Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego - spłata osobistego zobowiązania wobec kupującego (wynikającej z zawartej ugody sądowej).

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 sierpnia 2024 r. (wpływ 22 sierpnia 2024 r.) oraz pismem z 19 sierpnia 2024 r. (wpływ 4 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca od 3 października 2018 r. jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…). W październiku 2018 r. zgłosił się chętny na zakup przedmiotowej nieruchomości za kwotę (…) zł (dalej jako: „Kupujący”). Wnioskodawca wraz z potencjalnym Kupującym uzgodnili, że Kupujący będzie wpłacał Wnioskodawcy zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, gdyż Wnioskodawca w pierwszej kolejności musiał dokonać zakupu innej nieruchomości celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ponadto nowe mieszkanie, zakupione w stanie deweloperskim, wymagało wykończenia, co również wymagało znacznych nakładów finansowych. Takie ustalenia między stronami były zrozumiałe z uwagi na powiązania rodzinne. Kupujący dokonał na rzecz Wnioskodawcy wpłat wynoszących w sumie (…) zł w następujących transzach:

-w dniu 26 października 2018 r. - (…) zł,

-w dniu 7 lutego 2019 r. - (…) zł,

-w dniu 3 listopada 2019 r. - (…) zł,

-w dniu 24 listopada 2019 r. - (…) funtów ((…) zł),

-w dniu 5 stycznia 2020 r. - (…) funtów ((…) zł).

Wnioskodawca w dniu 23 czerwca 2020 r. dokonał zakupu nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) na własne cele mieszkaniowe za łączną kwotę (…) zł oraz garażu położonego w przedmiotowym budynku za kwotę (…) zł. Następnie Wnioskodawca zwrócił się do Kupującego z prośbą o uregulowanie pozostałej kwoty do zapłaty celem sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Kupujący tego nie uczynił, z czego wynikł spór, którego konsekwencją było to, że w dniu 24 września 2021 r. Kupujący zgłosił się do Wnioskodawcy z roszczeniem zwrotu przekazanych wcześniej kwot w wysokości (…) zł. Wnioskodawca zgodził się na ugodową propozycję Kupującego, w tym celu zaciągnął w dniu 5 listopada 2021 r. kredyt hipoteczny na kwotę (…) zł, jako zabezpieczenie ustanawiając hipotekę na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…). Wnioskodawca dokonał zwrotu ww. kwoty na rachunek bankowy Kupującego w dniu 17 listopada 2021 r. Jednakże Kupujący miał względem Wnioskodawcy dodatkowe roszczenia związane z przedmiotową nieruchomością. W dniu 14 kwietnia 2023 r. między Wnioskodawcą a Kupującym doszło do sądowej ugody, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się zapłacić na rzecz Kupującego kwotę (…) zł w terminie roku od zawarcia ugody, która wyczerpuje wszelkie roszczenia Kupującego względem Wnioskodawcy objęte zawezwaniem do próby ugodowej oraz związane z rozliczeniami związanymi z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…).

Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie był w posiadaniu takiej kwoty pieniężnej dokonał sprzedaży zakupionej wcześniej na cele mieszkaniowe nieruchomości przy ul. (…). Sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonano w dniu 23 maja 2023 r. za kwotę (…) zł, natomiast sprzedaży garażu dokonano w dniu 5 września 2023 r. na kwotę (…) zł.

Z uzyskanej kwoty sprzedaży Wnioskodawca dokonał wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, a także uregulował zobowiązanie wynikające z ugody sądowej, tj. wpłacił na rzecz Kupującego kwotę (…) zł w dniu 12 kwietnia 2024 r.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Nieruchomość przy ul. (…) w (…) Wnioskodawca nabył na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 3 października 2018 r., Rep. A Nr (…).

Na pytanie Organu o treści: „czy i kiedy (podać datę) doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…)? Czy zawarcie (podpisanie) przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) nastąpiło w formie aktu notarialnego?, Wnioskodawca wskazał, że nigdy nie doszło do formalnego zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości, wszelkie ustalenia były dokonywane ustnie.

Nigdy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…).

Nigdy nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) na rzecz Kupujących.

Z uwagi na fakt, że nigdy nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) na rzecz Kupujących, nie miało również miejsca zwrotne przeniesienie ww. nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Na pytanie Organu o treści: „czego dokładnie dotyczyła przedmiotowa ugoda sądowa zawarta w dniu 14 kwietnia 2023 r. pomiędzy Panem a Kupującym i jakie konkretnie ustalenia/postanowienia były w niej zawarte? Jakie roszczenia wynikały z pozwu wniesionego przez stronę? Jak w ww. ugodzie sądowej określona została przedmiotowa kwota pieniężna, o której mowa we wniosku ((…) zł) i kwestia roszczeń strony?, Wnioskodawca wskazał, że ugoda sądowa, zawarta między Stroną a Kupującym w dniu 14 kwietnia 2023 r., zobowiązywała Stronę do zapłaty na rzecz Kupującego kwoty (…) zł w terminie roku od zawarcia ugody. Kwota ta miała wyczerpać wszelkie roszczenia Kupującego względem Wnioskodawcy objęte zawezwaniem do próby ugodowej oraz związane z rozliczeniami związanymi z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…). Strona nie wniosła żadnego pozwu. To Kupujący wezwał Stronę do próby ugodowej. Kwota (…) zł, stanowiąca pierwszą wpłatę Kupujących, według Kupujących stanowiła zadatek, który w przypadku braku wypełnienia umowy przyrzeczonej, podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Strona, jak wskazano we wniosku, zwróciła Kupującym całą wpłaconą kwotę, jednakże Kupujący domagali się dodatkowo kwoty (…) zł jako zwrotu drugiej części zadatku. Strona nie zgadzała się z tym, uznając wpłaconą kwotę jako zaliczkę, jednakże w celu zakończenia sporu przystała na warunki Kupującego i dokonała zwrotu dodatkowej żądanej przez Kupującego kwoty (…) zł, która stanowić miała właśnie zwrot podwójnego zadatku.

Wskazana we wniosku kwota (…) zł wpłacona na rzecz Kupującego w dniu 12 kwietnia 2024 r., wynikająca z ww. ugody sądowej, została dokonana ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży w dniu 23 maja 2023 r. lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…).

Jak wskazano we wniosku, kwota (…) zł z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…), została zapłacona na rzecz Kupującego w celu zaspokojenia wszelkich roszczeń Kupującego względem Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanymi z niedoszłym do skutku przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) na rzecz Kupującego. Kwota ta stanowiła niejako nabycie prawa do dalszego posiadania nieruchomości, zabezpieczenia prawa własności do nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…).

Pytanie

Czy kwota (…) zł, zapłacona na rzecz Kupującego, wynikająca z ugody sądowej, przeznaczona na zaspokojenie wszelkich roszczeń Kupującego względem Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanymi z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…), należy uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm., zwanej dalej „u.p.d.o.f.”), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Niewątpliwie w niniejszej sprawie mamy do czynienia z powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż zbycie to nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez Wnioskodawcę. Jednakże ustawodawca wskazał na możliwość zwolnienia dochodu uzyskanego z takiego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ustawodawca zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych definicję wydatków na własne cele mieszkaniowe wskazując w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f., że za wydatki poniesione na cele uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

W wyroku z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „zwolnienia i ulgi wprowadzone do ustawy podatkowej służą realizacji określonego, preferowanego przez ustawodawcę celu. Zatem wykładnia przepisu statuującego ulgę powinna być dokonywana w taki sposób, aby z jednej strony faktycznie nie dochodziło do rozszerzenie zakresu wykładanego przepisu, z drugiej jednak strony należy mieć na uwadze, aby w każdy przypadku faktyczny cel ulgi mógł zostać zrealizowany. W doktrynie wyrażany jest pogląd akceptowany w orzecznictwie, że zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego (socjalnego), która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Zadaniem jakie ma spełnić ta norma jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego (R. Mastalski, Wprowadzenie do prawa podatkowego, Warszawa, 1995 r., str. 113-114). Celem wprowadzenia tego przepisu było preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”. Wskazać należy również, że w wyroku z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „Wykładnia językowa nie może prowadzić do zawężenia zwrotu niedookreślonego „własnych celów mieszkaniowych”, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy PIT, lecz wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym”.

W ocenie Wnioskodawcy, pomimo tego, że sporną nieruchomość położoną przy ul. (…) nabył on fizycznie w dniu 3 października 2018 r., to wydatek w kwocie (…) zł stanowiący niejako nabycie prawa do dalszego posiadania nieruchomości, zabezpieczenia własności, należy zakwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe tak jak wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego. Przedmiotowa ugoda w sposób wyraźny wskazuje bowiem, że kwota ta wyczerpuje wszelkie roszczenia Kupującego względem Wnioskodawcy objęte zawezwaniem do próby ugodowej oraz związane z rozliczeniami związanymi z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…). W przypadku braku ugody lub braku zapłaty przez Wnioskodawcę spornej kwoty (…) zł możliwe wydaje się, że byłby On zobowiązany do przeniesienia własności spornej nieruchomości na Kupującego. Zapłata kwoty wynikającej z ugody zapewniła Wnioskodawcy możliwość dalszego posiadania nieruchomości oraz dalszego zaspokajania w niej własnych potrzeb mieszkaniowych.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że kwota (…) zł, zapłacona na rzecz Kupującego, wynikająca z ugody sądowej, przeznaczona na zaspokojenie wszelkich roszczeń Kupującego względem Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanymi z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…), należy uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana w dniu 23 maja 2023 r. lokalu mieszkalnego położonego w  (…) przy ul. (…), nabytego w dniu 23 czerwca 2020 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału) i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Jak wskazano wyżej, ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z takich celów, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Natomiast, ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości ich części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedaży nieruchomości dokonanej przez Pana w 2023 r., termin ten upływa z dniem 31 grudnia 2026 r.

Natomiast, aby móc skorzystać z omawianego zwolnienia w ww. terminie, powinien Pan wydatkować przychód ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe określone w ustawie, jak również nabyć prawo własności nieruchomości, mieszkania (lokalu mieszkalnego).

Przedmiotem zadanego pytania jest kwestia, czy kwotę zapłaconą przez Wnioskodawcę na rzecz osoby chętnej na zakup Jego nieruchomości (tzw. „Kupującego”), wynikającą z ugody sądowej a przeznaczoną na zaspokojenie wzajemnych roszczeń Kupującego i Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanych z przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) (które to przeniesienie nie doszło do skutku), można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wskazano, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie „własne” cele mieszkaniowe podatnika.

Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Zauważyć należy, że wskazany przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego/nieruchomości. Z istoty rozwiązania zawartego w tym przepisie wynika, że aby kwota uzyskana z odpłatnego zbycia mogła korzystać z omawianego zwolnienia, podatnik powinien przeznaczyć ją m.in. na nabycie własnego lokalu mieszkalnego/nieruchomości. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Cytowany art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „nabycie”. Zatem, aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie prawa własności np. zakup nieruchomości (lokalu mieszkalnego).

Z regulacji powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Z literalnego brzmienia ww. przepisów wynika, że decydujące znaczenie dla możliwości skorzystania ze zwolnienia ma fakt wydatkowania środków pieniężnych na przykład, na nabycie własnego lokalu mieszkalnego/nieruchomości. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność (faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności). Tym samym, musi mieć miejsce - nabycie skutkujące przeniesieniem własności, przy czym czynność wydatkowania musi zostać dokonana najpóźniej przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca od 3 października 2018 r. jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…). Ww. nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 3 października 2018 r. W październiku 2018 r. do Wnioskodawcy zgłosił się chętny (dalej jako: „Kupujący” lub „Kupujących”) na zakup ww. nieruchomości przy ul. (…). Wnioskodawca wraz z potencjalnym Kupującym uzgodnili, że Kupujący będzie wpłacał Wnioskodawcy zaliczki na poczet ceny sprzedaży ww. nieruchomości, gdyż Wnioskodawca w pierwszej kolejności musiał dokonać zakupu innej nieruchomości celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nigdy nie doszło do formalnego zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (…), wszelkie ustalenia były dokonywane ustnie. Kupujący dokonał na rzecz Wnioskodawcy wpłat wynoszących w sumie (…) zł, w kilku transzach, w okresie od 26 października 2018 r. do 5 stycznia 2020 r. Wnioskodawca w dniu 23 czerwca 2020 r. dokonał zakupu nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) na własne cele mieszkaniowe oraz garażu położonego w budynku. Następnie Wnioskodawca zwrócił się do Kupującego z prośbą o uregulowanie pozostałej kwoty do zapłaty celem sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Kupujący tego nie uczynił, z czego wynikł spór, którego konsekwencją było to, że w dniu 24 września 2021 r. Kupujący zgłosił się do Wnioskodawcy z roszczeniem zwrotu przekazanych wcześniej kwot. Wnioskodawca zgodził się na ugodową propozycję Kupującego, w tym celu zaciągnął w dniu 5 listopada 2021 r. kredyt hipoteczny, jako zabezpieczenie ustanawiając hipotekę na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…). Wnioskodawca dokonał zwrotu ww. kwoty na rachunek bankowy Kupującego w dniu 17 listopada 2021 r. Jednakże Kupujący miał względem Wnioskodawcy dodatkowe roszczenia związane z przedmiotową nieruchomością. W dniu 14 kwietnia 2023 r. między Wnioskodawcą a Kupującym doszło do sądowej ugody, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się zapłacić na rzecz Kupującego kwotę (…) zł w terminie roku od zawarcia ugody, która wyczerpuje roszczenia Kupującego względem Wnioskodawcy objęte wezwaniem do próby ugodowej oraz związane z rozliczeniami niedoszłego do skutku przeniesienia własności nieruchomości położonej przy ul. (…). Kwota (…) zł, stanowiąca pierwszą wpłatę Kupujących, według Kupujących stanowiła zadatek, który w przypadku braku wypełnienia umowy przyrzeczonej, podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Wnioskodawca, zwrócił Kupującym całą wpłaconą kwotę, jednakże Kupujący domagali się dodatkowo kwoty (…) zł jako zwrotu drugiej części zadatku. Wnioskodawca nie zgadzał się z tym, uznając wpłaconą kwotę jako zaliczkę, jednakże w celu zakończenia sporu przystał na warunki Kupującego i dokonał zwrotu dodatkowej żądanej przez Kupującego kwoty (…) zł, która stanowić miała właśnie zwrot podwójnego zadatku. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie był w posiadaniu takiej kwoty pieniężnej dokonał sprzedaży zakupionej wcześniej na cele mieszkaniowe nieruchomości przy ul. (…). Sprzedaży tej nieruchomości dokonano w dniu 23 maja 2023 r., natomiast sprzedaży garażu dokonano w dniu 5 września 2023 r. Z uzyskanej kwoty sprzedaży Wnioskodawca dokonał wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, a także uregulował zobowiązanie wynikające z ugody sądowej, tj. wpłacił na rzecz Kupującego kwotę (…) zł w dniu 12 kwietnia 2024 r. Wskazana we wniosku kwota (…) zł wpłacona na rzecz Kupującego w dniu 12 kwietnia 2024 r., wynikająca z ww. ugody sądowej, została dokonana ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży w dniu 23 maja 2023 r. lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…). Kwota (…) zł z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przy ul. (…), została zapłacona na rzecz Kupującego w celu zaspokojenia roszczeń Kupującego względem Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanych z niedoszłym do skutku przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) na rzecz Kupującego. Nigdy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (…). Nigdy nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości przy ul. (…) na rzecz Kupujących. Z uwagi na fakt, że nigdy nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości położonej przy ul. (…) na rzecz Kupujących, nie miało również miejsca zwrotne przeniesienie tej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Mając na uwadze opis sprawy, w odniesieniu do możliwości zaliczenia kwoty zapłaconej przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego, wynikającej z ugody sądowej, przeznaczonej na zaspokojenie roszczeń Kupującego względem Wnioskodawcy dotyczących rozliczeń związanych z niedoszłym do skutku przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…), jako wydatków na cel mieszkaniowy, podkreślić należy, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, w sposób jednoznaczny określa co może być wydatkiem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionym na realizację własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca w ww. katalogu zwolnień nie uwzględnił osobistych rozliczeń pomiędzy stronami np. związanymi z niedoszłym do skutku przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…) na rzecz Kupującego, wynikających z ugody sądowej. Konieczność rozliczenia się przez Wnioskodawcę z Kupującym wynikająca z ugody sądowej, która wyczerpuje roszczenia Kupującego względem Wnioskodawcy objęte zawezwaniem do próby ugodowej oraz związane z rozliczeniami związanymi z niedoszłym do skutku przeniesieniem własności nieruchomości położonej przy ul. (…), stanowi Pana osobiste zobowiązanie względem Kupującego. Natomiast zapłacona kwota wynikająca z ww. ugody sądowej, nie stanowi wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe z tytułu odpłatnego zbycia, albowiem nie mieści się w katalogu tych wydatków zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to katalog precyzyjnie wskazuje, jakie wydatki sprzedający może zakwalifikować jako wydatki poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Reasumując, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 23 maja 2023 r. lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…), nabytego w dniu 23 czerwca 2020 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkowanie przez Wnioskodawcę części przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego na spłatę osobistego zobowiązania Wnioskodawcy wobec Kupującego (wynikającego z zawartej ugody sądowej) nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na niespełnienie ustawowych kryteriów zawartych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Spłaty osobistego zobowiązania Wnioskodawcy wobec Kupującego (wynikającej z zawartej ugody sądowej), nie można utożsamiać z nabyciem lokalu mieszkalnego/nieruchomości, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, bowiem w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca nabycie lokalu mieszkalnego/nieruchomości skutkujące przeniesieniem własności.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w zakresie przedstawionego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. Z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).