Skutki podatkowe sprzedaży działki z wybudowanym na niej domem.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego  stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem  z 23 września 2024 r. (data wpływu 24 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 17 marca 1993 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny od rodziców zabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 8 hektarów i 17 arów, w skład której to nieruchomości wchodziły między innymi działka nr … i działka nr ….

W 2020 r. doszło do podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny poprzez wydzielenie z niej 11 działek budowlanych (w tym działki nr …) i drogi dojazdowej  do nich (działka nr …).

17 marca 2022 r. Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego  na działce nr …. Budowa została zakończona 14 maja 2024 r. Wnioskodawca złożył do Starostwa Powiatowego zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zawiadomienie o zakończeniu budowy przyjęto bez uwag i sprzeciwu dnia 4 czerwca 2024 r. Z uwagi na zmianę planów życiowych, Wnioskodawca został zmuszony  w nieco ponad miesiąc od zamieszkania, do sprzedaży w dniu 8 lipca 2024 r. wyżej wskazanego domu mieszkalnego na działce nr … wraz z udziałem w działce nr …, stanowiącej drogę dojazdową do działki nr ….

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że otrzymana w drodze darowizny działka nr …, do której Wnioskodawca nabył prawo własności, stanowiła nieruchomość rolną niezabudowaną. W związku z niską jakością ziemi (klasa …. - gleby orne najsłabsze, nie nadają się pod uprawę roślin okopowych ani zbóż) Wnioskodawca nie był w stanie zbyć nieruchomości jako całości. Dopiero jej podział umożliwił Wnioskodawcy zbycie poszczególnych działek. Przyczynił się do tego również fakt, że sąsiednie działki zostały już wcześniej podzielone i rozpoczęły się budowy domów jednorodzinnych, co wymusiło na Wnioskodawcy podział nieruchomości w taki, a nie inny sposób. Celem tego działania, było umożliwienie ich sprzedaży, by dokonać w przyszłości zakupu ziemi rolnej o lepszej klasie dla uprawy zbóż, w czym specjalizuje się gospodarstwo rolne Wnioskodawcy.

Nieruchomość rolna została podzielona geodezyjnie na 13 działek o numerach … (ponad 1 ha) oraz od nr … do nr …, o powierzchni od 900 m² do 1 100 m². Każda  z wydzielonych działek ma dostęp do drogi dojazdowej. Wnioskodawca nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej, jest rolnikiem. Po podziale nieruchomości w 2020 r. w latach 2020-2023 Wnioskodawca sprzedał 6 działek niezabudowanych. Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów na sprzedawane działki. Nie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Wybudowany budynek był trwale związany z gruntem i był częścią składową gruntu. Budowę budynku mieszkalnego Wnioskodawca prowadził co do zasady samodzielnie „systemem gospodarczym”. Wykonanie dachu, instalacji sanitarnej oraz montaż pompy ciepła dokonały firmy zewnętrzne. Poniesione wydatki potwierdzają wystawione przez nich faktury. Odpłatnego zbycia Wnioskodawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a nie w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży tej nieruchomości w 2024 r. Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie On zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego, ponieważ prawo do własności gruntu nabył w 1993 r., a generalną zasadą jest, że wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Data nabycia nieruchomości gruntowej zwalnia z podatku dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie dla ziemi i postawionego na niej domu - powinien być zatem liczony od daty nabycia gruntu, a nie od momentu pozwolenia na użytkowanie domu.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę,  że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem  5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie  5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości ma moment jej nabycia.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą  w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa  i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie  z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

W sytuacji Wnioskodawcy, istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem fakt nabycia ww. działki w 1993 r. W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie terminu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu zabudowanego następnie budynkiem mieszkalnym, w związku z tym nie będzie stanowić ona źródła przychodu  o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie rodzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następują w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 17 marca 1993 r. nabył Pan na podstawie umowy darowizny  od rodziców zabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 8 hektarów i 17 arów, w skład której to nieruchomości wchodziły między innymi działka nr … i działka nr ….  W 2020 r. doszło do podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny poprzez wydzielenie z niej 11 działek budowlanych (w tym działki nr ….) i drogi dojazdowej  do nich (działka nr ….). 17 marca 2022 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na działce nr …. Budowa została zakończona 14 maja 2024 r. Z uwagi na zmianę planów życiowych, został Pan zmuszony w nieco ponad miesiąc od zamieszkania, do sprzedaży w dniu 8 lipca 2024 r. wyżej wskazanego domu mieszkalnego na działce  nr … wraz z udziałem w działce nr …, stanowiącej drogę dojazdową do działki  nr …. Odpłatnego zbycia dokonał Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. od 1993 r.

W związku z opisanym stanem faktycznym, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości - domu mieszkalnego wybudowanego na działce nr … wraz z udziałem w działce nr ……, stanowiącej drogę dojazdową do działki nr ……, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Artykuł 47 § 1- § 3  cytowanej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.