Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 września 2024 r. (wpływ 17 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis stanu faktycznego

W dniu 28 maja 2015 r. zakupił Pan wraz z małżonką, z którą pozostawał i pozostaje w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowaną działkę gruntu nr 2 objętą KW nr (…) o pow. (...) ha. Cena zakupu wynosiła (…) zł, a sprzedaż nastąpiła od osoby trzeciej.

W dniu 15 stycznia 2024 r. zawarli Państwo jako właściciele powyższej nieruchomości, na której w międzyczasie wznieśli Państwo murowany wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny, umowę warunkową sprzedaży.

Zawarcie umowy warunkowej wynikało z faktu tego, że nieruchomość ta stanowiąca nieruchomość rolną, w stosunku do której KOWR mógł skorzystać z prawa pierwokupu. Z ustalonej jako cena sprzedaży kwoty (…) zł zostało przekazanych Państwu jako sprzedających już wówczas (…) zł. Zobowiązali się Państwo już wówczas także wydać nabywcom będącym dla Państwa osobami obcymi tę nieruchomość. W dniu 21 lutego 2024 r., w związku z odstąpieniem przez KOWR od skorzystania z prawa pierwokupu, w drodze aktu notarialnego przenieśli Państwo własność tej nieruchomości na kupujących – tych samych, z którymi zawarli Państwo wcześniej umowę warunkową - którzy uiścili Państwu całość ustalonej wcześniej jako kwota ceny sprzedaży, tj. (…) zł.

Przy zawieraniu aktu notarialnego pobrano od kupujących m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.

W piśmie z 13 września 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowali Państwo opis sprawy w następujący sposób:

1)czy sprzedaż przez Państwa nieruchomości, o której mowa we wniosku nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w szczególności działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, jeśli tak to jaka jest forma opodatkowania tej działalności, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadził Pan działalność gospodarczą polegającą na usługach budowlanych do dnia 20 kwietnia 2024 r., a przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności.

2)Jaki jest numer działki gruntu, która została zakupiona przez Pana i Pana żonę 28 maja 2015 r. oraz jakim numerem księgi wieczystej ta działka jest objęta? (wskazane w treści wniosku zapisy są nieczytelne)

Odpowiedź: Działka gruntu miała nr 2 i objęta jest KW nr (…).

3)Kiedy dokonał Pan sprzedaży działki wraz z żoną? Należy wskazać datę (wskazany we wniosku zapis jest nieczytelny).

Odpowiedź: Przedmiotową działkę wraz z żoną sprzedał Pan w dniu 21 lutego 2024 r.

4)W jakim celu nabyli Państwo działkę, dlaczego podjęli Państwo decyzję o wybudowaniu na niej budynku mieszkalnego, co było powodem sprzedaży zabudowanej działki w 2024 r.?

Odpowiedź: Zakupili Państwo działkę dzięki natrafieniu przez Pana ogłoszenia z ofertą sprzedaży w Internecie. Miejscowość, gdzie położona jest przedmiotowa działka była już Panu wcześniej znana z uwagi na to, że (...). Sama decyzja o budowie była powodowana chęcią zabudowy budynkiem mieszkalnym w zamyśle dla córki, która jednak nie zdecydowała się na zmianę miejsca zamieszkania z dotychczasowego i wówczas nie chcąc generować dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości podjęli Państwo decyzję o jej sprzedaży.

Pytanie

Czy w zaistniałym stanie faktycznym zachodziła będzie podstawa do obciążenia Wnioskodawców obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, kiedy stanowiąca źródło przychodów sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od jej nabycia przez Wnioskodawców?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, z uwagi na treść przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 właściwej ustawy, nie można uznać dokonanej przez Państwa czynności odpłatnego zbycia opisanej nieruchomości jako stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym źródła przychodu, albowiem zbycie przez Państwa jako osoby fizyczne tej nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego składnika (nabycie nastąpiło w 2015 r., a zbycie w 2024 r.)

Z uwagi na posłużenie się we wskazanym przepisie spójnikiem „lub” (nabycie lub wybudowanie) należałoby rozstrzygnąć od jakiej daty liczyć bieg 5-letniego terminu.

Rozstrzygając powyższe należy wskazać, że działki stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (zasada superficies solo cedit).

W myśl tej zasady prawnej, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości (to co na powierzchni przypada gruntowi). Budynek trwale związany z gruntem, a z takim mamy tu do czynienia, jako jego część składowa nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Przyjąć należy zatem, że dokonana przez Państwa sprzedaż w 2024 r. nabytej nieruchomości w 2015 r., którą następnie zabudowali Państwo budynkiem mieszkalnym nie może być uznana za źródło przychodu, i to niezależnie od daty wzniesienia przez Państwa na tej nieruchomości budynku. Nie wystąpi tym samym obowiązek zapłaty przez Państwa podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 28 maja 2015 r. zakupili Państwo działkę gruntu nr 2 o pow. (...) ha. Na działce wznieśli Państwo murowany wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny. Decyzja o budowie była powodowana chęcią zabudowy budynkiem mieszkalnym dla córki, która jednak nie zdecydowała się na zmianę miejsca zamieszkania z dotychczasowego. Nie chcąc generować dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości podjęli Państwo decyzję o jej sprzedaży. W dniu 15 stycznia 2024 r. zawarli Państwo jako właściciele powyższej nieruchomości umowę warunkową sprzedaży. Zawarcie umowy warunkowej wynikało z faktu, że nieruchomość stanowiła nieruchomość rolną w stosunku, do której KOWR przysługiwało prawo pierwokupu. W dniu 21 lutego 2024 r. w związku z odstąpieniem przez KOWR od skorzystania z prawa pierwokupu w drodze aktu notarialnego przenieśli Państwo własność tej nieruchomości na kupujących – tych samych, z którymi zawarli Państwo wcześniej umowę warunkową. Ponadto wskazali Państwo, że pozostawali i pozostają Państwo w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej oraz że przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Mają Państwo wątpliwośći, czy sprzedaż tej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (powstał obowiązek zapłaty podatku z tytułu jej sprzedaży).

Biorąc pod uwagę fakt, że opisana we wniosku nieruchomość została nabyta w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 wskazanej ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Z wniosku wynika, że na działce wznieśliście Państwo murowany wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W tej sprawie za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia gruntu (działki, na której następnie wybudowano dom mieszkalny) w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. 28 maja 2015 roku. Zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 dla opisanej nieruchomości niewątpliwie już upłynął.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przez Państwa 21 lutego 2024 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nastąpiło bowiem po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zatem sprzedaż tej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – nie spowodowała obowiązku zapłaty przez Państwa podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).