Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2024 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 4 września 2024 r. i 10 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 29 grudnia 2014 r. zakupili Państwo nieruchomość rolną o powierzchni 1,1819 ha (działka nr A, nr B i nr C; księga wieczysta nr …).

W dniu 28 września 2018 r. zakupili Państwo kolejną nieruchomość rolną (od tej samej osoby), o powierzchni 1,5035 ha (działka nr D, nr E, nr F; księga wieczysta nr …).

W dniu 24 marca 2021 r. z działki nr E wydzielone zostały działki:

-nr G (droga, powierzchnia 0,0176 ha),

-nr H (działka budowlana o powierzchni 0,1200 ha),

-nr I (droga o powierzchni 0,0210 ha),

-nr J (działka budowlana o powierzchni 0,1200 ha),

-nr K (działka budowlana o powierzchni 0,1211 ha),

-nr L (pozostała część działki o powierzchni 0,7076 ha).

W dniu 13 października 2022 r. działka o nr H została przez Państwa sprzedana.

W związku z planami wybudowania domu jednorodzinnego na działkach: nr A, nr B i nr C, zamierza Pan sprzedać działki budowlane nr J (działka ta jest zabudowana budynkiem i stodołą, która w 2021 r. zawaliła się i de facto nie istnieje) oraz działkę nr K.

Ponieważ w 2022 r. sprzedaliście Państwo jedną działkę budowlaną, a obecnie zamierzają sprzedać dwie kolejne działki, prosi Pan o interpretację.

Podkreśla Pan, że sprzedaż działek jest związana wyłącznie z finansowaniem budowy domu jednorodzinnego dla własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie z działalnością handlową.

Wskazuje Pan, że w związku z opisaną sytuacją, nie toczy się żadne postępowanie podatkowe.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści: „Czy nabycie nieruchomości w 2014 r. oraz w 2018 r., nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską Pana i Pana żony, czy może nastąpiło do majątku odrębnego (osobistego) Pana? Czy ww. nieruchomości weszły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej? Czy ww. nieruchomości stanowiły współwłasność majątkową małżeńską, czy majątek osobisty Pana nieobjęty wspólnością majątkową małżeńską?”, wskazał Pan, że nabycie nieruchomości w 2014 r. oraz w 2018 r. nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. W związku z tym, obie nieruchomości weszły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej i stanowią współwłasność majątkową małżeńską.

Nieruchomości rolne nabył Pan w 2014 r. oraz w 2018 r. w celu lokaty kapitału. Przedmiotowe działki (działka nr J i nr K) są niewykorzystywane. Jest to ziemia, która nie jest uprawiana i stoi odłogiem. Obydwie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Uchwała MPZP sołectwa …, …. Działka nr J: symbol przeznaczenia 22.MNE (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej). Działka nr K: symbol przeznaczenia 22.MNE (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej).

Na pytanie Organu o treści: „Jeśli ww. działki nie są/nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania, to prosimy wskazać czy dla działek zostały/zostaną na dzień sprzedaży wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Prosimy, wskazać odrębnie dla każdej działki:

a)kiedy i dla których działek decyzje zostały/będą wydane?

b)jakie przeznaczenie działek określają/będą określać wydane decyzje?

c)z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?”,

wskazał Pan: „Nie dotyczy”.

Na pytanie Organu o treści: „Czy przed sprzedażą przedmiotowych działek zostały/zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie ww. pozwoleń?”, wskazał Pan: „Nie. Nie dotyczy”.

Nie zostały wydane żadne decyzje ani pozwolenia przed sprzedażą działek nr J i nr K. Nie podejmował Pan i nie podejmuje żadnych szczególnych czynności w związku ze sprzedażą działek nr J i nr K. Nie poniósł i nie planuje ponosić żadnych dodatkowych nakładów w związku ze sprzedażą działek nr J i nr K. Nie zamierza Pan zawierać żadnych umów przedwstępnych ani innych dokumentów, na podstawie których zobowiąże się zbyć działki. Nie udzielił i nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień w związku ze sprzedażą ww. działek.

Działka nr K jest działką niezabudowaną. Na działce tej nie znajdują się żadne budynki ani budowle. Budynek na działce nr J, jest to stary, zrujnowany dom, który nie był użytkowany od co najmniej 20 lat. Nie posiada Pan dokumentacji dotyczącej jego budowy ani pierwszego zasiedlenia. Dom ten jest obecnie w stanie ruiny. Nie posiada Pan informacji o wcześniejszym wykorzystaniu budynku. Z uwagi na brak dokumentacji, nie jest Pan w stanie wskazać daty pierwszego zasiedlenia.

Stodoła na działce nr J zawaliła się w 2021 r. i de facto nie istnieje. Z tego powodu nie można uznać jej za budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Na pytanie Organu o treści: „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli, a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, wskazał Pan: „Z uwagi na brak informacji o pierwszym zasiedleniu, nie mogę odpowiedzieć na to pytanie”.

Nie były ponoszone żadne nakłady na ulepszenie budynku. Budynek nie był użytkowany ani modernizowany od momentu zakupu.

Na dzień sprzedaży, budynek i pozostałości stodoły będą nadal posadowione na działce nr J. Działka nr K jest niezabudowana. Nie wystąpił Pan o zgodę na rozbiórkę budynku ani pozostałości stodoły. Nieruchomość będzie sprzedawana w stanie, w jakim na dzień złożenia wniosku się znajduje. Nie planuje Pan rozpoczęcia prac rozbiórkowych przed sprzedażą działki. Ewentualne prace rozbiórkowe będą zależały od decyzji przyszłego nabywcy nieruchomości. Z uwagi na brak planów dotyczących rozbiórki, nie może Pan określić terminu zakończenia takich prac. Ewentualne prace rozbiórkowe będą w gestii przyszłego właściciela nieruchomości.

Nie dokonał Pan sprzedaży żadnych innych nieruchomości oprócz tej wymienionej we wniosku, tj. działki o nr H, która została sprzedana w dniu 13 października 2022 r.

Wraz z żoną posiada Pan inne nieruchomości, które zostały Państwu przekazane w formie darowizny przez rodziców. Są to domy jednorodzinne wraz z działkami, na których te domy stoją. Nieruchomości te są na dzień złożenia wniosku zamieszkane przez Państwa żyjących rodziców, którzy mają prawo dożywotniego zamieszkiwania w tych domach. W związku z tym, na dzień złożenia wniosku nie planuje Pan sprzedaży tych nieruchomości.

Miejsce położenia nieruchomości rolnych nabytych w 2014 r. oraz w 2018 r., to: województwo: …, powiat: …, gmina: …, obręb: …, ul. ....

Na pytanie Organu o wskazanie powierzchni działki nr E będącej przedmiotem podziału, wskazał Pan: „około 1.1 ha”.

Podział działki został zapoczątkowany z Pana inicjatywy. Potrzebował Pan środków na rozpoczęcie budowy domu, ponieważ na dzień złożenia wniosku mieszka Pan wraz z żoną i dwojgiem dzieci u teścia. Dlatego, zdecydowaliście Państwo o sprzedaży części ziemi na cele mieszkaniowe, aby wspomóc budżet na budowę domu.

Podział działki został dokonany, ponieważ nie chciał Pan sprzedać całej działki, a jedynie jej część, aby sfinansować budowę domu.

Działki nr J i nr K mają dostęp do drogi publicznej, co wynika z ich położenia wzdłuż drogi gminnej.

Czeka Pan na rozpatrzenie zapytania, dlatego nie ma Pan jeszcze konkretnej daty sprzedaży.

Planowane zbycie nieruchomości (działki nr J i nr K), nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż tych działek jest jednorazową transakcją, której celem jest sfinansowanie zakupu lub budowy domu na potrzeby własne, a nie regularne działanie zarobkowe. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Na pytanie Organu o treści: „Czy będące przedmiotem sprzedaży działki (działka nr J i nr K) wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 333 ze zm.)?”, wskazał Pan: „Tak. Zgodnie z moją wiedzą, ponieważ obszar gruntów rolnych na moich nieruchomościach przekracza 1 ha, grunty te wchodzą w skład gospodarstwa rolnego”.

Wraz z żoną posiada Pan inne nieruchomości, które zostały Państwu przekazane w formie darowizny przez rodziców, są to:

-Pana dom rodzinny – darowany 13 czerwca 2016 r.,

-dom rodzinny Pana żony – darowany 29 czerwca 2016 r.

Celem darowizny było przejęcie tych domów oraz dalsza opieka nad nimi, szczególnie w momencie, gdy Państwa rodzice nie będą już mieli siły ani zdrowia, aby się nimi zajmować. Obie nieruchomości są domami jednorodzinnymi wraz z działkami, na których stoją. Na dzień złożenia wniosku, są zamieszkiwane przez Państwa żyjących rodziców, którzy mają prawo dożywotniego zamieszkiwania w tych domach.

Dodatkowo, 25 października 2019 r. zakupiliście Państwo działkę o powierzchni około 900 m², przylegającą do nieruchomości Pana teścia. Była to okazja, ponieważ jeden z sąsiadów chciał pozbyć się tego kawałka ziemi. Obecnie nie wykorzystuje Pan tych nieruchomości osobiście. Domy rodzinne są nadal zamieszkiwane przez rodziców. Działka, którą dokupiliście w 2019 r., jest częścią posiadłości Pana teścia i na dzień złożenia wniosku rośnie na niej trawnik.

Nieruchomości są zabudowane domami jednorodzinnymi, w których mieszkają Państwa rodzice, zatem zabudowa ma charakter mieszkalny. Żadnych nieruchomości nie zamierza ani nie planuje Pan sprzedać.

Nie planuje Pan zakupu żadnych nieruchomości w przyszłości. Pana głównym priorytetem jest teraz realizacja inwestycji dotyczącej Pana domu.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek nr J i nr K, które są nieruchomościami niezwiązanymi z działalnością gospodarczą, powoduje, że nie będzie Pan uznany za podatnika VAT w kontekście tych transakcji, zgodnie z definicją podatnika VAT określoną w art. 15 ustawy o VAT?

2.Czy sprzedaż działki nr J podlega opodatkowaniu VAT w świetle przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a także czy obciążenie VAT dotyczy również sprzedaży działki nr K, w świetle tych samych przepisów?

3.Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości powinien być opodatkowany według zasad określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, oraz czy stosuje się przepisy dotyczące kosztów uzyskania przychodu zawarte w art. 22 ust. 6c tej ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2, dotyczących podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, planowana sprzedaż działek budowlanych nr J oraz nr K, nie powinna być rozpatrywana jako działalność handlowa w rozumieniu przepisów podatkowych. Transakcja ta jest bezpośrednio związana z finansowaniem budowy domu jednorodzinnego dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

W kontekście pięcioletniego okresu od nabycia nieruchomości, uważa Pan, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie powinien być opodatkowany według zasad określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r., jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu. Jednak w przypadku, gdy nieruchomość była nabyta przed pięcioma laty, okres ten upłynął, co oznacza, że dochód z jej sprzedaży jest zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131, który zwalnia dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, jednak w kontekście pięcioletniego okresu, nie jest to już potrzebne w przypadku nieruchomości sprzedawanej po upływie tego okresu.

Co do przepisów dotyczących kosztów uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy PIT, uważa Pan, że w przypadku nieruchomości, które były posiadane przez okres dłuższy niż pięć lat, zastosowanie tych przepisów nie jest konieczne, ponieważ sprzedaż nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu nie wiąże się z obowiązkiem rozliczania kosztów uzyskania przychodu w kontekście podatku dochodowego, gdyż dochód z takiej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto, należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działki nr: J, K.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, w dniu 29 grudnia 2014 r. zakupił Pan nieruchomość rolną (działka nr A, nr B i nr C). W dniu 28 września 2018 r. zakupił Pan kolejną nieruchomość rolną (działka nr D, nr E, nr F).

W dniu 24 marca 2021 r. z działki nr E wydzielone zostały działki:

-nr G (droga, powierzchnia 0,0176 ha),

-nr H (działka budowlana o powierzchni 0,1200 ha),

-nr I (droga o powierzchni 0,0210 ha),

-nr J (działka budowlana o powierzchni 0,1200 ha),

-nr K (działka budowlana o powierzchni 0,1211 ha),

-nr L (pozostała część działki o powierzchni 0,7076 ha).

W dniu 13 października 2022 r. działka o nr H została przez Pana sprzedana. Natomiast w związku z planami wybudowania domu jednorodzinnego na działkach: nr A, nr B i nr C, zamierza Pan sprzedać działki budowlane: nr J i nr K.

Nabycie nieruchomości nr A, nr B i nr C w 2014 r. oraz nabycie nieruchomości nr D, nr E i nr F w 2018 r., nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Nieruchomości rolne nabył Pan w celu lokaty kapitału. Działki, które zamierza Pan sprzedać (działka nr J i nr K) są niewykorzystywane. Jest to ziemia, która nie jest uprawiana i stoi odłogiem. Obydwie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nie zostały wydane żadne decyzje ani pozwolenia przed sprzedażą działek nr J i nr K. Nie podejmował Pan i nie podejmuje żadnych szczególnych czynności w związku ze sprzedażą działek nr J i nr K. Nie poniósł i nie planuje ponosić żadnych dodatkowych nakładów w związku ze sprzedażą działek nr J i nr K.

Nie zamierza Pan zawierać żadnych umów przedwstępnych ani innych dokumentów, na podstawie których zobowiąże się zbyć działki. Nie udzielił i nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień w związku ze sprzedażą ww. działek.

Działka nr K jest działką niezabudowaną. Na działce tej nie znajdują się żadne budynki ani budowle. Budynek na działce nr J, jest to stary, zrujnowany dom, który nie był użytkowany od co najmniej 20 lat. Stodoła na działce nr J zawaliła się w 2021 r. i de facto nie istnieje. Nie były ponoszone żadne nakłady na ulepszenie budynku. Budynek nie był użytkowany ani modernizowany od momentu zakupu. Na dzień sprzedaży budynek i pozostałości stodoły będą nadal posadowione na działce nr J. Działka nr K jest niezabudowana. Nie wystąpił Pan o zgodę na rozbiórkę budynku ani pozostałości stodoły. Nieruchomość będzie sprzedawana w stanie, w jakim na dzień złożenia wniosku się znajduje. Nie planuje Pan rozpoczęcia prac rozbiórkowych przed sprzedażą działki. Ewentualne prace rozbiórkowe będą zależały od decyzji przyszłego nabywcy nieruchomości.

Nie dokonał Pan sprzedaży żadnych innych nieruchomości oprócz tej wymienionej we wniosku, tj. działki o nr H, która została sprzedana w dniu 13 października 2022 r.

Wraz z żoną posiada Pan inne nieruchomości, które zostały Państwu przekazane w formie darowizny przez rodziców. Są to domy jednorodzinne wraz z działkami, na których te domy stoją.

Podział działki nr E został zapoczątkowany z Pana inicjatywy. Potrzebował Pan środków na rozpoczęcie budowy domu, ponieważ na dzień złożenia wniosku mieszka Pan wraz z żoną i dwojgiem dzieci u teścia. Dlatego, zdecydowaliście Państwo o sprzedaży części ziemi na cele mieszkaniowe, aby wspomóc budżet na budowę domu.

Podział działki został dokonany, ponieważ nie chciał Pan sprzedać całej działki, a jedynie jej część, aby sfinansować budowę domu.

Działki nr J i nr K mają dostęp do drogi publicznej, co wynika z ich położenia wzdłuż drogi gminnej.

Czeka Pan na rozpatrzenie zapytania, dlatego nie ma Pan jeszcze konkretnej daty sprzedaży.

Wskazał Pan, że planowane zbycie nieruchomości (działki nr J i nr K), nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż tych działek jest jednorazową transakcją, której celem jest sfinansowanie zakupu lub budowy domu na potrzeby własne, a nie regularne działanie zarobkowe. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo, 25 października 2019 r. zakupiliście Państwo działkę o powierzchni około 900 m², przylegającą do nieruchomości Pana teścia. Żadnych nieruchomości nie zamierza ani nie planuje Pan sprzedać. Nie planuje Pan zakupu żadnych nieruchomości w przyszłości. Pana głównym priorytetem jest teraz realizacja inwestycji dotyczącej Pana domu.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane przez Pana odpłatne zbycie będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działki nr: J, K, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki z planowanego odpłatnego zbycia ww. nieruchomości (działki nr J i nr K) zamierza Pan wydatkować na sfinansowanie budowy domu jednorodzinnego. Wobec przedstawionego opisu sprawy, Pana działania nie mają charakteru zarobkowego, mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem majątkiem prywatnym.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Pana sprzedaż będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działkę nr J i nr K, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działki nr: J, K należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki nr J i nr K

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości (lub ich części oraz udziału), a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości.

Zaznaczyć więc należy, że dokonany podział działki nr E nie stanowił dla Pana nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonych działek należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości tj. z dniem 28 września 2018 r.

W świetle przepisów prawa, datę nabycia przez Pana będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działkę nr J i nr K, należy utożsamiać z datą nabycia w drodze umowy sprzedaży będącej we współwłasności małżeńskiej nieruchomości stanowiącej działkę nr E, tj. 2018 r.

Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2023 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działkę nr J i nr K, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż będących we współwłasności małżeńskiej nieruchomości, stanowiących działkę nr J i nr K, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana nieruchomości stanowiącej działkę nr E (2018 r.). Tym samym, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Zatem wskazać należy, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości (działki nr J i nr K) nie jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak bowiem wskazano, planowana sprzedaż nieruchomości nr J i nr K, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji braku przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu sprzedaży działki nr J i nr K, nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zwolnienie z uiszczenia podatku dochodowego.

Jednocześnie wskazać należy, że skoro z planowanej sprzedaży ww. działek nie wystąpi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, w Pana sprawie nie będą miały zastosowania również przepisy art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Pana uznano za prawidłowe, gdyż wskazał Pan, że w przypadku nieruchomości, które były posiadane przez okres dłuższy niż pięć lat, zastosowanie tych przepisów nie jest konieczne, ponieważ sprzedaż nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu nie wiąże się z obowiązkiem rozliczania kosztów uzyskania przychodu w kontekście podatku dochodowego, gdyż dochód z takiej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych tylko planowanej sprzedaży działki nr J i nr K i nie dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia innych nieruchomości, w szczególności nie dotyczy sprzedaży działki nr H.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).