Opodatkowanie zamiany nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 20 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 30 lipca 2024 r. (wpływ 30 lipca 2024 r.), z 13 sierpnia 2024 r. (wpływ 13 sierpnia 2024 r.) oraz z 6 września 2024 r. (wpływ 6 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą. Przeważająca działalność gospodarcza oznaczona jest kodem 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, tj. nie jest podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości (działki gruntu) położonej w A, nr ewid. 1 o pow. (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Nieruchomość nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością. Ponadto, nieruchomość nie była udostępniana podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu czy dzierżawy.

Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej zamiany nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Do nabycia doszło w drodze ugody sądowej w 2017 r., która dotyczyła nabycia udziału w spadku i zniesienia współwłasności. Wówczas doszło do nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w działce nr ewid. 1 w wysokości 4/9, natomiast udział w działce nr ewid. 1 w wysokości 5/9 nabył wówczas mąż Wnioskodawczyni, z którym pozostaje w ustroju rozdzielności majątkowej. Ten udział męża Wnioskodawczyni nabyła do majątku prywatnego w 2020 r., regulując należny podatek od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotowa nieruchomości została objęta uchwałą (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), zgodnie z którą działka jest objęta symbolami:

1)(...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz

2)(...) -droga publiczna klasy lokalnej - istniejący ciąg ulic (…).

Z uwagi na kształt działki (długa i wąska) oraz sąsiedztwo podobnej działki należącej do innego podmiotu, spółki z o.o., Wnioskodawczyni oraz jej sąsiad podjęli decyzję o podziale ich nieruchomości w celu zamiany i uzyskania działek w innym kształcie. Działanie Wnioskodawczyni było motywowane uzyskaniem nieruchomości o bardziej dogodnym dla niej kształcie, nie zaś dalszą sprzedażą nieruchomości, gdyż takiej Wnioskodawczyni nie planuje.

(...) 2023 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie znak: (…) (dalej: „Postanowienie”), w którym pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości Wnioskodawczyni (działka nr ewid. 1) oraz dwóch innych podmiotów (działka nr ewid. 2, 3 oraz 4). Postanowienie zostało jednak wydane z zastrzeżeniem, że Wnioskodawczyni oraz dwa pozostałe podmioty (spółka z o.o. i osoba fizyczna) dokonają zamiany wzajemnych praw do poszczególnych, nowo wydzielonych działek.

Działka nr 2 uległa podziałowi na działki nr 2/4 do 2/17, działka nr 3 uległa podziałowi na działki nr 3/1 do 3/15, działka nr 4 uległa podziałowi na działki nr 4/2 do 4/16, a działka nr 1 uległa podziałowi na działki nr 1/1 do 1/12.

Przy czym w Postanowieniu zastrzeżono, że:

(…).

(…) 2024 r. Rep A nr (…) doszło do zawarcia przedwstępnej umowy zamiany nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1/1, 1/2, 1/9, 1/10 oraz 1/11.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nie udzieliła w odniesieniu do żadnej z nieruchomości, o których mowa w złożonym wniosku, żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jak również na składanie stosownych oświadczeń przed dowolnymi podmiotami oraz dokonywanie wynikających z tego stanu czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na działce dowolnego budynku/ów lub uzyskania warunków zabudowy.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, że nie udzieliła podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi z zakresu przygotowania projektów i dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce dowolnej budowy, rozbudowy lub rozbiórki, uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji dowolnej budowy, przebudowy, rozbiórki na działce, w tym do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów oraz do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych jakie niezbędne są do ustalenia warunków doprowadzenia do działki dowolnych mediów, odbioru i kwitowania wszelkich przypadających Wnioskodawczyni korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, uregulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, występowania i reprezentowania przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz do występowania o wydanie, odbioru i kwitowania wszelkich dokumentów związanych z działką.

Nie doszło także do podjęcia działań mających na celu uzbrojenie terenu, działań marketingowych (nie zaangażowano żadnego podmiotu zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami), a także nie podjęto żadnych działań marketingowych (reklamowych) mających na celu pozyskanie nabywców (gdyż, jak wspomniano wyżej, celem zamiany nie jest zbycie nieruchomości w celu osiągnięcia zysku).

Jedyną odmienną od dotychczasowej sytuacji okolicznością dotyczącą nieruchomości stanowiącej dotychczas działkę nr ewid. 1 jest jej podział oraz wymuszona na Wnioskodawczyni zamiana, do której to zamiany zobowiązywał organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazuje zatem, że sam obowiązek dokonania zamiany został jej narzucony odgórnie.

Wobec powyższego zamierzenia Wnioskodawczyni do dokonania zamiany przedmiotowych nieruchomości wynikła kwestia ustalenia kwalifikacji zamiany do źródła przychodów na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie z 30 lipca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2)Jednoznaczne wyjaśnienie rozbieżności w numerach działek wskazanych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazała Pani, że:

Z przedstawionego opisu wynika, że działka nr 1 uległa podziałowi na działki nr 1/1 do 1/12 i zawarto przedwstępną umowę zamiany działek nr 1/1, 1/2, 1/9, 1/10 oraz 1/11. Jednocześnie wskazuje Pani, że działka nr 4/13 i nr 1/19 będą stanowiły jedną nieruchomość pomimo, że jak Pani wskazała, przedmiotem zamiany będzie m.in. działka nr 1/9.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że przytoczona przez Organ rozbieżność wynika z omyłki pisarskiej. W sprawie powinna bowiem być mowa o działce nr 1/9, nie zaś 1/19 (co wynika także z opisu, iż działka 1 ulega podziałowi na działki 1/1 do 1/12 - więc nie powstałaby działka nr 1/19).     

3)Jakie działki otrzyma Pani w wyniku planowanej zamiany działek? Proszę o wskazanie numerów tych działek.

Odpowiedź: W wyniku planowanej zamiany działek Wnioskodawczyni ma otrzymać:

1)działkę gruntu o nr 4/5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/1,

2)działkę gruntu o nr 4/6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/2,

3)działkę gruntu o nr 4/13, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/9,

4)działkę gruntu o nr 4/14, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/10,

5)działkę gruntu o nr 4/15, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/11.

4)W jaki sposób została/zostanie ustalona wartość nieruchomości (działek) podlegających zamianie? Czy wartość ta wynika/będzie wynikała z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?

Odpowiedź: Wartość nieruchomości podlegających zamianie zostanie określona w wartości ustalonej przez strony transakcji jako wartość rynkowa w oparciu o ceny transakcyjne występujące na lokalnym rynku.

5)Czy zamianie nieruchomości (działek) towarzyszyć będą spłaty lub dopłaty wynikające z różnic wartości rynkowej zamienianych nieruchomości, przysługujących poszczególnym właścicielom przed zamianą? – w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy wskazać uprawnionego i zobowiązanego do spłat.

Odpowiedź: Zamianie nieruchomości będą towarzyszyć dopłaty wynikające z różnic spowodowanych odpowiednio zmniejszeniem i zwiększeniem powierzchni działek nabytych w wyniku podziału nieruchomości ponad uprzednio posiadaną powierzchnię nieruchomości. Uprawnionym do otrzymania dopłaty będzie zatem strona transakcji, której powierzchnia działek po zamianie i będzie mniejsza niż powierzchnia jej nieruchomości przed zamianą, a zobowiązanym do dopłaty będzie strona transakcji, której powierzchnia działek po zamianie będzie większa niż powierzchnia jej nieruchomości przed zamianą.

6)Kiedy (w jakim roku podatkowym) planuje Pani dokonać zamiany działek?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planuje dokonać zamiany działek w 2024 r. Nie jest jednak wykluczone, że będzie to miało miejsce dopiero w 2025 r.

7)Jednoznaczne wskazanie powodu podziału działki nr 1 i planowanej zamiany działek.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazała Pani, że:

Z przedstawionego opisu wynika, że podjęła Pani z sąsiadem decyzję o podziale swoich nieruchomości w celu zamiany i uzyskania działek w innym kształcie i uzyskania nieruchomości o bardziej dogodnym kształcie. Jednocześnie Pani wskazuje, że zamiana działek została wymuszona na Pani przez organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że decyzja dotycząca podziału i zamiany nieruchomości została podjęta przez nią oraz sąsiada, jednakże, sposób podziału i połączenia został narzucony przez organ ewidencyjny. Wypowiedź Wnioskodawczyni odnosiła się więc do tego, że swoboda w działaniu jako właściciela została ograniczona do samej decyzji o podziale i zamianie, natomiast szczegółowe uregulowanie tej kwestii zostało dokonane przez organ ewidencyjny poprzez wskazanie sposobu podziału oraz połączenia, albowiem to organ ewidencyjny orzekł w jaki sposób należy dokonać tego podziału, na ile nieruchomości oraz jak następnie należy dokonać zamiany poprzez połączenie określonych nieruchomości, tj. poprzez wskazanie jakie nieruchomości powstałe wskutek podziału mają następnie podlegać zamianie i połączeniu.

8)W wyniku jakiej czynności prawnej nabyła Pani do majątku prywatnego 5/9 udziału w działce nr 1?

Odpowiedź: Do nabycia doszło na podstawie umowy sprzedaży.

9)W jaki sposób:

a)była przez Panią wykorzystywana działka nr 1 przed jej podziałem?

b)były/są/będą przez Panią wykorzystywane działki podlegające zamianie do chwili ich zamiany?

W szczególności proszę wskazać, czy korzystała/korzysta/będzie Pani korzystała z działki nr 1 oraz z działek (których?) powstałych po jej podziale dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

Odpowiedź: Działka nr 1 przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem.

Wnioskodawczyni obecnie nie ma w planach zmiany korzystania z nieruchomości po jej zamianie.

10)Czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży lub zamiany innych nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b)kiedy je Pani sprzedała lub zamieniła?

Odpowiedź: Inne nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

Z uwagi na upływ czasu część dokumentacji nie jest już archiwizowana, stąd też w stosunku do części transakcji sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w celach zarobkowych udzielenie bardziej szczegółowej odpowiedzi nie jest obiektywnie możliwe, jednakże Wnioskodawczyni wskazuje, że dokonywała sprzedaży także innych nieruchomości (innych niż nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych) w celach zarobkowych, w sposób podobny do opisanego poniżej.

Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży w celach zarobkowych m.in.:

1)działki nr ew. (…) (działka budowlana ) i (…) (droga) w A przy ul. (…), sprzedaż nastąpiła w latach 2022-2024 r. po wybudowaniu w ramach działalności gospodarczej 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

2)części udziałów: udziału (…) części w działkach drogowych nr ew. (…), ul. (…); sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (…) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie kiedy ul. (…) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy,

3)części udziałów: udziału (…) części w działce nr ew. (…) (droga), (…) (udział w działce budowlanej), (…) (droga), oraz udziału (…) części w działce nr ew. (…) (droga) w A przy ul. (…); sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (…) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie kiedy ul. (…) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy,

4)działki nr ew. (…) w B przy ul. (…); w roku 2022 sprzedano 1 segment i działki do niego przynależne nr ew. (…).

11)Czy posiada Pani inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać jakie to nieruchomości oraz:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani te nieruchomości?

c)czy zamierza Pani sprzedać lub zamienić te nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości:

1)nabyte w 2009 r.:

a)na skutek częściowego podziału majątku nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, działkę nr ew. (…) położoną w B przy ul. (…),

b)do 2022 r. dom rodzinny obecnie przeznaczony do remontu,

c)nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

2)nabyte w 2016 r.:

a)zakup działek rolnych nr ew. (…) oraz udział w wymiarze (…) w działkach drogowych nr ew. (…) położone w (…),

b)nieruchomość wykorzystywana jako miejsce odpoczynku i rekreacji,

c)nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

3)nabyte w 2020 r.:

I.

a)zakup działki nr ew. (…) (działka budowlana) i (…) (droga) w A przy ul. (…),

b)wykorzystywana w celach zarobkowych,

c)sprzedaż nastąpiła w latach 2022-2024 r. po wybudowaniu w ramach działalności gospodarczej 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

II.

a)nabycie poprzez podział majątku wspólnego i zniesienie współwłasności działki zabudowanej nr ew. (…) w B,

b)nieruchomość jest wykorzystywana jako siedziba firmy,

c)nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

4)nabyte w 2021 r.

I.

a)zakup udziału (…) części w działkach drogowych nr ew. (…), ul. (…),

b)wykorzystywana w celach zarobkowych,

c)sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (…) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie kiedy ul. (…) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy.

5)nabyte w 2022 r.

I.

a)zakup udziału (…) części w działce nr ew. (…) (droga), (…) (udział w działce budowlanej), (…) (droga), oraz udziału (…) części w działce nr ew. (…) (droga) w A przy ul. (…),

b)wykorzystywana w celach zarobkowych,

c)sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (…) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie kiedy ul. (…) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy.

II.

a)nabycie w drodze darowizny - działki nr ew. (…) w B przy ul. (…),

b)wykorzystywana w celach zarobkowych,

c)planowana sprzedaż po wybudowaniu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i podziale działek; w roku 2022 sprzedano 1 segment i działki do niego przynależne nr ew. (…).

6)nabyte w 2023 r.

a)nabycie w drodze darowizny od męża - udział (…) części w działce nr ew. (…) i udział (…) w działce drogowej nr ew. (…) położone w B przy ul. (…),

b)nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym -miejsce zamieszkania,

c)nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

12)Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży lub zamiany?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć jakie działania podejmie w przyszłości. Jednakże, nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości, w tym w celu ich sprzedaży. Wyklucza nabywanie w przyszłości nieruchomości w celu ich zamiany.

Z kolei w piśmie z 13 sierpnia 2024 r. wskazała Pani, że w wyniku planowanej zamiany nieruchomości Pani kontrahent nabędzie na własność działki opisane w akcie notarialnym jako:

1)działka gruntu o nr 1/3, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/7,

2)działka gruntu o nr 1/4, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/8,

3)działka gruntu o nr 1/5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/9,

4)działka gruntu o nr 1/6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/10,

5)działka gruntu o nr 1/7, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/11,

6)działka gruntu o nr 1/8, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/12.

Natomiast w piśmie z 6 września 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o chęci uzyskania nieruchomości o bardziej dogodnym kształcie? Jakie znaczenie dla Pani ma dogodny kształt nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planuje wziąć kredyt na opłacenie całodobowej opieki i leczenia dla osoby z rodziny (...). Uzyskanie lepszego kształtu działki daje jej możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie.

2.Z czyjej inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie nieruchomości?

Odpowiedź: Według wiedzy Wnioskodawczyni uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy Gminy.

3.Czy do dnia zamiany działek będzie Pani prowadziła jakiekolwiek czynności, żeby uatrakcyjnić nieruchomość (działki) dla celów zamiany lub podnieść jej wartość, np. doprowadzenie mediów, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej, uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych lub podjęcie działań w celu wykonania tych czynności? Jeśli tak, to proszę podać jakie będą to konkretnie czynności?

Odpowiedź: Do dnia zamiany działek Wnioskodawczyni nie będzie prowadziła jakichkolwiek czynności żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów zamiany lub podnieść jej wartość.

4.Czy dla nieruchomości (działek) jest lub do dnia zamiany działek będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla nieruchomości nie wydano i do dnia zamiany działek nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Nie toczy się taka procedura.

5.W jaki sposób będzie wykorzystywana w przyszłości każda z działek, które otrzyma Pani w wyniku czynności zamiany nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje zmiany sposobu korzystania z działek, które otrzyma w wyniku czynności zamiany nieruchomości. Analogicznie do odpowiedzi na pytanie nr 9 zawartej w odpowiedzi na wezwanie z 30 lipca 2024 r. będą to nadal nieruchomości leżące odłogiem.

Pytanie

Czy w opisanych okolicznościach zamiana nieruchomości (działek gruntu) będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanych okolicznościach sprzedaż nieruchomości (działek gruntu) nie będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 3 pkt 3 i 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

3)pozarolnicza działalność gospodarcza,

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Co jednak istotne, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak wynika z treści art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również:

1)przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Dla oceny przedmiotowej sprawy szczególnie istotna jest okoliczność, iż przedmiotem działalności przedsiębiorcy nie jest obrót nieruchomościami, a sama transakcja zamiany nie wpisuje się w przedmiotowy zakres prowadzonej działalności jako dokonywana w tym charakterze.

W tym miejscu warto przywołać poglądy wyrażone w judykaturze, które odnoszą się do kwalifikacji transakcji w przypadkach, w których nieruchomość była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności, w tym była środkiem trwałym. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się bowiem, że:

„Sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej to czynność prawna stanowiąca realizację przedmiotu działalności gospodarczej. Innego rodzaju sprzedaż, podobnie jak szereg innych czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub gospodarczo uzasadnionych w prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie stanowi realizacji przedmiotu działalności podmiotu gospodarczego - nie następuje w wykonaniu tej działalności, ale tylko w związku z nią, czego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie obejmuje (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt I SA/Łd 641/96, LEX nr 30856). (...) Skarżący nie prowadził działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu mieszkań. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nie zostało nabyte w celu jego odsprzedaży z zamiarem kontynuowania działalności polegającej na obrocie tego rodzaju prawami” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 11 sierpnia 2009 r., sygn. akt I SA/Bd 135/09).

W przedmiotowej sprawie do nabycia udziałów w nieruchomości doszło w 2017 r. oraz 2020 r. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była środkiem trwałym, dlatego też w ocenie Wnioskodawczyni tym bardziej zamiana tej nieruchomości nie powinna być rozpatrywana w ramach źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a wyłącznie jako dysponowanie majątkiem prywatnym w ramach źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zasadniczego znaczenia dla oceny przedstawionego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego istotna jest kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), a przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. W judykaturze podkreślana jest złożoność problematyki tego zagadnienia, ponieważ bezpośrednio z treści przepisów nie sposób jednoznacznie wyinterpretować, gdzie przebiega granica pomiędzy obrotem nieprofesjonalnym, a tym co należy kwalifikować jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (np. wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14; wyrok NSA z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14; wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13).

Działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy charakteryzuje ją zdolność do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu, przy czym działalność musi być prowadzona na osiągnięcie zysku w sposób ukierunkowany. Co istotne, prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodu. A contrario, zarobkowego charakteru nie mają takie działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb podmiotu, który dokonuje takich czynności.

Ponadto, przepisy ustawy o PIT wymagają, aby działalność gospodarcza charakteryzowała się jej wykonywaniem w sposób zorganizowany i ciągły. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się szereg czynności celowych, wykonywanych w sposób uporządkowany, o charakterze profesjonalnym, które są realizowane w ramach pewnej struktury.

Ponadto, działalność gospodarcza musi także spełniać kryterium ciągłości, co ma na celu wyeliminowanie z jej zakresu czynności o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość oznacza powzięcie zamiaru względnie stałego wykonywania działalności gospodarczej. Ciągłość będzie zwykle zachowana w przypadku, gdy dany podmiot ma zamiar dokonywania określonych czynności w sposób powtarzalny w celu zarobkowym.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Przepisy ustawy implikują bowiem, że sprzedaż nieruchomości może stanowić przychód z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej wyłącznie wówczas, gdy ma to miejsce w wykonywaniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a w przeciwnym wypadku nie stanowi o powstaniu dochodu z tej działalności, ale jest właśnie dochodem osiąganym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wobec tego, że w przedmiotowej sprawie ma dojść do zamiany nieruchomości gruntowej, niestanowiącej środka trwałego w prowadzonej działalności, jak też niewykorzystywanej na potrzeby związane z tą działalnością, nie dojdzie do powstania przychodu z tytułu działalności gospodarczej.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane w zdarzeniu przyszłym nie wskazują bowiem, że planowana zamiana nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomościach nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że zamiana nieruchomości prywatnej, w żaden sposób niezwiązanej z działalnością gospodarczą, nie będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wskazano, przychód z tytułu zamiany nieruchomości będzie stanowił przychód rozpatrywany w ramach źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i przez pryzmat tego przepisu należy rozpatrywać skutki podatkowe zamiany.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajduje przepis art. 30e ustawy o PIT, który reguluje sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W ust. 1 stanowi on, że podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast w ust. 2 wskazuje, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

-po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przeważająca część oznaczona jest kodem 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nie prowadzi Pani działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, tj. nie jest Pani podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami. Jest Pani właścicielką nieruchomości (działki gruntu) o nr 1, do której nabycia doszło w drodze ugody sądowej w 2017 r. dotyczącej nabycia udziału w spadku i zniesienia współwłasności. Wówczas doszło do nabycia przez Panią udziału w działce nr 1 w wysokości 4/9, natomiast udział w działce nr 1 w wysokości 5/9 nabył wówczas Pani mąż, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Ten udział męża nabyła Pani do majątku prywatnego w 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży. Z uwagi na kształt działki (długa i wąska) oraz sąsiedztwo podobnej działki należącej do innego podmiotu, spółki z o.o., Pani oraz Pani sąsiad podjęliście decyzję o podziale swoich nieruchomości w celu zamiany i uzyskania działek w innym kształcie. Pani działanie było motywowane uzyskaniem nieruchomości o bardziej dogodnym dla Pani kształcie, nie zaś dalszą sprzedażą nieruchomości, gdyż jej Pani nie planuje. Planuje Pani wziąć kredyt na opłacenie całodobowej opieki i leczenia dla osoby z rodziny (...). Uzyskanie lepszego kształtu działki daje Pani możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie. (...) 2023 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie, w którym pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału Pani nieruchomości (działki nr 1) oraz nieruchomości dwóch innych podmiotów (działki nr 2, 3 oraz 4). Postanowienie zostało jednak wydane z zastrzeżeniem, że Pani oraz dwa pozostałe podmioty (spółka z o.o. i osoba fizyczna) dokonają zamiany wzajemnych praw do poszczególnych, nowo wydzielonych działek. Działka nr 2 uległa podziałowi na działki nr 2/4 do 2/17, działka nr 3 uległa podziałowi na działki nr 3/1 do 3/15, działka nr 4 uległa podziałowi na działki nr 4/2 do 4/16, a działka nr 1 uległa podziałowi na działki nr 1/1 do 1/12. Przy czym w postanowieniu zastrzeżono m.in., że:

(…).

Planuje Pani dokonać zamiany działek w 2024 r. lub 2025 r. Wartość nieruchomości podlegających zamianie zostanie określona w wartości ustalonej przez strony transakcji jako wartość rynkowa w oparciu o ceny transakcyjne występujące na lokalnym rynku. Zamianie nieruchomości będą towarzyszyć dopłaty wynikające z różnic spowodowanych odpowiednio zmniejszeniem i zwiększeniem powierzchni działek nabytych w wyniku podziału nieruchomości ponad uprzednio posiadaną powierzchnię nieruchomości. Uprawnionym do otrzymania dopłaty będzie zatem strona transakcji, której powierzchnia działek po zamianie i będzie mniejsza niż powierzchnia jej nieruchomości przed zamianą, a zobowiązanym do dopłaty będzie strona transakcji, której powierzchnia działek po zamianie będzie większa niż powierzchnia jej nieruchomości przed zamianą.

W wyniku planowanej zamiany działek ma Pani otrzymać:

1)działkę gruntu nr 4/5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/1,

2)działkę gruntu nr 4/6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/2,

3)działkę gruntu nr 4/13, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/9,

4)działkę gruntu nr 4/14, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/10,

5)działkę gruntu nr 4/15, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/11,

natomiast Pani dokona zbycia:

1)działki gruntu nr 1/3, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/7,

2)działki gruntu nr 1/4, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/8,

3)działki gruntu nr 1/5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/9,

4)działki gruntu nr 1/6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/10,

5)działki gruntu nr 1/7, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/11,

6)działki gruntu nr 1/8, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 4/12.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty i nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w Pani działalności gospodarczej, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością. Ponadto jak Pani wskazała, inne Pani nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

Pani wątpliwości budzi kwestia, czy planowana transakcja zamiany działek gruntu nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 będzie stanowiła źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel Pani działań związanych z odpłatnym zbyciem działek w wyniku zamiany nieruchomości. Należy rozważyć, czy podjęte przez Panią czynności w celu zbycia działek w wyniku zamiany nieruchomości będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku oraz uzupełnieniach, należy stwierdzić, że zbycie działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 w wyniku planowanej zamiany przez Panią nieruchomości będzie stanowić rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem planowane przez Panią czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie będzie prowadziła Pani w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do zamiany. Pani działania nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt podejmowanych przez Panią czynności, a zwłaszcza okoliczności, że:

·4/9 udziałów w działce nr 1 zostały w części nabyte przez Panią w drodze ugody sądowej w 2017 r., która dotyczyła nabycia udziału w spadku i zniesienia współwłasności, a pozostałe 5/9 udziału w tej działce nabył wówczas Pani mąż, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Ten udział męża nabyła Pani do majątku prywatnego w 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży;

·działka nr 1 stanowi Pani majątek osobisty i nie stanowiła, nie stanowi oraz nie będzie stanowić środka trwałego w Pani działalności gospodarczej, a także nie była, nie jest oraz nie będzie w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby czy w związku z tą działalnością;

·Pani decyzja o zamianie nieruchomości była motywowana uzyskaniem nieruchomości o bardziej dogodnym dla Pani kształcie, nie zaś dalszą sprzedażą nieruchomości, gdyż takiej Pani nie planuje;

·planuje Pani wziąć kredyt na opłacenie całodobowej opieki i leczenia dla osoby z rodziny (...). Uzyskanie lepszego kształtu działki daje Pani możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie;

·działka nr 1 przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Panią i leżała odłogiem i nie ma Pani w planach zmiany korzystania z nieruchomości po jej zamianie, nie planuje Pani zmiany sposobu korzystania z działek, które Pani otrzyma w wyniku czynności zamiany nieruchomości, będą to nadal nieruchomości leżące odłogiem;

·działka nr 1 nie była udostępniana podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu czy dzierżawy;

·nie udzieliła Pani w odniesieniu do żadnej z nieruchomości, o których mowa w złożonym wniosku, żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jak również na składanie stosownych oświadczeń przed dowolnymi podmiotami oraz dokonywanie wynikających z tego stanu czynności faktycznych i prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na działce dowolnego budynku/ów lub uzyskania warunków zabudowy;

·nie udzieliła Pani podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi z zakresu przygotowania projektów i dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce dowolnej budowy, rozbudowy lub rozbiórki, uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji dowolnej budowy, przebudowy, rozbiórki na działce, w tym do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów oraz do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych jakie niezbędne są do ustalenia warunków doprowadzenia do działki dowolnych mediów, odbioru i kwitowania wszelkich przypadających Pani korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, uregulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, występowania i reprezentowania przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz do występowania o wydanie, odbioru i kwitowania wszelkich dokumentów związanych z działką;

·nie doszło do podjęcia działań mających na celu uzbrojenie terenu, działań marketingowych (nie zaangażowano żadnego podmiotu zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami), a także nie podjęto żadnych działań marketingowych (reklamowych) mających na celu pozyskanie nabywców (gdyż celem zamiany nie jest zbycie nieruchomości w celu osiągnięcia zysku);

·do dnia zamiany działek nie będzie Pani prowadziła jakichkolwiek czynności żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów zamiany lub podnieść jej wartość;

·uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło, według Pani wiedzy, z inicjatywy Gminy. Dla nieruchomości nie wydano i do dnia zamiany działek nie będzie wydane pozwolenie na budowę oraz nie toczy się taka procedura

wskazuje, że Pani działania będą mieściły się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podjęte przez Panią czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie będzie prowadziła Pani w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do zamiany. Pani działania nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W konsekwencji, istotą Pani działania nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Zatem, okoliczności dotyczące nabycia udziałów w działce nr 1 i planowanego zbycia działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 oraz 1/8 w wyniku transakcji zamiany nieruchomości nie będą dawały podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie zbycia ww. działek do działalności gospodarczej.

Tym samym przychód ze zbycia działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 i 1/8 w wyniku planowanej zamiany nieruchomości nie będzie kwalifikowany do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe zamiany nieruchomości należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo wskazuję, że dla prawidłowego ustalenia czy zamiana nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna oraz moment ich nabycia, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie zdarzenia przyszłego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).