Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 września 2024 r. (wpływ 3 września 2024 r.) oraz pismem z 3 września 2024 r. (wpływ 3 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,2029 ha (dwa tysiące dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), dla której w Sądzie Rejonowym w (…), (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta numer (…). Nabył Pan tę nieruchomość w roku 2006 od Gminy (…) na podstawie art. 27, 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta na cele prywatne, mieszkaniowe. W dacie nabycia był Pan kawalerem, aktualnie jest Pan w związku małżeńskim a umów majątkowych rozszerzających nie zawierał. Działka nie jest zabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość w całości wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem „(…)” przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną. 5 kwietnia 2024 r. zawarł Pan z A. S.A. umowę przedwstępną warunkową sprzedaży oraz umowę dzierżawy na cele związane z realizacją obiektu handlowo-usługowego. Umowa została zawarta pod warunkiem, że Spółka A. uzyska: 1) prawomocne pozwolenie na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem, 2) pozwolenie na lokalizacje zjazdu niezbędnego dla dojazdu do ww. obiektu, 3) inne zgody niezbędne dla przeprowadzenia planowanej przez A. inwestycji budowlanej. Jednocześnie Spółka A. oświadczyła w umowie przedwstępnej, że zachowuje prawo do nabycia gruntu mimo braku ww. pozwoleń a także prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany planów inwestycyjnych. Tak więc uzyskanie ww. pozwoleń nie jest warunkiem obligatoryjnym do zakupu nieruchomości przez A. Jednocześnie z zawarciem umowy przedwstępnej strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Zawarcie tej umowy zostało dokonane wyłącznie w związku z planowaną przez A. inwestycją. Umowa została zawarta na okres 3 miesięcy. Udzielił Pan A. pełnomocnictwa w zakresie działań związanych z planowaną przez A. inwestycję i wyłącznie w tym celu. Nie zamierza Pan budować budynku handlowo-usługowego, a pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie w związku z oczekiwaniem służb administracyjnych. Jednocześnie udzielił Pan A. zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane. Przedmiotową nieruchomość zamierza Pan zbyć w takiej postaci w jakiej ją nabył. Przed podpisaniem umowy z A. S.A nie dokonywał Pan jej ulepszania, ani nie dokonywał działań marketingowych w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości, zmianie warunków zagospodarowania przestrzennego itp. W czasie trwania umowy przedwstępnej, nie zostaną przez Pana poniesione żadne nakłady finansowe na polepszenie nieruchomości, cały nakład finansowy na cel budowy obiektu handlowo-usługowego ponosi nabywca gruntu, czyli Spółka A. S.A. Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 2 czerwca 2021 r. i jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności jest naprawa i konserwacja maszyn (33.12.Z). Nie dokonuje Pan obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie jest i nie była przez Pana wykorzystywana na cele działalności gospodarczej lub rolniczej. Posiada Pan inne nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkalne i rekreacyjne, co do których nie ma Pan jednak aktualnie żadnych skonkretyzowanych planów na ich zbywanie. Są to następujące nieruchomości:

1) mieszkanie zakupione na cele mieszkaniowe w listopadzie 2013 roku,

2) 2 miejsce garażowe zakupione 2020 roku, do celów prywatnych,

3) działki - rolna i leśna - niezabudowane, zakupione w 2023 do celów prywatnych, rekreacyjnych położone w miejscowości (...).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka nr 1 nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób w całym okresie posiadania. Co roku jedynie była jedynie koszona z roślinności, aby utrzymać porządek wymagany przez gminę (na żądanie gminy).

Gmina, od której nabył Pan grunt nie wystawiła faktury VAT. Nieruchomość została nabyta na prywatne cele mieszkaniowe.

Z tytułu umowy dzierżawy otrzymał Pan do dnia 2 września 2024 r. wynagrodzenie z tytułu dzierżawy w wysokości 90 zł.

Otrzymane wynagrodzenie z ww. umowy zostanie rozliczone ryczałtem wg stawki 8,5% w październiku.

Pełnomocnik będzie występował o potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości wybudowania obiektu (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu).

Pełnomocnik będzie występował o uzyskanie warunków technicznych przyłączy (jest to zawarte w umowie przedwstępnej jako warunek finalizacji zakupu).

Pełnomocnik został również upoważniony do:

• uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• uzyskania decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego,
• uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew,
• uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem.

Ponadto kupujący otrzymał od Pana zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Nie wystąpił Pan z wnioskiem o uchwalenie lub o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na pytanie jaki tytuł prawny nabył Pan do działki gruntu nr 1 wskazał Pan, że jest właścicielem gruntu.

Działka nr 1 została nabyta na cele prywatne, mieszkaniowe. Planował Pan wybudować na niej dom dla siebie i swojej rodziny, jednak zmieniły się Pana plany życiowe, zmienił Pan miejsce zamieszkania. Przez cały okres posiadania utrzymywał Pan jedynie na działce porządek poprzez coroczne własnoręczne koszenie roślinności (wymagania gminy).

Zainteresowany nabywca sam skontaktował się z Panem, odszukując Pana dane w rejestrach powiatowych.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 2) W Pana ocenie planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej znajdującej się od 18 lat w majątku prywatnym nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. W myśl tego przepisu opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W Pana ocenie planowana sprzedaż nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie tej jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Z obu przywołanych przepisów wynika, że każda transakcja powinna być oceniana indywidualnie, z uwzględnieniem towarzyszących jej wszystkich okoliczności faktycznych. Jeżeli sprzedaż konkretnej nieruchomości jest dokonana w celu zarobkowym, a działania jej towarzyszące mają charakter zorganizowany i ciągły, to taka sprzedaż stanowi przychód z działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast jakiejś transakcji nie można przypisać ww. znamion działalności gospodarczej - zbycie nieruchomości stanowi jedynie wyraz zarządu majątkiem prywatnym. Tak więc o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości oraz cel danej transakcji.

Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08. Cechą działalności gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku. Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP). Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5apkt 6 u.p.d.o.f. zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1) wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2) ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3) wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4) dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”. Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 październik 2013 r., II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie wskazuje się, że działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16). W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS, w których DKIS stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.". W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Podkreśla się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej Jak to zauważył NSA w wyroku z 12 lipca 2023 r., II FSK 177/21: „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.” Jak to zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS: "(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego – zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie". Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: "O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych". W sprawie będącej przedmiotem wniosku, decyzja o sprzedaży gruntu została podjęta wyłącznie dlatego, że gruntem zainteresowała się Spółka A. Co niezwykle istotne, nie podjął Pan żadnych działań związanych z inwestycją planowaną przez kupującą Spółkę A. Jedynie z uwagi na wymogi stawiane przez organy nadzoru budowlanego dotyczące prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane, udzielił Pan spółce A. pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, dotyczących planowanej przez Kupującego budowy budynku. W tym także celu został na kilka miesięcy wydzierżawiony grunt. Kupująca Spółka będzie jednak działała we własnym interesie i na własną rzecz; wszelkie dokumenty uzyskane przez Spółkę – mimo działania na podstawie Pana pełnomocnictwa – będą służyły wyłącznie Spółce, dla Sprzedającego nie będą miały żadnego znaczenia. Samo udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu, bez wykazania przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 updof, nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy bowiem mieć na uwadze, że nie ma podstaw, aby do działalności gospodarczej kwalifikować czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14 oraz z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14) W podobnym stanie faktycznym DKIS - w interpretacji z 19 lipca 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.376.2022.3.MK - uznał, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza, że sprzedaż wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym. „Podejmowane czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, przychód ze sprzedaży działek nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Skutki podatkowe planowanej czynności, należy zatem ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” Podobnie uznał DKIS w interpretacji z 9 sierpnia 2023 r., 0112-KDSL1-2.4011.250.2023.2.PSZ: „Co prawda udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych do uzyskania decyzji i pozwoleń niezbędnych Kupującemu do osiągnięcia celów którym kupowana nieruchomość ma służyć. Wszelkie opłaty związane z powyższymi czynnościami ponosił Kupujący - nabywca nieruchomości podjął wszelkie działania w zakresie uzyskania na swój koszt zezwoleń i innych dokumentów niezbędnych dla realizacji celu jakiemu obiekt miał służyć. Jednakże czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Pan, zatem nie uzyska Pan z tego tytułu żadnych korzyści. Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.” Podobne stanowisko zajęto w interpretacjach: - z 4 maja 2023 r., 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT; - z 5 września 2023 r., 0114-KDIP3- 1.4011.660.2023.2.MS2 - z 28 listopada 2023 r., 0113-KDIPT2-2.4011.601.2023.3.EC, - z 28 listopada 2023 r., 0113-KDIPT2-2.4011.601.2023.3.EC – z 30 listopada 2023 r., 0112-KDSL1-1.4011.351.2023.2.DS - z 11 grudnia 2023 r., 0113-KDIPT2-2.4011.686.2023.2.KR oraz we wcześniejszych - z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP; - z 17 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA oraz nr 0113-KDIPT2-2.4011.503.2021.7.KR; - z 16 września 2021 r., 0113-KDIPT2-2.4011.625.2021.4.ACZ; - z 8 września 2021 r., nr 0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD; - z 4 maja 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.63.2021.4.JG oraz nr 0115-KDIT1.4011.64.2021.4.JG; - z 8 lipca 2019 r., 0115- KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS; - z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

Reasumując, planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie można uznać za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód ze sprzedaży nie będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątku w działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana w takiej działalności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje także ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Jednocześnie, skoro od nabycia nieruchomości upłynął okres znacznie dłuższy niż 5 lat liczone od końca roku ich nabycia, to w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W Pana ocenie, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że  działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem gruntu, o którym mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż nieruchomości (niezabudowanej działki gruntu) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu. Nabył Pan tę nieruchomość w roku 2006. Nieruchomość została nabyta na cele prywatne, mieszkaniowe. Działka nie jest zabudowana. Planował Pan wybudować na niej dom dla siebie i swojej rodziny, jednak zmieniły się Pana plany życiowe, zmienił Pan miejsce zamieszkania.

5 kwietnia 2024 r. zawarł Pan ze spółką akcyjną umowę przedwstępną warunkową sprzedaży oraz umowę dzierżawy na cele związane z realizacją obiektu handlowo-usługowego. Spółka sama skontaktowała się z Panem, odszukując Pana dane w rejestrach powiatowych. Przedmiotową nieruchomość zamierza Pan zbyć w takiej postaci w jakiej ją nabył. Nie dokonywał i nie zamierza Pan dokonywać jej ulepszania, ani nie dokonywał działań marketingowych w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podziału nieruchomości, zmianie warunków zagospodarowania przestrzennego itp.

Działka nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób w całym okresie posiadania. Co roku jedynie była koszona z roślinności aby utrzymać porządek wymagany przez gminę (na żądanie gminy). Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 2 czerwca 2021 r. i jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności jest naprawa i konserwacja maszyn (33.12.Z). Nie dokonuje Pan obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie jest i nie była przez Pana wykorzystywana na cele działalności gospodarczej lub rolniczej. Posiada Pan inne nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkalne i rekreacyjne, co do których nie ma Pan jednak aktualnie żadnych skonkretyzowanych planów na ich zbywanie. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana niezabudowanego gruntu wskazać należy, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż nieruchomości (niezabudowanego gruntu) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia; sposób i cel jej nabycia – nabył ją Pan na cele prywatne, mieszkaniowe; nieruchomość nigdy nie została wykorzystywana w działalności gospodarczej; nie dokonywał Pan ulepszenia nieruchomości, ani nie dokonywał działań marketingowych w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu, podział nieruchomości; dotychczas nie dokonywał Pan żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości; jest to nieruchomość niezabudowana; nie podejmował Pan czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (nie wnioskował Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbywanej nieruchomości, nie poszukiwał Pan nabywców), sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana tej Nieruchomości. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie u Pana przychód, o którym mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).