numerem telefonu i informacją „na sprzedaż”.

Wnioskodawca nie korzysta z biura nieruchomości, jednakże nie wyklucza, że w przypadku trudności z przeprowadzeniem procesu sprzedaży, skorzysta z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomości. Sam – z uwagi na brak jakiejkolwiek wiedzy o sprzedaży nieruchomości – może sobie nie poradzić. Obecnie nie ma żadnego potencjalnego kupca na powyższe Nieruchomości. Nie zostały też zatem zawarte żadne umowy przedwstępne oraz nie były udzielane żadne pełnomocnictwa.

Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i co podkreśla – nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W piśmie z 22 sierpnia 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu organu pytania:

Działki o numerze geodezyjnym (sprzed podziału) A oraz B od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były, nie są i nie będą przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywane, w szczególności nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych z tego podatku.

Przedmiotem wniosku o interpretację nie są działki o numerach: (…). Niemniej, Wnioskodawca udzieli odpowiedzi na pytanie organu – Wnioskodawca nie występował i nie zamierza występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałych działek, tj. działek o numerach: (…).

Przed sprzedażą, w odniesieniu do działek, których dotyczy wniosek, Wnioskodawca wystąpił jedynie o warunki techniczne do zaprojektowania i wykonania przyłącza wodociągowego do działek przeznaczonych na sprzedaż. Poza tym nie występował o żadne inne pozwolenia, decyzje itp. Wnioskodawca nie podejmował innych (niewymienionych we wniosku) działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Wnioskodawca wyraźnie wskazał to w opisie stanu faktycznego.

Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, że wystąpił o warunki zabudowy dla działek, które zamierza sprzedać (w trakcie postępowania z wniosku, otrzymał już decyzję). Gdyby działki te były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawca nie miałby prawa do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to wprost z treści art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (...)”.

Odpowiadając zatem na pytanie organu, na moment planowanej sprzedaży działek, nieruchomości te nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli Wnioskodawca będzie korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek objętych wnioskiem, to pośrednik ten będzie wykonywał czynności takie jakie wykonuje pośrednik nieruchomości, tj. będzie szukał potencjalnego kupca, będzie udzielał zainteresowanym podstawowych informacji o przedmiocie sprzedaży oraz przede wszystkim będzie zajmował się formalnymi kwestiami związanymi ze sprzedażą nieruchomości. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nigdy nie trudził się obrotem nieruchomości, nie zajmuje się tym również obecnie. Nie ma zatem żadnego doświadczenia w sprzedaży nieruchomości, w związku z czym nie ma również wiedzy w jaki sposób przeprowadzić proces transakcji sprzedaży nieruchomości. Na ten moment, jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie zamierza korzystać jednak z biura nieruchomości.

Na ten moment Wnioskodawca nie ma żadnego potencjalnego kupującego. Nie wie zatem, czy zawrze z nim przedwstępną umowę sprzedaży. Z pewnością nie będzie inicjatorem zawierania takich umów. Jeżeli jednak zgłosi się do niego klient, który będzie wymagał zawarcia takiej umowy, zawrze ją.

Umowa przedwstępna sprzedaży będzie prawdopodobnie typową umową przedwstępną zawierającą np. warunek wpłaty zadatku przez kupującego, który będzie musiał zostać spełniony, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Na ten moment Wnioskodawca nie ma zawartej żadnej tego typu umowy, w związku z czym nie jest w stanie powiedzieć jakie zapisy będzie miała umowa, której nie ma.

Gdyby taka umowa została zawarta, z pewnością obowiązkiem Wnioskodawcy wynikającym z jej postanowień będzie obowiązek przeniesienia na kupującego własności nieruchomości w określonym przez umowę terminie oraz prawo zatrzymania zadatku, w przypadku gdy do zawarcia ostatecznej umowy nie dojdzie z winy kupującego. Natomiast po stronie kupującego będzie z pewnością istniał obowiązek wpłaty zadatku oraz prawo do żądania jego dwukrotności, jeżeli do zawarcia ostatecznej umowy nie dojdzie z winy Wnioskodawcy.

Jak wskazano we wniosku Wnioskodawca nie zawarł żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży i nie wie czy do zawarcia takiej umowy w ogóle dojdzie. Nie jest zatem wstanie wskazać organowi czy udzieli kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw. Jeżeli okoliczności sprzedaży wpłyną na żądania kupującego w zakresie udzielenia jakiś pełnomocnictw, Wnioskodawca rozważy ich udzielenie.

Jak wskazano we wniosku Wnioskodawca nie zawarł żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży i nie wie czy do zawarcia takiej umowy w ogóle dojdzie. Wnioskodawca nie wie zatem, czy jeżeli do zawarcia takiej umowy dojdzie, czy będzie zawierała ona zapisy o możliwości dokonywania inwestycji infrastrukturalnych przez kupującego, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp. Z pewnością jeżeli do takiej sytuacji dojdzie, to zwiększenie atrakcyjności działek będzie korzyścią jedynie dla kupującego i nie będzie miało żadnego znaczenia na szanse Wnioskodawcy na sprzedaż nieruchomości, ponieważ Wnioskodawca będzie miał już kupującego.

Jak wskazano we wniosku Wnioskodawca nie zawarł żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży i nie wie czy do zawarcia takiej umowy w ogóle dojdzie. Wnioskodawca nie wie zatem, czy jeżeli do zawarcia takiej umowy dojdzie, czy będzie zawierała ona zapisy dotyczące możliwości ponoszenia jakikolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Jeżeli takie zapisy będą obecne to przecież będą służyły nabywcy, który już się znalazł i nie będą zwiększały szans Wnioskodawcy na sprzedaż nieruchomości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1996 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Podjęta przez Wnioskodawcę w 2023 roku decyzja o budowie domu na działce nr X (powstałej po podziale z działki A), dotyczy budowy domu na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazał to wyraźnie w treści opisu stanu faktycznego, cyt.: „Wnioskodawca zamierza wybudować dom na działce o numerze X, natomiast pozostałe działki przeznaczyć na sprzedaż. W celu przyspieszenia sprzedaży Nieruchomości, a tym samym przyspieszenia budowy swojego domu”.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości na sprzedaż.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przychód ze sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o PIT określa zatem dwa warunki, których łączne spełnienie skutkuje wyłączeniem z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,

2) odpłatne zbycie musi nastąpić po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Co do drugiej z wymienionych wyżej przesłanek nie istnieją wątpliwości – ewentualne zbycie działek, nastąpi po upływie 5 lat od daty ich nabycia (kupno miało miejsce w roku 2002).

Przeanalizowania wymaga zatem pierwsza ze wskazanych, ustanowionych w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT przesłanek – tj. czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Pamiętać przy tym należy, iż klasyfikując działania podejmowane przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy oceniać zamiar okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Rozpatrując powyższą kwestię, odnieść należy się do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem za działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1) wytwórcza, budowlaną, handlową, usługową,

2) polegającą na poszukiwaniu rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona – sama w sobie – jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego.

Wnioskodawca nabył Nieruchomości z zamiarem ulokowania środków pieniężnych, którymi wówczas dysponował i zabezpieczenia przyszłości swojej rodziny, którą zamierzał wówczas założyć.

Zamiarem Wnioskodawcy nie była odsprzedaż powyższych Nieruchomości. Konieczność ich sprzedaży pojawiła się niedawno, kiedy to zaczął planować budowę swojego domu. Wnioskodawca jeszcze raz podkreśla, że nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości. Planowana sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny. Na co zwracają uwagę obecnie sądy administracyjne „zamiar” właściciela działek jest tu kluczowy i powinien być dla organu podatkowego wyznacznikiem przy wydawaniu interpretacji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 września 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 311/23: „Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad 9,5 ha) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, że Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej ‘ciągłości’. Już sama ta okoliczność przesądza o niezgodności przedmiotowej interpretacji indywidualnej z prawem, przy związaniu organu stanowiskiem wnioskodawcy, że nie zamierza dokonywać dalszych działań związanych z obrotem nieruchomościami”.

W podobnym jak niniejszy stanie faktycznym, wypowiedział się także Dyrektor KIS w Interpretacji Indywidualnej z dnia 27 lutego 2024 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.833.2023.4.ACZ: „Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, a w szczególności fakt, że od dnia nabycia działek nr: A/3, B/1 i B/2 oraz nr C, poprzez ich scalenie w działkę nr D, a następnie podział działki nr D na mniejsze działki oraz podział działek powstałych w wyniku podziału działki nr D, aż do 2023 r. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne przez męża Wnioskodawczyni prowadzącego osobiście gospodarstwo rolne i ww. grunty nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia, to stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. oraz w latach późniejszych niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Ponadto, stanowisko judykatury podkreśla także, iż czynności takie jak podział rozległych powierzchniowo działek na mniejsze nieruchomości nie stanowi okoliczności przesądzającej o zakwalifikowaniu działań podatnika jako prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Takie czynności, w orzecznictwie kwalifikowane są jedynie jako wyraz dbania o osobiste interesy podatnika, co potwierdza m.in. WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 września 2023 r., sygn. I SA/Gd 311/23, w którym wskazuje, iż: „Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad 9,5 ha) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, ze Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej ‘ciągłości’. Już sama ta okoliczność przesądza o niezgodności przedmiotowej interpretacji indywidualnej z prawem, przy związaniu organu stanowiskiem wnioskodawcy, że nie zamierza dokonywać dalszych działań związanych z obrotem nieruchomościami”.

Mając powyższe na względzie, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą jednoosobowej działalności gospodarczej, nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2002 r. zakupił Pan od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa) nieruchomość składającą się działek o numerze geodezyjnym A oraz B celem ulokowania swoich oszczędności i zapewnienia sobie w przyszłości możliwości budowy domu. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W 2023 r. podjął Pan decyzję o budowie domu. Z uwagi na konieczność pozyskania środków finansowych na ten cel, konieczna okazała się sprzedaż posiadanych działek. W tym celu został Pan zmuszony do podziału działek według następującego projektu:

-działka nr A została podzielona na działki o numerach (…),

-działka nr B została podzielona na działki o numerach (…).

Podział na kilka mniejszych działek wynikał z braku zainteresowania ze strony kupców zakupem dużej powierzchniowo działki. Podjęta przez Pana w 2023 roku decyzja o budowie domu na działce nr X (powstałej po podziale z działki A), dotyczy budowy domu na własne cele mieszkaniowe.

Zamierza Pan wybudować dom na działce o numerze X, natomiast pozostałe działki przeznaczyć na sprzedaż. W celu przyspieszenia sprzedaży Nieruchomości, a tym samym przyspieszenia budowy swojego domu, wystąpił Pan o warunki zabudowy dla działek o numerach (…). Działki przeznaczone na sprzedaż, to działki o numerach (…). W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan jednak, że przedmiotem wniosku o interpretację nie są działki o numerach: (…). Niemniej wskazał Pan, że nie występował i nie zamierza Pan występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałych działek, tj. działek o numerach: (…).

Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były również przez Pana w żaden sposób wykorzystywane, w szczególności nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych z tego podatku. W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że działki o numerze geodezyjnym (sprzed podziału) A oraz B od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były, nie są i nie będą przez Pana w żaden sposób wykorzystywane, w szczególności nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych z tego podatku.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan również, że przed sprzedażą, w odniesieniu do działek, których dotyczy wniosek, wystąpił Pan jedynie o warunki techniczne do zaprojektowania i wykonania przyłącza wodociągowego do działek przeznaczonych na sprzedaż. Poza tym nie występował Pan o żadne inne pozwolenia, decyzje itp. Nie podejmował Pan innych (niewymienionych we wniosku) działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Na moment planowanej sprzedaży działek, nieruchomości te nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, nie dokonywał Pan żadnych czynności zwiększających atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie budował ogrodzenia, nie utwardzał drogi.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przez Pana przeznaczone na budowę domu, a nadwyżka zostanie przeznaczona, zgodnie z obecnymi planami, na oszczędności (może w formie zakupu nieruchomości na wynajem).

Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan nieruchomości, nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości. Uzewnętrznienie chęci sprzedaży Nieruchomości sprowadzi się jedynie do typowych ogłoszeń na portalach internetowych typu (…). Możliwe, że postawi Pan na Nieruchomościach tabliczkę z numerem telefonu i informacją „na sprzedaż”.

Nie korzysta Pan z biura nieruchomości, jednakże nie wyklucza, że w przypadku trudności z przeprowadzeniem procesu sprzedaży, skorzysta z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomości. Sam – z uwagi na brak jakiejkolwiek wiedzy o sprzedaży nieruchomości – może sobie Pan nie poradzić. Obecnie nie ma żadnego potencjalnego kupca na powyższe Nieruchomości. Nie zostały też zatem zawarte żadne umowy przedwstępne oraz nie były udzielane żadne pełnomocnictwa.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że jeżeli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek objętych wnioskiem, to pośrednik ten będzie wykonywał czynności takie jakie wykonuje pośrednik nieruchomości, tj. będzie szukał potencjalnego kupca, będzie udzielał zainteresowanym podstawowych informacji o przedmiocie sprzedaży oraz przede wszystkim będzie zajmował się formalnymi kwestiami związanymi ze sprzedażą nieruchomości. Nigdy nie trudził się Pan obrotem nieruchomości, nie zajmuje się tym również obecnie. Nie ma Pan zatem żadnego doświadczenia w sprzedaży nieruchomości, w związku z czym nie ma również wiedzy w jaki sposób przeprowadzić proces transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na ten moment nie ma Pan żadnego potencjalnego kupującego. Nie wie Pan zatem, czy zawrze z nim przedwstępną umowę sprzedaży. Z pewnością nie będzie Pan inicjatorem zawierania takich umów. Jeżeli jednak zgłosi się klient, który będzie wymagał zawarcia takiej umowy, zawrze ją Pan. Umowa przedwstępna sprzedaży będzie prawdopodobnie typową umową przedwstępną zawierającą np. warunek wpłaty zadatku przez kupującego, który będzie musiał zostać spełniony, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Na ten moment nie ma Pan zawartej żadnej tego typu umowy, w związku z czym nie jest w stanie powiedzieć jakie zapisy będzie miała umowa, której nie ma.

Gdyby taka umowa została zawarta, z pewnością Pana obowiązkiem wynikającym z jej postanowień będzie obowiązek przeniesienia na kupującego własności nieruchomości w określonym przez umowę terminie oraz prawo zatrzymania zadatku, w przypadku gdy do zawarcia ostatecznej umowy nie dojdzie z winy kupującego. Natomiast po stronie kupującego będzie z pewnością istniał obowiązek wpłaty zadatku oraz prawo do żądania jego dwukrotności, jeżeli do zawarcia ostatecznej umowy nie dojdzie z Pana winy.

Nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości na sprzedaż. Ponadto, nie zamierza Pan w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży i co podkreśla – nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Okoliczności przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniu wskazują, że działki będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności sprawy nie wskazują, że sprzedaż przez Pana działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego okresu od daty ich nabycia, przekraczającego okres pięciu lat. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychód ze sprzedaży Nieruchomości (tj. Działek o nr (…)), nie kwalifikuje się jako przychód z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że kwota uzyskana z planowanej sprzedaży działek nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Jak wynika z treści wniosku w 2002 r. zakupił Pan od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa) nieruchomość, z której wyodrębniono m.in. działki mające być przedmiotem sprzedaży.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) Nieruchomości, które nabył Pan w 2002 roku, będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych Nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).