Określenie czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym działek stanowi przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności są specjalistyczne roboty budowlane. W ramach działalności gospodarczej jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan żonaty, a w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Był Pan właścicielem następujących nieruchomości stanowiących działki gruntu:

–nr 1 o obszarze 3,12 ha, położonej w miejscowości A., (...). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość ta zabudowana była budynkiem mieszkalnym i trzema budynkami gospodarczymi. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...);

–nr 3 o obszarze 6,0842 ha oraz działki nr 4 o obszarze 3,0842 ha, położone w miejscowości A., (...) objęte Księgą Wieczystą numer (...), obie działki powstały w wyniku podziału działki nr 12;

–nr 2 stanowiącej działkę gruntu o obszarze 0,1 ha położonej w miejscowości A., (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...).

Działka nr 1 była przez Pana pierwotnie dzierżawiona na podstawie umowy z dnia 02.03.2020 r., zawartej na okres trzech lat, na podstawie której ustalono, że nie będzie Pan ponosił kosztów dzierżawy pod warunkiem utrzymywania i dbania o kulturę upraw oraz pod warunkiem zakupu tej działki po uzgodnionym terminie dzierżawy.

Dnia 05.05.2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę zakupu nieruchomości stanowiącej działkę nr 1.

Przedmiotowa działka zabudowana była budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami gospodarczymi. Ww. budynki nie nadawały się do użytkowania, były zdewastowane i całkowicie zniszczone. Przed zakupem ww. nieruchomości nie podejmował Pan żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Przedwstępna umowa sprzedaży działki nr 1 zawierana przez Pana z poprzednim właścicielem zawierała cenę przyrzeczoną za sprzedaż działki, a ponadto wskazywała, że wyżej opisana nieruchomość:

–usytuowana jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – Uchwała Gminy (...) z dnia (...).2017 r., przeznaczenie pod (...);

–nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego;

–nie leży w obszarze, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji, zastrzegającą prawo pierwokupu na rzecz Gminy (...) oraz nie leży w specjalnej Strefie Rewitalizacji;

–nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej;

–nie jest wpisana do rejestru zabytków, grunt nie jest położony pod śródlądowymi wodami stojącymi;

–nie jest przedmiotem umów zobowiązujących do sprzedaży, zawierających jakiekolwiek zobowiązania do sprzedaży na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy;

–nie jest przedmiotem postępowania o ustanowienie hipotek przymusowych, nie istnieje zagrożenie stanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości, w tym w szczególności hipoteki na podst. art. 34 i 35 ustawy Ordynacja podatkowa;

–nie jest przedmiotem toczącego się postępowania wywłaszczeniowego, podziałowego, scaleniowego lub postępowania o podobnym charakterze oraz nie jest przedmiotem toczącego się postępowania egzekucyjnego, upadłościowego lub zabezpieczającego;

–nie jest przedmiotem postępowania administracyjnego lub sądowego;

–nie jest skażona ani zanieczyszczona substancjami niebezpiecznymi oraz nie znajdują się na niej jakiekolwiek odpady.

14.12.2021 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży, z której wynikało, że przedmiotowa nieruchomość zostanie zakupiona przez Pana pod warunkiem, że Lasy Państwowe nie skorzystają z prawa pierwokupu co do działki.

12.01.2022 r. nabył Pan działkę nr 1 na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Działka została nabyta przez Pana do majątku prywatnego, nie była wprowadzona do ksiąg przedsiębiorstwa.

Dnia 28 sierpnia 2020 r. zawarł Pan przedwstępną ustną umowę zakupu działki nr 12. Poprzedni właściciel nieruchomości zgłosił się do Pana z propozycją sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość ta składa się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych: 3 (…) będącej nieruchomością rolną z zabudowaniami i 4 (…) będącej użytkiem rolnym (łąka i pastwiska) o łącznej powierzchni 9,7 ha.

25.11.2020 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży nieruchomości działki nr 12, na podstawie której nieruchomość miała ulec podziałowi na działki nr 3 i nr 4.

13.01.2021 r. strony rozwiązały warunkową umowę sprzedaży z dnia 25.11.2020 r. i zawarły nową warunkową umowę sprzedaży ww. nieruchomości.

18.01.2021 r. zawarł Pan umowę przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 12, która to nieruchomość uległa podziałowi na dz. 3 oraz 4. Tego też dnia został skierowany wniosek o ujawnienie ww. okoliczności w księdze wieczystej.

Nabył Pan ww. nieruchomość do majątku prywatnego w celu lokaty kapitału.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Wykorzystywana była do prowadzenia działalności rolniczej, która to działalność była zwolniona z podatku od towarów i usług. Działka nr 12 była nieuzbrojona i nieogrodzona, nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu jej uzbrojenia, nie przyłączano do niej sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Gminy (...) z dnia (...).2017 r. Zgodnie z nim obszar ten jest przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, tereny lasów, teren drogi publicznej klasy lokalnej.

23 lutego 2022 r. odbył się przetarg na sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr 2. Ze względu na małą powierzchnię działki oraz jest kształt (uniemożliwiający zabudowę) ustny przetarg został ograniczony do właścicieli nieruchomości przyległych, a zatem również Pana.

04.03.2022 r. podpisał Pan z Gminą (...) umowę sprzedaży działki nr 2, a następnie 08.04.2022 r. zawarł Pan umowę przeniesienia własności nieruchomości. Działka została nabyta do majątku prywatnego.

Działka nr 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania na podstawie uchwały Gminy (...) z dnia (...).2017 r. Zgodnie z nim obszar ten jest przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbole 19P i 20P), tereny lasów (1ZL i 2ZL), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 2KD-L).

4 działki stanowiące przedmiot niniejszego wniosku zostały nabyte od różnych podmiotów, jakimi były różne osoby fizyczne oraz Gmina (...). Pierwotnie działki nr 3 i 4 zostały nabyte przez Pana jako inwestycja, bez zamiaru zbycia w najbliższym czasie.

15.03.2021 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowy przedwstępne sprzedaży działek nr 1 i nr 2 (rep. A nr (...)) oraz 3 i 4 (rep. A. nr (...)). Z umowy wynikało, że jest Pan właścicielem działek nr 3 i 4 oraz, że zamierza Pan nabyć własność nieruchomości działek nr 1 i nr 2. W umowie zawarto szereg warunków:

–uzyskanie przez sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy gminy, skarbowy, ZUS, PFRON o niezaleganiu z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

–przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego nieruchomości;

–uzyskanie przez kupującego ustaleń co do warunków glebowo-środowiskowych;

–uzyskanie przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód od osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz JST i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media mogą lub będą kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją ;

–potwierdzenie, że warunki techniczne, media, energia elektryczna, gaz, włączenie do układu drogowego, odprowadzenie ścieków umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji;

–potwierdzenie że nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej;

–uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji;

–przedłożenie przez sprzedającego poświadczonych notarialnie dokumentów potwierdzających tożsamość sprzedającego;

–minimum dwukrotne podpisanie przez sprzedającego (na wezwanie kupującego) oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

–wydanie bezwarunkowej zgody na wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz (...) Sp. z o.o.;

–uzyskanie przez kupującego prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wyburzenie posadowionych na dz. 3 budynku mieszkalnego i gospodarczego;

–przedłożenie przez sprzedającego zaświadczenia o braku osób zameldowanych w budynku mieszkalnym;

–dla dz. 3 oraz 4 - nabycie przez kupującego pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym dz. 1 oraz dz. 2;

–dla dz. 1 oraz 2 – nabycie przez kupującego pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym dz. 3 oraz 4;

–uzyskanie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie ww. działek;

–udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania następujących czynności: uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej); uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów, gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; uzyskania decyzji pozwolenia wodno-prawnego, decyzji środowiskowych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę; dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów; występowania przed wszelkimi organami celem uzyskania pozwolenia na wyburzenie posadowionych na dz. 3 budynku mieszkalnego i gospodarczego, uzyskania (wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży) we właściwych dla sprzedającego urzędzie gminy, skarbowym, ZUS, PFRON zaświadczeń potwierdzających że sprzedający nie zalega z opłatami podatków i należnych świadczeń publicznoprawnych.

Zgodnie z warunkami, działka nr 1 została przez Pana nabyta dnia 12.01.2022 r., a działka nr 2 w dniu 04.03.2022 r.

11.04.2022 r. zawarł Pan Umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków oraz warunkową umowę sprzedaży (rep. A nr (...)) w której to prawa nabycia działek nr 1, 3, 4 i 2 wynikające z zawartej umowy przedwstępnej zostały przeniesione na inny podmiot. W związku z tym 27.04.2022 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego Umowę przeniesienia własności (rep. A nr (...)) dotyczącą działek nr 1, 3, 4 i 2.

Przy zawieraniu umów o skutku rozporządzającym (przenoszących własność każdej z opisanych wyżej Nieruchomości na Pana) nie podawał Pan danych identyfikujących jego działalność gospodarczą, w szczególności numeru identyfikacji podatkowej, numeru REGON czy nazwy firmy. W każdym z aktów notarialnych przenoszących własność oświadczał Pan, że daną nieruchomość kupuje, jest żonaty, a w małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie podlegały amortyzacji.

Nabył Pan nieruchomości do majątku prywatnego, ze względu na aktualną wówczas kryzysową sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, w szczególności słabnącą walutę, obniżenie oprocentowania lokat bankowych, wzrost inflacji wywołane pierwotnie przez pandemię COVID-19, a kolejno również przez agresję Federacji Rosyjskiej na Ukrainę. Pandemia powodowała ograniczenia w działalności gospodarczej i niepewną sytuację na rynku. Koszty prowadzenia działalności znacząco wzrosły mając wpływ na zysk Pana działalności. Podjął Pan wobec tego decyzję o zakupie gruntów do majątku prywatnego celem ulokowania posiadanych oszczędności i ewentualnie pobierania opłat obszarowych do gruntu w celu stabilnego wynagrodzenia.

Ze względu na lokalizację działek brał Pan pod uwagę możliwy wzrost ich wartości, jednak z uwagi na posiadane własne zasoby finansowe mógł pozwolić sobie na lokatę środków, szczególnie wobec słabnącej siły nabywczej polskiego złotego wynikającej ze zdarzeń zewnętrznych. Nie dokonywał Pan względem żadnej z 4 działek działań zmierzających do ich uzbrojenia, scalenia, podziału, zmiany klasyfikacji gruntów, nie sporządzał także ofert ich sprzedaży ani nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie występował Pan o warunki zabudowy nieruchomości. Przed sprzedażą ww. nieruchomości nie była wobec nich wydana decyzja o warunkach zabudowy ani pozwolenie na budowę. Dodatkowo nie czynił Pan jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości ww. nieruchomości np. poprzez uzbrojenie terenu czy działania marketingowe. Nie poszukiwał nabywcy poprzez ogłoszenia w prasie czy innych mediach.

Na dzień podpisania umowy z dnia 27 kwietnia 2022 r. był Pan jedynym właścicielem wymienionych działek nr 1, 3, 4 i 2. Działki zostały sprzedane z majątku prywatnego.

Nie poszukiwał Pan potencjalnych kupców nieruchomości, to nabywca zgłosił się do niego w celu nabycia działek 3 i 4 jako pierwszy. W związku z tym, że nabywca był zainteresowany również zakupem działek nr 1 oraz 2 zostały one przez Pana zakupione celem dalszej odsprzedaży jako warunek konieczny dla sprzedaży działek 3 i 4.

Działki nr 1, 3, 4 i 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Działka nr 1 była wcześniej dzierżawiona (od 2020 r.), natomiast dz. 3, 4 oraz 2 nie były przez Pana użytkowane przed ich zakupem. Od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży dokonywano na ich terenie jedynie okresowego koszenia traw, czego koszt nie stanowił kosztów uzyskania przychodów i nie był zaliczany do prowadzonej przez Pana działalności.

Na żadnej z działek nie było prowadzone gospodarstwo rolne. Żadne koszty związane z utrzymaniem ww. działek (tj. podatek od nieruchomości, ubezpieczenia itp.) nie były zaliczane do kosztów prowadzonej działalności.

Działki nr 1, 3, 4 i 2 były objęte miejscowym planem zagospodarowania, natomiast plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony przez Gminę (...), przy czym nie brał Pan w tym udziału, m. in. nie składał wniosków o uwzględnienie działek w planie.

Ostateczny nabywca, ani podmiot z którym pierwotnie Pan zawarł umowę przedwstępną nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art.23m ust. 1 pkt. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno zakup jak i sprzedaż nieruchomości następowała z wykorzystaniem rachunków bankowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, jak i rachunków prywatnych, w tym również lokat bankowych. W fakturach sprzedaży nie podawał Pan nazwy swojego przedsiębiorstwa, a jedynie imię i nazwisko, adres zamieszkania, NIP i PESEL.

Współpracował Pan już wcześniej z podmiotem, który miał być pierwotnym nabywcą działek. W dniu 2019 r. zawarł Pan z nim umowę przedwstępną sprzedaży działek o nr 31, 32, 33, 34 (...), dla których prowadzona była księga wieczysta nr KW (...). Nieruchomości zostały przez Pana pierwotnie zakupione 25.05.2015 r. od osoby fizycznej jako inwestycja na lata przyszłe. Działki te, nabyte jako ziemia rolna, były wydzierżawione poprzednim właścicielom w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. W przypadku tej transakcji również nabywca sam zgłosił się z propozycją zakupu działek i to z jego inicjatywy została zawarta umowa przedwstępna. Podmiot na rzecz którego finalnie zbyto działki nr 1, 3, 4 i 2, był też podmiotem który stał się ostatecznie właścicielem działek o nr 31, 32, 33, 34 na podstawie zawartej z Panem umowy z dnia 10.09.2020 r.

Żaden z ww. podmiotów nie jest podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działki nie były udostępniane innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów najmu, dzierżawy itp. W stosunku do działek nie były prowadzone jakiekolwiek działania mające na celu zachęcenie kupujących do ich nabycia. Działki nie były ujawnione w dokumentacji podatkowej przedsiębiorstwa, albowiem nabyte były do majątku prywatnego. Inne nieruchomości posiadane przez Pana w ramach działalności gospodarczej i ujawnione w dokumentacji podatkowej przedsiębiorstwa to:

•Działki 35, 36, 37, 38 B. gmina (...),

pow. 2,2107 ha,

nabyte 14.10.2009 r.,

KW (...)

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemysłowe i inne tereny zabudowane

nabyte jako grunt niezabudowany

Aktualnie nie ma planów co do podjęcia czynności w celu podniesienia wartości ze względu na prowadzone inwestycje w innych nieruchomościach

•Działka nr 39, 40 A. gm. (...)

Pow. 20 951 m2

Nabyte 17.11.2006,

KW (...) (stary numer KW)

Na terenie (...)

Obecnie zabudowana bazą logistyczną i biurowcem przedsiębiorstwa Wnioskodawcy

•Działka 41, 42, 43 – C. gm. (...)

Pow. 17,2255 ha

Zabudowana budynkami gospodarczymi (do wyburzenia)

Nabyte 12.04.2021 r.,

KW (...)

Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Lasy, grunt orne, pastwiska, łąki trwałe, grunty rolne

Aktualnie nie ma planów co do podjęcia czynności w celu podniesienia wartości ze względu na prowadzone inwestycje w innych nieruchomościach

•Dz.45 (podzielona na 46 i 47) – D., gm. (...)

KW (...)

Pow. 0,714 ha

Nabyte 19.07.2011 r.

Pod zabudowę mieszkaniową – obecnie zabudowana budynkiem mieszkalnym

•Dz. 48, 49, 50, 51 – E.

KW (...)

Nabyte 29.12.2020 r. kupno akt notarialny

Użytki kopalne, grunty orne – obecnie prowadzi Pan tam żwirownię

•Dz. 52, 53, 54, 55, 56, 57 – F. ul. B1

Pow. 8,0887 ha

KW (...)

Nabyte 04.03.2021, kupno akt notarialny

Na dzień zakupu nie były objęte planem zagospodarowania terenu

Łąki, pastwiska, lasy

Jest Pan w trakcie budowy osiedla mieszkaniowego – planowana sprzedaż lokali mieszkalnych w 2024 r.

•Dz. 58 – G. ul. A1

KW (...)

Nabyte 19.07.2022 r.

Zabudowana budynkiem wielolokalowym

Aktualnie nie ma planów co do podjęcia czynności w celu podniesienia wartości ze względu na prowadzone inwestycje w innych nieruchomościach

•Dz. 59 H. gm. (...)

Pow. 11,4030 ha

Nabyte 28.10.2021 r., kupno akt notarialny

KW (...)

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa usługowa, składy, magazyny

Planowana sprzedaż – 2025 r. po uprzedniej makroniwelacji terenu

•Dz. 60 H. gm. (...)

Pow. 10,1341 ha

Nabyte 28.10.2021 r., kupno akt notarialny

KW (...)

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa usługowa, składy, magazyny

Planowana sprzedaż – 2025 r. po uprzedniej makroniwelacji terenu

•Dz. 61 H. gm. (...)

Pow. 6,6277 ha

Nabyte 28.10.2021 r., kupno akt notarialny

KW (...)

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa usługowa, składy, magazyny

Planowana sprzedaż – 2025 r. po uprzedniej inwestycji polegającej na makroniwelacji terenu

•Dz. 62, 63 – H., gm. (...)

Pow. 1,1766 ha – drogi

KW (...)

nabyte 25.10.2023 – kupno (na poprawienie warunków zagospodarowania dz. 59 oraz 61)

niezabudowane

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa usługowa, składy, magazyny

Planowana sprzedaż – 2025 r. (razem z dz. 59) po uprzedniej po uprzedniej inwestycji polegającej na makroniwelacji terenu działki 59

•Dz. 64 – I.

pow. 8,4131 ha

KW (...)

nabyte 05.12.2022 r. – w drodze licytacji komorniczej, postanowienie SR w I.

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zurbanizowane niezabudowane, bez dostępu do drogi publicznej

Planowana sprzedaż 2026 r.

•Dz. 65, 65 – J.

Pow. 10,1865 ha

Nabyte 29.07.2022 r., kupno, akt notarialny

KW (...)

Nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, są wydane warunki zabudowy dla budowy zespołu magazynowo-produkcyjno-usługowego wraz z niezbędną infrastukturą i zapleczem biurowo-socjalnym

Planowana sprzedaż 2026 r.

•Dz. 66, 67 – K. gm. (...)

Pow. 1,6292 ha

KW (...)

Nabyte 13.09.2021 r. – kupno, akt notarialny

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny produkcyjne, składów, magazynów

planowana sprzedaż 2025/2026

•Dz. 68 – A. gm. (...)

Pow. 0,3955 ha

KW (...)

+ lokal mieszkalny KW (...)

Nabyte 14.07.2022 - kupno

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako obiekty produkcyjne, magazynowe, składowanie

•Dz. 69 – A. gm. (...)

Pow. 1,5602 ha

KW (...)

Nabyte 14.07.2022 - kupno

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako obiekty produkcyjne, magazynowe, składowanie

•Dz. 70, 71, 72 – I.

Pow. 0,3659 ha

Nabyte 14.02.2023 – kupno

KW (...)

Wieczyste użytkowanie

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa produkcyjno-usługowa

Planowana sprzedaż 2026/2027

Teren wymaga uprzątnięcia z pozostałości po zlikwidowanych zakładach (...)

•Dz. 73, 74, 75, 76 – E.

Pow. 0,2388 ha

Nabyte 27.07.2023 r. – kupno

KW (...)

KW (...)

KW (...)

Działka pod planowaną przez Pana inwestycję – zabudowa mieszkaniowa

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy

•Dz. 77 - E.

Pow. 1,0411 ha

nabyte 04.10.2023 – kupno

KW (...)

Zabudowana 5 budynkami niemieszkalnymi + szklarnia (do wyburzenia)

Nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego

Działka pod inwestycję – zabudowa mieszkaniowa

•Dz. 78, 79, 80 – L., gm. (...)

Pow. 6,9167 ha

KW (...)

Nabyte 29.01.2021 r.

Grunty orne, nieużytki, łąki trwałe, pastwiska, grunty pod rowami

Objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako zabudowa produkcyjno-usługowa z dopuszczalną lokalizacją fotowoltaiki

Obecnie teren jest dzierżawiony

Jednocześnie posiada Pan nieruchomości nabyte bez związku z działalnością gospodarczą, do jego majątku prywatnego z przeznaczeniem na powiększenie gospodarstwa rolnego

•Dz. 81 – F.

Pow. 1,8629 ha

KW (...)

Nabyta – 19.04.2022 r.

Łąki

Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego

•O., gmina (...)

dz. 82, pow. 0,37 ha, (...), nabyta 16.05.2022 r.

dz. 83, 84, pow. 1,82 ha, (...), nabyta 16.05.2022 r.

dz. 85,86,87, pow. 3,24 ha, (...), nabyta 16.05.2022 r.

dz. 88, 89, pow.1,73 ha, (...), nabyta 16.05.2022 r.

dz. 90, 91, 92, 93, pow. 16,47 ha, (...), nabyta 16.05.2022

łąki, nieużytki, PsIV

Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

W 2020 r. sprzedał Pan działki o nr 31, 32, 33, 34 obręb (...), gmina (...), które zostały zakupione przez niego 25.05.2015 r. od osoby fizycznej (jednej) , KW (...).

Działki te zostały sprzedane 10.09.2020 r. Nabyte zostały jako inwestycja na lata przyszłe. Działki te zostały nabyte jako ziemia rolna, były wydzierżawione poprzednim właścicielom w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. Sprzedane zostały 10.09.2020 r. – nabywca sam zgłosił się z zamiarem ich kupna. Zostały sprzedane wszystkie cztery działki, ponieważ stanowiły jeden teren potrzebny zainteresowanemu nabywcy.

Nabywca zaproponował atrakcyjną cenę w stosunku do ceny zakupu, dlatego działki zostały sprzedane. Nie były one zabudowane. Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały zainwestowane przez Pana w zakup akcji, które są jego prywatną (nie związaną z działalnością) własnością.

Pana pytania

Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz nr 4 stanowi przychód ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art.10 ust. 1:

pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu nabycia do zbycia – potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

Należy przy tym zauważyć – co podkreślane jest w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. O zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolniczą działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 7), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8). Wszystkie opisane źródła mają przynieść podatnikowi wpierw przychód a następnie dochód (zysk), gdyż ten jest przedmiotem opodatkowania. Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 PDOFizU składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14). W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania. Jednocześnie, co istotne, gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych.

Zagadnienie objęte niniejszym wnioskiem w zbliżonym stanie faktycznym było już przedmiotem oceny Naczelnego Sądu Administracyjnego m.in. w sprawach: z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13; z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14; z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11; z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14; z 30 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 3760/17, z 29.06.2023 r. sygn. akt II FSK 181/23.

W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób przyjąć jakoby podjął Pan jakiekolwiek działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej. Działania nie miały charakteru zorganizowanego i nie miały ukierunkowania na cel jakim jest zbycie nieruchomości. Nie dokonywał Pan żadnych czynności związanych z nabytymi działkami, tj.:

–nie dokonywał ich podziału lub przekształceń;

–nie uzbrajał działek (nie dokonano podłączeń do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej);

–nie oferował działek do sprzedaży tak poprzez pośredników, jak i poprzez działania własne, w szczególności nie wystawiał ogłoszeń sprzedażowych,

–nie występował o warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę dla którejkolwiek z działek.

Zakupił Pan działki ze względu na wolę zabezpieczenia prywatnego majątku wobec kryzysu gospodarczego i słabnącej siły nabywczej pieniądza, rosnącej inflacji i nieatrakcyjnymi ofertami oprocentowania produktów banków. Oczywiście, ze względu na lokalizację działek brał Pan pod uwagę możliwy wzrost ich wartości, jednak z uwagi na posiadane własne zasoby finansowe mógł pozwolić sobie na lokatę środków. Nie zamierzał Pan ich jednak sprzedawać w najbliższym czasie i nie podejmował Pan w tym celu jakichkolwiek działań. Sprzedaż wszystkich działek została dokonana wyłącznie z tego względu, że sam zgłosił się do Pana potencjalny nabywca szukający areału niezbędnego do budowy hal magazynowych w ramach działalności gospodarczej.

O ile w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez Pana czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z wyzbywaniem się majątku nabytego już w przeszłości. Tym samym sprzedaż nieruchomości w przedstawionym stanie faktycznym nie powinna być traktowana jako działanie zbliżone do działań podmiotów trudniących się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W istocie oprócz dokonania samej sprzedaży trudno doszukać się jakichkolwiek czynności po Pana stronie.

Wskazać należy, że – zgodnie ze złożonym do aktu notarialnego oświadczeniem – dokonał Pan nabycia działek do majątku osobistego (prywatnego), nie posługując się jakimikolwiek danymi identyfikującymi jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Nie identyfikował Pan danych swojego przedsiębiorstwa w fakturze VAT wystawionej na rzecz zbywcy, gdzie podał: imię i nazwisko, NIP, adres zamieszkania oraz PESEL.

Po nabyciu nieruchomości nie wprowadził Pan nieruchomości do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa, nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Z okoliczności przywołanych w opisie stanu faktycznego nie wynika zatem, aby przejawił Pan w stosunku do zbywanych Nieruchomości 1-4 jakąkolwiek aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą.

W zakresie działek objętych wnioskiem nie angażował Pan środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W istocie nie angażował żadnych środków po nabyciu nieruchomości. Nie czynił jakichkolwiek działań w celu sprzedaży nieruchomości, której dokonał z inicjatywy Kupującego.

Stanowisko co do przedmiotu zapytania:

Zbycie przez Nieruchomości 1-4 opisanych w stanie faktycznym winno podlegać klasyfikacji jako odrębne źródło przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia, tj. według zasad wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

–odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

–zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z kolei pozarolnicza działalność gospodarcza jest odrębnym źródłem przychodów określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym pojęcie to oznacza:

działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

•zarobkowym celu działalności,

•wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

•prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza natomiast, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, dla oceny, czy sprzedaż nieruchomości spełnia kryteria działalności gospodarczej rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich sprzedaż ta jest dokonywana. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

W opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że:

1)W 2019 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży działek nr 31, 32, 33, 34, zakupionych w 2015.

2)2 marca 2020 r. zawarł Pan umowę dzierżawy działki nr 1 (zawarta na okres 3 lat, z warunkiem zakupu po uzgodnionym terminie dzierżawy),

3)10 września 2020 r. zawarł Pan umowę sprzedaży działek 31, 32, 33, 34 (sprzedaż na rzecz innego podmiotu niż ten, z którym pierwotnie zawarł Pan umowę przedwstępną),

4)25 listopada 2020 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży działki nr 12 (podzielonej później na działki nr 3 i 4),

5)18.01.2021 r. nabył Pan działkę nr 12, która to nieruchomość uległa podziałowi na dz. 3 oraz 4,

6)15.03.2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży działek nr 1 i nr 2 - których jeszcze wówczas nie był Pan właścicielem – oraz działek nr 3 i 4 (z tym samym podmiotem, z którym zawierał Pan umowę przedwstępną w 2019 r.),

7)5 maja 2021 r. zawarł Pan przedwstępną umowę zakupu działki nr 1,

8)12 stycznia 2022 r. nabył Pan działkę nr 1,

9)23 lutego 2022 r. odbył się ustny przetarg dot. działki nr 2,

10)8 kwietnia 2022 r. zawarł Pan umowę przeniesienia na Pana własności działki nr 2,

11)27 kwietnia 2022 r. zawarł Pan umowę przeniesienia własności działek nr 1, 3, 4 i 2 (Kupującym był ten sam podmiot, który nabył od Pana 4 działki w 2020 r.).

12)19 kwietnia 2022 r. nabył Pan do majątku prywatnego nieruchomość o powierzchni powyżej 1,8 ha położonej w F.,

13)16 maja 2022 r. nabył Pan 5 działek o łącznej powierzchni przekraczającej 20 ha położonych w F..

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika że nabycie i sprzedaż działek 1, 3, 4 i 2 były dokonane w celu zarobkowym. Celem nabycia nieruchomości miała być m.in. lokata kapitału („Wnioskodawca podjął wobec tego decyzję o zakupie gruntów do majątku prywatnego celem ulokowania posiadanych oszczędności (…)”), a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, chęć osiągnięcia zysku, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb. W opisie stanu faktycznego wskazał Pan: „W związku z tym, że nabywca był zainteresowany również zakupem działek nr 1 oraz 2 zostały one przez Wnioskodawcę zakupione celem dalszej odsprzedaży jako warunek konieczny dla sprzedaży działek 3 i 4”. W związku z powyższym należy stwierdzić, że nabył Pan te działki w celu zaspokojenia potrzeb ww. nabywcy. Pana działania były tak ukierunkowane, żeby faktycznie działki sprzedać. Działania które Pan podjął, nie mieszczą się więc w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym. Co więcej, wskazał Pan, że: „Ze względu na lokalizację działek Wnioskodawca brał pod uwagę możliwy wzrost ich wartości (…)”, zatem w momencie zakupu znana była Panu potencjalna możliwość wygenerowania zysku w związku z omawianą inwestycją. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika również, aby działki będące przedmiotem niniejszego wniosku służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia, gdyż: „Od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży dokonywano na ich terenie jedynie okresowego koszenia traw,” i „Na żadnej z działek nie było prowadzone gospodarstwo rolne”.

O zarobkowym charakterze opisanych we wniosku czynności związanych ze sprzedażą działek 1, 3, 4 i 2 świadczy również krótki czas jaki upłynął od zakupu do sprzedaży tych działek. Wymienione wyżej działki nabył Pan bowiem w okresie styczeń 2021 r. – kwiecień 2022 r., a sprzedaży dokonał Pan w kwietniu 2022r.

Pana działania związane ze sprzedażą działek miały ciągły charakter – na co wskazuje zespół działań opisany powyżej. Transakcja opisana w niniejszym wniosku została przeprowadzona w sposób podobny jak sprzedaż w 2020 r. działek zakupionych w roku 2015, zatem już z tego powodu nie można mówić o jednorazowym charakterze przedsięwzięcia.

Przedstawiony w opisie sprawy przebieg czynności, ich następstwo oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności. Działania te miały zatem zorganizowany charakter. Działał Pan (nabywał kolejne działki) według określonego planu, mając na względzie cel, jakim jest wygenerowanie zysku ze sprzedaży nabytych działek. Podkreślić należy, że kupował Pan kolejne działki celowo, by jako atrakcyjny areał mogły zostać sprzedane jednemu podmiotowi.

Powyższy cel potwierdza także obszerny zakres udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, w tym do:

„uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej); uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów, (…) decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę; dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów; występowania przed wszelkimi organami celem uzyskania pozwolenia na wyburzenie posadowionych na dz. 3 budynku mieszkalnego i gospodarczego (…)”.

Poczynione przez Państwa działania zmierzały zatem do uatrakcyjnienia gruntów tak, aby z tytułu ich sprzedaży wygenerować jak największy zysk, a nie wykorzystać na prywatne potrzeby, co oznacza, że podejmował Pan aktywne działania podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Warto zaznaczyć, że w latach 2020-2022 dokonał Pan sprzedaży 8 działek na rzecz tego samego Kupującego. Co więcej, w 2022r. nabył Pan kolejne nieruchomości (13 działek), które również deklaruje Pan jako stanowiące majątek prywatny. Także w ramach prowadzonej działalności gospodarczej deklaruje Pan posiadanie licznych działek, które przeznaczone są do sprzedaży.

Zatem, również skala podejmowanych przez Pana przedsięwzięć związanych z nabywaniem i zbywaniem nieruchomości świadczy o ich zorganizowanym charakterze. W świetle powyższego, na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, należy przyjąć, że sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4, w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiła w okolicznościach charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a zatem spowodowała powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności wskazane w podaniu i jego uzupełnieniu świadczą jednoznacznie o tym, że działania Pana są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie świadczą o tym, że działał Pan w sposób profesjonalny i w celu uzyskania korzyści finansowej. Jak już wskazano, podejmowane przez Pana działania związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem.

Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza zastosowanie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało więc uznać za nieprawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).