Skutki podatkowe zamiany działek i możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem złożonym 26 lipca 2024 r. oraz pismem złożonym 26 sierpnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

22 kwietnia 2021 r. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie działki nr … i nr …, na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … (umowa zamiany, umowa darowizny i umowa ustanowienia nieodpłatnych służebności gruntowych). Na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zastosowano zwolnienie od podatku od spadku i darowizn.

Decyzją Burmistrza … z dnia 22 czerwca 2023 r. działka nr … została podzielona na działki nr …, nr … oraz nr …., a działka nr … została podzielona na działki nr …, nr …, nr …, nr …, nr … oraz nr ….

23 października 2023 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … (umowa darowizny oraz umowa zamiany) Wnioskodawczyni dokonała zamiany działek nr ...,  nr …, nr …., nr ….., nr …., nr …., określając wartość na 66 880 zł,  w zamian za działki nr …, nr …., określając wartość na 58 888 zł. Działki nr …..,  nr …., nr …., nr …., nr ……., nr ……., nr ………., nr ….. widnieją w rejestrze gruntów z oznaczeniem …. i …... Zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego …., zatwierdzonego Uchwałą Nr …. Rady Miejskiej w ………. z dnia 29 września 2008 r. (Dz. Urz. Woj. ….. z 2008 r., nr …., poz. ….. z późn. zm.), działki nr …, nr …, nr ……, nr …., nr ….,  nr …., nr …, nr …… leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem ...  Zamiany i darowizny nie były dokonywane w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni nadmienia, że nabycie działki polegało na otrzymaniu od rodziców jako darowizna. Działka została darowana po pierwszych zamianach z właścicielami działek sąsiadujących - podatek z tego tytułu opłacili wcześniej rodzice Wnioskodawczyni.

Nabycie działek polegało na zasadach zamienienia określonych partii działek w sposób 1:1,  tj. każdy metr kwadratowy zamieniany był na równy metr kwadratowy. Żadna z działek nie zyskała na atrakcyjności, a powodem zamiany cyt.: „był fakt, iż właściciel sąsiadującej działki (….) dokupił obok nową działkę - zamiana niektórych partii naszych działek stronami pomogła mu rozwiązać pewne problemy z planem domu. Nikt nikogo nie spłacał, ani nikt nikomu nie dopłacał żadnych pieniędzy za wspomniane zamiany.

Na pytanie Organu o treści: „czy na nabytych w drodze zamiany w 2023 r. (lub innych czynności prawnych) działkach nr …. i nr … zamierza Pani wybudować budynek mieszkalny, w którym Pani zamieszka i będzie realizowała własne cele mieszkaniowe; czy występowała Pani o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, nabyła projekt techniczny budynku mieszkalnego? W jaki sposób na nabytych w drodze zamiany w 2023 r. działkach zamierza Pani realizować własne cele (potrzeby) mieszkaniowe? W jaki sposób wykorzysta Pani każdą z tych działek do własnych celów mieszkaniowych? Na której z działek zamierza Pani wybudować budynek mieszkalny, w którym Pani zamieszka i będzie realizowała własne cele mieszkaniowe?”, Wnioskodawczyni wskazała: „Na chwilę obecną nie realizuję żadnych inwestycji na tej działce, więc nie jestem w stanie udzielić odpowiedzi na to pytanie”.

Na pytanie Organu o treści: „jaka jest powierzchnia każdej z działek, które nabyła Pani w ramach umowy zamiany w 2023 r.? Czy nabyte działki są niezabudowane (w przypadku zabudowań – należy wskazać ich rodzaj)?”, Wnioskodawczyni wskazała, że działki w całości zostały połączone i podzielone - po nowym podziale Wnioskodawczyni wciąż posiada tę samą ilość arów.

Wnioskodawczyni zwraca się ponownie z prośbą o indywidualne rozpatrzenie Jej sprawy. Podziałów dokonywała na prośbę właścicieli sąsiadujących działek, którzy zasięgając wiedzy prawniczej zapewnili Ją, że ani oni, ani Wnioskodawczyni, nie będą obarczeni nakazem opłacenia podatku z powstałej zamiany. Im się udało uniknąć opłacenia wspomnianego podatku (prawdopodobnie również na podstawie złożenia tego wniosku, który teraz Wnioskodawczyni uzupełnia). Wnioskodawczyni niestety musiała ten podatek opłacić. Posiadając wcześniej taką wiedzę, że podatek ten będzie konieczny do zapłaty, Wnioskodawczyni nie wyraziłaby zgody na takową zamianę, gdyż w żaden sposób nowy podział nie był dla Niej lepszy, nie był również gorszy. Działka o kształcie prostokąta została po prostu obrócona, tak jakby współwłaściciele zamienili dłuższy bok prostokąta z krótszym.

W kolejnym uzupełnieniu wniosku, na pytanie Organu o treści: „w jakim celu, z jakim przeznaczeniem - nabyła Pani w drodze zamiany w 2023 r. (lub innych czynności prawnych), działkę nr …. oraz działkę nr ……?”, Wnioskodawczyni podała, że tak jak wspominała, działki te zostały nabyte, a dokładniej wymienione w momencie zamiany działek trzech interesariuszy w tej sprawie: Wnioskodawczyni, Pana …. z żoną oraz Pana …... W powstałych zamianach nikt nie płacił dla nikogo żadnych pieniędzy, działka Wnioskodawczyni nie zyskała na atrakcyjności, a mogła nawet stracić, gdyż wcześniejszy wjazd na działkę był bezpośrednio od przodu. Cel zamiany był również wcześniej przez Nią opisywany - właściciel sąsiedniej działki Pan …., w momencie nabycia jeszcze jednej sąsiadującej działki, doprowadził po zamianach z 2023 r. do większego porządku na swoim gruncie. Powstał w ten sposób jednolity prostokąt. Działka Wnioskodawczyni zamieniła się jedynie położeniem, czyli jeśli Wnioskodawczyni miała prostokąt o bokach A i B, gdzie A był dłuższą krawędzią, to powstał po zamianach prostokąt o bokach B i A, gdzie B przejęło rolę dłuższej krawędzi. Wnioskodawczyni nie jest chyba w stanie bardziej obrazowo tego wytłumaczyć.

Na pytanie Organu o treści: „czy na nabytych w drodze zamiany w 2023 r. (lub innych czynności prawnych) działkach nr …. i nr … zamierza Pani wybudować budynek mieszkalny, w którym Pani zamieszka i będzie realizowała własne cele mieszkaniowe; czy występowała/wystąpi Pani o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, nabyła/dokona nabycia projekt techniczny budynku mieszkalnego?”; Wnioskodawczyni odpowiedziała, że tak jak opisywała wcześniej, nie jest w stanie w tym momencie powiedzieć co powstanie na tej działce, czy wykorzysta ją Wnioskodawczyni, czy Jej dzieci. Aktualnie Wnioskodawczyni wykańcza starszy dom w ……. otrzymany od rodziców, sprawy z wykończeniem potrwają pewnie kolejne dwa lata. Wnioskodawczyni nie wie czy w tym okresie lub czy w okresie późniejszym, byłaby w stanie rozpocząć kolejną budowę - jeśli w najbliższych latach miałaby środki na to, aby myśleć o budowie kolejnego domu pod kątem któregoś z dzieci, pewnie mogłaby się taka sytuacja pojawić.

Na pytanie Organu o treści: „czy na nabytych w drodze zamiany w 2023 r. ww. działkach zamierza Pani (jeśli tak, to w jaki sposób na każdej z działek) realizować własne cele (potrzeby) mieszkaniowe? Czy wykorzysta Pani każdą z ww. działek do własnych celów mieszkaniowych (jeśli tak to w jaki sposób)?”, Wnioskodawczyni wskazała: „Odpowiedzi na tego typu pytania mogłabym w pełni udzielić gdybym miała pewność, że w najbliższym czasie moje finanse domowe znacząco, ale to naprawdę znacząco się polepszą - jak każdy rodzic pewnie zaczęłabym planować jakąś pomoc dla dziecka i próbowała coś budować. Aktualnie nie istnieje u mnie potrzeba budowy domu dla siebie na tej działce - jak wspomniałam wyżej mamy dom, który powoli wykańczamy i to będzie nasze lokum w najbliższej przyszłości.”.

Ponadto, Wnioskodawczyni dodała: „(...) Posiadam aktualnie dom, który w tym roku został mi przepisany przez rodziców, również w …., kilkaset metrów od działki, której tyczy się ten wniosek. W tym momencie zajmujemy się powolnym wykańczaniem go (stan na chwilę obecną to etap przed wylewkami). Z tego względu nie planuję w tym momencie budowy kolejnego domu dla siebie oddalonego od domu aktualnego o kilkaset metrów. Jak wspomniałam również w poprzednich podpunktach działka zostanie zapisana najprawdopodobniej kiedyś, któremuś z dzieci - lub jeśli będzie taka możliwość zostanie podzielona i zapisane będą dwie działki dla dwóch synów. To jest jeden z wariantów. Kolejnym jest wariant budowy domu również dla któregoś z synów w momencie gdybym faktycznie mogła sobie kiedyś na to pozwolić. Najlepszą odpowiedzią w tej sprawie będzie to, że nie zastanawiałam się w ogóle nad przeznaczeniem tej działki do momentu, aż Państwo nie zaczęli pytać - założenia były takie, że jest działka i czeka na przepisanie, a teraz zaczynam tworzyć warianty aby udzielić najlepszej odpowiedzi na zadane pytania”.

Pytania

1.Czy w świetle stanu faktycznego należy uznać, że zamiana działek dokonana  23 października 2023 r. spełniła przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie  art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy?

2.Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że przychód z ww. zamiany wynosi 66 880 zł,  a dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wynosi 58 888 zł?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość i cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie  w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zdaniem Pani, wnioskując na podstawie powyższego, uzasadnionym jest stwierdzenie, że zamiana działek dokonana 23 października 2023 r. spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, oraz że przychód z ww. zamiany wynosi 66 800 zł, a dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy wynosi 58 888 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje postaniem przychodu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wskazała Pani, że 22 kwietnia 2021 r. otrzymała w darowiźnie od rodziców działki nr …. i nr …, na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … (umowa zamiany, umowa darowizny i umowa ustanowienia nieodpłatnych służebności gruntowych). W dniu 23 października 2023 r. na podstawie umowy zamiany (akt notarialny) dokonała Pani zamiany działek nr …, nr …, nr …, nr …,  nr …, nr …, powstałych z podziału w dniu 22 czerwca 2023 r. działki nr …  i działki nr …

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wskazać więc należy, że dokonana przez Panią, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, zamiana w dniu 23 października 2023 r. działek nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, powstałych w wyniku podziału działki nr …. i działki nr …, nabytych przez Panią w 2021 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie (umowa zamiany) zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie”, oznacza bowiem każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

Zgodnie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 19 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest wartość zbywanej nieruchomości określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Ponadto, w świetle art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D  ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P  ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości oraz praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi zostać wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na cele własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

W rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. c)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (lit. c), lub gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem (lit. d).

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia. Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Należy również zauważyć, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości (lokali mieszkalnych). Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Z przedstawionego we wniosku i uzupełnieniach opisu stanu faktycznego wynika, że niezabudowane działki nr …. i nr ….., które Pani nabyła w 2023 r., w wyniku umowy zamiany, leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem ……. Nie realizuje Pani żadnych inwestycji na tych działkach. Wskazała Pani, że aktualnie nie istnieje u Pani potrzeba budowy domu dla siebie na tej działce, posiada Pani dom, który powoli wykańcza i to będzie Pani lokum w najbliższej przyszłości. Z tego względu, nie planuje Pani w tym momencie budowy kolejnego domu dla siebie, oddalonego od domu aktualnego o kilkaset metrów. Działka zostanie zapisana najprawdopodobniej kiedyś, któremuś z dzieci lub jeśli będzie taka możliwość zostanie podzielona i zapisane będą dwie działki dla dwóch synów. To jest jeden z wariantów. Kolejnym jest wariant budowy domu również dla któregoś z synów, w momencie, gdyby Pani faktycznie mogła sobie kiedyś na to pozwolić. Jednocześnie stwierdza Pani, że cel zamiany był również wcześniej opisywany - właściciel sąsiedniej działki, w momencie nabycia jeszcze jednej sąsiadującej działki, doprowadził po zamianach z 2023 r. do większego porządku na swoim gruncie. Powstał w ten sposób jednolity prostokąt. Pani działka zamieniła się jedynie położeniem oraz (...), że nie zastanawiała się w ogóle nad przeznaczeniem tej działki, założenia były takie, że jest działka i czeka na przepisanie.

Nadmienić należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1-2 ww. ustawy:

Należy jednocześnie podkreślić, że ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 3 tej ustawy.

Wskazać również należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe”, należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku zakupu gruntu w celu budowy budynku mieszkalnego podatnik będzie faktycznie tę budowę realizował.

Zatem, poza warunkiem, że nabyta działka jest działką budowlaną (działką w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), to jej nabycie musi być związane z realizacją na ww. działce „własnych celów mieszkaniowych” nabywcy. Innymi słowy dla skorzystania z omawianego zwolnienia poza tym, że działka musi być działką budowlaną, to nabywca powinien dokonać nabycia w celu realizacji na działce własnych celów mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego.

Natomiast, przedstawione przez Panią okoliczności sprawy wskazują, że celu takiego, dokonane nabycie nie spełnia. Na nabytych w drodze zamiany niezabudowanych działkach nie zostanie wybudowany budynek mieszkalny służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właściciela, Pani. Okoliczność ta wyklucza możliwość skorzystania przez Panią ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy i powołane przepisy, stwierdzić należy, że dokonane 23 października 2023 r. odpłatne zbycie, tj. umowa zamiany działek nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, powstałych z podziału działki nr … i działki nr …, które nabyła Pani w 2021 r. - na działki nr … i nr …, stanowi dla Pani źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie (umowa zamiany) nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Od uzyskanego z tego tytułu dochodu należny podatek wyniesie 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód uzyskany z tytułu tego odpłatnego zbycia nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, z tytułu ww. odpłatnego zbycia ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tych nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością zbywanej nieruchomości /działki wyrażoną w umowie zamiany, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu.

Natomiast, aby powyższy dochód mógł korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabyty w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany grunt (niezabudowane działki), powinien zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, np. celem budowy budynku mieszkalnego i realizacji potrzeb mieszkaniowych. Jak zostało już bowiem wskazane, samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy wskazać, że zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych. W związku z tym, w interpretacji indywidualnej Organ nie może dokonać konkretnego rozliczenia czy potwierdzenia wyliczenia poszczególnych kwot przychodu, kosztów, podatku, odliczeń od dochodu czy podatku, a tym samym, nie może odnieść się do kwot i wyliczeń wskazanych przez Panią we wniosku.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. …., …….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).