Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 3 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 25 lipca 2019 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą z siedzibą w (…), jest Pani podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotem wykonywanej działalności (zgodnie z danymi z CEiDG) są następujące czynności:

·55.20.Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

·55.90.Z - Pozostałe zakwaterowanie.

Natomiast przedmiot przeważającej Pani działalności (zgodnie z CEiDG) związany jest z usługami noclegowymi i jest oznaczony wg nomenklatury PKD kodem 55.20.Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Jest Pani na dzień złożenia wniosku polskim rezydentem podatkowym, tj. podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, posiada siedzibę działalności gospodarczej oraz miejsce zarządu w Polsce. Pozostaje Pani w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej nieprzerwanie od dnia zawarcia związku małżeńskiego, tj. od 26 września 1998 r.

Jak zostało wskazane, Pani działalność gospodarcza została założona 25 lipca 2019 r. Następnie, 6 sierpnia 2020 r. została zakupiona pierwsza nieruchomość położona w miejscowości (…). Nieruchomość została zakupiona w celu najmu krótkoterminowego i została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Od zakupu został odliczony podatek VAT (przysługiwało prawo do odliczenia podatku, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną). Zaznacza Pani przy tym, że przychody z najmu nigdy nie były głównym źródłem dochodów małżonków.

W związku z dużą odległością pomiędzy miejscem Pani zamieszkania, a lokalem mieszkalnym przeznaczonym do najmu krótkoterminowego, podpisała Pani umowę z pośrednikiem - firmą (…), która przejęła obowiązki związane z obsługą turystów i lokalu.

W związku ze zmianą planów życiowych i zawodowych mieszkanie w (…) zostało sprzedane 28 października 2022 r. W związku z dokonaniem sprzedaży (wystawiono fakturę) dokonano odpowiednich rozliczeń w zakresie podatku VAT oraz rozliczono podatek dochodowy. W momencie sprzedaży nieruchomość ta była jedyną przeznaczoną do najmu krótkoterminowego i dlatego też zdecydowała się Pani na zawieszenie działalności gospodarczej.

Wznowienie wykonywania działalności gospodarczej nastąpiło 1 października 2023 r. Po wznowieniu działalności gospodarczej nabyła Pani z mężem lokal mieszkalny o powierzchni 35,98 m² położony w (…). Lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki oraz balkonu. Do lokalu przypisane jest też miejsce postojowe w hali garażowej. Małżeństwo zakupiło wyżej opisany lokal (wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącym 3598/1447382 części) wraz ze związanym z nim udziałem we współwłasności niezabudowanych działek nr (...) (wewnętrzne drogi dojazdowe). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności oraz umowy sprzedaży zostały poświadczone aktem notarialnym z 10 listopada 2023 r. rep. Nr (…). Był to lokal wybudowany przez sprzedającego. Od zakupu opisanej nieruchomości został odliczony podatek VAT (przysługiwało prawo do odliczenia podatku, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną).

Podobnie jak w przypadku nieruchomości w (…), zdecydowała się Pani na skorzystanie z usług pośrednika przy najmie krótkoterminowym i zawarła umowę o współpracy z firmą (…). Wysokość przychodów z najmu okazała się jednak niesatysfakcjonująca, bowiem w ostatecznym rozrachunku przychody z najmu wystarczały jedynie na opłacenie kosztów stałych związanych z utrzymaniem nieruchomości, podatkami i składkami ZUS. Na powyższą sytuację wpływały m.in. niejasne zasady rozliczenia z pośrednikiem oraz nieterminowe regulowanie należności, jak i również duża konkurencja na rynku najmu krótkoterminowego.

W związku z nierentownością inwestycji rozważa Pani wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego w 2024 r. lub 2025 r. i sprzedaż tej nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Zamieszkuje Pani obecnie w domu jednorodzinnym w zabudowie szeregowej o powierzchni mieszkalnej ok. 120 m², którego w żaden sposób nie jest w stanie przystosować do aktualnych potrzeb rodzinnych. W związku z tym ma Pani w planach zakup działki budowlanej i budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego. Inwestycja ta jest niezwykle kosztowna i konieczne będzie wykorzystanie środków finansowych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej położonej w (…).

Na gruncie podatku od towarów i usług rozważane jest przekazanie lokalu mieszkalnego do majątku prywatnego przed upływem dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Lokal znajdujący się w (…) nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Lokal po przekazaniu do majątku prywatnego nie będzie przedmiotem najmu/najmu krótkoterminowego. Rozważa Pani w perspektywie najbliższego czasu (około roku) pozostawienie tego lokalu w majątku prywatnym.

Ponadto precyzuje Pani zdanie zawarte w opisie: „Do lokalu przypisane jest też miejsce postojowe w hali garażowej” - jak wynika z aktu notarialnego na okoliczność zakupu z 10 listopada 2023 r. – „Akt niniejszy zawierany jest w celu ustanowienia odrębnej własności powyższego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy, sprzedaży udziałów we współwłasności działek stanowiących drogi wewnętrzne oraz udziału w lokalu niemieszkalnym - hali garażowej podziemnej, z którym to udziałem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego”.

Zauważa Pani, że przedmiotem przekazania do majątku prywatnego będzie również miejsce postojowe nr 30 w hali garażowej (objęte księgą wieczystą) – w księdze wieczystej ujawniono wpis w dziale III: prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania w ramach udziału 1/208 części we współwłasności nieruchomości, z części lokalu niemieszkalnego, hali garażowej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone nr 30. Miejsce postojowe nabyto za 24 000 zł brutto. Z tytułu nabycia przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wskazane miejsce postojowe (udział w lokalu niemieszkalnym) stanowi środek trwały i nie było przedmiotem ulepszeń.

Ponadto, w uzupełnieniu odpowiedziała Pani na niżej zadane pytania:

1) W jakim celu wycofa Pani lokal ze środków trwałych, tzn. czy będzie Pani wycofywała lokal w celu jego dalszej sprzedaży, czy też w celu wykorzystywania go wyłącznie w celach prywatnych (jakich)?

ODPOWIEDŹ: Lokal mieszkalny i miejsce postojowe nr 30 zostaną wycofane z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Generalnie, co wspomniane zostało powyżej, sprzedaż nie będzie miała miejsca w najbliższym czasie. Zauważa Pani, że pozostawiając lokal w ramach majątku prywatnego nie planuje korzystać z tego lokalu. Dopiero po pewnym czasie lokal (miejsce postojowe nr 30) może zostać sprzedany. Ponadto, nie jest planowane odpłatne udostępnianie nieruchomości. Rozważane jest natomiast zawieszenie działalności gospodarczej w CEiDG.

2) Czy opisane wycofanie lokalu ma związek z likwidacją działalności gospodarczej?

ODPOWIEDŹ: Wycofanie lokalu (i miejsca postojowego nr 30) prawdopodobnie może poskutkować zawieszeniem działalności w CEiDG (jest rozważane takie działanie), tak więc nie będzie miało w obecnym zamyśle celu likwidacji takiej działalności gospodarczej w CEiDG. Aczkolwiek możliwe, że likwidacja działalności w CEiDG będzie miała miejsce w przyszłości, po pewnym czasie od wycofania opisanego we wniosku lokalu.

3) Czy opisane wycofanie lokalu ma związek ze zmianą rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej?

ODPOWIEDŹ: Wycofanie lokalu (i miejsca postojowego nr 30) nie ma związku ze zmianą rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej.

4) W jaki sposób będzie Pani wykorzystywała przedmiotowy lokal w okresie po wycofaniu go z prowadzonej działalności do momentu sprzedaży?

ODPOWIEDŹ: Zakłada Pani, że lokal (i miejsce postojowe nr 30) po wycofaniu z działalności gospodarczej nie będzie służył działalności gospodarczej, tj. do momentu rozważanej sprzedaży pozostanie w majątku prywatnym, ale nie planuje Pani także szczególnej formuły wykorzystywania lokalu (miejsca postojowego) - nie będą one jednak odpłatnie udostępniane (najem/najem krótkoterminowy/dzierżawa).

5) Czy po wycofaniu lokalu będzie Pani ponosiła nakłady związane z tym lokalem - jeśli tak, to jakie to będą nakłady i w jakim celu będą ponoszone?

ODPOWIEDŹ: Po wycofaniu lokalu (i miejsca postojowego nr 30) nie będą ponoszone nakłady związane z lokalem (miejscem postojowym).

6) Kiedy (w jakim okresie czasu) po wycofaniu zamierza Pani sprzedać lokal?

ODPOWIEDŹ: 11 lipca 2024 r. zakupiono działkę z rozpoczętą budową domu. W planach ma Pani kontynuację budowy, aczkolwiek w aspekcie sprecyzowanych okoliczności opisanych na wstępie, sprzedaż może mieć miejsce za około rok.

7) Jaka była wartość zakupu (kwota netto i brutto) lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku?

ODPOWIEDŹ: Lokal mieszkalny: 460 000 zł brutto, 425 925,93zł netto (prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania w ramach udziału 1/208 części we współwłasności nieruchomości, z części lokalu niemieszkalnego, hali garażowej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone nr 30 - 24 000 zł brutto).

8) Jaka będzie szacowana wartość lokalu mieszkalnego (kwota netto i brutto) w momencie wycofania go do majątku prywatnego?

ODPOWIEDŹ: Dla lokalu mieszkalnego będzie to ok. 600 000 zł brutto, 555 555,56 zł netto (dla miejsca postojowego ok. 30 000 zł brutto). Jest to jednakże jedynie przybliżona szacowana wartość. Tym bardzie że z perspektywy transakcji jaka mogłaby mieć miejsce de facto będzie to za około rok.

9) Jaka będzie przewidywana wartość lokalu mieszkalnego (kwota netto i brutto) w momencie sprzedaży go z majątku prywatnego?

ODPOWIEDŹ: Trudno oszacować przyszłą wartość nieruchomości, ponieważ podatnik nie zna lokalnego rynku nieruchomości. Ceny mogą także ulegać spadkom w związku z pojawiającym się zastojem na rynku nieruchomości. Dla potrzeb uzupełnienia wniosku przyjmuje Pani, że będzie to wartość minimum 580 000 zł brutto (około 537 000 zł netto) dla lokalu mieszkalnego (i około 30 000 zł brutto dla miejsca postojowego nr 30), aczkolwiek sprzedając z majątku prywatnego nieruchomość trudno tutaj mówić o kwocie brutto rozumianej w ten sposób, że obejmować ona będzie podatek VAT. Ponadto jest to jedynie szacunkowa wartość.

10) Czy wartość lokalu mieszkalnego przyjęta dla celów wycofania z działalności oraz dla sprzedaży lokalu będzie odpowiadała wartości rynkowej, czy też będzie powyżej, bądź poniżej tej wartości?

ODPOWIEDŹ: Przewiduje Pani, że w podanych w pytaniu sytuacjach względem lokalu mieszkalnego (i miejsca postojowego nr 30) będzie to cena zbliżona do ceny rynkowej, ale jeśli będzie problem ze znalezieniem nabywcy, to nie wyklucza się opuszczenia ceny. Jednakże nie sposób ustalić aktualnie realiów rynkowych w takim przypadku.

11) Czy przed sprzedażą lokalu mieszkalnego z majątku prywatnego zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży tego lokalu (inną umowę) z potencjalnym nabywcą? Jeśli tak, to jakie będą konkretne postanowienia umowy przedwstępnej sprzedaży ww. lokalu, zawartej między Panią a potencjalnym nabywcą? Należy precyzyjnie i jednoznacznie opisać, czy w umowie przedwstępnej zostaną określone warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu, należy precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości, wskazać od spełnienia jakich warunków, uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży lokalu, w tym od uzyskania jakich zgód i pozwoleń.

ODPOWIEDŹ: Nie planuje Pani zawierać w umowie ponadstandardowych warunków sprzedaży dla rozważanej sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego nr 30. Zawarta będzie na pewno informacja o wpłacie zadatku. Natomiast nie przewiduje się, aby były to warunki uzależniające transakcję od np. remontu, poczynienia określonych nakładów, dostosowania do potrzeb nabywcy, itp.

12) Czy w związku ze sprzedażą lokalu z majątku prywatnego, udzieli Pani nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowego lokalu?

Jeżeli tak, to należy podać:

a)komu będzie udzielone pełnomocnictwo (zgoda, upoważnienie),

b)przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

c)jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot będzie dokonywał w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)?

ODPOWIEDŹ: Prawdopodobnie potencjalnie mogłoby zostać udzielone pełnomocnictwo przedstawicielowi biura nieruchomości, by mógł dopełnić formalności związanych ze sprzedażą bez Pani obecności (i małżonka). Aczkolwiek może być również tak, że nie skorzysta Pani z takiego biura, np. jeśli nabywca lokalu zgłosi się sam, czego nie sposób wykluczyć. Jednakże już teraz powzięła Pani w tym aspekcie wątpliwości, dlatego też wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji, aby mieć wiedzę, czy Pani stanowisko jest słuszne.

13) Czy w związku sprzedażą lokalu z majątku prywatnego będzie korzystała Pani z pośrednictwa biura nieruchomości?

ODPOWIEDŹ: Na chwilę obecną przewiduje Pani taką możliwość, aczkolwiek - jak mowa o tym była wcześniej - będzie to miało miejsce w kontekście przyszłego stanu rzeczy. Oczywiście nie sposób także wykluczyć, że nabywca zgłosi się sam, co spowodowałoby, że zbędne będzie korzystanie z pośrednictwa biura nieruchomości.

14) W jakiej formie opodatkowane są przychody z działalności gospodarczej oraz jaki rodzaj ewidencji prowadzi Pani dla potrzeb tej działalności?

ODPOWIEDŹ: Forma opodatkowania na zasadach ogólnych, ewidencja PKPiR.

15) W jakim kraju zamierza Pani wybudować dom jednorodzinny?

ODPOWIEDŹ: W Polsce.

16) Czy w domu jednorodzinnym, który zamierza Pani wybudować na terenie kraju Unii Europejskiej będzie Pani realizowała i zaspokajała własne potrzeby mieszkaniowe? Jeżeli tak, to należy wyjaśnić, w jaki sposób będzie Pani je realizowała, tj. czy Pani w niej zamieszka? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe lub w jakich okresach?

ODPOWIEDŹ: Dom jednorodzinny, który zamierza Pani wybudować, będzie służył do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Planuje Pani mieszkać w nim wraz z rodziną. W wybudowanym domu planuje Pani mieszkać na stałe od czasu zakończenia inwestycji. Przewidywany czas - nie wcześniej niż od jesieni 2025 r.

17) Czy cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przez Panią wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania w kraju Unii Europejskiej w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi jego sprzedaż?

ODPOWIEDŹ: Tak. Środki pochodzące ze sprzedaży lokalu (i miejsca postojowego nr 30), gdy dojdzie do ich sprzedaży będą w całości przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - na zakup mieszkania w kraju Unii Europejskiej w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż. Nie planuje się innego przeznaczenia tych środków.

Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nr 30 wycofanych uprzednio z działalności gospodarczej i przeniesionych do majątku prywatnego, jako przychód ze źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., uprawnia - w przypadku przeznaczenia całości środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe do skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. (tzw. ulga mieszkaniowa)?

2.Czy przekazanie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nr 30 do majątku prywatnego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu (i opodatkowaną przed upływem dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia bez możliwości zastosowania zwolnienia od podatku), a w konsekwencji nie powoduje obowiązku dokonania korekty podatku odliczonego przy jego nabyciu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem przychód ze sprzedaży opisanego mieszkania, wycofanego z działalności gospodarczej nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychód ze wskazanego źródła przychodów powstanie, jeżeli zbycie zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku powstania przychodu w ramach opisanego źródła przychodów możliwe będzie skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Według Pani, sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym - hali garażowej podziemnej, z którym to udziałem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, jeżeli będzie miało miejsce w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten składnik majątku został wycofany z działalności a dniem jego odpłatnego zbycia nie upłynie 6 lat, stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej, który nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit a) u.p.d.o.f., przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa

do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W Pani opinii, w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż wskazanego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała pod przepis art. 30e u.p.d.o.f. i powinna zostać wykazana w ramach zeznania PIT-39, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ma Pani zamiar wycofać nieruchomość z działalności gospodarczej, a następnie dokonać jej sprzedaży w celu uzyskania środków pozwalających na zakup działki oraz wybudowanie domu. Dom będzie użytkowany jedynie w celach prywatnych, nie będzie wykorzystywany w celach najmu, ani działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w Pani opinii, po sprzedaży opisanej nieruchomości możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. (tzw. ulga mieszkaniowa) pod warunkiem, że cała kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania zostanie wydana na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości mieszkalnych, m.in. lokali mieszkalnych.

Z opisu sprawy wynika, że 25 lipca 2019 r. rozpoczęła Pani prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, której przeważającym przedmiotem (zgodnie z CEiDG) są usługi noclegowe, oznaczone wg nomenklatury PKD kodem 55.20.Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. W ramach działalności gospodarczej nabyła Pani wraz z mężem lokal mieszkalny o powierzchni 35,98 m² położony w (…). Lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki oraz balkonu. Do lokalu przypisane jest też miejsce postojowe w hali garażowej. Zakupili Państwo wyżej opisany lokal (wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącym 3598/1447382 części) wraz ze związanym z nim udziałem we współwłasności niezabudowanych działek nr 551/4 i 127/17 (wewnętrzne drogi dojazdowe). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności oraz umowy sprzedaży zostały poświadczone aktem notarialnym z 10 listopada 2023 r. rep. Nr (…). Był to lokal wybudowany przez sprzedającego. Zdecydowała się Pani na skorzystanie z usług pośrednika przy najmie krótkoterminowym i zawarła z nim umowę o współpracy. Wysokość przychodów z najmu okazała się jednak niesatysfakcjonująca, bowiem w ostatecznym rozrachunku przychody z najmu wystarczały jedynie na opłacenie kosztów stałych związanych z utrzymaniem nieruchomości, podatkami i składkami ZUS. Na powyższą sytuację wpływały m.in. niejasne zasady rozliczenia z pośrednikiem oraz nieterminowe regulowanie należności, jak i również duża konkurencja na rynku najmu krótkoterminowego. W związku z nierentownością inwestycji rozważa Pani wycofanie ww. nieruchomości (lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nr 30 w hali garażowej) do majątku prywatnego w 2024 r. lub 2025 r. i sprzedaż tej nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Lokal znajdujący się w (…) nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Lokal po przekazaniu do majątku prywatnego nie będzie przedmiotem najmu/najmu krótkoterminowego.

W związku z tym powzięła Pani wątpliwość, czy będzie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego, zakupionych 10 listopada 2023 r., które były w zasobie środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego przez Panią w działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu z działalności gospodarczej, z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Należy przypomnieć, że przychód ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie tej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta.

Z opisu sprawy wynika, że lokal mieszkalny nabyła Pani (wraz z mężem) w 2023 r.

Tym samym sprzedaż opisanego lokalu mieszkalnego, będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy sprzedaż ta nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani ten lokal mieszkalny.

Natomiast skutki podatkowe planowanej sprzedaży miejsca postojowego (które znajdowało się w majątku prowadzonej działalności gospodarczej) należy rozpatrywać w kontekście powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowana przez Panią sprzedaż miejsca postojowego nastąpi przed upływem 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miejsce postojowe wycofa Pani z działalności gospodarczej.

Zatem, jeśli sprzedaż miejsca postojowego nastąpi przed upływem 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miejsce postojowe wycofa Pani z działalności gospodarczej, to uzyskany przychód z tego tytułu będzie stanowić dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, stwierdzić należy, że na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P), gdzie:

·D - dochód ze sprzedaży,

·W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Wszelkiego rodzaju ulgi, czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę, czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podstawową i wyłączną okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania w ściśle określonym czasie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) tej ustawy, tj. m.in. na nabycie własnego lokalu mieszkalnego, bądź budynku mieszkalnego w tym budowę.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skoro, jak wskazała Pani w opisie sprawy:

to uznaję, że wydatkowanie przychodu z mającego mieć miejsce odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości (w części dotyczącej lokalu mieszkalnego) będzie uprawniało Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym zwolnieniu podlegać będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Natomiast nie będzie Pani miała możliwości skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży w części dotyczącej miejsca postojowego nr 30, który stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej i w związku z tym nie może korzystać ze zwolnienia w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej. Zwolnienie to dotyczy bowiem wyłącznie dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko zatem jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywoła skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) - niniejsza interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani męża.

Końcowo wyjaśniam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pani stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

Ocena, czy podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, a więc czy zostały spełnione przesłanki warunkujące przyznanie omawianego zwolnienia, może być dokonana jedynie w toku przeprowadzonego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).