Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (działek).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2024 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 5 września 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy służy prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…), o łącznej powierzchni 0,5600 ha, składającej się z działki ewidencyjnej nr A, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr: (…), zwanej dalej „działką A”.

Działkę nr A Wnioskodawca nabył (…) października 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez A.A. notariusza w (…), Repertorium A Nr (…). Transakcja zakupu była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą. Transakcja nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka nr A, o obszarze 0,5600 ha, oznaczona była jako inne tereny zabudowane.

Zgodnie z obowiązującym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr A, o pow. 0,5600 ha, w (…), znajduje się częściowo na terenie usług niepublicznych, użytkowanie istniejące: usługi handlu; częściowo na terenach produkcji pozarolniczej – produkcyjno-usługowej, użytkowanie istniejące: magazynowo-składowe; a częściowo na terenach drogi powiatowej klasy L. Działka nr A leży poza terenem zdegradowanym oraz poza terenem przeznaczonym do rewitalizacji i nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. Działka nr A nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

Działka obecnie jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr A została nabyta od jednostki samorządu terytorialnego. Nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz nie jest położona na obszarze parku narodowego ani krajobrazowego, ani w granicach żadnego innego obszaru podlegającego ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1336).

Działka nr A nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot planowanej niżej opisanej transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca nigdy nie zabiegał o zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do działki nr A. Postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do działki nr A nie zmieniły się od dnia zakupu tej działki przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z decyzją nr (…) z 9 grudnia 2021 r., działka nr A uległa podziałowi na działki nr B i nr C. Zgodnie z decyzją nr (…) z 6 maja 2024 r. działka nr C uległa dalszemu podziałowi na działki nr D i nr E.

W akcie notarialnym nr (…) z 30 września 2021 r. – umowa przedwstępna sprzedaży, oraz w akcie notarialnym nr (…) zawartym 5 kwietnia 2023 r. – aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać „(…)” Spółce Akcyjnej z siedzibą w (…), zwanej dalej „Spółką”, prawo własności niezabudowanej części działki nr A – wpierw o powierzchni około 0,2250 ha – a ostatecznie o powierzchni około 0,2800 ha, tj. działki nr B oraz działki nr D, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr: (…), zwanej dalej „Nieruchomością”. W aneksie z 5 kwietnia 2023 r. do umowy przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca i Spółka postanowili, że umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta do 31 marca 2024 r.

Na podstawie odrębnej umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej z 30 września 2021 r. Wnioskodawca oddał w dzierżawę część działki nr A, o powierzchni 0,2250 ha, kupującej Spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawa objęła więc obszar przeznaczony do sprzedaży, zgodnie z zawartą umową przedwstępną. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto, kupująca Spółka podjęła szereg działań związanych z Nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na Nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W umowie przedwstępnej i aneksie do umowy przedwstępnej zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości uzależniono m.in. od spełnienia następujących warunków:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni użytkowej 535,05 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni użytkowej 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości.

3.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

4.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

5.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

6.Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr A, zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki.

7.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki.

8.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

W umowie przedwstępnej przyjęto, że realizacja ww. warunków odbędzie się staraniem i na koszt kupującej Spółki. Postanowiono również, że Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji ze wszystkich albo tylko niektórych warunków na piśmie. Postanowiono również, że służy jej prawo zawarcia umowy, mimo niespełnienia się tych warunków. Postanowiono wreszcie, że Spółce służy jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń do 31 marca 2024 r. albo w razie rezygnacji do tego dnia z całości, albo części warunków zastrzeżonych w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązany był sprzedać Nieruchomość o powierzchni około 0,2800 ha, która składać się będzie z działki nr B oraz z działki nr D.

Wnioskodawca podaje również, że w stosunku do Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Zaraz po zakupie działki nr A w 2018 r. Wnioskodawca wyburzył tylko jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni 247,68 m², pozostawiony przez poprzedniego właściciela, w stanie nadającym się do rozbiórki. Wyburzenie nastąpiło tzw. „systemem gospodarczym” w dwa miesiące po zakupie działki nr A, na długo zanim Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu Nieruchomości do sprzedaży.

W stosunku do Nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Rozmowy w sprawie sprzedaży Nieruchomości rozpoczęła Spółka, z własnej inicjatywy. Spółka przedstawiła Wnioskodawcy swoje plany inwestycyjne, propozycję sprzedaży, warunków sprzedaży oraz propozycje brzmienia umowy przedwstępnej oraz aneksu do umowy przedwstępnej.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Nieruchomość jest niezabudowana.

Nieruchomość została wydzierżawiona Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza zabudowę handlowo-usługową.

Kupująca Spółka jest przedsiębiorcą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na moment sprzedaży dla Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej transakcji, będzie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej 535,05 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nie obniżył podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze dokumentującej zakup działki nr A.

Wnioskodawca od dnia (…) 1989 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą z następującym przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej zgłoszonym do CEIDG:

·41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (działalność przeważająca);

·42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad;

·42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych;

·42.22.Z Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych;

·42.91.Z Roboty związane z budową obiektów inżynierii wodnej;

·42.99.Z Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane;

·43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych;

·43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę;

·43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych;

·43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;

·55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania;

·55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania;

·56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne;

·71.11.Z Działalność w zakresie architektury;

·71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne;

·81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

Wnioskodawca jest wspólnikiem (…) Spółka Jawna, z siedzibą w (…).

Wnioskodawca nie ujął działki nr A w ewidencji środków trwałych w ramach swojej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie wykazał zakupu działki nr A w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako zakup towaru handlowego.

Poza działką nr A Wnioskodawca nie kupował, nie sprzedawał ani nie dokonywał zamian innych nieruchomości, a to w okresie ostatnich 10 lat, licząc od dnia wystąpienia z wnioskiem.

Cena sprzedaży Nieruchomości nie jest uzależniona od tego, czy któreś z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną spełnione. W szczególności cena ta nie zwiększy się przez to, że Spółka uzyska pozwolenie na budowę, decyzję dotyczącą lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość albo innego rodzaju pozwolenie, warunki, albo uzgodnienie.

Wnioskodawca nie nabył ani nie odsprzedał Spółce projektu budowlanego potrzebnego do wystąpienia o pozwolenie na budowę na Nieruchomości ani żadnych innych projektów, analiz technicznych itp., potrzebnych do uzyskania pozwoleń, uzgodnień i warunków dla kupującej Spółki.

Pozwolenia na budowę na Nieruchomości udzielono na imię kupującej Spółki.

Decyzję dotyczącą lokalizacji zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego oraz zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości, udzielono na imię kupującej Spółki.

Pozwolenia na wycięcie drzew udzielono na imię Wnioskodawcy.

Decyzje o podziale działki nr (…), zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki wydano na imię Wnioskodawcy.

Warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki wydano na imię kupującej Spółki.

Warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym wydano na imię kupującej Spółki.

Działkę nr A Wnioskodawca kupił prywatnie, bez pomysłu o jej docelowym przeznaczeniu.

Decyzja o sprzedaży Nieruchomości wynikła z wieku Wnioskodawcy oraz ze związanego z tym braku pomysłu na jej zagospodarowanie na własne potrzeby.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną wykorzystane do pokrycia kosztów utrzymania Wnioskodawcy i Jego rodziny oraz na darowiznę dla syna.

Wnioskodawca nie zamierza wydać uzyskanej ceny sprzedaży Nieruchomości na zakup innej nieruchomości.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu i na Jego rzecz w związku z przygotowaniem Nieruchomości do realizacji zamierzonej inwestycji (wybudowania obiektu handlowo-usługowego). Wnioskodawca oświadczył, że udziela Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw: do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadczył, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo udzielone Spółce jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy.

Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnił Spółce Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Spółka oświadczyła, iż w przypadku niezawarcia przez strony Umowy przyrzeczonej sprzedaży, Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Do 31 marca 2024 r. Spółka nie spełniła niektórych warunków, od których Strony w umowie przedwstępnej uzależniły obowiązek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Spółka nie oświadczyła również na piśmie, że rezygnuje ze spełnienia tych warunków – ani do 31 marca 2024 r., ani do dnia wystąpienia z wnioskiem. Spółka domaga się jednak od Wnioskodawcy sprzedaży Nieruchomości. Kieruje do Wnioskodawcy wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W wyniku złożonego 3 kwietnia 2024 r. wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (którego treść nie była uzgodniona z Wnioskodawcą), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 22 maja 2024 r. (znak: 0114-KDIP1-3.4012.188.2024.2.KF) uznał, że „sprzedaż działki nr B i części działki nr C, wydzielonych z działki nr A, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy”. Wniosek o wydanie ww. interpretacji wystosowano bez zlecenia Wnioskodawcy, za to na zlecenie Spółki.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy Nim a nabywcą działek nr B i nr D, tj. „(…)” Spółka Akcyjna, nie ma i nie było nigdy żadnych powiązań. Wnioskodawca nie jest ani nigdy nie był udziałowcem/członkiem zarządu/prokurentem Spółki Akcyjnej. Nie jest ani nigdy nie był podmiotem powiązanym osobowo lub kapitałowo ze Spółką Akcyjną.

Wnioskodawca korzysta z formy opodatkowania swoich dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226). Wnioskodawca prowadzi księgi rachunkowe.

Działka nr A nie została nabyta przez Wnioskodawcę na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Działkę nr A Wnioskodawca kupił prywatnie, bez pomysłu o jej docelowym przeznaczeniu.

Działka nr A nie była w żaden sposób wykorzystywana od daty jej nabycia, aż do wydzierżawienia jej części na rzecz nabywcy na podstawie umowy dzierżawy z 30 września 2021 r.

Wnioskodawca nie wykorzystywał w żaden sposób działek nr B i nr C ani działek nr D i nr E po ich wydzieleniu.

Umowa dzierżawy z nabywcą została zawarta na czas nieoznaczony.

Podział działki nr A na działki nr B i nr C i następnie działki nr C na działki nr D oraz nr E, motywowany był wyłącznie potrzebami nabywcy i postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży z 30 września 2021 r. oraz aneksu z 5 kwietnia 2023 r. do przedwstępnej umowy sprzedaży. Początkowo chodziło o wydzielenie z nieruchomości Wnioskodawcy działki nr B, którą miał kupić nabywca. Następnie chodziło o wydzielenie dodatkowej powierzchni potrzebnej nabywcy, tj. działki nr D. Pierwotnie, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, nabywca miał kupić 0,2250 ha, a ostatecznie przyjęto w aneksie do umowy przedwstępnej, że nabywca kupi grunt o łącznej powierzchni około 0,2800 ha. Potrzeba wydzielenia dodatkowej powierzchni i konieczność pozyskania tej dodatkowej powierzchni przez nabywcę wynikła z warunków narzuconych nabywcy przez organy administracji w toku postępowania o udzielenie nabywcy pozwolenia na budowę obiektu handlowo-usługowego. Postawiono mu surowsze warunki w zakresie tzw. „powierzchni biologicznie czynnej” w stosunku do przewidywań. Podziały nastąpiły z inicjatywy, staraniem i na koszt nabywcy.

Wnioskodawca zamierza porozumieć się z nabywcą w sprawie sprzedaży działek nr B i nr D w 2024 r.

W okresie poprzedzającym wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, poza prowadzoną działalności gospodarczą Wnioskodawca nie sprzedał nigdy żadnej nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży niż działki nr B i nr D.

Z racji wieku i stanu zdrowia, Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości stanowiącej działki nr B i nr D, ujętej w księdze wieczystej nr (…), oznacza powstanie przychodu (dochodu) po stronie Wnioskodawcy, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej działki nr B i nr D, ujętej w księdze wieczystej nr (…), nie spowoduje powstania przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości stanowiącej działki nr B i nr D, ujętej w księdze wieczystej nr (…), może potencjalnie stanowić:

a)przychód ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226; zwanej dalej „pdof”);

b)przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof.

Dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia Nieruchomości do właściwego źródła przychodu znaczenie ma charakter zachowań Wnioskodawcy wobec przedmiotowej Nieruchomości oraz ew. fakt i okres wykorzystywania nieruchomości do celów działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nigdy nie zajmował się handlem nieruchomościami. Nigdy nie wykorzystywał również przedmiotowej Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ujął zakupu tej Nieruchomości w żadnych księgach, rejestrach ani ewidencjach prowadzonych dla celów podatkowych w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Nie obniżył również podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze dokumentującej zakup działki nr A, z której obecnie wydzielono Nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży. Nie zabiegał o klienta, nie starał się dotrzeć do wielu potencjalnych nabywców, aby zwiększyć szansę uzyskania wyższej ceny sprzedaży. To nabywca, sam z własnej inicjatywy zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie dostosowywał i nie dostosowuje Nieruchomości do potrzeb potencjalnych nabywców ani do potrzeb kupującej Spółki. Kupująca Spółka sama, na swoje potrzeby, na swój koszt, ryzyko oraz na swoją odpowiedzialność podejmowała i podejmuje szereg czynności związanych z jej własnymi planami inwestycyjnymi. Czynności tych Wnioskodawca nie zamówił ani nie zlecił. Wnioskodawca nie zapłaci również za te czynności. Nikomu tych czynności ani ich rezultatu nie odsprzeda. Wskutek tych czynności nie zmieni się również cena sprzedaży Nieruchomości. Wskutek podejmowanych przez Spółkę czynności odnoszących się do Nieruchomości nie zmieniło się ryzyko gospodarcze po stronie Wnioskodawcy.

Spółka wyda i zużyje swoje zasoby. Spółka ryzykuje swoimi zasobami, a nie zasobami Wnioskodawcy. Spółka podejmuje te czynności we własnym interesie, a nie w interesie Wnioskodawcy. Interes Wnioskodawcy konsumuje sama sprzedaż Nieruchomości, której warunki nie zmienią się w zależności od tego, czy i w jakim zakresie kupującej Spółce powiedzie się przygotowanie Nieruchomości do inwestycji.

Przy zakupie działki nr A i przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie działał ani nie działa więc jak profesjonalny handlowiec.

Reasumując, nie można przyjąć, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zachowania Wnioskodawcy nie spełniają kryteriów, o których mowa w art. 5a pkt 6 w zw. z art. 5b pdof.

W odniesieniu do Nieruchomości, Wnioskodawca nie prowadzi zarobkowej działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż ani polegającej na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zachowania Wnioskodawcy nie cechuje również organizacja ani ciągłość. Zachowania Spółki odnoszące się do Nieruchomości i planów inwestycyjnych Spółki są zachowaniami tej Spółki, a nie Wnioskodawcy. Wydatki, korzyści i ryzyko odnoszące się do Nieruchomości są wydatkami, korzyściami i ryzykiem tej Spółki. Stanowią działalność gospodarczą Spółki, a nie działalność gospodarczą Wnioskodawcy. Te same zachowania mogą stanowić działalność gospodarczą tylko jednego podmiotu, w tym wypadku Spółki – nie Wnioskodawcy.

Jako, że Nieruchomość nigdy nie była również wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, nie można również przyjąć, że przychód ze sprzedaży Nieruchomości jest przychodem ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, a to na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 pdof.

Jeżeli nie można zaliczyć przychodu z planowanej sprzedaży Nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności, to przychody z tytułu przedmiotowej sprzedaży (odpłatnego zbycia) należy rozpatrzyć w świetle przepisów o źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof.

Zgodnie z tym przepisem, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby stwierdzić czy planowana sprzedaż obu nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne planowane zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki nr A.

Wziąć należy pod uwagę nabycie tej działki datowane na 2018 r. Skoro nabycie tej działki i tym samym Nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży nastąpiło w 2018 r., to pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof należy liczyć od 31 grudnia 2018 r. Okres ten upłynął 31 grudnia 2023 r.

W takim stanie należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę, nie podlega opodatkowaniu. Nie można bowiem zaliczyć tego przychodu również do źródła „odpłatne zbycie” z art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof. Planowana sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki nr A.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku  z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte  w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem w 2024 r. działek nr: B i D.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, (…) października 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży nabył nieruchomość stanowiącą działkę nr A, o powierzchni 0,5600 ha. Działkę nr A Wnioskodawca kupił prywatnie, bez pomysłu o jej docelowym przeznaczeniu.

W rejestrze gruntów działka nr A oznaczona była jako inne tereny zabudowane.

Zgodnie z obowiązującym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr A znajduje się częściowo na terenie usług niepublicznych, użytkowanie istniejące: usługi handlu; częściowo na terenach produkcji pozarolniczej – produkcyjno-usługowej, użytkowanie istniejące: magazynowo-składowe; a częściowo na terenach drogi powiatowej klasy L. Działka nr A leży poza terenem zdegradowanym oraz poza terenem przeznaczonym do rewitalizacji i nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. Działka nr A nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

Działka obecnie jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr A została nabyta od jednostki samorządu terytorialnego. Nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz nie jest położona na obszarze parku narodowego ani krajobrazowego, ani w granicach żadnego innego obszaru podlegającego ustawie o ochronie przyrody.

Działka nr A nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot planowanej niżej opisanej transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca nigdy nie zabiegał o zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do działki nr A. Postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do działki nr A, nie zmieniły się od dnia zakupu tej działki przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z decyzją z 9 grudnia 2021 r., działka nr A uległa podziałowi na działki nr B i nr C. Zgodnie z decyzją z 6 maja 2024 r. działka nr C uległa dalszemu podziałowi na działki nr D i nr E.

W akcie notarialnym z 30 września 2021 r. – umowa przedwstępna sprzedaży, oraz w akcie notarialnym zawartym 5 kwietnia 2023 r. – aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Spółce Akcyjnej, prawo własności niezabudowanej części działki nr A – najpierw o powierzchni około 0,2250 ha – a ostatecznie o powierzchni około 0,2800 ha, tj. działki nr B oraz działki nr D. W aneksie z 5 kwietnia 2023 r. do umowy przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca i Spółka postanowili, że umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta do 31 marca 2024 r. Pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą działek nr B i nr D, tj. Spółką Akcyjną, nie ma i nie było nigdy żadnych powiązań. Wnioskodawca nie jest ani nigdy nie był udziałowcem/członkiem zarządu/prokurentem Spółki Akcyjnej. Nie jest ani nigdy nie był podmiotem powiązanym osobowo lub kapitałowo ze Spółką Akcyjną.

Wnioskodawca nie wykorzystywał w żaden sposób działek nr B i nr C ani działek nr D i nr E po ich wydzieleniu.

Podział działki nr A na działki nr B i nr C i następnie działki nr C na działki nr D oraz nr E motywowany był wyłącznie potrzebami nabywcy i postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży z 30 września 2021 r. oraz aneksu z 5 kwietnia 2023 r. do przedwstępnej umowy sprzedaży. Początkowo chodziło o wydzielenie z nieruchomości Wnioskodawcy działki nr B, którą miał kupić nabywca. Następnie chodziło o wydzielenie dodatkowej powierzchni potrzebnej nabywcy, tj. działki nr D. Pierwotnie, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, nabywca miał kupić 0,2250 ha, a ostatecznie przyjęto w aneksie do umowy przedwstępnej, że nabywca kupi grunt o łącznej powierzchni około 0,2800 ha. Potrzeba wydzielenia dodatkowej powierzchni i konieczność pozyskania tej dodatkowej powierzchni przez nabywcę wynikła z warunków narzuconych nabywcy przez organy administracji w toku postępowania o udzielenie nabywcy pozwolenia na budowę obiektu handlowo-usługowego. Postawiono mu surowsze warunki w zakresie tzw. „powierzchni biologicznie czynnej” w stosunku do przewidywań. Podziały nastąpiły z inicjatywy, staraniem i na koszt nabywcy.

Na podstawie odrębnej umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej z 30 września 2021 r., Wnioskodawca oddał w dzierżawę część działki nr A, o powierzchni 0,2250 ha, kupującej Spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawa objęła więc obszar przeznaczony do sprzedaży, zgodnie z zawartą umową przedwstępną. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Umowa dzierżawy z nabywcą została zawarta na czas nieoznaczony.

Ponadto, kupująca Spółka podjęła szereg działań związanych z Nieruchomością. Kupująca Spółka planuje na Nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W umowie przedwstępnej i aneksie do umowy przedwstępnej zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości uzależniono m.in. od spełnienia następujących warunków:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni użytkowej 535,05 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni użytkowej 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości.

3.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

4.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

5.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

6.Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr A, zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki.

7.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki.

8.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

W umowie przedwstępnej przyjęto, że realizacja ww. warunków odbędzie się staraniem i na koszt kupującej Spółki. Postanowiono również, że Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji ze wszystkich albo tylko niektórych warunków na piśmie. Postanowiono również, że służy jej prawo zawarcia umowy, mimo niespełnienia się tych warunków. Postanowiono wreszcie, że Spółce służy jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń do 31 marca 2024 r. albo w razie rezygnacji do tego dnia z całości, albo części warunków zastrzeżonych w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązany był sprzedać Nieruchomość o powierzchni około 0,2800 ha, która składać się będzie z działki nr B oraz z działki nr D.

Działka nr A nie była w żaden sposób wykorzystywana od daty jej nabycia, aż do wydzierżawienia jej części na rzecz nabywcy na podstawie umowy dzierżawy z 30 września 2021 r.

Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia działki nr A. Zaraz po zakupie działki nr A w 2018 r. Wnioskodawca wyburzył tylko jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni 247,68 m², pozostawiony przez poprzedniego właściciela, w stanie nadającym się do rozbiórki. Wyburzenie nastąpiło tzw. „systemem gospodarczym” w dwa miesiące po zakupie działki nr A, na długo zanim Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu Nieruchomości do sprzedaży.

W stosunku do Nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Rozmowy w sprawie sprzedaży Nieruchomości rozpoczęła Spółka, z własnej inicjatywy. Spółka przedstawiła Wnioskodawcy swoje plany inwestycyjne, propozycję sprzedaży, warunków sprzedaży oraz propozycje brzmienia umowy przedwstępnej oraz aneksu do umowy przedwstępnej.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Nieruchomość jest niezabudowana.

Nieruchomość została wydzierżawiona Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza zabudowę handlowo-usługową.

Kupująca Spółka jest przedsiębiorcą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na moment sprzedaży dla Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej transakcji, będzie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej 535,05 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca nie obniżył podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze dokumentującej zakup działki nr A.

Wnioskodawca od (…) 1989 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą z następującym przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej zgłoszonym do CEIDG:

• 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (działalność przeważająca);
• 42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad;
• 42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych;
• 42.22.Z Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych;
• 42.91.Z Roboty związane z budową obiektów inżynierii wodnej;
• 42.99.Z Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane;
• 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych;
• 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę;
• 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych;
• 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;
• 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania;
• 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania;
• 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne;
• 71.11.Z Działalność w zakresie architektury;
• 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne;
• 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

Wnioskodawca jest wspólnikiem (…) Spółka Jawna. Wnioskodawca korzysta z formy opodatkowania swoich dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz prowadzi księgi rachunkowe.

Działka nr A nie została nabyta przez Wnioskodawcę na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Działkę nr A Wnioskodawca kupił prywatnie, bez pomysłu o jej docelowym przeznaczeniu.

Wnioskodawca nie ujął działki nr A w ewidencji środków trwałych w ramach swojej działalności gospodarczej oraz nie wykazał zakupu działki nr A w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako zakup towaru handlowego.

Cena sprzedaży Nieruchomości nie jest uzależniona od tego, czy któreś z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną spełnione. W szczególności cena ta nie zwiększy się przez to, że Spółka uzyska pozwolenie na budowę, decyzję dotyczącą lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość albo innego rodzaju pozwolenie, warunki, albo uzgodnienie.

Wnioskodawca nie nabył ani nie odsprzedał Spółce projektu budowlanego potrzebnego do wystąpienia o pozwolenie na budowę na Nieruchomości, ani żadnych innych projektów, analiz technicznych itp., potrzebnych do uzyskania pozwoleń, uzgodnień i warunków dla kupującej Spółki.

Pozwolenia na budowę na Nieruchomości udzielono na imię kupującej Spółki.

Decyzję dotyczącą lokalizacji zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego oraz zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości, udzielono na imię kupującej Spółki.

Pozwolenia na wycięcie drzew udzielono na imię Wnioskodawcy.

Decyzje o podziale działki nr A, zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki wydano na imię Wnioskodawcy.

Warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki wydano na imię kupującej Spółki.

Warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym wydano na imię kupującej Spółki.

Decyzja o sprzedaży Nieruchomości wynikła z wieku Wnioskodawcy oraz ze związanego z tym braku pomysłu na jej zagospodarowanie na własne potrzeby.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną wykorzystane do pokrycia kosztów utrzymania Wnioskodawcy i Jego rodziny oraz na darowiznę dla syna.

Wnioskodawca nie zamierza wydać uzyskanej ceny sprzedaży Nieruchomości na zakup innej nieruchomości.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu i na Jego rzecz w związku z przygotowaniem Nieruchomości do realizacji zamierzonej inwestycji (wybudowania obiektu handlowo-usługowego). Wnioskodawca oświadczył, że udziela Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw: do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosku w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadczył, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo udzielone Spółce jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy.

Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnił Spółce Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującą Spółkę własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Spółka oświadczyła, iż w przypadku niezawarcia przez strony Umowy przyrzeczonej sprzedaży, Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Do 31 marca 2024 r. Spółka nie spełniła niektórych warunków, od których Strony w umowie przedwstępnej uzależniły obowiązek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Spółka nie oświadczyła również na piśmie, że rezygnuje ze spełnienia tych warunków – ani do 31 marca 2024 r., ani do dnia wystąpienia z wnioskiem. Spółka domaga się jednak od Wnioskodawcy sprzedaży Nieruchomości. Kieruje do Wnioskodawcy wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawca zamierza porozumieć się z nabywcą w sprawie sprzedaży działek nr B i nr D w 2024 r.

W okresie poprzedzającym wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, poza prowadzoną działalności gospodarczą Wnioskodawca nie sprzedał nigdy żadnej nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży niż działki nr B i nr D.

Z racji wieku i stanu zdrowia Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie w 2024 r. niezabudowanych działek nr: B i D, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Wnioskodawcę w 2024 r. sprzedaż niezabudowanych działek nr: B i D, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr: B i D, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży niezabudowanych działek

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższych przepisów prawa, datę nabycia niezabudowanej działki nr: B, powstałej w wyniku podziału działki nr A na działki nr B i nr C oraz datę nabycia niezabudowanej działki nr D powstałej w wyniku podziału działki nr C, należy utożsamiać z datą nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności działki nr A w drodze umowy sprzedaży, tj. 2018 r.

Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2023 r.

Na upływ tego terminu nie ma znaczenia zawarcie przez Wnioskodawcę w 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży działek nr: B i D ani zawarcie w 2023 r. aneksu do tej umowy, gdyż w tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został natomiast określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej.

W przedmiotowej sprawie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży niezabudowanych działek nr: B i D ma dojść w 2024 r., a więc po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę w 2024 r. sprzedaż niezabudowanych działek nr: B i D, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę działki nr A, tj. w 2018 r.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb  ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r.  poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).