Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami złożonymi 12 sierpnia 2024 r. i 8 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm., zwanej jako „ustawa PIT”) i posiada na terytorium Polski nieograniczony obowiązek podatkowy. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

W 1999 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od swojej matki i siostry prawo własności nieruchomości położonych w (…) (woj. (…), powiat (…), gmina (…), miejscowość .... Dotychczas Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek nr 3/0 (…), nr 3/9 (…), nr 3/1 (…) i nr 3/2 (…).

W przeszłości Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży następujących działek (stan faktyczny).

Działka nr 3/0 została zbyta w 2018 r. w drodze sprzedaży. Nabywcami były osoby prywatne, które nabyły prawo własności nieruchomości do majątku wspólnego małżeńskiego. Transakcja była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zbywana działka miała status gruntów ornych oznaczonych symbolem RIVb.

Działka nr 3/0 w części (0,1256 ha) znajdowała się na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „tereny osadnictwa wiejskiego”, a w stosunku do pozostałej części (0,0415 ha) nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działki nr 3/9, nr 3/1 i nr 3/2 zostały zbyte w 2021 r. w drodze sprzedaży. Nabywcą była osoba prywatna. Transakcja była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zbywane działki miały status gruntów ornych oznaczonych symbolem RIVb.

Jak wynika z treści aktu notarialnego, w dniu sprzedaży części działki nr 3/9 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Teren oznaczono jako „tereny osadnictwa wiejskiego”. Z kolei działka nr 3/1 w części (38% powierzchni) również znajdowała się na terenie oznaczonym jako „tereny osadnictwa wiejskiego”,  a w stosunku do pozostałej części (62% powierzchni) nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie przeprowadzono procedury mającej na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 stycznia 1995 r. Natomiast działka nr 3/2 w części (57% powierzchni) również znajdowała się na terenie oznaczonym jako „tereny osadnictwa wiejskiego”, a w stosunku do pozostałej części (43% powierzchni) nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie przeprowadzono procedury mającej na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 stycznia 1995 r.

Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek w celu pozyskania środków na potrzeby własne oraz w celu udzielenia pomocy swojej siostrze. W celu zbycia działek Wnioskodawczyni nie dokonała żadnych szczególnych czynności przygotowujących działki do zbycia, które mogłyby wykraczać poza minimalne i standardowe działania nieprofesjonalnego sprzedawcy nieruchomości. Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości na mniejsze działki. W szczególności należy wskazać, że działania Wnioskodawczyni ograniczyły się do umieszczenia ogłoszenia w lokalnych internetowych portalach ogłoszeniowych. Działki nie były wówczas zaopatrzone w dostęp do mediów.

Aktualnie Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonych w ....., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…). Księga wieczysta obejmuje 3 działki: nr 2(…), nr 3 (…) oraz nr 2/6 (…). W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje dokonanie zbycia kolejnej działki - nr 3. Działka ta jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został określony w uchwale nr Rady Gminy (…) z 30 listopada 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu (…) w gminie (…), zwanej dalej jako „uchwała”.

Działka nr 3 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem R1.26 - tereny rolnicze (§ 30 ust. 1 uchwały). Podstawowym przeznaczeniem terenu są tereny rolnicze (§ 30 ust. 2 uchwały).

Przeznaczenie uzupełniające (§ 30 ust. 3 uchwały):

1)urządzenia towarzyszące zgodnie z przepisami odrębnymi;

2)sieci i urządzenia infrastruktury technicznej zgodnie z przepisami odrębnymi.

Natomiast stosownie do § 30 ust. 5 uchwały, szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy. Ustala się zakaz zabudowy, z wyłączeniem terenów oznaczonych symbolami: R2.1, R2.2, R2.3, R2.4, R2.5, R2.6, R2.7, R2.8, na których dopuszcza się realizację budowli, obiektów i urządzeń związanych z infrastrukturą drogową oraz techniczną. Tereny oznaczone symbolami: R2.1, R2.2, R2.3, R2.4, R2.5, R2.6, R2.7, R2.8, stanowią rezerwę dla przebudowy drogi krajowej (…). W celu dokonania sprzedaży działki nr 3 Wnioskodawczyni również nie dokona żadnych szczególnych czynności przygotowujących działki do zbycia, które mogłyby wykraczać poza minimalne i standardowe działania nieprofesjonalnego sprzedawcy nieruchomości. Działka nie jest zaopatrzona w dostęp do mediów.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że działkę nr 3 została nabyta przez Nią w 1999 r. w darowiźnie od matki i siostry. Działka ta ma powierzchnię 5856 m² i leżała odłogiem oraz nie była użytkowana. Nieruchomość nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej. Wnioskodawczyni nie prowadziła, ani nie prowadzi na nieruchomości gospodarstwa rolnego ani produkcji rolnej.

Działki nr 2, 3, 2/6 nie stanowią jednej nieruchomości, nie leżą obok siebie – stanowią trzy odrębne działki. Wnioskodawczyni nie planuje dokonywać podziału wymienionych działek.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje zbycie działki nr 3, lecz nie zna jeszcze konkretnej daty sprzedaży. Wnioskodawczyni ma nadzieję na zbycie działki w 2024 r. lub najpóźniej do końca 2025 r. Aktualnie Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży pozostałych działek.

Wnioskodawczyni nie poniosła, ani nie planuje ponieść dodatkowych nakładów na działkę nr 3, takich jak drogi dojazdowe, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży itp.

Na pytanie w wezwaniu: „w jaki sposób poszukiwała Pani/będzie poszukiwać nabywców działki nr 3, którą zamierza Pani zbyć (np. poprzez zamieszczanie ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe – jakie)?” Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku wskazała, że wywiesiła baner na nieruchomości swojego kuzyna przy drodze powiatowej. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośrednika obrotu nieruchomości, ani nie zamierza korzystać z takich usług, ani też nie będzie zamieszczała ogłoszeń w Internecie ani w mediach.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze działki nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8. Są to działki z prawem do zabudowy. Stanowią one majątek rodzinny, lecz być może zostaną sprzedane w przyszłości. Wnioskodawczyni nie zna daty hipotetycznej sprzedaży, lecz chciałaby poznać jej potencjalne skutki podatkowe. Wnioskodawczyni jest zainteresowana poznaniem skutków podatkowych sprzedaży łącznej liczby 10 działek (zarówno już sprzedanych w przeszłości, tych których sprzedaż jest planowana w najbliższym czasie oraz tych, które w przyszłości być może zostaną sprzedane). Reasumując, złożony wniosek dotyczy działek lub udziałów w działkach o następujących numerach: 3/0, 3/9, 3/1, 3/2, 2, 3, 2/6, 3/6, 3/7 i 3/8.

W drugim uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że na podstawie umowy darowizny od matki i siostry w 1999 r. nabyła własność działek:

-nr 3 - powierzchnia 58,56 ary;

-nr 9 - powierzchnia ok. 1 hektar 15 arów, aktualnie Wnioskodawczyni nie jest właścicielką tych działek - została przekazana w drodze darowizny w 2021 r. na rzecz nieżyjących już braci;

-nr 2 - powierzchnia ok. 13 arów (razem z budynkiem mieszkalnym);

-nr 3/4 - powierzchnia ok. 1 hektar 6 arów;

-nr 2/6 - powierzchnia 4 ary.

Podziałowi podlegała działka 3/4. W wyniku powstały działki o numerach 3/6, 3/7, 3/8, 3/9, 3/0, 3/1 i 3/2.

Powierzchnie działek:

-nr 3/6 - 1828 m²,

-nr 3/7 - 806 m²,

-nr 3/8 - 1866 m²,

-nr 3/9 - 1365 m²,

-nr 3/0 - 1671 m²,

-nr 3/1 - 1 443 m²,

-nr 3/2 - 642 m².

Podziału działek dokonano na podstawie art. 93 i 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). Projekt podziału został pozytywnie zaopiniowany na podstawie postanowienia Wójta Gminy z 26 września 2017 r., nr (…). Wnioskodawczyni była jedyną właścicielką działki, która była objęta podziałem.

Wnioskodawczyni nabyła własność działek nr 3/4 i nr 3 w wyniku otrzymania darowizny od matki i siostry. Natomiast działki o numerach 3/9, 3/1, 3/2, 3/0 powstały w wyniku podziału działki nr 3/4.

Wnioskodawczyni nabyła własność działek nr 2, nr 2/6 i 3/4 w wyniku darowizny. Natomiast działki nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8 powstały w wyniku podziału działki nr 3/4. Działki nie były i nie są wykorzystywane. Nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania. Wnioskodawczyni nie prowadziła na ww. działkach gospodarstwa rolnego ani produkcji rolnej.

Wnioskodawczyni nie dokonała i nie planuje dokonania podziału działek o numerach 2, 2/6, 3/6, 3/7 i 3/8.

Wnioskodawczyni nie poniosła, ani nie planuje poniesienia dodatkowych nakładów na działki nr 2, nr 2/6, nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8.

Wnioskodawczyni nie dokona zbycia działek nr 2, nr 2/6, nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8 w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni poszukiwała i poszukuje nabywców działek wymienionych we wniosku, poprzez zlokalizowany przy drodze baner. Wnioskodawczyni aktualnie planuje zbycie wyłącznie działki nr 3.

Pytania

1)Czy dokonując sprzedaży wszystkich ww. działek Wnioskodawczyni działa jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej: ustawą PIT), a tym samym, czy powinna rozpoznać przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

2)Czy dochód uzyskany ze sprzedaży wszystkich ww. działek jest opodatkowany podatkiem PIT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonując sprzedaży działek nie działa Ona jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT, a tym samym nie powinna rozpoznawać przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ad 2. Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód uzyskany ze sprzedaży wszystkich ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni.

Ad 1.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Mając na uwadze przywołany opis stanu faktycznego należy zaznaczyć, że sprzedając swój majątek prywatny Wnioskodawczyni nie występowała w charakterze podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

W pierwszej kolejności Wnioskodawczyni wskazuje, że do nabycia prawa własności nieruchomości doszło wskutek dziedziczenia. Wnioskodawczyni nie nabyła prawa własności w drodze odpłatnej transakcji. Przedmiotowe działki stanowiły majątek rodzinny Wnioskodawczyni.

Po drugie, wymaga podkreślenia, że Wnioskodawczyni dokonywała zbycia działek w celu uzyskania środków na potrzeby własne oraz w celu udzielenia wsparcia swojej siostrze. Wnioskodawczyni dokonała jedynie podziału nieruchomości na mniejsze działki, tak aby działki szybko się sprzedały. Poza tą czynnością Wnioskodawczyni nie wykonała żadnego innego działania świadczącego o profesjonalnym charakterze takiej sprzedaży - nie uzbroiła działek, nie korzystała ze specjalistycznego marketingu, ani też nie planowała podjęcia takich działań w przyszłości. Dotychczas Wnioskodawczyni poszukiwała nabywców działek za pośrednictwem internetowych serwisów ogłoszeniowych i tak też planuje czynić w przyszłości. Co prawda działania Wnioskodawczyni były nastawione na osiągnięcie zarobku, lecz nie są to działania stałe, ciągłe, zorganizowane ani profesjonalne. Okoliczność, że Wnioskodawczyni nie działała jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy PIT, znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów. Jak wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2154/23: „O fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”. Z kolei WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 19 września 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 311/23 przyjął, że: „każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż, podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości”. Natomiast w wyroku z dnia 5 września 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 514/23, WSA w Gdańsku stwierdził, że „sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy”.  Podsumowując powyższe, Wnioskodawczyni nie działała jako profesjonalny podmiot, który zawodowo zajmował się sprzedażą nieruchomości. Działania Wnioskodawczyni sprowadzają się do zarządu prywatnym majątkiem, który został otrzymany w drodze darowizny od najbliższych krewnych. Przede wszystkim wymaga podkreślenia, że sprzedaż została dokonana przez Wnioskodawczynię w celu uzyskania środków na zaspokojenie potrzeb własnych oraz w celu udzielenia wsparcia siostrze. Zatem Wnioskodawczyni, dokonując sprzedaży ww. działek, nie działała jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT, a tym samym nie powinna rozpoznawać przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ad 2.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, Wnioskodawczyni podkreśla, że wszystkie dokonane sprzedaże działek nastąpiły po upływie 5 lat od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie własności działek. Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód uzyskany ze sprzedaży wszystkich działek, o których mowa we wniosku oraz w uzupełnianiach, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy dokonana sprzedaż czterech działek w 2018 r. i w 2021 r. oraz planowana sprzedaż pozostałych sześciu działek będzie generowała przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności, czy będzie skutkowała powstaniem przychodu opodatkowanego zgodnie z zasadami przewidzianymi dla pozarolniczej działalności gospodarczej (czyli źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z zasadami przewidzianymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dla odpłatnego zbycia nieruchomości (czyli źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że w 1999 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od swojej matki i siostry prawo własności nieruchomości położonych w (...).

Wnioskodawczyni na podstawie umowy darowizny od matki i siostry w 1999 r. nabyła własność działek:

-nr 3 - powierzchnia 58,56 ary;

-nr 9 - powierzchnia ok. 1 hektar 15 arów, aktualnie Wnioskodawczyni nie jest właścicielką tych działek - została przekazana w drodze darowizny w 2021 r. na rzecz nieżyjących już braci;

-nr 2 - powierzchnia ok. 13 arów (razem z budynkiem mieszkalnym);

-nr 3/4 - powierzchnia ok. 1 hektar 6 arów;

-nr 2/6 - powierzchnia 4 ary.

Podziałowi podlegała działka 3/4. W wyniku powstały działki o numerach 3/6, 3/7, 3/8, 3/9, 3/0, 3/1 i 3/2.

Powierzchnie działek:

-nr 3/6 - 1828 m²,

-nr 3/7 - 806 m²,

-nr 3/8 - 1866 m²,

-nr 3/9 - 1365 m²,

-nr 3/10 - 1671 m²,

-nr 3/11 - 1 443 m²,

-nr 3/2 - 642 m².

Podziału działek dokonano na podstawie art. 93 i 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). Wnioskodawczyni była jedyną właścicielką działki, która była objęta podziałem. Działki nr 3/9, nr 3/1, nr 3/2, nr 3/0, nr 2, nr 2/6 i 3/4 nie były i nie są wykorzystywane. Nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania. Wnioskodawczyni nie prowadziła na ww. działkach gospodarstwa rolnego ani produkcji rolnej. Wnioskodawczyni nie dokonała i nie planuje dokonania podziału działek o numerach 2, 2/6, 3/6, 3/7 i 3/8. Wnioskodawczyni nie poniosła, ani nie planuje poniesienia dodatkowych nakładów na działki nr 2, nr 2/6, nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8.

Dotychczas Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek nr 3/0, nr 3/9, nr 3/1 i  nr 3/2 wchodzących w skład tej nieruchomości. Działka nr 3/0 została zbyta w 2018 r. w drodze sprzedaży. Nabywcami były osoby prywatne, które nabyły prawo własności nieruchomości do majątku wspólnego małżeńskiego. Działki nr 3/9, nr 3/1 i nr 3/2 zostały zbyte w 2021 r. również w drodze sprzedaży. Nabywcą była osoba prywatna. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działek w celu pozyskania środków na potrzeby własne oraz w celu udzielenia pomocy swojej siostrze. W celu zbycia działek Wnioskodawczyni nie dokonała żadnych szczególnych czynności przygotowujących działki do zbycia, które mogłyby wykraczać poza minimalne i standardowe działania nieprofesjonalnego sprzedawcy nieruchomości. Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości na mniejsze działki. Działania Wnioskodawczyni ograniczyły się do umieszczenia ogłoszenia w lokalnych internetowych portalach ogłoszeniowych. Działki nie były wówczas zaopatrzone w dostęp do mediów. Aktualnie Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonych w ..., która obejmuje 3 działki: nr 2, nr 3 oraz nr 2/6. W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje dokonanie zbycia kolejnej działki - nr 3, która została nabyta przez Nią w 1999 r. w darowiźnie od matki i siostry. Działka ta ma powierzchnię 5856 m² i leżała odłogiem oraz nie była użytkowana. Nieruchomość nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej. Wnioskodawczyni nie prowadziła, ani nie prowadzi na nieruchomości gospodarstwa rolnego ani produkcji rolnej. Działki te nie stanowią jednej nieruchomości, nie leżą obok siebie – stanowią trzy odrębne działki. Wnioskodawczyni nie planuje dokonywać podziału wymienionych działek. Obecnie Wnioskodawczyni planuje zbycie działki nr 3, lecz nie zna jeszcze konkretnej daty sprzedaży. Wnioskodawczyni ma nadzieję na zbycie działki w 2024 r. lub najpóźniej do końca 2025 r. Wnioskodawczyni nie poniosła, ani nie planuje ponieść dodatkowych nakładów na działkę nr 3, takich jak drogi dojazdowe, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży itp. Wnioskodawczyni w celu sprzedaży ww. działki wywiesiła baner na nieruchomości swojego kuzyna przy drodze powiatowej. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośrednika obrotu nieruchomości, ani nie zamierza korzystać z takich usług, ani też nie będzie zamieszczała ogłoszeń w Internecie ani w mediach. Wnioskodawczyni posiada jeszcze działki nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8. Są to działki z prawem do zabudowy. Stanowią one majątek rodzinny, lecz być może zostaną sprzedane w przyszłości. Wnioskodawczyni nie zna daty hipotetycznej sprzedaży, lecz chciałaby poznać jej potencjalne skutki podatkowe. Wnioskodawczyni jest zainteresowana poznaniem skutków podatkowych sprzedaży łącznej liczby 10 działek (zarówno już sprzedanych w przeszłości, tych których sprzedaż jest planowana w najbliższym czasie oraz tych, które w przyszłości być może zostaną sprzedane). Reasumując, złożony wniosek dotyczy działek lub udziałów  w działkach o następujących numerach: 3/0, 3/9, 3/1, 3/2, 2, 3, 2/6, 3/6, 3/7 i 3/8.

Wnioskodawczyni nie dokona zbycia działek nr 2, nr 2/6, nr 3/6, nr 3/7 i nr 3/8 w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni poszukiwała i poszukuje nabywców działek wymienionych we wniosku, poprzez zlokalizowany przy drodze baner.

Przedmiotowe działki nie były i nie będą od momentu nabycia do momentu sprzedaży, udostępniane przez Wnioskodawczynię osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmować czynności  w celu podnoszenia wartości działek, np. uzbrojenie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zatem, podejmowane przez Wnioskodawczynię działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem  i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż działek opisanych we wniosku nastąpiła lub nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży dziesięciu działek nie stanowi i nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż czterech działek i planowana sprzedaż sześciu działek przez Wnioskodawczynię podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 1999 r. w drodze umowy darowizny.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż czterech działek i planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż sześciu działek, nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana i zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Reasumując wskazać należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię czterech działek oraz planowana sprzedaż sześciu działek, nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, sprzedaż przez Wnioskodawczynię czterech działek oraz planowana sprzedaż sześciu działek, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię ww. działek (1999 r.), upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zatem, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto Organ wskazuje, że opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, która wpłynęła na konto Krajowej Informacji Skarbowej w części, która stanowi nadpłatę w myśl art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona w terminie określonym w art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji nieruchomości.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).