Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (spłatę kredytu hipotecznego).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2022 r. razem z mężem nabyła Pani nieruchomość, którą sprzedała Pani z mężem w 2023 r., a więc przed upływem 5 lat.

W 2023 roku otrzymała Pani sama w darowiźnie mieszkanie od rodziców, które również Pani sprzedała w 2023 r.

Razem z mężem w 2023 r. zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny na zakup innej nieruchomości (kredyt w całości na oboje - odpowiedzialność solidarna). Po zaciągnięciu kredytu sprzedała Pani nieruchomość otrzymaną w darowiźnie. Środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone na nadpłatę kredytu hipotecznego na zamieszkiwaną obecnie z mężem nieruchomość (oboje jesteście Państwo kredytobiorcami).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość, na zakup której zaciągnęła Pani razem z mężem kredyt hipoteczny zakupiła Pani wraz z mężem 11 sierpnia 2023 r. Ww. nieruchomość położona jest w Polsce.

Nigdy nie prowadziła ani nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w 2023 r. w darowiźnie nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności.

Kredyt hipoteczny o którym mowa we wniosku, został zaciągnięty w A. Sp. Akcyjna z siedzibą w (...). W umowie kredytowej wskazano, że kredyt został zaciągnięty na cel mieszkaniowy. Przeznaczenie kredytu – potrzeby mieszkaniowe.

Zgodnie z aktem notarialnym nieruchomość, na zakup której zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt hipoteczny, jest to budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Umowa kredytowa jest z dnia 7 sierpnia 2023 r., natomiast akt notarialny na zakup domu z dnia 11 sierpnia 2023 r. W ww. nieruchomości realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, mieszka Pani we wskazanej nieruchomości.

W momencie zaciągania kredytu oraz kupna domu miała Pani z mężem wspólność majątkową małżeńską. W dniu 1 lipca 2024 r. została podpisana rozdzielność majątkowa.

Pytanie

Czy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie może Pani przeznaczyć w całości na spłatę zobowiązania wspólnego z mężem i traktować to jako Pani własny cel mieszkaniowy, a tym samym skorzystać z ulgi podatkowej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie spłata wspólnego zobowiązania powinna zostać uznana za własnych cel mieszkaniowy i umożliwić Pani skorzystanie z ulgi podatkowej, mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia (darowizny).

Kredyt hipoteczny na nową nieruchomość został zaciągnięty na Panią oraz Pani męża, lecz niewątpliwie stanowi ona własny cel mieszkaniowy, ponieważ mieszka Pani w niej razem z mężem oraz córką, zaś odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązanie jest solidarna. Spłaca Pani własny dług, nie cudzy.

Wobec powyższego uważa Pani, że całość kwoty ze sprzedaży może zostać uznana za Pani własny cel mieszkaniowy

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z wniosku wynika, że w 2023 r. nabyła Pani lokal mieszkalny w drodze darowizny od rodziców. W tym samym roku mieszkanie to zostało sprzedane, a środki uzyskane z tej sprzedaży przeznaczyła Pani na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wraz z mężem 7 sierpnia 2023 r. na zakup domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, ponieważ sprzedaż lokalu mieszkalnego, który został nabyty w 2023 r. w drodze darowizny, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości, w celu realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych, spełnia przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wątpliwość Pani budzi kwestia czy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie może Pani przeznaczyć w całości na spłatę zobowiązania wspólnego z mężem i traktować to jako Pani własny cel mieszkaniowy, a tym samym skorzystać z ulgi podatkowej.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Z tego przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

W złożonym wniosku wskazała Pani, że po zaciągnięciu kredytu sprzedała Pani nieruchomość otrzymaną w darowiźnie. Środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostały przeznaczone na nadpłatę kredytu hipotecznego na zamieszkiwaną obecnie z mężem nieruchomość (oboje jesteście Państwo kredytobiorcami). W momencie zaciągania kredytu oraz kupna domu miała Pani z mężem wspólność majątkową małżeńską.

Zatem, przeznaczy Pani środki ze sprzedaży udziału lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu jednorodzinnego wchodzącego do wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe.

Tym samym, wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości – w celu zaspokojenia Pani (i Pani rodziny) potrzeb mieszkaniowych – uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego może Pani uwzględnić całą kwotę, jaka zostanie wydatkowana na ww. spłatę kredytu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska wnioskodawcy może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.