Skutki podatkowe sprzedaży działek powstałych z podziału działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 26 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 września 2024 r. (wpływ 16 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych mającym miejsce zamieszkania w Polsce. Nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada statusu rolnika. W 1997 roku otrzymała w darowiźnie od rodziców (do majątku osobistego) nieruchomość rolną, tj. niezabudowany grunt rolny oznaczony ewidencyjnie jako działka nr 1, położony w miejscowości (...), gminie (...), o powierzchni 4 ha.

W 2008 roku, uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (...) z dnia 4 marca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (...), gmina (...), wyżej wymieniona nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym pozostawienie ww. nieruchomości jako terenu rolniczego z zakazem zabudowy.

Wnioskodawczyni prowadziła na nieruchomości działalność rolniczą od 1997 r. do końca 2022 roku. Działalność rolniczą zawiesiła pod koniec 2022 r. W roku 2023 działka była dzierżawiona na cele nierolnicze osobie trzeciej. Wnioskodawczyni nie ma woli kontunuowania działalności rolniczej na nieruchomości.

Zakończenie prowadzenia działalności rolniczej na działce zostało spowodowane bardzo znikomą użytecznością rolną przedmiotowej nieruchomości. Jej lokalizacja nie sprzyja uprawie ziemi, jej rolniczy charakter koliduje z zabudową, okoliczne działki są przeznaczone na cele mieszkalne i rekreacyjne, z usługami towarzyszącymi i z infrastrukturą. Dominuje zabudowa jednorodzinna. Z drugiej strony Wnioskodawczyni miała świadomość, że atrakcyjność działki można zwiększyć przez jej odrolnienie, które podniesie jej potencjał inwestycyjny.

W dniu 20 października 2013 r. uchwalono uchwałą rady gminy nr (…) Studium uwarunkowań i kierunków ds. zagospodarowania przestrzennego gminy (...). W uchwalonym studium dla obszaru działki nr 1 dostrzeżono rozwój turystyczny wsi (...) i wiążąco wyznaczono w kierunkach rozwoju strefę rekreacyjną ze wskazaniem opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednym z założeń studium było zminimalizowanie konfliktów przestrzennych. Należy tu zaznaczyć, że sąsiadowanie ze sobą działek nierolniczych z działkami o charakterze rolniczym, szczególnie w miejscach turystycznych może takie konflikty powodować.

Kilkanaście lat po nabyciu nieruchomości Wnioskodawczyni wystąpiła o zmianę planu miejscowego celem zmiany przeznaczenia nieruchomości z rolnego na teren zabudowy rekreacji indywidualnej z możliwością całorocznego zamieszkiwania.

W dniu 20 marca 2014 r. uchwałą rady Miejskiej w (...) nr (…) przystąpiono do procedury zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz do przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko, mającej ocenić skutki wdrożenia w życie projektu nowego planu miejscowego.

W 2019 r. opracowany został projekt zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, 8 lipca 2019 r. został przedłożony odpowiednim organom i instytucjom do zaopiniowania.

Sporządzona prognoza oddziaływania na środowisko pozytywnie odniosła się do projektu nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Projekt zmiany MPZP został jednak rozpatrzony negatywnie przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi decyzją z dnia 18 sierpnia 2022 r. w zakresie zmiany statusu gruntów rolnych klasy III na cele nierolnicze i nieleśne. Burmistrz (...) 30 sierpnia 2022 r. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzja jednak z dniem 26 września 2022 r. została utrzymana w mocy.

W celu zbadania czy klasa gleb znajdujących się na działce Wnioskodawczyni nie uległa zmianie, na wniosek Wnioskodawczyni w 2022 r. przeprowadzone zostało postępowanie klasyfikacyjne na potrzeby którego powołano biegłego klasyfikatora gruntów. W wyniku tego postępowania stwierdzono, że status gruntów III klasy można przypisać mniejszej części gruntów, niż dotychczas zakładano.

Ta zmiana spowodowała, że wrócono do procedury planistycznej powołując nowego projektanta, a następnie opracowano nowy projekt zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz (...) w lipcu 2023 r. ponownie wystąpił o zaopiniowanie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziano pozostawienie gruntów III klasy jako gruntów rolnych.

Plan miejscowy został zaopiniowany pozytywnie, a 31 stycznia 2024 r. została podjęta uchwała w sprawie zmiany planu miejscowego. Nowy, obowiązujący obecnie plan miejscowy zakłada zmianę charakteru działki 1, dopuszcza na jej terenie zabudowę i zakłada podział działki należącej do Wnioskodawczyni na tereny elementarne, do których należą: teren zabudowy zagrodowej, teren zabudowy rekreacji indywidualnej, usług turystyki oraz teren drogi wewnętrznej.

Zmiana charakteru przeważającej części nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni na nieruchomość o charakterze nierolniczym była zgodna z postanowieniami obowiązującego już od lat Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni planuje dokonać podziału działki na 26 mniejszych działek, a następnie dokonać ich sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni do tej pory nie podejmowała i nie zamierza podejmować osobiście aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem ww. działek. W celu znalezienia nabywcy działek planuje korzystać z pomocy biura nieruchomości. Nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Jest urzędnikiem. Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów celem uzbrojenia działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli i nie zamierza tego rodzaju nakładów dokonywać. Celem Wnioskodawczyni jest jedynie racjonalne zarządzanie swoim majątkiem poprzez sprzedanie z majątku prywatnego nabytych w drodze darowizny działek i pozyskanie w ten sposób środków finansowych potrzebnych na cele prywatne. Sprzedaż działek stanowiących majątek osobisty nabytych w drodze darowizny od rodziców dla Wnioskodawczyni jest zdarzeniem o charakterze incydentalnym. Sprzedaż tych nieruchomości następować będzie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie nabyła przedmiotowej nieruchomości w celu jej sprzedaży. Klasyfikacja gruntów miała na celu jedynie ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego i uaktualnienie ewidencji. Poza podziałem działek nabytych w drodze darowizny i wystąpieniem z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nabytą w drodze darowizny nieruchomość Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych innych czynności związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Wnioskodawczyni dokona sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie ma stałego charakteru. Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie były i nie będą realizowane w sposób powtarzalny i regularny. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie ma zamiaru podejmować żadnych szczególnych, uporządkowanych lub profesjonalnych działań mających na celu dokonanie sprzedaży działek.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Wnioskodawczyni posiadała status rolnika ryczałtowego od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości i posiada ten status do dnia dzisiejszego. Status ten wynika ze sprzedawania zboża uprawianego na przedmiotowej nieruchomości.

Działka nr 1 była przedmiotem dzierżawy w okresie od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023 r.

Po podziale działki 1 nowo powstałe działki nie będą przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, ani żadnej umowy o podobnym charakterze.

Po podziale działki 1, a przed sprzedażą działek powstałych na skutek podziału, Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała czynności mających na celu zwiększenie ich wartości bądź uatrakcyjnienie dla potencjalnego kupca/kupców, ani nie będzie ponosiła żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości tych działek, (np. ogrodzenie, uzbrojenie, wytyczenie dróg dojazdowych). Drogi wewnętrzne są wytyczone jako działki wynikające z planu i nie będą utwardzane.

Przed sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1 Wnioskodawczyni nie będzie zawierała z przyszłymi nabywcami żadnych umów przedwstępnych sprzedaży, ani nie będzie udzielała pełnomocnictw do działania w jej imieniu. Pełnomocnictwo, nie będzie także wynikać z innego dokumentu.

W związku ze sprzedażą nowo powstałych działek właścicielka skorzysta z usług biura nieruchomości udzielając odpowiedniej osobie pełnomocnictwa do ogłoszenia o zamiarze sprzedaży oraz do promowania oferty celem znalezienia nabywcy bez udzielenia pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomościami.

Zawarcie umowy sprzedaży nie będzie uzależnione od wypełnienia jakichkolwiek warunków, poza uzgodnieniem ceny sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zamierza udostępniać działek przyszłym nabywcom na cele budowlane.

Pytania

1.Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym w sytuacji zawarcia przez Wnioskodawczynię jednej lub wielu umów sprzedaży niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1 z tytułu dochodu osiągniętego ze sprzedaży wydzielonych działek, Wnioskodawczyni będzie zobligowana do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

2.Czy w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych po podziale działki o numerze 1 Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 1). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że fakt podziału nieruchomości nabytej w 1997 r. nie stanowi samodzielnej podstawy powstania obowiązku podatkowego, wobec tego sprzedaż nieruchomości powstałych z podziału również nie będzie stanowiła źródła przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych i z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W wyroku NSA w sprawie I FSK 1716/16) wskazano, że

Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będą miały cech profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem z działalnością gospodarczą mamy do czynienia, jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmuje aktywne działania w zakresie sprzedaży nieruchomości i angażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalne podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami cechuje się podejmowaniem szeregu działań związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Wnioskodawczyni uważa, że nie podejmowała tego typu działań. Jedynymi działaniami podjętymi/planowanymi przez Wnioskodawczynię jest wystąpienie o zmianę odpowiedniego planu zagospodarowania przestrzennego i dokonanie podziału działki. Czynności te podejmowane są w znacznym odstępie czasu i stanowią typowy przykład racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem przez świadomego właściciela. Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów na uzbrojenie tych działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli, nie podejmuje osobiście w sposób w jakimkolwiek stopniu zorganizowanym działań marketingowych zwiększających atrakcyjność działek. Należy również wskazać, że także inne okoliczności sprzedaży nieruchomości wskazują na to, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Podejmowane przez nią czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będą realizowane w sposób powtarzalny i regularny, co jest typowe dla działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Również krótkie wydzierżawienie działki, nie będzie przesądzało o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. (sygn. I SA/Po 804/19), w którym stwierdzono:

Nabycie działek miało miejsce na podstawie umowy darowizny od rodziny. Taki sposób nabycia wyraźnie wskazuje, że wiązało się ono ściśle z przekazanie własności nieruchomości w ramach rodziny. Z punktu widzenia Wnioskodawczyni nabycie działek nie miało cech działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości, gdyż nie było to nabycie nieruchomości w celu ich sprzedaży. Należy również zwrócić uwagę na czas jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość przed niemal 30 laty. Działania podejmowane przez wszystkie lata w stosunku do nieruchomości nie wykraczały poza typowe działania świadomego właściciela, któremu zależy na jak najlepszym utrzymaniu i powiększeniu swojego majątku. Od nabycia tych działek do dnia dzisiejszego minęło 27. Tak długi okres między nabyciem działek, a ich ewentualną sprzedażą wskazuje jednoznacznie, że sprzedaż działek jest jedynie przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Ponadto podkreślić należy, że działki nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż/planowana sprzedaż działek powstałych po podziale nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, ale w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z  działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, w 1997 roku otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców (do majątku osobistego) nieruchomość rolną, tj. niezabudowany grunt rolny oznaczony ewidencyjnie jako działka nr 1 o powierzchni 4 ha. W 2008 roku wyżej wymieniona nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym pozostawienie ww. nieruchomości jako terenu rolniczego z zakazem zabudowy. Na nieruchomości prowadziła Pani działalność rolniczą od 1997 r. do końca 2022 roku. Działalność rolniczą zawiesiła Pani pod koniec 2022 r. W roku 2023 działka była dzierżawiona na cele nierolnicze osobie trzeciej.  Kilkanaście lat po nabyciu nieruchomości wystąpiła Pani o zmianę planu miejscowego celem zmiany przeznaczenia nieruchomości z rolnego na teren zabudowy rekreacji indywidualnej z możliwością całorocznego zamieszkiwania. Plan miejscowy został zaopiniowany pozytywnie. Planuje Pani dokonać podziału działki na 26 mniejszych działek, a następnie dokonać ich sprzedaży. Nie zajmuje się Pani profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Do tej pory nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować osobiście aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem ww. działek. W celu znalezienia nabywcy działek planuje korzystać Pani z pomocy biura nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie prowadzi Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nie dokonywała Pani nakładów celem uzbrojenia działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli i nie zamierza Pani tego rodzaju nakładów dokonywać. Celem Pani jest jedynie racjonalne zarządzanie swoim majątkiem poprzez sprzedanie z majątku prywatnego nabytych w drodze darowizny działek i pozyskanie w ten sposób środków finansowych potrzebnych na cele prywatne. Sprzedaż działek stanowiących majątek osobisty nabytych w drodze darowizny od rodziców jest dla Pani jest zdarzeniem o charakterze incydentalnym. Nie nabyła Pani przedmiotowej nieruchomości w celu jej sprzedaży. Klasyfikacja gruntów miała na celu jedynie ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego i uaktualnienie ewidencji. Poza podziałem działek nabytych w drodze darowizny i wystąpieniem z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nabytą w drodze darowizny nieruchomość nie podejmowała Pani żadnych innych czynności związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Podejmowane przez Panią czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie były i nie będą realizowane w sposób powtarzalny i regularny. Po podziale działki 1 nowo powstałe działki nie będą przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, ani żadnej umowy o podobnym charakterze. Po podziale działki 1, a przed sprzedażą działek powstałych na skutek podziału, nie będzie podejmowała Pani czynności mających na celu zwiększenie ich wartości bądź uatrakcyjnienie dla potencjalnego kupca/kupców, ani nie będzie ponosiła Pani żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości tych działek. Nie będzie zawierała Pani z przyszłymi nabywcami żadnych umów przedwstępnych sprzedaży, ani nie będzie udzielała pełnomocnictw do działania w Pani imieniu. W związku ze sprzedażą nowo powstałych działek skorzysta Pani z usług biura nieruchomości udzielając odpowiedniej osobie pełnomocnictwa do ogłoszenia o zamiarze sprzedaży oraz do promowania oferty celem znalezienia nabywcy bez udzielenia pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomościami. Zawarcie umowy sprzedaży nie będzie uzależnione od wypełnienia jakichkolwiek warunków, poza uzgodnieniem ceny sprzedaży. Nie zamierza Pani udostępniać działek przyszłym nabywcom na cele budowlane.

Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy w sytuacji zawarcia jednej lub wielu umów sprzedaży niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1 z tytułu dochodu osiągniętego ze sprzedaży wydzielonych działek, będzie zobligowana Pani do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w  szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że powyższych działań nie można przypisać prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Z art. 888 § 1 ww. ustawy wynika, że:

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pani sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działki nr 1 na podstawie darowizny, tj. 1997 rok. W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki nr 1) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazać należy, że przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki nr 1) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na  zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od  końca roku, w  którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, w sytuacji zawarcia przez Panią jednej lub wielu umów sprzedaży niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1 z tytułu dochodu osiągniętego ze sprzedaży wydzielonych działek, nie będzie zobligowana Pani do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Panią w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Panią orzeczenia sądowe, potraktowano jako element Pani argumentacji, nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjny w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).