Przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. złożył Pan wniosek z 16 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 26 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego. Jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem VAT. Prowadzona działalność gospodarcza nie jest związana ze sprzedażą ani wynajmem nieruchomości.

Wnioskodawca nabył działkę budowlaną, na której planuje wznieść budynek użytkowy, tj. sklep z częścią magazynową. Budynek będzie przeznaczony do wynajmu. Budowa będzie realizowana ze środków własnych, poza jednoosobową działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, a uzyskiwany przychód z najmu Wnioskodawca rozliczał będzie w ramach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Początkowo Wnioskodawca miał zamiar realizować ww. inwestycję w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym, w akcie notarialnym zakupu działki budowlanej w danych nabywcy wskazano zarówno prywatny adres zamieszkania Wnioskodawcy, jak również dane dotyczące prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, tj. nazwę, adres, NIP i REGON. Również zapłata za działkę budowlaną nastąpiła z rachunku bankowego Wnioskodawcy, zgłoszonego jako konto dotyczące działalności gospodarczej. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę budynku użytkowego na zakupionej działce budowlanej. Pozwolenie na budowę zostało pierwotnie wydane na Wnioskodawcę jako osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, jednak Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o skorygowanie wydanego pozwolenia na budowę co nastąpiło stosownym postanowieniem. W konsekwencji pozwolenie wydane jest na Wnioskodawcę, jako osobę fizyczną.

Wnioskodawca kierował się uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano: „(...) To (...) podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Wnioskodawca mając na uwadze, że po wydaniu ww. uchwały powszechne jest stanowisko organów podatkowych, zgodnie z którym to sam podatnik decyduje, do jakich źródeł przychodów zalicza przychody z najmu zdecydował o realizacji inwestycji w ramach majątku prywatnego i rozliczaniu otrzymywanego w przyszłości przychodu z najmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Wnioskodawca nie planuje powiązać ani zakupionego gruntu, ani budynku użytkowego (po jego wybudowaniu) z majątkiem firmowym (związanym z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą). W szczególności nie będzie wprowadzał gruntu ani lokalu użytkowego po jego wybudowaniu do ewidencji środków trwałych, ani dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Na terenie zakupionej nieruchomości, a w przyszłości również na terenie wybudowanego lokalu użytkowego nie będą prowadzone żadne działania związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę jednoosobową działalnością gospodarczą w zakresie handlu hurtowego. Nie będą tam przechowywane żadne urządzenia, maszyny ani towary handlowe Wnioskodawcy. Nowo wybudowany lokal nie będzie też wykorzystywany na biuro, czy zaplecze techniczne w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Lokal będzie wynajmowany innym podmiotom gospodarczym, które będą tam prowadziły własną działalność gospodarczą.

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego i jest czynnym podatnikiem VAT, w związku z czym składa deklaracje podatkowe JPK_VAT, w której wykazuje m. in. kwoty podatku naliczonego związanego z zakupami dotyczącymi prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie handlu hurtowego. Realizacja inwestycji budowlanej w postaci wyżej wskazanego lokalu użytkowego związana będzie z nabywaniem licznych towarów i usług. Wybudowany lokal użytkowy będzie przeznaczony do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do oddania w najem, z tytułu którego Wnioskodawca będzie rozliczał podatek VAT należny.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że data nabycia działki to 21 sierpnia 2023 r. Działki położone są w … koło … obręb ewidencyjny …, jednostka ewidencyjna … o numerach: A oraz B, o łącznej powierzchni 0,2537 ha. Działka została nabyta jako lokata prywatnego kapitału. Budowa na działce jest w toku, zakończy się najprawdopodobniej na przełomie 2024/2025.

Na pytanie Organu o treści: „Czy będzie Pan podmiotem osobowo lub kapitałowo powiązanym z podmiotami gospodarczymi, które będą najemcami lokali w budynku użytkowym wybudowanym na Pana działce?”, Wnioskodawca wskazał: „Tak”.

Obecnie nie ma żadnych planów związanych ze sprzedażą tej nieruchomości. Jednak z uwagi na niepewną sytuację gospodarczo-polityczną, wojnę, osłabienie koniunktury, coraz częstsze opinie o nadchodzącym kryzysie Wnioskodawca, chciałby mieć różne możliwości poprawy swojej sytuacji ekonomicznej w przyszłości, w tym poprzez np. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi obecnie ani na dzień dzisiejszy, nie planuje prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W tej sytuacji, gdyby miało dojść do zbycia nieruchomości w przyszłości, w ocenie Wnioskodawcy, będzie to sprzedaż poza działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Obecnie Wnioskodawca nie ma żadnych planów związanych ze sprzedażą tej nieruchomości, w związku z tym, nie jest znany nabywca. Nieruchomość nie jest obecnie oferowana do sprzedaży ani nie ma skonkretyzowanych planów co do jej sprzedaży, tym samym nie są znane szczegółowe metody jej przeprowadzenia. Należy założyć, iż będą to typowe działania podejmowane przez osoby fizyczne, które chcą zbyć tego typu nieruchomość. W zależności od sytuacji gospodarczej może okazać się konieczne skorzystanie z pomocy pośrednika w tym zakresie. Przy czym również zakres obowiązków pośrednika, o ile jego zaangażowanie będzie konieczne, nie będzie odbiegał od typowych zakresów obowiązków wykonywanych przy tego typu transakcjach.

Wnioskodawca był w posiadaniu dwóch prywatnych nieruchomości mieszkalnych. Jedną zakupił w 2000 r., drugą otrzymał w spadku w 2011 r. Obie zbył w 2019 r. Środki uzyskane ze sprzedaży zainwestowane zostały w spółkę, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem.

Na pytanie Organu o treści: „Czy posiada Pan również inne nieruchomości, oprócz wymienionej we wniosku?, Wnioskodawca wskazał: „Nie”.

Na pytanie Organu o treści: „Czy w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wchodził/wchodzi: najem, usługi budowlane?”, Wnioskodawca wskazał: „Nie”.

Na pytanie Organu o treści: „Jaką formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej Pan wybrał?”, Wnioskodawca wskazał: „Opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”.

Na pytanie Organu o treści: „Jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzi Pan dla działalności gospodarczej?”, Wnioskodawca wskazał: „Ewidencja przychodów”.

Jednoosobowa działalność gospodarcza na podstawie wpisu do CEiDG prowadzona od 10 czerwca 2021 r. w zakresie sprzedaży hurtowej sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego.

Do 2005 r. Wnioskodawca był wspólnikiem w spółkach osobowych zajmujących się sprzedażą drzwi i okien oraz montażem stolarki. Od 2005 r. Wnioskodawca był wspólnikiem spółki jawnej, która została następnie przekształcona w spółkę komandytową. Przedmiotem działalności spółki komandytowej jest produkcja i dystrybucja systemów telewizji przemysłowej. Wnioskodawca nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu czy usługami budowlanymi.

Pytania

1. Czy w przypadku ewentualnego zbycia nieruchomości, o której mowa w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca powinien zaliczyć uzyskany przychód do źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy, mając na uwadze planowane oddanie w najem budynku użytkowego, o którym mowa w opisie stanu faktycznego, w stosunku do dokonywanych zakupów towarów i usług związanych z jego wybudowaniem, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Sposób opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych uzależniony jest od ich zakwalifikowania do odpowiedniego źródła przychodów.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli zaś odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości ma miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, uzyskany przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Przepis wskazuje również warunek aby odpłatne zbycie nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza, za którą zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy rozumie się: działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

-środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

-składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

-składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości w przyszłości, przychód z tego tytułu powinien być kwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10. ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Przedmiotowa nieruchomość nie będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, tym samym nie będzie stanowiła środka trwałego podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Uzyskany przychód z jej ewentualnej sprzedaży nie będzie zatem stanowił przychodu, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi i na dzień dzisiejszy nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ewentualna sprzedaż nieruchomości będzie miała miejsce z Jego majątku prywatnego. Przychód uzyskany z tytułu sprzedaży będzie podległ opodatkowaniu, o ile sprzedaż nastąpi w okresie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Bez znaczenia jest w tym wypadku fakt, iż w akcie notarialnym dotyczącym nabycia działki budowlanej, na której wzniesiony zostanie budynek użytkowy, wskazano zarówno prywatny adres zamieszkania Wnioskodawcy, jak również dane dotyczące prowadzonej przez Niego jednoosobowej działalności gospodarczej, tj. nazwę, adres, NIP i REGON. Również fakt, iż zapłata za działkę budowlaną nastąpiła z rachunku bankowego, zgłoszonego jako konto dotyczące działalności gospodarczej, nie będzie miał znaczenia na kwalifikację do źródła przychodu.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, ewentualna sprzedaż nieruchomości w przyszłości powinna być kwalifikowana do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Źródła przychodów zostały określone przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tak zgodnie z ww. przepisem:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto, należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym :

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z ewentualnym odpłatnym zbyciem opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości (nr A i nr B).

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nabył Pan działkę budowlaną, na której planuje wznieść budynek użytkowy, tj. sklep z częścią magazynową. Budynek będzie przeznaczony do wynajmu. Budowa będzie realizowana ze środków własnych, poza Pana jednoosobową działalnością gospodarczą, a uzyskiwany przychód z najmu rozliczał Pan będzie w ramach najmu prywatnego.

Początkowo miał Pan zamiar realizować ww. inwestycję w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym, w akcie notarialnym zakupu działki budowlanej w danych nabywcy wskazano zarówno prywatny adres Pana zamieszkania jak również dane dotyczące prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Również zapłata za działkę budowlaną nastąpiła z Pana rachunku bankowego, zgłoszonego jako konto dotyczące działalności gospodarczej.

Uzyskał Pan pozwolenie na budowę budynku użytkowego na zakupionej działce budowlanej. Pozwolenie na budowę zostało pierwotnie wydane na Pana jako osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, jednak wystąpił Pan z wnioskiem o skorygowanie wydanego pozwolenia na budowę co nastąpiło stosownym postanowieniem. W konsekwencji pozwolenie wydane jest na Pana, jako osobę fizyczną.

Nie planuje Pan powiązać ani zakupionego gruntu, ani budynku użytkowego (po jego wybudowaniu) z majątkiem firmowym (związanym z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą). W szczególności nie będzie wprowadzał gruntu ani lokalu użytkowego po jego wybudowaniu do ewidencji środków trwałych, ani dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Na terenie zakupionej nieruchomości, a w przyszłości również na terenie wybudowanego lokalu użytkowego nie będą prowadzone żadne działania związane z prowadzoną przez Pana jednoosobową działalnością gospodarczą w zakresie handlu hurtowego. Nie będą tam przechowywane żadne Pana urządzenia, maszyny ani towary handlowe. Nowo wybudowany lokal nie będzie też wykorzystywany na biuro, czy zaplecze techniczne w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Lokal będzie wynajmowany innym podmiotom gospodarczym, które będą tam prowadziły własną działalność gospodarczą.

Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego i jest czynnym podatnikiem VAT.

Data nabycia przez Pana działki budowlanej (nr A i B) to 21 sierpnia 2023 r. Działka została nabyta jako lokata prywatnego kapitału. Budowa na działce jest w toku, zakończy się najprawdopodobniej na przełomie 2024/2025.

Obecnie nie ma Pan żadnych planów związanych ze sprzedażą tej nieruchomości. Nie prowadzi Pan obecnie, ani na dzień dzisiejszy nie planuje prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość nie jest obecnie oferowana do sprzedaży ani nie ma skonkretyzowanych planów co do jej sprzedaży, tym samym nie są znane szczegółowe metody jej przeprowadzenia. Należy założyć, iż będą to typowe działania podejmowane przez osoby fizyczne, które chcą zbyć tego typu nieruchomość. W zależności od sytuacji gospodarczej może okazać się konieczne skorzystanie z pomocy pośrednika w tym zakresie. Przy czym również zakres obowiązków pośrednika, o ile jego zaangażowanie będzie konieczne, nie będzie odbiegał od typowych zakresów obowiązków wykonywanych przy tego typu transakcjach.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że ewentualne odpłatne zbycie przez Pana opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości (nr A i nr B), nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec przedstawionego opisu sprawy, Pana działania nie mają charakteru zarobkowego, mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem majątkiem prywatnym.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, ewentualna sprzedaż opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości (nr A i nr B), nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości (nr A i nr B), należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych.

Skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości (lub ich części oraz udziału).

W świetle przepisów prawa, datą nabycia przez Pana opisanej nieruchomości (nr A i B) jest data 21 sierpnia 2023 r.

Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z dniem 31 grudnia 2028 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że ewentualna sprzedaż opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości (nr A i nr B), w związku z tym, że sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Zatem, skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości (nr A i B) należy oceniać w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w wyniku sprzedaży nieruchomości przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan ww. nieruchomość (nabycie w 2023 r.).

W sytuacji, gdy sprzedaż opisanej zabudowanej nieruchomości (nr A i B) – nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan ww. nieruchomość, transakcja nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli natomiast sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości (nr A i B) nastąpi w okresie do 31 grudnia 2028 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2023 r.), to po Pana stronie powstanie przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z tego tytułu, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w kontekście przedstawionego pytania nr 1, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).