Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomości (działkach).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 27 sierpnia 2024 r. (wpływ 27 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) („Wnioskodawca” lub „Podatnik”) jest obywatelem polskim i polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce i wszystkie osiągnięte dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych („PIT”) w Polsce.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z małżonką, z którą funkcjonuje w ramach ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej („Małżonka”). Ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej funkcjonuje od dnia zawarcia związku małżeńskiego, trwa do dnia dzisiejszego i będzie trwał przez cały 2024 r. Małżonka również jest polskim rezydentem podatkowym i będzie nim w 2024 r. Zarówno Wnioskodawca jak i Małżonka będą polskimi rezydentami podatkowymi również w latach następnych.

Wnioskodawca wraz z Małżonką zakupili w 2005 r. udział w zabudowanej nieruchomości gruntowej (łącznie ½ udziału), która w 2006 r. została podzielona na 13 odrębnych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A/1, B/2, C/3, D/4, E/5, F/14, G, H, I, J, K, L i Ł, położonej (…) i wchodzą w skład nieruchomości gruntowej objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Nieruchomości stanowią grunt o łącznym obszarze (…) ha (łącznie nazywane jako „Nieruchomości” a każda z nich nazwana dalej odrębnie jako „Nieruchomość”). Zabudowę stanowiły pozostałości siedliska (niewielkie zabudowania gospodarskie) w stanie niedającym się do zamieszkania lub remontu.

Po podziale z 2006 r., pozostałości zabudowań siedliskowych znalazły się w granicach działki A/1 (tylko na części tej działki o pow. (…) m², na innych działkach nie ma i nie było żadnych zabudowań).

Pierwotnie wszystkie Nieruchomości miały zostać wykorzystane prywatnie, na cele rekreacyjne Wnioskodawcy i Małżonki, ich bliskich (w tym dzieci, które są już pełnoletnie) oraz grupy ich znajomych i przyjaciół (cele mieszkaniowe Wnioskodawca z Małżonką realizują w innej miejscowości). Jednak - czego w 2005 r. Wnioskodawca nie mógł przewidzieć - w 2019 r. dla (...) uchwalony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”), który objął również własność Wnioskodawcy i Małżonki, według którego niektóre Nieruchomości (działki nr A/1, B/2, C/3, G, H, I, J i część dz. nr F/14) przeznaczone zostały pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Kilka lat po uchwaleniu MPZP, w 2024 r. Wnioskodawca wraz z Małżonką („Sprzedający”) zmienili pierwotne plany i postanowili, że będą sprzedawać swoje udziały w Nieruchomościach dla których MPZP pozwala na zabudowę mieszkaniową. Udział w Nieruchomościach objęty jest małżeńską wspólnością majątkową. Pozostały udział w Nieruchomościach (również ½) posiada łącznie inne małżeństwo, które podjęło podobną decyzję dla swoich udziałów w ww. Nieruchomościach, prywatnie są to przyjaciele Sprzedających.

Sprzedający zamierzają począwszy od czerwca 2024 r. zawierać z osobami fizycznymi, które będą kupować Nieruchomości (lub ich części) do majątku prywatnego („Kupujący”) przyrzeczone umowy sprzedaży („Umowy Sprzedaży”) lub poprzedzające je przedwstępne umowy sprzedaży („Umowy Przedwstępne”). W ramach Umów Przedwstępnych, strony mogą ustalać wpłatę zadatków lub zaliczek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający zawrą zatem kilka odrębnych Umów Sprzedaży, na bazie których sprzedanych może zostać siedem Nieruchomości (dalej: „Sprzedawane Nieruchomości”), przeznaczając pozostałe sześć Nieruchomości na własne (swoje i dzieci) potrzeby. W przypadku zawarcia Umów Przedwstępnych, umowy przyrzeczone, które przeniosą własność Sprzedawanych Nieruchomości, zawierane będą również począwszy od 2024 r. (i później w zależności od tego kiedy znajdą się chętni na nabycie Sprzedawanych Nieruchomości).

Nieruchomości, w tym Sprzedawane Nieruchomości, nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Powierzchnia Sprzedawanych Nieruchomości, (czyli siedmiu ww. działek) stanowi tylko około 55% powierzchni Nieruchomości (całej nabytej oryginalnie w 2005 r. i składającej się obecnie z 13 działek gruntu).

Wnioskodawca zapewnia/oświadcza, że:

a)Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie działki, które w całości zostały objęte MPZP (czyli Sprzedawane Nieruchomości, siedem działek), Sprzedający nie będą przed rozpoczęciem sprzedaży dokonywać podziałów tych działek, gdyż ich zamiarem jest ich sprzedaż w stanie w jakim się obecnie znajdują, z zastrzeżeniem pkt b) poniżej;

b)Podział Sprzedawanej Nieruchomości przed przeniesieniem własności może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości a jej części (i podział taki będzie możliwy). W takich wypadkach sporządzana będzie warunkowa Umowa Przedwstępna;

c)Sprzedający będą Sprzedawać swoje udziały w Sprzedawanych Nieruchomościach lub części działek, zgodnie z pkt b) powyżej, za ustaloną cenę za 1 m² powierzchni; ewentualny podział o którym mowa w lit. b) powyżej nie wpłynie zatem proporcjonalnie na zysk Sprzedających;

d)Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości (w tym Sprzedawanych Nieruchomości) w żaden inny sposób niż rekreacyjnie (prywatnie), zostały one nabyte w 2005 r. w celu uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domów rekreacyjnych Wnioskodawcy, Małżonki, ich bliskich oraz grupy znajomych;

e)Sprzedający nie składali wniosku, nie namawiali ani też nie uczestniczył w jakikolwiek sposób w procesie zmierzającym do podjęcia decyzji o przystąpieniu przez Urząd Gminy do sporządzania MPZP (..) (w tym dla Sprzedawanych Nieruchomości);

f)Sprzedawane Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy;

g)Poza Sprzedawanymi Nieruchomościami Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży;

h)Sprzedający nigdy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi;

i)Sprzedawane Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, Sprzedający nie dokonywali i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych;

j)w przeszłości Wnioskodawca okresowo prowadził działalność gospodarczą i był podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”), ale była to działalność specjalistyczna: zarządcza, techniczna czy doradcza. Wnioskodawca nie osiągał dochodów z kupna-sprzedaży nieruchomości na rachunek własny;

k)w związku z planowaną sprzedażą Sprzedawanych Nieruchomości, Sprzedający nie udzielili pełnomocnictw profesjonalnym pośrednikom, przedstawicielom Kupujących oraz innym osobom lub podmiotom do występowania w imieniu Sprzedających, tzn. np.: do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

l)nabycie udziałów w Nieruchomościach nie zostało przez Sprzedających sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem;

m)Nieruchomości nie były wystawiane lub w inny sposób przedstawiane jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży przez pośrednika; dla Sprzedawanej Nieruchomości została jedynie wystawiona przez współwłaścicieli prywatna oferta sprzedaży w internecie (dopiero wiosną 2024 r.), nie był wystawiany baner reklamowy na Nieruchomości, w tym na Sprzedawanych Nieruchomościach;

n)Sprzedający nie korzystali dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. nie zlecali osobie trzeciej znalezienia potencjalnego nabywcy – Kupujący zgłaszają się z zamiarem zakupu Nieruchomości bezpośrednio do współwłaścicieli Sprzedawanych Nieruchomości;

o)Sprzedający nie poczynili działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, takich jak ogrodzenie Nieruchomości lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp. (dotyczy to również Sprzedawanych Nieruchomości);

p)Sprzedający nie planowali sprzedaży ww. Nieruchomości wcześniej (choć mogli uzyskać znacznie korzystniejsze ceny za nie w okresie pandemii COVID-19) i podjęli decyzję o sprzedaży opisanych powyżej Sprzedawanych Nieruchomości dopiero w 2024 r. wyłącznie w związku z koniecznością pozyskania środków na bieżące życie Sprzedających w związku z utratą głównego źródła dochodu Wnioskodawcy (Wnioskodawca w grudniu 2023 r zmuszony został do zamknięcia prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej i obecnie pobiera zasiłek dla bezrobotnych a Małżonka nie pracuje zarobkowo i nie prowadzi działalności gospodarczej ). Co do pozostałej części Nieruchomości, dla której MPZP nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej, nie zmieniły się plany rekreacyjne Sprzedających – działki te nie będą w ogóle przeznaczone do sprzedaży;

q)Po sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości, Kupujący samodzielnie wystąpią o podpisanie umów z dostawcami mediów (przyłączenie prądu, wody itp.).;

r)Działka A/1 pozostanie zabudowana pozostałościami zabudowań gospodarskich, aż do momentu ewentualnego przeniesienia jej własności na Kupującego;

s)Wynagrodzenie otrzymane przez Wnioskodawcę i Małżonkę z tytułu sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości zostanie – zgodnie z lit. p) powyżej - przeznaczone na cele prywatne (cele konsumpcyjne);

t)Wnioskodawca nie zamierza reinwestować zysku ze sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości w zakup kolejnych nieruchomości.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podał Pan następujące informacje.

Dotyczy udziałów w działkach nr A/1, nr B/2, nr C/3, nr G, nr H, nr I, nr J - udziały Wnioskodawcy w „Sprzedawanych Nieruchomościach”, do momentu ich sprzedaży wykorzystywane będą tak jak do tej pory, czyli nie będą wykorzystywane w inny sposób niż wskazane we Wniosku. Jeśli chodzi o w/w działki to korzystanie z nich – jak opisane to zostało we Wniosku – ogranicza się do okazjonalnych odwiedzin w celach rekreacyjnych Wnioskodawcy i członków rodziny Wnioskodawcy. Natomiast do momentu sprzedaży ww. działek Wnioskodawca nie zamierza korzystać ani z działek ani z udziałów w nich w żadnym zakresie. Ponadto, Wnioskodawca nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw do dysponowania ww. działkami czy udziałami w nich przyszłym Kupującym.

W odpowiedzi na pytanie: Czy względem ww. udziałów w działkach, będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia ich wartości (np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)?

Wskazał Pan, dotyczy udziałów w działkach nr A/1, nr B/2, nr C/3, nr G, nr H, nr I, nr J:

a)Nie będą podejmowane żadne wymienione powyżej w pytaniu ani inne podobne czynności;

b)W odniesieniu do wszystkich działek będących przedmiotem wniosku, po zawarciu umowy przedwstępnej nastąpi wyłącznie przyjęcie zaliczki lub zadatku oraz zawarcie umowy przyrzeczonej. Do momentu przeniesienia własności działek, Sprzedający nie dokona żadnych czynności podnoszących wartość działek. W związku z powyższym, żadne działania Sprzedającego czy Kupującego zmierzające do podniesienia wartości działek (jak opisane w zapytaniu powyżej czy podobne) nie będą warunkami do spełnienia w ewentualnych umowach przedwstępnych a zatem do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, co Wnioskodawca już wskazywał powyżej. Nie nastąpi inwestycja w żadną infrastrukturę, np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie jak też nie będą podejmowane inne czynności tego rodzaju przez żadną ze stron. To może nastąpić wyłącznie przez Kupującego, po przeniesieniu własności działek;

c)Potencjalni Kupujący mogą oczywiście występować z zapytaniami do Gminy, Starostwa, dostawców mediów czy innych organów z zapytaniami dot. Sprzedawanych Nieruchomości (np. o możliwość przyłączenia mediów, bądź innymi) ale – jeśli się na to zdecydują - będą to robili we własnym zakresie i imieniu oraz na własny koszt. Wszelkie inne czynności (jak np. przyłączenie prądu, wody, odrolnienie czy grodzenie, itp.) będą mogły być wykonywane przez potencjalnych Kupujących dopiero po sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości – Wnioskodawca nie zamierza podejmować takich czynności przed sprzedażą.

W odpowiedzi na pytanie 3: Jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. udziałów w działkach wynikają/będą wynikać z zawartych umów przedwstępnych (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umów przedwstępnych ciążą/będą ciążyć na Panu, a jakie na stronie kupującej, wskazał Pan: Dotyczyć może udziałów w działkach nr A/1, nr B/2 – w przypadku jeżeli podlegałyby ponownemu podziałowi na żądanie Kupującego, ewentualne umowy przedwstępne nie będą zawierały żadnych szczególnych postanowień, poza tym, że Wnioskodawcy oraz pozostałym sprzedającym należne będą zaliczki lub zadatki. Umowy przedwstępne określać będą cenę sprzedaży oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiąże się sprzedać poszczególne działki na warunkach ustalonych w tej umowie a Kupujący zobowiążą się kupić poszczególne działki zgodnie z warunkami przewidzianymi w umowie przedwstępnej. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w tym przypadku będzie dokonany podział działek nr A/1, nr B/2, zgodnie z życzeniem Kupującego (nie są zainteresowani zakupem całej działki).

Podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca zamierza zawierać umowy przedwstępne wyłącznie na zasadzie wyjątku. Umowy przedwstępne nie będą zawierane dla działek nr C/3, nr G, nr H, nr I, nr J – w ich przypadkach sprzedający będą dążyć do tego, by zawierane były tylko umowy przyrzeczone, które przenoszą własność.

W odpowiedzi na pytanie: Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę ww. działek (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Wskazał Pan, dotyczy udziałów w działkach nr A/1, nr B/2, nr C/3, nr G, nr H, nr I, nr J –

a)Nie będą podejmowane żadne wymienione powyżej w pytaniu ani inne podobne czynności;

b)W odniesieniu do wszystkich działek będących przedmiotem wniosku, po zawarciu umowy przedwstępnej nastąpi wyłącznie przyjęcie zaliczki lub zadatku oraz zawarcie umowy przyrzeczonej. Do momentu przeniesienia własności działek, Sprzedający nie dokona żadnych czynności podnoszących wartość działek. W związku z powyższym, żadne działania Sprzedającego czy Kupującego zmierzające do podniesienia wartości działek (jak opisane w zapytaniu powyżej czy podobne) nie będą warunkami do spełnienia w ewentualnych umowach przedwstępnych a zatem do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, co Wnioskodawca już wskazywał powyżej. Nie nastąpi inwestycja w żadną infrastrukturę, np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie jak też nie będą podejmowane inne czynności tego rodzaju przez żadną ze stron. To może nastąpić wyłącznie przez Kupującego, po przeniesieniu własności działek;

c)Potencjalni Kupujący mogą oczywiście występować z zapytaniami do Gminy, Starostwa, dostawców mediów czy innych organów z zapytaniami dot. Sprzedawanych Nieruchomości (np. o możliwość przyłączenia mediów, bądź innymi) ale – jeśli się na to zdecydują - będą to robili we własnym zakresie i imieniu oraz na własny koszt. Wszelkie inne czynności (jak np. przyłączenie prądu, wody, odrolnienie czy grodzenie, itp.) będą mogły być wykonywane przez potencjalnych Kupujących dopiero po sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości. – Wnioskodawca nie zamierza podejmować takich czynności przed sprzedażą.

Inicjatywa podziału wyszła od wszystkich współwłaścicieli, w tym również od Wnioskodawcy. Podział nastąpił z uwagi na chęć wygospodarowania prywatnej przestrzeni dla siebie i wybranych bliskich w tym najbliższych znajomych (by Państwa dzieci mogły spędzać czas wspólnie). Rodzina i znajomi mieli po podziale korzystać z działek wydzielonych (był też pomysł, by chętni z tego grona mogli ewentualnie odkupić je po cenach zakupu nieruchomości), do czego jednak finalnie nie doszło z braku woli przejmujących. Działki pozostały w dotychczasowych rękach, nie były nigdy wcześniej wystawiane na sprzedaż ani doinwestowywane i były wykorzystywane okazjonalnie przez współwłaścicieli i ich bliskich na wspólne prywatne spotkania (grill, baza wycieczek rowerowych, etc.), ale bez rozdysponowywania ich wśród rodziny i bliskich. Podsumowując: podział nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli, to Wnioskodawca i współwłaściciele złożyli wnioski o podział oryginalnie zakupionych w 2005 r. działek.

Dotyczy udziałów w działkach nr A/1, nr B/2 - Tak jak Wnioskodawca wskazywał we Wniosku, działki podlegały już podziałowi wiele lat temu i Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami nie zamierza już ich dzielić kolejny raz. Gdyby jednak znalazł się Kupujący zainteresowany wyłącznie częścią (podzielonej już wiele lat temu) działki, to na zasadzie wyjątku Sprzedający rozważają możliwość podziału jednej lub maksymalnie dwu działek z siedmiu przeznaczonych do sprzedaży, tzn. chodzi o działki A/1 (na której znajdują się pozostałości po zabudowaniach gospodarskich) i dz. B/2. Podział taki jednak może wchodzić w grę wyłącznie z inicjatywy Kupującego zainteresowanego zakupem nie całości a części jednej z 2 ww. działek tzn. tylko wtedy, gdy poprzez brak ponownego podziału, Kupujący odstąpi od transakcji zakupu części działki. O podział wystąpi wówczas Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami na bazie zawartej z Kupującym wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży, która umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej dopiero po skutecznym podziale danej działki (może to być warunek zawarcia umowy przyrzeczonej). Pozostałe działki na pewno nie będą dzielone przed samą sprzedażą i – najprawdopodobniej również w związku z tym - nie będą w stosunku do nich zawierane umowy przedwstępne.

Pozwolenia na budowlę dla wszystkich działek Wnioskodawcy i współwłaścicieli nigdy nie było wydane.

Wnioskodawca wskazywał już w treści Wniosku, że zabudowa działek nr A/1, nr B/2, nr C/3, nr G, nr H, nr I, nr J będzie możliwa wyłącznie przez Kupującego. Sprzedający nie występował dla tych działek nigdy (tak jak i pozostali współwłaściciele) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Zabudowa działek będzie możliwa w oparciu o MPZP uchwalony przez Gminę z inicjatywy mieszkańców (...). Wszczęcie tego postępowania planistycznego przez Gminę było dla Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli zaskoczeniem.

Odpowiadając na pytanie 8: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości, wskazał Pan: Mieszkanie nr 1 - Wnioskodawca wraz z Małżonkiem sprzedali w 2001r. poprzednie, kupione od spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) w latach 90-tych mieszkanie w celu nabycia większego mieszkania (własnościowego od dewelopera) – w którym obecnie Państwo zamieszkujecie, w związku ze zwiększonymi potrzebami rosnącej rodziny (dojrzewających dzieci). Oba mieszkania (tzn. zarówno to sprzedane wcześniej w celu zakupu obecnego, jak i obecnie zamieszkiwane) były kupione do majątku wspólnego i od początku do końca wykorzystywane były wyłącznie na cele mieszkaniowe rodziny.

Mieszkanie nr 2 – Wnioskodawca wraz z Małżonkiem sprzedali w 2020 r. mieszkanie o pow. 39,6m² kupione (do majątku wspólnego od dewelopera) w 2006 r. jako przeznaczone dla syna. Syn zamieszkiwał w mieszkaniu 2 lata (2011-2013) a następnie, zdecydował, że nie chce przejmować własności mieszkania i poprosił rodziców o jego sprzedaż w celu sfinansowania mu z tych środków studiów, co zostało wykonane w 2020 r. – przed 2011 i po 2013 mieszkanie było wynajmowane jako majątek prywatny Wnioskodawcy i Małżonka (bez VAT, amortyzacji, nie w ramach działalności gospodarczej etc.). Zakup z rynku pierwotnego – od dewelopera, sprzedaż – osobie fizycznej – bez VAT).

Odnośnie Mieszkania nr 1 i Mieszkania nr 2 powyżej:

a)nabycie tych mieszkań nie nastąpiło do działalności gospodarczej, mieszkania te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (w żaden sposób);

b)środki ze sprzedaży Mieszkania nr 1 zostały w całości przeznaczone na zakup większego mieszkania, w przypadku Mieszkania nr 2 środki zostały przeznaczone na cele konsumpcyjne (nie inwestycyjne);

c)transakcje sprzedaży Mieszkania nr 1 oraz Mieszkania nr 2 nie podlegały opodatkowaniu VAT, dlatego VAT nie został zapłacony i Wnioskodawca nie rejestrował się dla celów VAT.

Obecne mieszkanie w którym Państwo zamieszkujecie jest przeznaczone do sprzedaży, ale tylko dlatego, że obecne mieszkanie Wnioskodawcy i Małżonka jest za duże (Małżonek nie ma obecnie stałego źródła dochodów a koszty utrzymania dużego mieszkania są ogromne) a dzieci są już dorosłe i nie mieszkają w mieszkaniu rodzinnym.

Wnioskodawca i Małżonek dążą do zamiany tego mieszkania na mniejsze, (docelowe na resztę życia). Koszt zakupu mieszkania docelowego będzie bardzo zbliżony do wartości mieszkania do sprzedaży (mieszkanie będzie mniejsze ale cena z m² znacznie wyższa), ew. nadwyżka zostanie przeznaczona na prywatne cele (nie inwestycyjne) tzn. bieżące utrzymanie małżonków i jako ich zabezpieczenie emerytalne (wiek emerytalny osiągną za 3 lata).

Pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy sprzedaż udziałów w Sprzedawanych Nieruchomościach będzie podlegać opodatkowaniu PIT?

Pana stanowisko w sprawie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych

W Pana ocenie, sprzedaż udziałów w sprzedawanych nieruchomościach nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W ocenie Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości nie będzie on działał jako podatnik prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą. W konsekwencji, wobec Wnioskodawcy należy zastosować przepisy dotyczące tzw. sprzedaży prywatnej (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), zatem sprzedaż Sprzedawanych Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

W tym zakresie należy podzielić uzasadnienie odnoszące się do pytania nr 1 Wniosku (pkt 5.1.11 Wniosku) – okoliczności dotyczące sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości są niewystarczające do uznania Wnioskodawcy za przedsiębiorcę. Stanowisko Wnioskodawcy podzielają następujące wyroki sądów administracyjnych:

„[…] 4.6. Podzielić należy także wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14 oraz wyrok z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1931/18, publ. CBOSA).

[…]

O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym, z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta, czy też rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po ich podziale.

[…].

Odnosząc powyższe uwagi do opisanych we wniosku interpretacyjnym okoliczności faktycznych należy zauważyć, że czynności podatnika związane z nabyciem w drodze darowizny i zamiarem po kilku latach zbycia części nieruchomości świadczą o tym, że Skarżący działał i zamierza działać z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że transakcje sprzedaży działek zostały dokonane i będą dokonane w jego imieniu własnym oraz na jego rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży działek będzie można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

[…]

Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.

[…]

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że nabycie nieruchomości gruntowej w drodze darowizny, następnie jej podział i potencjalna możliwość zmiany ich przeznaczenia, miałyby wykazywać cechy zorganizowania, ciągłości i trwałości działalności gospodarczej.

[…]

W rozpoznanej sprawie nie mamy do czynienia z ciągiem faktycznych zdarzeń o charakterze cyklicznym, polegającym na odpłatnym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości na przestrzeni jednego roku lub nawet kilku lat. Nie można także przyjąć aby była to działalność zorganizowana w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w postaci czynności nastawionych na osiągnięcie zysku według schematu: nabycie nieruchomości i sprzedaż z zyskiem, a następnie reinwestowanie tak uzyskanego zysku w kolejne zakupy nieruchomości do dalszej odsprzedaży.

Opisane działania Skarżącego nie miały profesjonalnego charakteru i nie dotyczyły zarówno fazy przygotowawczej (poszukiwania nieruchomości do nabycia według określonych kryteriów) i realizacyjnej (np. uzbrojenie działek i ich sprzedaż). Niewątpliwie zatem działania Skarżącego opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie były „zorganizowane”. Nie miały też one cechy ciągłości - były powtarzalne w zakresie jednej uzyskanej w drodze darowizny i podzielonej na mniejsze działki nieruchomości gruntowej. Czynności Skarżącego poza podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy nie wiązały się z czynieniem nakładów i nie były wykonywane regularnie w dłuższym przedziale czasowym dotyczącym nabywania i zbywania kolejnych nieruchomości.

Działania te nie były zatem profesjonalne, gdyż odbiegały od działalności typowej dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Można zaś je uznać za przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nastawionym co prawda na uzyskanie zysku, lecz w celu zaspokojenia własnych potrzeb bytowych i mieszkaniowych.” – tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2023 r., sygn. II FSK 21/23;

„Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, ze każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad 9,5 ha.) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, że Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej „ciągłości”. Już sama ta okoliczność przesądza o niezgodności przedmiotowej interpretacji indywidualnej z prawem, przy związaniu organu stanowiskiem wnioskodawcy, że nie zamierza dokonywać dalszych działań związanych z obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo należy podkreślić, że skarżący w sposób wiążący wskazał, że oferty sprzedaży działek będą miały formę zwyczajowo przyjętą (zwykłe formy ogłoszenia).

Ponadto skarżący poza zasypaniem grobli nie podejmował działań dla podwyższenia atrakcyjności działek, np. ich uzbrojenia.” – tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 września 2023 r., sygn. I SA/Gd 311/23;

„Nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat.

[…]

Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżący z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat. Część nieruchomości nabył w drodze spadku w 1983 r. (od ojca), a pozostałą część w drodze darowizny w 1999 r. (od matki). Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby inicjował on opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

[…]

Z kolei możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (organy i sąd pominęły przy tym, że przyłącze wodno-kanalizacyjne wykonane zostało tylko do działek (...) i (...)- na działce (...) skarżący miał zamiar budować dom, ale od zamiaru tego odstąpił z uwagi na chorobę i wobec tego działkę tę podarował siostrzeńcowi, a działka (...), graniczy z ww. działkę i stanowi drogę wewnętrzną).

[…]

Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy regulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17).

[…]

Należy także podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego, tak jak to wskazywał skarżący w niniejszej sprawie. Podnoszone w tym zakresie twierdzenia strony należy uznać za wiarygodne i przekonywujące.

[…]

Argumentacja organu, że sprzedaż musi być postrzegana jako działalność profesjonalna, bo opiera się na szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynnościach, nakierowanych na osiągnięcie określonego dochodu, jest nieprzekonywująca. Działanie z rozmysłem nie przesądza bynajmniej o kwalifikacji charakteru tej działalność, skoro także racjonalny i efektywny zarząd majątkiem prywatnym wymaga przemyśleń, planowania i nastawiony jest na osiągnięcie korzyści majątkowej.” – tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. II FSK 180/23;

„Podzielić należy nadto wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

[…]

O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie należy identyfikować transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości, także po jej podziale na mniejsze części, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości.

[…]

Nie można przyjąć, że dokonywane przez skarżącego w latach 2006-2019 czynności związane z planowaną sprzedażą udziałów w tych działkach miały cechy zorganizowania i ciągłości. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy podział działki na 4 mniejsze, czy też wnioskowanie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy skarżący będąc współwłaścicielem nieruchomości przez kilkanaście lat nie zaliczył ich do środków trwałych związanych z jego działalnością gospodarczą i nie zaliczył ich do towarów handlowych, nadto owe działki nie były wykorzystywane przez współwłaścicieli do prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas samo prowadzenie przez skarżącego działalności gospodarczej nie ma wpływu na wynik sprawy.

[…]

Nieruchomość nie była nadto wykorzystywana przez jej współwłaścicieli dla prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Do naturalnych zachowań należy zaś lokowanie wolnych środków finansowych (także już opodatkowanych, uzyskanych w ramach działalności gospodarczej) w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, również powiązane z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza zaś poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz z 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17).

Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, przykładowo na bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny. Podkreślić przy tym należy w tym kontekście konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie samego zamiaru podatnika co do sposobu ich wykorzystania.Reasumując należy stwierdzić, że przedstawione we wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, czynności związane z jej podziałem oraz planowana sprzedaż wydzielonych działek gruntu świadczą o tym, że strona działała z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że planowane transakcje obejmujące sprzedaż 4 działek mają być dokonane zostały m.in. w imieniu własnym podatnika oraz na jego rachunek. Spełnienie jednakowoż tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży nieruchomości można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.” – tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2023 r., sygn. II FSK 2302/20.

W świetle ww. wyroków, od zakupu Nieruchomości do momentu zawarcia Umów Sprzedaży i sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości Wnioskodawca będzie jedynie dokonywał zarządu prywatnym majątkiem. W konsekwencji nie będzie działał jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Sprzedaż udziałów w Sprzedawanych Nieruchomościach nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu przez Pana przychodów, które uzyska Pan ze sprzedaży udziałów w nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować okoliczności jakie przedstawił Pan w opisie sprawy.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż udziałów w nieruchomości przez Pana wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania oraz fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych działek (ponoszenia nakładów, dzięki którym działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych) sugerują, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Prowadzone przez Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży udziałów w działkach nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy planowana przez Pana sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Wskazał Pan, że udziały w działkach, które mają być przedmiotem sprzedaży zostały nabyte w 2005 r. Zatem pięcioletni termin, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży tych udziałów w nieruchomości (działkach) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnieniu opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienne zdarzenie przyszłe, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).