Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z  17 lipca 2024 r. (wpływ 19 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

… (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

… jest jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:

a)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

b)nr … o powierzchni … ha, nr … o powierzchni … ha oraz nr … o powierzchni … ha, położone w obrębie ewidencyjnym …, objęte księgą wieczystą … - sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane, nabyte przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

c)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

d)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

e)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

f)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

g)nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie ewidencyjnym …, objęta księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

oraz użytkownikiem wieczystym działki:

h)nr … o powierzchni … m², położonej w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowanej jako tereny przemysłowe, prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2012 r.;

i)nr … o powierzchni … ha, położonej w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowanej jako tereny przemysłowe, prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2016 r.;

wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy, (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości.

Planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Nieruchomości opisane we wniosku od daty nabycia nigdy nie były i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zna jeszcze konkretnej daty zbycia Nieruchomości. Planowana sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić nie wcześniej niż w drugiej połowie 2024 r. Poszczególne działki Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2000, 2003 oraz 2013.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca powziął wątpliwość czy opisane w zdarzeniu przyszłym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem wniosku jest planowana sprzedaż gruntów rolnych zabudowanych, na których znajdują się szklarnie, budynki, sortownie, hale magazynowane służące do działalności rolniczej.

Ponadto przedmiotem Wniosku jest planowana sprzedaż działki nr … o powierzchni … ha położonej w obrębie ewidencyjnym …, objętej księgą wieczystą … - sklasyfikowana jako tereny przemysłowe (działka w użytkowaniu wieczystym przez …) wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy.

Każda działka wskazana we Wniosku wchodziła w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca od 2006 r. do 4 lutego 2020 r. otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej. W latach 2006 -2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej.

Działki nie były nieodpłatnie udostępniane innym osobom trzecim przez Wnioskodawcę.

Działki były wykorzystywane osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na nich szklarni.

Od dnia … 2019 r. Wnioskodawca jako Wydzierżawiający zawarł umowę dzierżawy działki nr … oraz działki nr … z dzierżawcą spółką … . Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy. Pozostałe działki wymienione we Wniosku były przedmiotem dzierżawy od dnia … 2021 r. przez dzierżawcę Spółkę … Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy. Umowy dzierżawy zostały zawarte na czas nieoznaczony.

Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób. Nieruchomość nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca zamieszcza oś czasu obrazującą wykorzystanie Nieruchomości:

I Etap Lata 2006 - 2020:

Działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana jako działy specjalne produkcji rolne

II Etap od 1 października 2019 r.

Rozpoczęcie dzierżawy części działek wchodzących w skład Nieruchomości

Od … 2021 r. wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości są wydzierżawiane, umowy na czas nieoznaczony.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie działalność rolnicza nie jest klasyfikowana jako działy specjalne produkcji rolnej.

Wnioskodawca potwierdza, iż powierzchnia posiadanego gospodarstwa rolnego wynosi … ha

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „Czy osobiście prowadzi Pan to gospodarstwo rolne?”, Wnioskodawca wskazał, że aktualnie nie prowadzi gospodarstwa rolnego.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „Czy posiadane przez Pana grunty są użytkowane rolniczo przez osoby, którym je Pan użyczył lub oddał w dzierżawę? Jeżeli tak, to prosimy wskazać które grunty i w jakim okresie były przez Pana użyczane lub wydzierżawiane i na jakie cele oraz odpłatnie czy nieodpłatnie?”, Wnioskodawca wskazał, że od dnia … 2019 r. Wnioskodawca jako Wydzierżawiający zawarł umowę dzierżawy działki nr …  oraz działki nr … z dzierżawcą Spółką … . Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy.

Pozostałe działki wymienione we wniosku były przedmiotem dzierżawy od dnia … 2021 roku przez dzierżawcę Spółką … . Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy. Umowy dzierżawy zostały zawarte odpłatnie na czas nieoznaczony.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „Czy działki wskazane we wniosku stanowią gospodarstwo rolne lub wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 333 ze zm.)?”, Wnioskodawca wskazał, że działki wskazane we wniosku wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

Wnioskodawca potwierdza, iż od gruntów będących przedmiotem Wniosku odprowadzany jest podatek rolny.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „Jakie jest oznaczenie geodezyjne oraz powierzchnia działki stanowiącej drogę dojazdową oraz do ilu i których działek zapewnia dojazd?”, Wnioskodawca wskazał, że dostęp do działek jest bezpośredni z drogi publicznej (ul. …), która przebiega wzdłuż przedmiotowego gospodarstwa.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonany po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ww. nabycie.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie (w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany).

Odpłatne zbycie to czynność, która polega na przeniesieniu swojego prawa na inny podmiot w zamian za świadczenie wzajemne, a zatem jednym z przykładów odpłatnego zbycia jest sprzedaż.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje wystąpieniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Na gruncie przedmiotowego stanu faktycznego skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości należy zatem rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. W konsekwencji, odpłatne planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż okres pięciu lat, o którym mowa w tym przepisie niewątpliwie upłynął i z tytułu tej transakcji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy jest potwierdzone także przykładowo w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

-z 9 maja 2023 r., nr 114-KDIP3-2.4011.222.2023.2.MT: „Do sprzedaży takiej nieruchomości zastosowanie znajdować będzie ogólna regulacja z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, skutkiem czego zbycie nieruchomości w szczególności będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.”;

-z 17 kwietnia 2024 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.179.2024.1.AKR: „W konsekwencji, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż w dniu 25 sierpnia 2023 r. przez Panią wymienionych nieruchomości (czterech działek o łącznej powierzchni 0,1405 ha i działki o powierzchni 0,0506 ha) nie stanowi dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego. Tym samym, dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a Pani nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.”;

-z 12 kwietnia 2024 r., nr 0115 KDIT3.4011.178.2024.4.RS: „W konsekwencji, odpłatne planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż okres pięciu lat, o którym mowa w tym przepisie niewątpliwie upłynął i z tytułu tej transakcji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.”

Podsumowując, przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości lub jej części, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć na obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również z tytułu tej sprzedaży nie będzie zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Z wniosku wynika, że w latach 2006-2020 Wnioskodawca prowadził działy specjalne produkcji rolnej w zakresie upraw w szklarniach.

Według art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że działy specjalne produkcji rolnej są wyłączone z działalności rolniczej. Dochody z działów specjalnych produkcji rolnej podlegają bowiem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w przepisach tej ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 24 ust. 4 tej ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 24 ust. 4a pkt 1 ww. ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, że jeżeli podatnik prowadzący działy specjalne produkcji rolnej nie prowadzi podatkowej księgi przychodów i rozchodów, bądź ksiąg rachunkowych, to ustala dochód do opodatkowania z tego źródła przychodów przy zastosowaniu norm szacunkowych, zawartych w art. 24 ust. 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadził w latach 2006-2020 działy specjalne produkcji rolnej. Wnioskodawca od 2006 r. do 4 lutego 2020 r. otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 43 ust. 4 ww. ustawy:

Zauważyć należy, że jeżeli Wnioskodawca nie prowadził w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej ksiąg podatkowych, ustala natomiast dochód w oparciu o tzw. normy szacunkowe dochodu, o których mowa w art. 24 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przepisy art. 14 ww. ustawy nie będą miały w tym przypadku zastosowania. Oznacza to, że przychód z tytułu sprzedaży wskazanych w opisie praw własności do nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów  nie będzie zaliczany do źródła przychodu jakim są działy specjalne produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Źródłem tych przychodów może natomiast być odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z art. 45 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na podstawie art. 49 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Grunty ze swojej natury są nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności (odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym). W przypadku sprzedaży nieruchomości, na której wybudowano budynek termin pięcioletni, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność, data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z wybudowanym na tym gruncie budynkiem, bieg terminu pięcioletniego należy liczyć odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym. Budynek wybudowany na takim gruncie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 232 ustawy Kodeks cywilny:

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych.

Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Odpłatne zbycie tzw. „innych rzeczy” związanych z nieruchomościami a niestanowiących części składowych działek gruntu  po terminie określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. po upływie 6 miesięcy licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie stanowiło źródła przychodu, oraz nie będzie rodziło obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako następujące działki:

a)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

b)nr …, nr …, nr … - sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane, nabyte przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

c)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

d)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

e)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

f)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

g)nr … - sklasyfikowana jako grunty rolne zabudowane, nabyta przez Wnioskodawcę w 2013 r.;

oraz użytkownikiem wieczystym działek:

h)nr … - sklasyfikowanej jako tereny przemysłowe, prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2012 r.;

i)nr … - sklasyfikowanej jako tereny przemysłowe, prawo użytkowania wieczystego nabyte przez Wnioskodawcę w 2016 r.;

wraz z naniesieniami w postaci budynków szklarni, infrastruktury pomocniczej, dróg wewnętrznych, sieci podziemnych, przyłączy, (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości. Planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Nieruchomości opisane we wniosku od daty nabycia nigdy nie były i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zna jeszcze konkretnej daty zbycia Nieruchomości. Planowana sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić nie wcześniej niż w drugiej połowie 2024 r. Każda działka wskazana we Wniosku wchodziła w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca od 2006 r. do 4 lutego 2020 r. otrzymywał decyzje w sprawie wymiaru zaliczek na podatek dochodowy z działów specjalnych produkcji rolnej. W latach 2006 -2020 działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę klasyfikowana była jako działy specjalne produkcji rolnej. Działki nie były nieodpłatnie udostępniane innym osobom trzecim przez Wnioskodawcę. Działki były wykorzystywane osobiście przez Wnioskodawcę do eksploatacji posadowionych na nich szklarni. Od dnia … 2019 r. Wnioskodawca jako Wydzierżawiający zawarł umowę dzierżawy działki nr … oraz działki nr … ze Spółką. Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy. Pozostałe działki wymienione we Wniosku były przedmiotem dzierżawy od dnia … 2021 r. przez Spółkę. Przedmiot dzierżawy był wykorzystywany do uprawy. Umowy dzierżawy zostały zawarte na czas nieoznaczony. Wnioskodawca posiadał gospodarstwo rolne. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób. Nieruchomość nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Mając zatem na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie uzyska przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z planowaną, nienastępującą w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedażą nieruchomości wraz z częściami składowymi gruntu (działek nr …, nr …, nr …, nr  …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …), a także nie uzyska przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) w odniesieniu ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek nr … i nr …) i praw własności odrębnych od gruntu, z uwagi na sprzedaż po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Natomiast sprzedaż innych rzeczy związanych z działkami gruntu a niestanowiących części składowych gruntu, o ile zostanie dokonana po upływie pół roku od ich nabycia, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).