Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 września 2024 r. (wpływ 12 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami ani też żadnej pokrewnej działalności.

Wnioskodawczyni dnia 3 października 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła własność niezabudowanej działki nr (…) położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), o powierzchni 0,8 ha. Nieruchomość była zakwalifikowana jako R - grunty rolne. Sprzedawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, sprzedaż nie była opodatkowania VAT.

Na podstawie obowiązującego w gminie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się w obszarze MN1 - teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.

W maju 2020 r. ww. działka nr (…) na podstawie ostatecznej decyzji została podzielona na 8 działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…). Następnie działka nr (…) w sierpniu 2022 r. została podzielona na 2 działki: nr (…) i nr (…).

Działki nr (…) i nr (…) są działkami drogowymi. Pozostałe działki mają regularne kształty i powierzchnię ok. 8-10 arów.

Dla działek nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) zostały wydane pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.

Na działce nr (…) został wzniesiony dom jednorodzinny w stanie surowym. Na etapie decyzji o rozpoczęciu budowy dom miał zostać przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej rodziny. W trakcie budowy ten zamiar uległ zmianie, tj. Wnioskodawczyni uznała, że nie będzie w tym domu realizować własnych potrzeb mieszkaniowych i w czerwcu 2023 r. działka nr (…) wraz z ww. domem została sprzedana wraz z 1/7 udziału w drodze (działka nr (…)) i nieodpłatną służebnością przejazdu na działce nr (…).

W listopadzie 2023 r. Wnioskodawczyni przekazała w formie darowizny prawo własności działki nr (…) wraz z 1/7 udziału w drodze (działka nr (…)) i nieodpłatną służebnością przejazdu na działce nr (…).

Działki drogowe, tj. nr (…) i nr (…) są częściowo utwardzone, zapewniając dostęp jedynie do działki nr (…).

Wnioskodawczyni planuje sprzedać działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…). Wnioskodawczyni nie planuje czynić przed sprzedażą żadnych nakładów na ww. nieruchomości. Na mocy umowy o ustanowienie służebności dla nieruchomości sąsiedniej polegającej na prawie przejazdu działkami drogowymi działki drogowe nr (…) i nr (…) zostaną utwardzone. Przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie będzie doprowadzała mediów do oferowanych działek, pozostanie to do zapewnienia przez nabywców.

Na działce nr (…) nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza ani nie była ona nigdy składnikiem majątku przedsiębiorstwa - ani Wnioskodawczyni, ani osób trzecich. Od momentu nabycia w 2018 r. Wnioskodawczyni nie oddawała Nieruchomości w odpłatne użytkowanie, dzierżawę czy najem.

Wnioskodawczyni nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych na szeroką skalę w celu sprzedaży nieruchomości. Planuje skorzystanie z portali ogłoszeniowych dostępnych dla osób fizycznych, ewentualnie skorzystanie z usług biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 12 września 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1.W jakim celu nabyła Pani 3 października 2018 r. działkę nr (…) o powierzchni 0,8 ha, np. w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży lub innym – należy wyjaśnić jakim?

Odpowiedź: Działka nr (…) została nabyta z zamiarem realizacji celów mieszkaniowych Pani i Pani rodziny.

2.Z czyjej inicjatywy doszło w maju 2020 r. do podziału działki nr (…) na osiem działek, nabytej przez Panią w 2018 r.? W jakim celu dokonano podziału działki nr (…)?

Odpowiedź: Do podziału działki nr (…) na osiem działek doszło z uwagi na fakt, że oprócz realizacji celów mieszkaniowych Pani i Pani rodziny doszła potrzeba realizacji celów mieszkaniowych Pani rodziców, a pozostałe działki miały zostać potraktowane jako część majątku prywatnego.

3.Z czyjej inicjatywy doszło w sierpniu 2022 r. do podziału działki nr (…) na dwie działki? W jakim celu dokonano podziału działki nr (…)?

Odpowiedź: Do podziału doszło z Pani inicjatywy celem umożliwienia wydzielonym działkom dojazd, niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

4.Z czyjej inicjatywy i kiedy (podać datę) nastąpiło wydanie pozwolenia na budowę domów dla działki nr (…), nr (…), nr (…)będących przedmiotem interpretacji?

Odpowiedź: Wydanie pozwolenia na budowę domów dnia 23 kwietnia 2024 r. dla działki nr (…), nr (…) oraz nr (…) nastąpiło z Pani inicjatywy.

5.W jaki sposób korzystała (do jakich celów wykorzystywała) Pani z działki nr (…) od momentu jej nabycia, kolejno poprzez podział działki nr (…) na osiem działek, oraz poprzez podział działki nr (…) wydzielonej z działki nr (…) na dwie działki, aż do momentu planowanego odpłatnego zbycia poszczególnych wyodrębnionych geodezyjnie działek, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i (…) będących przedmiotem interpretacji?

Odpowiedź: Od momentu nabycia działki nr (…) aż do chwili planowanego odpłatnego zbycia poszczególnych wyodrębnionych geodezyjnie działek, tj. działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), działki te nie były przez Panią wykorzystywane w żaden sposób. Działki te stały odłogiem, nie byty użytkowane ani zagospodarowane do jakichkolwiek celów gospodarczych, rolnych czy budowlanych.

6.Co jest przyczyną planowanej sprzedaży działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i (…)?

Odpowiedź: Przyczyną jest zmiana planów. Ostatecznie nie podjęła się Pani budowania domu dla Pani, Pani rodziny oraz dla Pani rodziców. Zakupiła Pani dom w niedalekiej okolicy przedmiotowych działek w stanie deweloperskim. Sprzedaż ma umożliwić wykończenie nowo zakupionego domu i realizację w nim Pani potrzeb mieszkaniowych.

7.Prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i (…);

Odpowiedź:

Działki nr (…) oraz nr (…) - przewidywana sprzedaż w październiku 2024 r.

Działka nr (…) - przewidywana sprzedaż w listopadzie 2024 r.

Działka nr (…) - brak planów sprzedaży na dzień dzisiejszy.

Działka nr (…) - sprzedana w dniu 6 września 2024 r.

8.Czy obrót ww. nieruchomościami, o których mowa we wniosku będzie miał charakter zorganizowany i ciągły?

Odpowiedź: Zamierza Pani jedynie uwolnić kapitał, aby wykończyć swój nowo zakupiony dom i realizować w nim własne cele mieszkaniowe.

9.Czy zamierza/planuje Pani z przyszłym nabywcą (nabywcami) zawrzeć umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiąże się sprzedać ww. działkę/działki będącą/będące przedmiotem sprzedaży (wniosku)?

Odpowiedź: Tak, zamierza Pani.

Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to należy jednoznacznie wskazać:

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

a)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie działki/działek będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

Odpowiedź: Na kupującym zobowiązanie do zapłaty umówionej ceny, a na sprzedającym przystąpienie do umowy przenoszącej własność w określonym dla obu stron terminie.

b)czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki/działek? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie, w umowie przedwstępnej sprzedaży brak będzie warunków do spełnienia po stronie sprzedającego, może pojawić się warunek co do uzyskania finansowania przez kupującego.

c)czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki/działek? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Nie, takie działania nie będą prowadzone.

10.Czy do dnia sprzedaży zamierza/planuje Pani udzielić nabywcy działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży (wniosku), pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działki/działek? jeżeli tak, to:

a)do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielone zostaną pełnomocnictwa dla nabywcy w odniesieniu do działki/działek?

b)jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży będzie dokonywał kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem w zakresie działki/działek?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odpowiedź: Nie, nie zamierza Pani ani nie planuje Pani udzielenia nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w sprawach dotyczących ww. działek.

11.Czy posiada Pani również inne nieruchomości, oprócz wymienionych we wniosku? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

Odpowiedź: Tak, posiada Pani inne nieruchomości. Są to:

·dom w (…) przy ul. (…),

·mieszkanie w (…) przy ul. (…),

·mieszkanie w (…) przy ul. (…).

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…), zakupiony 4 lipca 2024 r. Nabyty w celu zamieszkania.

·mieszkanie w (…), ul. (…), zakupione 30 maja 2023 r. Nabyte jako lokata kapitału, z zamiarem wynajmu.

·mieszkanie w (…), ul. (…), zakupione 15 lutego 2024 r. Nabyte jako lokata kapitału, z zamiarem wynajmu.

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani nieruchomość?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…) - wykorzystywany do celów mieszkaniowych,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - wykorzystywane do wynajmu, jako lokata kapitału,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - planowane do wynajmu, jako lokata kapitału,

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Wszystkie wymienione nieruchomości są zabudowane jako lokale mieszkalne.

d)czy zamierza/planuje Pani sprzedać nieruchomość?

Odpowiedź: Obecnie nie planuje Pani sprzedaży tych nieruchomości.

12.Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, a jeśli tak - to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: Tak, dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.

a)jakie to nieruchomości?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…),

·mieszkanie w (…), ul. (…),

·działka z rozpoczętą budową, nr (…),

·działka nr (…),

b)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…) - zakupiony 21 grudnia 2017 r.,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - zakupione 30 maja 2025 r.,

·działki nr (…) i nr (…) - zakupione 3 października 2018 r.,

c)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…) - nabyty na własne cele mieszkaniowe,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - nabyte jako lokata kapitału,

·działki nr (…) i nr (…) - nabyte z zamiarem wykorzystania na własne cele mieszkaniowe oraz lokata kapitału,

d)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…) – mieszkała Pani w nim przez ponad 6 lat,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - nie było wykorzystywane,

·działki nr (…) i nr (…) - nie były wykorzystywane,

e)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź:

·dom w (…), ul. (…) - sprzedaż 23 maja 2024 r., powodem była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu,

·mieszkanie w (…), ul. (…) - sprzedaż 17 listopada 2023 r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu,

·działka nr (…) - sprzedaż w czerwcu 2023 r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu,

·działka nr (…) - sprzedaż 6 września 2024 r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu,

f)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedała Pani łącznie 4 nieruchomości:

·jedną zabudowaną nieruchomość mieszkalną (dom w(…)),

·jedno mieszkanie (ul. (…)),

·dwie niezabudowane działki (nr (…) i nr (…)),

13.Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: W odpowiedzi na ww. pytania  wskazała Pani inne nieruchomości, które posiada. Natomiast nie ma Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży poza tymi wymienionymi we wniosku.

14.Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Nie, nie ma Pani planów co do nabycia kolejnych nieruchomości.

Ponadto, wyjaśniła Pani, że pod pojęciem „planowana dostawa nieruchomości” w treści pytania oznaczonego nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych chodzi o „planowaną sprzedaż nieruchomości”.

Pytania

1.Czy w opisanym stanie faktycznym planowana dostawa Nieruchomości, tj. działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w wyniku planowanej dostawy Nieruchomości, tj. działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), Wnioskodawczyni uzyska przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonując dostawy Nieruchomości, tj. działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), Wnioskodawczyni uzyska przychód niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (upływ 5 lat od dnia nabycia Nieruchomości).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, me upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Powołując się na powyższą analizę dotyczącą braku związku planowanej transakcji Wnioskodawczyni z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie można uznać, że sprzedaż działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) zostanie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie jest przedsiębiorcą, a planowana transakcja nie jest elementem działalności zarobkowej (m.in. handlowej) prowadzonej przez Wnioskodawczynię we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Transakcja będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym i wykonywanie władztwa właściciela - osoby fizycznej. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru rozpoczęcia działalności zarobkowej w zakresie handlu nieruchomościami. Ilość działek, które mają zostać sprzedane jest niewielka i nie wskazuje na ciągłość działań Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie planuje też podjęcia (oraz nie podejmowała dotychczas) zorganizowanych działań marketingowych dotyczących nieruchomości, ani też nie dokonywała (i nie dokona) nakładów mających zwiększyć jej atrakcyjność.

Działka nr (…) nie stanowiła nigdy składnika przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że przychód ze sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr (…) należy zakwalifikować jako odpłatne zbycie nieruchomości nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym, nie podlega ono opodatkowaniu, gdyż od momentu nabycia (2018 r.) minęło ponad 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) powstałych z podziału działki nr (…).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowe nieruchomości/działki, nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt czynności, dotyczących nieruchomości zbytych przez Panią do chwili złożenia wniosku – darowizna, przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych – nie wskazuje, żeby Pani celem był obrót nieruchomościami.

Czynności Pani nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie będzie Pani prowadzić w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości/działek do sprzedaży.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania oraz fakt, że jest Pani osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami i nie planuje Pani podejmować ponadstandardowych działań do sprzedaży działek, a także brak ich przygotowania przez Panią do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości), powodują że wykonywane przez Panią czynności dotyczące posiadanych nieruchomości/działek można uznać za działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, dokonana 6 września 2024 r. sprzedaż przez Panią przedmiotowej nieruchomości/działki (nr (…)) oraz planowana sprzedaż przez Panią przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)), będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pani zbywając/planując zbyć ww. nieruchomości/działki, korzystała/będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i dokonanej/planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie dokonanej/planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, dokonana/planowana sprzedaż przedmiotowych nieruchomości/działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe odpłatnego zbycia/planowanego odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości/działek, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie dokonana przez Panią we wrześniu 2024 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości/działki (nr (…)) oraz planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło/nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Za datę nabycia przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) powstałych w wyniku podziału działki nr (…)), należy w Pani sytuacji przyjąć datę zakupu nieruchomości gruntowej (działki) przez Panią, tj. działki nr (…) – 3 października 2018 r.

Wobec powyższego, dokonana przez Panią we wrześniu 2024 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości/działki (nr (…)) oraz planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…) (przewidywana sprzedaż w październiku 2024 r.), nr (…) przewidywana sprzedaż w październiku 2024 r.), nr (…), nr (…) (przewidywana sprzedaż w listopadzie 2024 r.)), nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została/zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa wskazać należy, że dokonana przez Panią we wrześniu 2024 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości/działki (nr (…)) oraz planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)) nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, dokonana przez Panią we wrześniu 2024 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości/działki (nr (…)) oraz planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych nieruchomości/działek (nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działki/działek przez Panią upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tut. Organ nadmienia, że w treści wniosku wystąpiła niespójność czasowa, cyt. „(…) mieszkanie w (…), ul. (…) - zakupione 30 maja 2025 r., (…). (…) mieszkanie w (…), ul. (…) - sprzedaż 17 listopada 2023 r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu, (…)”. Jednakże zauważyć należy, że powyższa niespójność nie wpływa na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).