Skutki podatkowe odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 28 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Jest Pani właścicielką mieszkania o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przy ul. (…) w A. zakupionym dnia 4 października 2021 r. W roku 2025 chce Pani sprzedać ww. mieszkanie i z tych środków spłacić od razu cały zaciągnięty kredyt wspólnie z córką przeznaczony na zakup jej mieszkania znajdującego się w B, ul. (…). Mieszkanie jest tylko jej własnością. Pani i córka ponosicie solidarnie odpowiedzialność za zaciągnięty w dniu 9 października 2023 r. kredyt hipoteczny nr (…) i w treści kredytu podany jest cel czyli zakup mieszkania córki.

Dodaje Pani, że we własności córki jest Pani aktualnie zameldowana, obecnie zamieszkuje i zamierza mieszkać. Kredyt został zaciągnięty w Banku (…) - Polska. Zbycie mieszkania w A. nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarejestrowaną tam hodowlę kotów zaktualizuje Pani niezwłocznie na adres (…).

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedając mieszkanie w A. przed upływem 5 lat od daty zakupu, całe środki ze sprzedaży może Pani przeznaczyć na spłatę wspólnie zaciągniętego kredytu z córką przeznaczonego na zakup mieszkania córki, w którym Pani mieszka i skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić podatku należnego za sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat? Czy w świetle prawa skarbowego jest to zasadne?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, sprzedając lokal mieszkalny przed upływem 5 lat od daty jego zakupu, którego jest Pani właścicielką i całą kwotę przeznaczając na spłatę kredytu hipotecznego, (którego jest Pani solidarnym współkredytobiorcą) zaciągniętego na mieszkanie, w którym zamieszkuje Pani obecnie, może Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić podatku należnego za sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, gdyż fundusze przeznaczy Pani na własne cele mieszkaniowe.

Nadmienia Pani, że spłaty kredytu dokona zaraz po sprzedaży mieszkania w S, nie później niż w przeciągu 3 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej).

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że jest Pani właścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zakupionego 4 października 2021 r. W roku 2025 chce Pani sprzedać ww. mieszkanie.

Zatem, stwierdzić należy, że planowane przez Panią w 2025 r. odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które zakupiła Pani 4 października 2021 r. nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2021 i będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b)  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu. Z opisu okoliczności sprawy nie wynika ponadto, że sprzedaż będzie przez Panią realizowana w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na mocy art. 22 ust. 6c omawianej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy przeznaczenie środków z odpłatnego zbycia w 2025 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu zaciągniętego w 2023 r. przez Panią i Pani córkę, na nabycie przez Pani córkę lokalu mieszkalnego, będzie wydatkiem na Pani własne cele mieszkaniowe, a tym samym czy uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt,  że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to,  że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zaznaczyć należy, że ustawodawca prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnia m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu – w określonym przepisami prawa terminie – zaciągniętego m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,  w której to nieruchomości podatnik będzie zaspokajał swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do jednoznacznych rezultatów, jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od faktu zaciągnięcia określonego kredytu. Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do sytuacji spłaty kredytu, w przypadku którego wynika, że został on zaciągnięty na ściśle określony cel mieszkaniowy; ustawodawca wymaga dla takiego kredytu określenia konkretnego celu.

W analizowanej sprawie, jedynie spłata kredytu zaciągniętego na nabycie (zakup) przez Panią lokalu mieszkalnego (nieruchomości), uprawniałaby Panią do skorzystania z ww. ulgi. Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, zaciągnęła Pani wraz z córką kredyt hipoteczny na zakup mieszkania przez Pani córkę. Przedmiotowy kredyt został zaciągnięty w celu nabycia lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest Pani córka, a nie Pani. Fakt zameldowania i wspólnego zamieszkania z córką w jej mieszkaniu pozostaje zatem bez wpływu na możliwość zastosowania zwolnienia.

Z powyższego wynika, że nie zostały spełnione ustawowe przesłanki niezbędne do skorzystania z ulgi z tytułu wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe, bowiem kredyt, o którym mowa we wniosku, nie został zaciągnięty na nabycie przez Panią nieruchomości (lokalu mieszkalnego), a tylko w takim przypadku spłata tego kredytu mogłaby wypełniać ustawowe przesłanki uprawniające Panią do przedmiotowej ulgi. Była Pani bowiem jednym z kredytobiorców kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie mieszkania przez Pani córkę. Natomiast, ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkuje prawo do ulgi z tytułu spłaty kredytu od wypełnienia wszystkich warunków wskazanych w przepisach, tj.:

• kredyt musi być zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c,

• kredyt musi być zaciągnięty jedynie na cele określone w pkt 1, czyli na nabycie przez podatnika nieruchomości, a nie nabycie nieruchomości przez inne osoby, nawet jeżeli są z nim spokrewnione,
• kredyt musi być zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo -kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że planowane przez Panią w 2025 r. odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkania, które zakupiła Pani 4 października 2021 r. będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem terminu określonego w tym przepisie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Jednocześnie, wydatki, które zamierza Pani ponieść z uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Panią i córkę w dniu 9 października 2023 r., na zakup lokalu mieszkalnego przez córkę, który jest tylko własnością córki, nie stanowią wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w związku z brzmieniem pkt 1 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i z uwagi na powyższe, nie wypełnia Pani wszystkich ustawowych warunków do skorzystania ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub/i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).