Ustalenie podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 31 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 13 września 2024 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

19 lipca 2024 r. sprzedała Pani nieruchomość (dom wraz z działką), której była jedynym właścicielem REP. A nr (...). W 1998 r. otrzymała Pani tą nieruchomość wraz z mężem w formie darowizny od rodziców męża. Wraz z mężem będąc małżeństwem, nie posiadała Pani rozdzielności majątkowej. Pani i mąż staliście się jedynymi właścicielami nieruchomości. W maju 2022 r. zmarł Pani mąż. Nie mieliście testamentu. Ma Pani z mężem dwoje dzieci. Część własności po mężu (50% całości) odziedziczyła Pani wraz z dziećmi (połowa po mężu została podzielona na trzy równe części, tj. Pani otrzymała 1/6 (1/3 x 1/2 = 1/6 a dzieci: 1/6 + 1/6) na podstawie dziedziczenia ustawowego. W listopadzie 2022 r. poszliście do notariusza celem aktualizacji aktów notarialnych, notariusz przygotował akt poświadczenia dziedziczenia REP. A nr (...).

Jednocześnie Pani dzieci przekazały swoje odziedziczone części majątku w formie darowizny (notariusz przygotował akt notarialny REP. A nr (...)), w wyniku czego ponownie stała się Pani jedynym właścicielem majątku, a także wspomnianej nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia

Nieruchomość została darowana w 1998 r. przez rodziców męża do wspólności ustawowej małżeńskiej.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału w nieruchomości odnoszącego się wyłącznie do części nabytej w drodze darowizny od dzieci stanowi, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód i tylko ta część podlega opodatkowaniu?

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że Jej jedyną wątpliwością jest ile podatku musi zapłacić od sprzedaży nieruchomości. Nie jest Pani pewna czy podatek musi być liczony od 50% czyli całej części po Jej mężu, czy liczony od 2/6 czyli tylko od darowizny Jej dzieciach. Wyjaśnia Pani, że pisze 2/6 bo połowa była podzielona na 3 osoby Panią i dwoje Jej dzieci zatem połowa to 1/2 podzielona jeszcze na 3 części zatem 3/6 całości = 50%, a część od Pani dwojga dzieci to 2/6 czyli 1/3. Pyta Pani czy prawidłowo policzony podatek należy obliczyć = Kwota sprzedaży razy 1/3 razy 19%.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, na podstawie posiadanej wiedzy, interpretacji prawa podatkowego w tym art. 10 ustawy o PIT oraz sposobu liczenia okresu 5 letniego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, art. 10 ust. 5 ustawy o PIT oraz art. 10 ust. 6 ustawy o PIT oraz przykładowej interpretacji KIS z 26 maja 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.220.2023.2.EC) uznaje Pani że: sposób obliczenia podatku dochodowego podany w pytaniu jest prawidłowy w tym konkretnym przypadku i w taki sposób zostanie policzony należny podatek i zostanie on zapłacony w terminie zgodnie z obowiązującym prawem.

Jeśli chodzi o podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, uważa Pani, że dotyczy Pani zwolnienie z opłaty z części podatku na podstawie tego, że część nieruchomości otrzymała Pani wskutek dziedziczenia, a części nieruchomości była wcześniej właścicielem. Więc od części odziedziczonej 5 letni okres liczy się od okresu posiadania przez spadkodawcę – czyli Pani męża. Uważa Pani, że powinna zapłacić podatek jedynie od części otrzymanej od dzieci (2/6 z całości) w formie darowizny na postawie aktu notarialnego z listopada 2022 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opisie zdarzenia wskazała Pani, że w 1998 r. wraz z mężem nabyła nieruchomość (dom wraz z działką) w drodze darowizny od rodziców męża, do majątku wspólnego małżeńskiego, zatem należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności).

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Zatem po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie może ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Powyższe potwierdza art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Stosownie natomiast do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

W niniejszej sprawie, w maju 2022 r. zmarł Pani mąż, po którym nieruchomość nabyła Pani wraz z dwójką dzieci. W listopadzie 2022 r. aktem notarialnym, dzieci przekazały Pani swoje udziały w nieruchomości. 19 lipca 2024 r., jako jedyna właścicielka, sprzedała Pani ww. nieruchomość.

Mając na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie należy stwierdzić, że za datę nabycia przez Panią udziału w nieruchomości po śmieci męża, jest dzień jego nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. 1998 r. kiedy Pani razem z mężem nabyła nieruchomość do wspólności majątkowej małżeńskiej. W konsekwencji, w odniesieniu do tych udziałów termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął. Oznacza to, że dokonane przez Panią odpłatne zbycie tych udziałów w nieruchomości, nie będzie stanowiło źródła przychodu i nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast mając na względzie, że nabyła Pani także udziały w drodze darowizny od dzieci w 2022 r. stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży 19 lipca 2024 r. tych udziałów stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych skutkujące obowiązkiem zapłaty podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest cena wynikająca z umowy przenoszącej własność, o ile odpowiada ona wartości rynkowej przedmiotu takiego zbycia. Powyższe wynika z zacytowanego art. 19 ust. 1 w zw. z ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustaloną w ww. sposób wartość może Pani obniżyć o ewentualne koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak obliczony dochód z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości w części odpowiadającej udziałom otrzymanym od dzieci podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, obliczając podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powinna Pani uwzględnić jedynie udział odnoszący otrzymany od dzieci w drodze darowizny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy organ nie może wprost potwierdzić wskazanej przez Panią proporcji sposobu wyliczenia należnego podatku i wielkości udziałów w ww. nieruchomości, gdyż procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stany faktyczne są zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.