Opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu. - Interpretacja - 0112-KDWL.4011.77.2024.3.JK
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 12 sierpnia 2024 r. (wpływ 12 sierpnia 2024 r.) oraz z 1 października 2024 r. (wpływ do KIS 2 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W grudniu 2018 roku Pani ojciec zawarł umowę ze spółdzielnią mieszkaniową o budowę lokalu mieszkalnego. Wyżej wymieniony lokal został wybudowany i przekazany jako ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Jego tytuł nie został notarialnie zmieniony jak również odrębna księga wieczysta nie została założona.
W grudniu 2021 roku Pani ojciec zmarł a Pani osobiście odziedziczyła 1/2 wyżej wymienionego prawa/ekspektatywy. Zwolnienie od spadku i darowizn zostało uznane.
Mieszkanie zostało sprzedane w kwietniu 2023 roku jako ekspektatywa prawa własności lokalu (za cenę (...) złotych).
Z Pani osobistego zrozumienia polskich praw podatkowych, jest Pani zobowiązana do zapłacenia 12% podatku ponieważ zostały sprzedane prawa do własności do lokalu jako że księga wieczysta nie została wyodrębniona i mieszkanie zostało sprzedane tytułem „Ekspektatywa prawa własności lokalu” – wyżej wymieniona nieruchomość jest wybudowana na terenie Polski.
Chciałaby Pani również zaznaczyć, że osobiście mieszka Pani poza Unią Europejską ale jest Pani obywatelką Polski.
W uzupełnieniach do wniosku wskazała Pani, na miejsce zamieszkania dla celów podatkowych (tzw. rezydencję podatkową) w Wielkiej Brytanii. Do (…) 2017 roku zamieszkiwała Pani w Polsce na stałe i była Pani uczennicą w szkole (w Polsce nigdy nie pracowała Pani i w momencie przeprowadzki za granicę miała 16 lat). Od (…) 2017 r., na stałe zamieszkuje Pani w Wielkiej Brytanii. W 2023 roku nie zamieszkiwała Pani w Polsce.
Pytanie
Czy w opisanej we wniosku sytuacji jest Pani zobowiązana do zapłacenia 12% podatku od sprzedanej ekspektatywy?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, ze względu że doszło do sprzedaży ekspektatywy prawa własności do lokalu, uzyskany przychód może Pani zaklasyfikować jako przychód z praw majątkowych. Co będzie oznaczać, że powinna Pani wypełnić zeznanie PIT-36 oraz zapłacić 12% podatek od sprzedanej ekspektatywy prawa własności lokalu, jako że lokal został sprzedany za cenę (...) zł (na podstawie skali podatkowej prawa sprzedane do ceny 120 000 zł, podatek wynosi 12% - minus kwota zmniejszająca podatek oraz pomniejszenie o koszty w celu uzyskania opisanego przychodu).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1)posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2)przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Stosownie do art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z:
1) pracy wykonywanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej oraz spółdzielczego stosunku pracy, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia;
2) działalności wykonywanej osobiście na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia;
3) działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład;
4) położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości;
5) papierów wartościowych oraz pochodnych instrumentów finansowych niebędących papierami wartościowymi, dopuszczonych do publicznego obrotu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w ramach regulowanego rynku giełdowego, w tym uzyskane ze zbycia tych papierów albo instrumentów oraz z realizacji praw z nich wynikających;
5a) umorzenia, odkupienia, wykupienia i unicestwienia w inny sposób tytułów uczestnictwa w funduszach kapitałowych utworzonych na podstawie przepisów obowiązujących w Rzeczypospolitej Polskiej oraz odpłatnego zbycia tych tytułów uczestnictwa;
6) tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw - jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, spółki niebędącej osobą prawną, tego funduszu inwestycyjnego, tej instytucji wspólnego inwestowania lub osoby prawnej, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości;
6a) tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej;
7) tytułu należności regulowanych, w tym stawianych do dyspozycji, wypłacanych lub potrącanych, przez osoby fizyczne, osoby prawne albo jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, mające miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, niezależnie od miejsca zawarcia umowy i wykonania świadczenia;
8) niezrealizowanych zysków, o których mowa w art. 30da.
Na podstawie art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w grudniu 2021 roku Pani ojciec zmarł a Pani odziedziczyła 1/2 prawa/ekspektatywy. Mieszkanie zostało sprzedane w kwietniu 2023 roku jako ekspektatywa prawa własności lokalu. Nieruchomość jest wybudowana na terenie Polski. Mieszka Pani poza Unią Europejską - Wielka Brytania, ale jest Pani obywatelką Polski. Do (…) 2017 roku zamieszkiwała Pani w Polsce na stałe i była Pani uczennicą w szkole. Od (…) 2017 r., na stałe zamieszkuje Pani w Wielkiej Brytanii. W 2023 roku nie zamieszkiwała Pani w Polsce.
Odnosząc się do opodatkowania dochodu uzyskanego w Polsce ze sprzedaży ekspektatywy prawa własności lokalu zauważyć, że stosownie do art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.
Zauważyć należy, że ekspektatywą określa się prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa jest zatem podstawą do uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Ekspektatywa nie jest prawem własności lokalu.
Zatem, zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w cytowanym wyżej art. 18 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie regulacje wynikające z Konwencji dnia 20 lipca 2006 r. między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych (Dz. U. z 2006 r. Nr 250 poz. 1840).
Na podstawie art. 13 ust. 1 Konwencji polsko-brytyjskiej:
Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Zgodnie z art. 13 ust. 2 Konwencji polsko-brytyjskiej:
Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności:
a) udziałów (akcji), innych niż akcje, które są przedmiotem znaczącego i regularnego obrotu na giełdzie, których wartość w całości lub w większej części związana jest bezpośrednio lub pośrednio z majątkiem nieruchomym położonym w drugim Umawiającym się Państwie, lub
b) udziału w spółce osobowej lub truście, których aktywa składają się głównie z majątku nieruchomego położonego w drugim Umawiającym się Państwie, lub z udziałów (akcji), o których mowa w punkcie a) niniejszego ustępu,
mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
W myśl art. 13 ust. 5 Konwencji polsko-brytyjskiej:
Zyski z przeniesienia własności jakiegokolwiek majątku niewymienionego w ustępach 1, 2, 3 i 4 niniejszego artykułu podlegają opodatkowaniu tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym przenoszący własność ma miejsce zamieszkania lub siedzibę.
Na podstawie natomiast art. 13 ust. 6 Konwencji polsko-brytyjskiej:
Postanowienia ustępu 5 niniejszego artykułu nie ograniczają prawa Umawiającego się Państwa do opodatkowania, zgodnie z jego prawem, zysków z przeniesienia własności jakiegokolwiek majątku osiąganych przez osobę, która ma i w jakimkolwiek czasie w ciągu poprzednich sześciu lat podatkowych miała miejsce zamieszkania lub siedzibę w tym Umawiającym się Państwie lub osobę, która ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w tym Umawiającym się Państwie w jakimkolwiek czasie w ciągu roku podatkowego, w którym własność majątku została przeniesiona.
Cytowany art. 13 ust. 6 Konwencji polsko-brytyjskiej, dotyczy sytuacji, w której podatnik był rezydentem danego państwa, następnie na pewien czas utracił ten status, w trakcie tej utraty osiągnął zysk majątkowy, a następnie na powrót stał się rezydentem tego państwa.
Wynika to wprost z brzmienia art. 13 ust. 6 Konwencji, który przewiduje dwie potencjalne przesłanki jego stosowania, tj. gdy zysk osiąga osoba, która:
a)„ma i w jakimkolwiek czasie w ciągu poprzednich sześciu lat podatkowych miała miejsce zamieszkania lub siedzibę w tym Umawiającym się Państwie” lub
b)„ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w tym Umawiającym się Państwie w jakimkolwiek czasie w ciągu roku podatkowego, w którym własność majątku została przeniesiona”.
Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy nie wynika, aby powyższe przesłanki miały miejsce.
Zatem, skoro – jak wynika z przestawionych przez Panią informacji, jest Pani rezydentem Wielkiej Brytanii, to dochody uzyskane ze sprzedaży w 2023 r. ekspektatywy prawa własności lokalu podlegają opodatkowaniu stosownie do art. 13 ust. 5 Konwencji polsko-brytyjskiej, tj. tylko w Pani miejscu zamieszkania czyli w Wielkiej Brytanii.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).