Podstawa opodatkowania przychodów z najmu prywatnego.

Interpretacja indywidualna – w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

-nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1,

-prawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 3 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i mającą stałe miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Wnioskodawczyni jest właścicielką czterech mieszkań znajdujących się na terenie (…). Przedmiotowe nieruchomości są wynajmowane przez Wnioskodawczynię, od 2021 roku w podziale na pokoje, w ramach tzw. najmu prywatnego. W związku z powyższym Wnioskodawczyni zawarła z Najemcami pisemne umowy najmu.

W zawartych umowach najmu określono wysokość miesięcznego czynszu za wynajem, płatnego przez Najemcę na rzecz Wnioskodawczyni, wskazując jednocześnie, że w kwocie tego czynszu zawarty jest czynsz płatny na rzecz Spółdzielni przez Najemcę, przy czym Wynajmująca (Wnioskodawczyni) pełni rolę pośrednika. Dodatkowo w zawartych umowach wskazano, że Najemca poza zapłatą czynszu na rzecz Wynajmującego obowiązany jest dokonywać wszelkich opłat wynikających z eksploatacji lokalu i opłat za media, tj. opłat za zużycie wody, gazu, energii elektrycznej oraz za wywóz odpadów (dalej: opłaty za media). W umowach najmu wskazano, że Wnioskodawczyni pełni rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a rzeczywistymi odbiorcami tych opłat (dostawcami mediów).

W związku z zawartymi umowami Najemcy płacą na rzecz Wnioskodawczyni miesięczny czynsz najmu. Z otrzymanych kwot Wnioskodawczyni pokrywa koszty czynszu do Spółdzielni, przy czym pełni w tym zakresie rolę pośrednika Najemców.

W osobnym przelewie Najemcy przekazują Wnioskodawczyni kwoty na pokrycie opłat za media. Kwoty na pokrycie opłat za media są ustalane na podstawie rachunków i faktur dostarczanych przez dostawców mediów. W każdym lokalu wynajmowane są odrębne pokoje, w związku z czym Wnioskodawczyni informuje o wysokości kwot na pokrycie opłat za media wszystkich Najemców danego lokalu, którzy we własnym zakresie ustalają podział tych opłat pomiędzy siebie. Niemniej jednak na każdym z Najemców, zgodnie z zawartymi umowami, ciąży obowiązek ponoszenia opłat związanych z eksploatacją lokalu.

Po otrzymaniu kwot na pokrycie opłat za media Wnioskodawczyni przekazuje je dostawcom mediów, przy czym pełni rolę pośrednika między Najemcą a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty mediów.

Osiągane z najmu prywatnego lokali mieszkalnych przychody Wnioskodawczyni opodatkowuje w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jako podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawczyni przyjmowała kwotę otrzymanego czynszu pomniejszoną o kwotę czynszu zapłaconego do Spółdzielni. Opłaty za media nie były wliczane do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pytania

1. Czy jako podstawę opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego Wnioskodawczyni prawidłowo przyjęła kwotę otrzymanego czynszu pomniejszoną o kwotę czynszu zapłaconego do Spółdzielni?

2. Czy opłaty za media prawidłowo nie zostały wliczone do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni – prawidłowo przyjęła ona jako podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych kwotę otrzymanego czynszu pomniejszoną o kwotę czynszu zapłaconego do Spółdzielni. Zdaniem Wnioskodawczyni opłaty za media uiszczane przez Najemców za pośrednictwem Wnioskodawczyni prawidłowo nie zostały wliczone do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.): Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Dodatkowo wskazać należy, iż zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. –  Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powołanych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie są natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, czynsz do spółdzielni), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, np.:

-interpretacja indywidulana z 7.04.2024 r„ nr 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW;

-interpretacja indywidualna z 26.06.2024 r., nr 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP;

-interpretacja indywidualna z 04.07.2023 r., nr 0115-KDST2-1.4011.214.2023.1.KB;

-interpretacja indywidualna z 08.04.2022 r„ nr 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG.

Z przedstawionej w stanie faktycznym treści umów wyraźnie wynika, że to najemcy są zobowiązani do ponoszenia wszelkich opłat związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu, w tym czynszu do spółdzielni i opłat za media. W zakresie tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcami a podmiotami właściwymi do otrzymania ww. opłat. Faktycznym przysporzeniem majątkowym Wnioskodawczyni jest wyłącznie otrzymana kwota czynszu najmu pomniejszona o kwotę przekazaną spółdzielni mieszkaniowej na pokrycie czynszu. Tylko ta kwota, zdaniem Wnioskodawczyni, winna być wliczana do podstawy opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1,

-prawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że osiąga Pani przychody z najmu prywatnego. Zawarła Pani umowy najmu z najemcami. W zawartych umowach najmu określono wysokość miesięcznego czynszu za wynajem, płatnego przez najemcę na Pani rzecz, przy jednoczesnym wskazaniu, że w kwocie tego czynszu zawarty jest czynsz płatny na rzecz Spółdzielni przez najemcę. Dodatkowo w zawartych umowach wskazano, że najemca poza zapłatą czynszu na Pani rzecz jest zobowiązany dokonywać wszelkich opłat wynikających z eksploatacji lokalu i opłat za media, tj. opłat za zużycie wody, gazu, energii elektrycznej oraz za wywóz odpadów (dalej: opłaty za media). W umowach najmu wskazano, że Pani pełni rolę pośrednika między najemcą a rzeczywistymi odbiorcami opłat za media (dostawcami mediów). W związku z zawartymi umowami najemcy płacą na Pani rzecz miesięczny czynsz najmu. Z otrzymanych kwot pokrywa Pani koszty czynszu do Spółdzielni. W osobnym przelewie najemcy przekazują Pani kwoty na pokrycie opłat za media. Również te opłaty przekazuje Pani do dostawców tych mediów.  

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” cała kwota otrzymanego czynszu za wynajem, płatnego przez najemcę na Pani rzecz, będzie stanowić dla Pani przysporzenie majątkowe, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym nieprawidłowo przyjęła Pani jako podstawę opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego kwotę otrzymanego czynszu pomniejszoną o kwotę czynszu zapłaconego do Spółdzielni.

Umowa najmu powinna wskazywać kwotę czynszu najmu stanowiącą wynagrodzenie wynajmującego za oddanie w najem przedmiotu najmu najemcy. Dlatego też każdy taki czynsz najmu stanowi przychód do opodatkowania. Nie ma przy tym znaczenia, w jaki sposób wynajmujący taki czynsz skalkuluje.

Dlatego cała kwota czynszu najmu wskazana przez Panią stanowi Pani przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast wskazane przez Panią opłaty za media, związane z wynajmowanym lokalem, do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego. Stąd prawidłowym postępowaniem jest nie wliczanie ich do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podsumowanie: cała wartość czynszu (bez pomniejszania o czynsz do Spółdzielni) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast opłaty za media nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto w odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).