Skutki podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 września 2024 r. (wpływ 11 września 2024 r. )

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest rezydentem podatkowym w Polsce, podlegającą opodatkowaniu od całości swoich dochodów na terytorium Polski. Wnioskodawczyni prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „A." z siedzibą w (...) (dalej: „JDG”). W 2009 r. Wnioskodawczyni zakupiła za 1.055.000 zł nieruchomość położoną we wsi (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym („Budynek”) oraz budynkiem niemieszkalnym stanowiącym znikomą wartość. Na moment sprzedaży Nieruchomości budynek niemieszkalny znajdujący się na Nieruchomości zostanie rozebrany a fakt jego rozbiórki zostanie zgłoszony do ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez właściwy organ. Tym samym przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość zabudowana wyłącznie budynkiem mieszkalnym (Budynkiem). Zakup Nieruchomości nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług (VAT). Po zakupie, Budynek posadowiony na Nieruchomości został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych JDG i podlegał amortyzacji podatkowej przez ustawowy okres amortyzacji aż do pełnego zamortyzowania.

Po zakończeniu okresu amortyzacji Budynek nadal widniał w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W akcie notarialnym z dnia 14 lutego 2023 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o przekształceniu JDG w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, tj. w trybie art. 584(9) Kodeksu spółek handlowych. Wpis przekształcenia JDG w sp. z o.o. miał miejsce 1 marca 2023 r.

Jednocześnie, w powołanym wyżej akcie notarialnym z dnia 14 lutego 2023 r. Wnioskodawczyni postanowiła o przeniesieniu (przed przekształceniem) Nieruchomości z majątku JDG do majątku osobistego Wnioskodawczyni. Tym samym Budynek w dniu 14 lutego 2023 r. został wyłączony z ewidencji środków trwałych JDG i przeniesiony został do majątku prywatnego Wnioskodawczyni (majątku wspólnego z Małżonkiem).

Na moment wycofania Budynku z JDG, nie był on już wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzonej JDG, stąd decyzja o wycofaniu Budynku z JDG i przeniesieniu do majątku prywatnego. Po przeniesieniu Budynku do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej Męża (wspólność majątkowa małżeńska) Budynek był wykorzystywany w jednoosobowej działalności gospodarczej Męża Wnioskodawczyni.

Należy jednak podkreślić, że nie był mimo to wprowadzony do ewidencji środków trwałych w jednoosobowej działalności gospodarczej Męża Wnioskodawczyni, tym samym nadal stanowił składnik prywatnego majątku Wnioskodawczyni i jej Męża.

Obecnie Wnioskodawczyni wraz z Mężem planują dokonać sprzedaży Nieruchomości z majątku wspólnego. Sprzedaż nastąpiłaby w 2024 lub 2025 roku, a więc przed upływem 6 lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Budynek został wycofany z JDG. Jednocześnie należy wskazać, że Wnioskodawczyni po zakupie nie zaliczała w koszty podatkowe wydatków ponoszonych na modernizację Budynku, czy bieżących napraw remontowych.

Wnioskodawczyni nie odliczała od tych wydatków podatku VAT. Z okoliczności wynika, iż Wnioskodawczyni świadomie nie korzystała z przysługujących jej przywilejów podatkowych związanych z powiązaniem kosztów remontu i modernizacji Budynku z kosztami podatkowymi w ramach JDG. Tym samym Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że brak zaliczania do kosztów podatkowych wydatków związanych z utrzymaniem Budynku, jego modernizacji czy bieżących remontów, a także brak odliczenia VAT od tego typu wydatków powinien przemawiać za brakiem opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem PIT w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.

Na moment sprzedaży Mąż Wnioskodawczyni nie będzie wykorzystywał Budynku w jednoosobowej działalności gospodarczej. Mąż do momentu sprzedaży zakończy prowadzenie działalności w Budynku a następnie jeszcze przed sprzedażą dokona likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej. Jak wynika z uzgodnień pomiędzy Wnioskodawczynią a potencjalnym nabywcą, nabywca niezwłocznie po zakupie planuje wykorzystać Nieruchomości do własnych celów prowadzenia działalności, dlatego nie może być ona wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez zbywcę (w tym do prowadzenia działalności przez Męża Wnioskodawczyni).

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu doprecyzowuje opis sprawy poprzez wskazanie, że:

Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą od 1 września 1996 r. do dnia poprzedzającego wpis przekształcenia działalności w spółkę z o.o., t.j. do 28 lutego 2023 r.

Działalność gospodarcza była prowadzona w zakresie obsługi systemów zabezpieczeń (PKD 80.20.Z). W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykonywała następujące czynności dla podmiotów prywatnych oraz podmiotów publicznych:

1.doradztwo w zakresie systemów ochrony i zabezpieczeń;

2.przeprowadzenie analizy ryzyka (analizy zagrożeń dla obiektu),

3.wykonanie projektu systemu zabezpieczeń;

4.budowa lub przebudowa pomieszczeń w celu montażu systemów zabezpieczeń;

5.instalacje strukturalne i budowlane;

6.dostawa urządzeń i materiałów związanych z systemami zabezpieczeń;

7.montaż i uruchomienie systemu;

8.szkolenia dla użytkowników;

9.obsługa serwisowa gwarancyjna i pogwarancyjna;

10.    regularne konserwacje okresowe.

Budynek został pierwotnie zakupiony do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej Męża (wspólność ustawowa małżeńska). W miarę rozwoju prowadzonej działalności gospodarczej zwiększyły się potrzeby lokalowe prowadzonego przedsiębiorstwa. W związku z tym, Wnioskodawczyni postanowiła o przeniesieniu Budynku z majątku prywatnego do działalności, gdzie Budynek został ujawniony w ewidencji środków trwałych jako środek trwały przedsiębiorstwa.

Nieruchomość została nabyta w celu ulokowania prywatnych środków Wnioskodawczyni i jej Męża w majątek nieruchomy w celu ochrony majątku prywatnego przed wzrostem cen i inflacją. W momencie zakupu Wnioskodawczyni nie rozważała wykorzystywania Nieruchomości w działalności gospodarczej. Decyzja o przeniesieniu nieruchomości z majątku prywatnego do działalności gospodarczej zapadła po zakupie Nieruchomości w związku z rozwojem przedsiębiorstwa.

Budynek stanowił zaplecze administracyjno-magazynowe prowadzonej działalności przez Wnioskodawczynię.

W tym miejscu należy podkreślić, że po przeniesieniu siedziby działalności Wnioskodawczyni do innej lokalizacji, która zapewniała odpowiednią przestrzeń, Wnioskodawczyni wraz z Mężem zdecydowali o otwarciu w Budynku domu spokojnej starości. Dom spokojnej starości był i nadal jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej Męża Wnioskodawczyni. W razie sprzedaży Mąż Wnioskodawczyni zlikwiduje działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni przebudowała i rozbudowała nieruchomość po podjęciu decyzji o wykorzystaniu jej w swojej działalności gospodarczej. Jednak mając na uwadze główny cel zakupu Nieruchomości jakim była lokata prywatnego majątku, koszty przebudowy były ponoszone z majątku prywatnego, tj. nie stanowiły kosztu uzyskania przychodów w działalności. Wnioskodawczyni nie odliczała również podatku VAT od faktur związanych z rozbudową. Przebudowa nieruchomości następowała etapami w latach 2009-2011.

Wnioskodawczyni nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, które stanowią składnik majątku prywatnego ale nie planuje ich sprzedaży.

Podmiotem zainteresowanym zakupem jest spółka prawa handlowego.

Zarówno pomiędzy Wnioskodawczynią a podmiotem na rzecz którego planowana jest sprzedaż oraz pomiędzy Mężem Wnioskodawczyni a podmiotem na rzecz którego planowana jest sprzedaż nie występują powiązania osobiste i gospodarcze. Wnioskodawczyni oraz Mąż nie są i nie będą wspólnikami w spółce na rzecz której planowana jest sprzedaż oraz nie pełnią i nie będą pełnili funkcji zarządczych czy kontrolnych.

Nabywca nie jest w żaden sposób powiązany z Wnioskodawczynią ani jej Mężem.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości oraz nie dokonywała ogłoszeń o sprzedaży. Kupujący sam zwrócił się do Wnioskodawczyni z propozycją nabycia, ponieważ zna nieruchomość, gdyż jest podmiotem działającym w branży domów spokojnej starości. Podmiot planujący zakup nieruchomości chcąc rozszerzyć swoją działalność poszukiwał lokalizacji nadających się do poprowadzenia kolejnej placówki domu spokojnej starości. W ten sposób dotarł ze swoją propozycją zakupu do Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie poszukiwała nabywcy nieruchomości. Oferta kupna została przedstawiona przez podmiot działający w tej samej branży co działalność prowadzona przez Męża Wnioskodawczyni (dom spokojnej starości). Podmiot ten poszukuje aktywnie kolejnych lokalizacji do rozwoju sieci domów spokojnej starości i zaproponował zakup Wnioskodawczyni.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Budynkiem będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, czy też będzie stanowić przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i w związku z tym przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości Budynku nie będzie generować przychodu z działalności gospodarczej, zgodnie z do art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Zdaniem Wnioskodawczyni, do sprzedaży Nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym w związku ze sprzedażą Nieruchomości zabudowanej Budynkiem, po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód do opodatkowania, ponieważ planowane zbycie Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej Męża.

Uzasadnienie:

W art. 10 ust. 1 ustawy o PIT zawarty został katalog źródeł przychodów. Jednym z nich jest, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również: 1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł, c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 [przychody z działalności gospodarczej - przyp. Wnioskodawcy], nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Oznacza to, że zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie stosuje się do konkretnych składników majątku, w których zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT nie mieszczą się składniki majątkowe m.in. w postaci Budynku.

 Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodu z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego. Na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt wprowadzenia nieruchomości o charakterze mieszkalnym do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowić będzie zatem przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem (art. 14 ust. 2c ustawy o PIT). Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży Mieszkań mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zdaniem Wnioskodawczyni, dwie powyższe przesłanki zostaną łącznie spełnione, ponieważ Nieruchomość zabudowana Budynkiem nie będzie przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej (ponieważ zostały z tej działalności wycofane, a Budynek jest nieruchomością o charakterze mieszkalnym). Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych oraz gruntu związanego z takim budynkiem. Oznacza to, że do sprzedaży Nieruchomości nie stosuje się przepisów regulujących opodatkowanie przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy także wskazać wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1429/11, w którym WSA w Warszawie potwierdził, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT: „Powyższe oznacza, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

 A zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, które stanowiły w Spółce środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, stanowi dla Skarżącego przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Reasumując zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Budynkiem, w związku z przepisami ustawy o PIT, prowadzi do wniosku, że skoro zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, zbycie tych przedmiotów nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, należy je zakwalifikować do innego źródła przychodu, a mianowicie do źródeł wskazanych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, do których odsyła art. 30e tej ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, zgodnie z którym w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez opisanych we wniosku Nieruchomości zabudowanej Budynkiem nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 14 ustawy o PIT, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy o PIT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni, skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Powyższe potwierdzane jest także w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• w interpretacji z dnia 26 października 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.619.2023.4.AG, zgodnie z którą: „Tym samym sprzedaż opisanego budynku mieszkalnego, wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Pan nabył tą nieruchomość. Reasumując - sprzedaż budynku mieszkalnego, wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego budynku.”
• w interpretacji z dnia 25 września 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.707.2023.2.MR, zgodnie z którą: „Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości, wykorzystywanej przez Pana w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan tę nieruchomość.”
• w interpretacji z dnia 12 października 2022 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.660.2022.4.MZ, zgodnie z którą: „Reasumując, Wnioskodawca jest zdania, że może opodatkować sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wskazano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Klasyfikacja budynków

W niniejszej sprawie istotnym jest, czy zbywana zabudowana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną.

Klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864), Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może nim być m.in. budynek, maszyna, pojazd mechaniczny. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt – obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu, użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych, przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle przepisów ww. rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, i tak:

• budynki mieszkalne – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,
• budynki niemieszkalne – są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

• Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą od 1 września 1996 r. do dnia poprzedzającego wpis przekształcenia działalności w spółkę z o.o., tj. do 28 lutego 2023 r.
• Działalność gospodarcza była prowadzona w zakresie obsługi systemów zabezpieczeń (PKD 80.20.Z).
• W 2009 r. Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość położoną we wsi (...).
• Nieruchomość została nabyta w celu ulokowania prywatnych środków Wnioskodawczyni i jej męża.
• Zakup Nieruchomości nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług.
• Budynek został pierwotnie zakupiony do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i jej męża (wspólność ustawowa małżeńska).
• Budynek był wykorzystywany w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i jej męża.
• Na moment sprzedaży mąż Wnioskodawczyni nie będzie wykorzystywał Budynku w jednoosobowej działalności gospodarczej.
• Mąż do momentu sprzedaży zakończy prowadzenie działalności w Budynku a następnie jeszcze przed sprzedażą dokona likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej.
• Przebudowa nieruchomości następowała etapami w latach 2009-2011.
• Wnioskodawczyni po zakupie nie zaliczała w koszty podatkowe wydatków ponoszonych na modernizację Budynku, czy bieżących napraw remontowych.
• Wnioskodawczyni nie odliczała od tych wydatków podatku VAT.
• Wnioskodawczyni nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.
• Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
• Podmiotem zainteresowanym zakupem jest spółka prawa handlowego.
• Nabywca nie jest w żaden sposób powiązany z Wnioskodawczynią ani jej mężem.
• Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości oraz nie dokonywała ogłoszeń o sprzedaży.
• Wnioskodawczyni nie poszukiwała nabywcy nieruchomości.
• Sprzedaż nieruchomości ma nastąpić w 2024 lub 2025 roku.
• Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie nieruchomości zabudowanej Budynkiem mieszkalnym – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pani stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku.

Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe. Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości mieszkalnej

W przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej Budynkiem mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

W myśl zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek - termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Z wniosku wynika, że od końca roku, w którym nabyła Pani wraz z Małżonkiem nieruchomość do wspólnego majątku minęło 5 lat.

Tym samym sprzedaż nieruchomości zabudowanej Budynkiem mieszkalnym, wykorzystywanej przez Panią w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani tę nieruchomość.

Wobec powyższego, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).