Wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca go nabył, na spłatę ww. kredytu nie uprawnia do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy kredyt ma być kredytem zaciągniętym przez podatnika i zaciągniętym na realizację własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 sierpnia 2024 r. (wpływ 16 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną posiadającą status rezydentki podatkowej w Polsce, według przepisów art. 3 ust. 1 i ust. 1a) Ustawy o PIT. Oznacza to, że podlega Pani w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości osiąganych przez siebie dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w (…) („Lokal 1”). Oprócz tego, do dnia 9 listopada 2023 roku była Pani współwłaścicielką innego lokalu mieszkalnego położonego w (…) („Lokal 2”). Powyższe prawo własności do Lokalu 1 oraz prawo współwłasności do Lokalu 2 nabyła Pani w drodze darowizny, dokonanej na Pani rzecz przez Pani męża, na podstawie umowy darowizny, zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy małżonkami 14 kwietnia 2023 roku („Darowizna Lokali”). Drugim współwłaścicielem Lokalu 2 był brat Pani męża („Pani Szwagier”). W dniu 9 listopada 2023 roku Pani oraz Pani Szwagier sprzedaliście Lokal 2 na rzecz osoby trzeciej, na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego. Kupujący zapłacił sprzedającym (to jest Pani i Pani Szwagrowi) cenę sprzedaży Lokalu 2, w proporcjach odpowiadających prawu własności do Lokalu 2.

Lokal 1 jest obciążony hipoteką umowną na rzecz banku. Hipoteka jest zabezpieczeniem rzeczowym spłaty kredytu, udzielonego przez bank na rzecz Pani męża 25 marca 2021 roku, czyli ponad dwa lata przed zawarciem umowy Darowizny Lokali („Kredyt”) i ponad dwa lata przed sprzedażą Lokalu 2 na rzecz osoby trzeciej przez Panią i Pani Szwagra. Kredyt został udzielony Pani mężowi na cel mieszkaniowy w postaci zakupu przez niego Lokalu 1, co nastąpiło 31 marca 2021 roku. W dniu 20 lutego 2022 roku sąd dokonał wpisu hipoteki umownej na Lokalu 1 na rzecz banku. Tym samym, z tytułu zawartej umowy Kredytu Pani mąż jest dłużnikiem osobistym banku, natomiast Pani jest dłużniczką rzeczową banku od 14 kwietnia 2023 roku, z racji nabycia w tym dniu Lokalu 1 obciążonego hipoteką umowną na zabezpieczenie spłaty Kredytu. W związku z faktem, że Pani jest dłużniczką rzeczową banku z tytułu Kredytu, rozważa Pani spłatę Kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży prawa współwłasności do Lokalu 2.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie zamieszkuje Pani w Lokalu 1, ale rozważa taką ewentualność w przyszłości. Pomiędzy Panią i Pani mężem obowiązuje umowa majątkowa małżeńska zawarta w formie aktu notarialnego 31 października 2018 roku („Umowa Majątkowa”).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazany we wniosku lokal mieszkalny 1 został darowany przez Pani małżonka do Pani majątku odrębnego. Pomiędzy Panią a Pani małżonkiem obowiązuje pełna rozdzielność majątkowa.

Nie przystąpiła Pani do umowy kredytowej zawartej przez Pani małżonka, ponieważ formalnie (z chwilą nabycia nieruchomości) stała się Pani dłużniczką hipoteczną banku. W przypadku braku spłaty kredytu Bank jest uprawniony do pozwania Pani w ramach powództwa o zapłatę wierzytelności z tytułu kredytu, a jedynie egzekucja zostałaby ograniczona w wyroku sądu do lokalu mieszkalnego 1. Oznacza to, że bank może skierować w stosunku do Pani to samo / takie samo roszczenie, co w stosunku do kredytobiorcy (a jedynie możliwość egzekucji jest ograniczona do przedmiotu hipoteki). Sprzedaż lokalu mieszkalnego 1 nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozważa Pani ewentualne zamieszkanie w przyszłości w lokalu mieszkalnym 1. Możliwe są tu dwa równie prawdopodobne możliwości / scenariusze (które w zależności od okoliczności mogą wystąpić jeden po drugim). Po pierwsze, z uwagi na zaawansowany wiek oraz istniejące choroby u Pani rodziców, istnieje prawdopodobna możliwość, że mieszkanie w którym obecnie Pani zamieszkuje udostępniłaby Pani rodzicom (będącym już w podeszłym wieku, 67 lat), a razem z mężem i synem przenieślibyście się do lokalu mieszkalnego 1. Mieszkanie, w którym obecnie Pani zamieszkuje jest przystosowane dla osób starszych - posiada windę. Natomiast lokal mieszkalny 1 jest zlokalizowany na IV piętrze kamienicy z 1900 roku i nie posiada windy. Pani rodzice zamieszkują poza miastem, jednak coraz trudniej mieszka im się poza miastem (w starym domu, który wymaga bieżącej konserwacji / napraw) bez szybkiego dostępu do służby zdrowia, oraz miejskiej infrastruktury. Po drugie, gdy Pani syn (…) osiągnie pełnoletność istnieje prawdopodobna możliwość, że przekaże mu Pani mieszkanie, w którym obecnie zamieszkuje, a sama wraz z mężem przeniesie się do lokalu mieszkalnego 1.

Pytanie

Czy spłata przez Panią Kredytu, zaciągniętego na zakup Lokalu 1, ze środków uzyskanych przez Panią ze sprzedaży Lokalu 2, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) UPDOF?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z artykułem 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jednocześnie, z artykułu 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) UPDOF wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w artykule 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w artykule 21 ust 25 pkt 1 UPDOF, to jest na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Powyższe oznacza, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, uprawniającym do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w artykule 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF jest m.in. spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w zakresie, w jakim taki kredyt został przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego. Warunki te są spełnione również, jeśli taki kredyt spłaca osoba obdarowana nieruchomością, w sytuacji, w której kredyt został zaciągnięty przez darczyńcę i jest zabezpieczony hipoteką ciążącą na darowanej nieruchomości. W jednym z wyroków, Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że z racji obciążenia otrzymanej nieruchomości hipoteką na rzecz banku, osoba obdarowana ponosi z własnego zasobu majątkowego wydatek na spłatę kredytu, za który odpowiada rzeczowo. Stąd też, spłacając taki kredyt jako dłużnik rzeczowy banku, osoba obdarowana spełnia kryterium bycia podatnikiem w rozumieniu artykułu 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) UPDOF. Kredytem zaciągniętym przez podatnika w rozumieniu artykułu 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) UPDOF jest wówczas zadłużenie zaciągnięte przez dłużnika rzeczowego, nawet jeśli nie jest on pierwotnym kredytobiorcą i dłużnikiem osobistym banku (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 28 listopada 2023 r I SA/ Łd 740/23). W powołanym orzeczeniu sąd administracyjny zwrócił uwagę na to, że (…) „kredyt nie musi być zaciągnięty przez właściciela i zbywcę nieruchomości, by mógł skorzystać on z dobrodziejstw analizowanych przepisów - wystarczy, że jako dłużnik rzeczowy względem banku ponosi on wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, tak jak to miało miejsce w rozpoznanej sprawie. Przeznaczając na podstawie tego tytułu wydatki uzyskane ze zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie przez swą prawną poprzedniczkę (córkę), spełnia on kryterium bycia podatnikiem w rozumieniu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. Zdaniem Sądu, tylko takie rozumienie tego fragmentu przepisu odpowiada celom zwolnienia, o których była mowa.” W orzecznictwie podkreśla się, że „między właścicielem [nieruchomości] a wierzycielem zabezpieczonej wierzytelności istnieje nie tylko stosunek prawnorzeczowy wynikający z obciążenia rzeczy prawem rzeczowym w postaci hipoteki. Obowiązki właściciela obciążonej rzeczy mają również charakter obligacyjny. Wierzyciel może od właściciela, który nie jest jego dłużnikiem osobistym, żądać zapłaty sumy pieniężnej i wówczas jest on zobowiązany do zapłaty (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 16 lipca 2003 r., V CK 19/02; z dnia 10 września 1999 r., III CKN 331/98, OSNC 2000, nr 3, poz. 57; z dnia 25 sierpnia 2004 r., IV CK 606/03). Korelatem obowiązku właściciela jakim jest obowiązek świadczenia są uprawnienia analogiczne do uprawnień przysługujących dłużnikowi osobistemu. Tak więc przeciwko żądaniu zapłaty właściciel obciążonej rzeczy może podnieść zarzuty, których zakres wynika z art. 73 KWU. Przepis ten traktuje więc właściciela nieruchomości jako dłużnika, a wierzytelność hipoteczną jako tzw. obligację realną. Właściciel obciążonej nieruchomości będąc dłużnikiem rzeczowym zabezpieczonej wierzytelności odpowiada za cały dług.” (zob. postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 stycznia 2020 r. sygn. III CZP 53/19).

W sprawie objętej niniejszym wnioskiem stała się Pani dłużniczką rzeczową banku w dniu 14 kwietnia 2023 roku, to jest w dacie zawarcia umowy darowizny Lokalu 1 pomiędzy Panią a Pani mężem. Od tej chwili na Pani ciąży prawny obowiązek zaspokojenia wierzytelności banku z Lokalu 1, jeśli dłużnik osobisty (Pani mąż) zaprzestanie spłaty Kredytu. Ewentualna egzekucja prowadzona przez bank wobec Pani obejmowałaby zarówno wszelkie wierzytelności banku z umowy Kredytu, jak i koszty postępowania (koszty egzekucyjne i prawne), prowizje, opłaty i odsetki za opóźnienie. Z kolei przychód ze sprzedaży prawa współwłasności w Lokalu 2 został przez Panią uzyskany 9 listopada 2023 roku, czyli po tym, kiedy stała się Pani dłużniczką rzeczową banku. W tej sytuacji, wydatki poniesione przez Panią na spłatę Kredytu będą stanowić wydatki, o których mowa w artykule 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) UPDOF, co uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w artykule 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 926 ze zm.):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zatem na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Ponadto w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego, czy majątku osobistego jednego małżonka do majątku osobistego drugiego małżonka.

Z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Z treści wniosku wynika, że udział w lokalu mieszkalnym 2, będącym przedmiotem sprzedaży w listopadzie 2023 r., nabyła Pani w drodze darowizny od Pani męża w dniu 14 kwietnia 2023 r. do Pani majątku osobistego. Lokal mieszkalny został nabyty w ustanowionym ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż w listopadzie 2023 r. nieruchomości nabytej w kwietniu 2023 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze darowizny

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy.

Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Stosownie do treści art. 21 ust. 30a tej ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który przychód ten został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.

Z przedstawionego we wniosku opisu jednoznacznie wynika, że kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego został zaciągnięty przez Pani męża i stanowi jego osobiste zobowiązanie. Natomiast ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkuje prawo do ulgi z tytułu spłaty kredytu od wypełnienia wszystkich warunków wskazanych w przepisach, tj.:

• kredyt musi być zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c,
• kredyt musi być zaciągnięty jedynie na cele określone w pkt 1, czyli między innymi na zakup mieszkania stanowiącego własność lub współwłasność podatnika.

Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości - nie stanowi, w świetle powołanego przepisu, wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że, to Pani mąż, a nie Pani, zaciągnął kredyt hipoteczny na nabycie mieszkania celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, natomiast przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uzyskała Pani, tym samym nie została zachowana tożsamość podmiotów. Nie przystąpiła Pani do umowy kredytowej.

Darowizna lokalu mieszkalnego z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę kredytu zaciągniętego przez Pani męża na zakup tego lokalu mieszkalnego, nie jest wystarczającym warunkiem uprawniającym Panią do skorzystania z takiego zwolnienia. Nie zmienia to bowiem okoliczności, że kredyt nie został zaciągnięty przez podatnika (Panią), który chce skorzystać ze zwolnienia. Nawet uczestniczenie w spłacie kredytu po dokonaniu darowizny nie jest równoznaczne z zaciągnięciem przez Panią kredytu na nabycie lokalu mieszkalnego. Została Pani wprawdzie właścicielem lokalu mieszkalnego z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę długu z kredytu, ale otrzymała go Pani tytułem darmym, bo w drodze umowy darowizny. To oznacza, że nie spłaciła Pani kredytu zaciągniętego na nabycie przez Panią prawa własności lokalu mieszkalnego, skoro udział otrzymała Pani w ww. sposób nieodpłatny. Natomiast zwolnieniu podlega spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika. Podatnikiem w tym przypadku jest Pani, bo to Pani ma zapłacić podatek z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednak kredyt został zaciągnięty przez Pani męża, więc spłata tego kredytu nie pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż kredyt hipoteczny obciążający mieszkanie nie został zaciągnięty na Pani własne cele mieszkaniowe. Pani dokonała jedynie spłaty środkami ze sprzedaży mieszkania kredytu zaciągniętego na jego nabycie przez darczyńcę (Pani męża).

W związku z powyższym, wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Pani go nabyła, na spłatę ww. kredytu nie uprawnia do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy kredyt ma być kredytem zaciągniętym przez podatnika i zaciągniętym na realizację własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia 

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).