Opodatkowanie przychodów z wynajmu/dzierżawy, sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 7 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 7 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawcą jest x, prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: x NIP: x. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT oraz polskim rezydentem podatkowym. Wszystkie czynności wykonywane w ramach działalności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest działalność hotelarsko-gastronomiczna (główny przedmiot działalności jest sklasyfikowany w klasyfikacji PKD jako 55.10.Z – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania). Przychody osiągane z tej działalności kwalifikowane są jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, dochody zaś opodatkowane podatkiem liniowym, zgodnie z art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca 21 czerwca 2006 roku nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr x, położonej w miejscowości (...) oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość zabudowań zajazdu znajdujących się na ww. działce (dalej łącznie: Nieruchomość zabudowana).

Nieruchomość zabudowana nabyta została na majątek prywatny Wnioskodawcy, a następnie wprowadzona została do Ewidencji Środków Trwałych i wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy (stan ten nie uległ zmianie do dnia sporządzania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej). Dostawa ww. nieruchomości zabudowanej – na podstawie, której Wnioskodawca ją nabył – podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem wyposażenia ww. zajazdu, na które składa się m.in.: x itp. Przy nabyciu ww. elementów wyposażenia Wnioskodawca odliczał podatek VAT naliczony.

Nieruchomość zabudowana była przez Wnioskodawcę ulepszona w 2012 r. na kwotę (...) zł, co stanowiło 4% wartości początkowej. Po tym ulepszeniu Wnioskodawca dalej wykorzystywał nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Od wydatków związanych z ww. ulepszeniem Wnioskodawca odliczał podatek VAT naliczony.

Wnioskodawca zamierza zaprzestać wykonywanie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 ust. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym wycofać wykorzystywaną Nieruchomość zabudowaną z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i przekazać je do majątku osobistego (wraz z wyposażeniem). Ww. wycofanie nastąpi na podstawie oświadczenia Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawca dokona wykreślenia wpisu działalności z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Jednocześnie, po dokonaniu ww. wykreślenia, Wnioskodawca wynajmować (bądź wydzierżawiać) będzie Nieruchomość zabudowaną wraz z wyposażeniem do podmiotu niepowiązanego. Pomimo że Wnioskodawca zamierza wycofać Nieruchomość zabudowaną z Ewidencji Środków Trwałych wraz z wyposażeniem, będzie te składniki wynajmować do podmiotu niepowiązanego, w ramach tzw. najmu prywatnego. Z tego tytułu będą wystawiane faktury z wykazanym podatkiem VAT. Zatem Nieruchomość zabudowana wraz z wyposażeniem będzie służyła działalności opodatkowanej VAT. Tym samym zarówno obecnie, jak i na etapie planowanej umowy najmu/dzierżawy Nieruchomość zabudowana wraz z wyposażeniem są i będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza przekazywać jakichkolwiek nieruchomości na cele osobiste Wnioskodawcy ani nie zamierza przekazywać ich innym osobom.

Wnioskodawca zakłada, że na przestrzeni kolejnych lat Nieruchomość zabudowana zostanie sprzedana do podmiotu niepowiązanego.

Pytania

1.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód osiągany ze świadczenia usług wynajmu/dzierżawy Nieruchomości zabudowanej wraz z wyposażeniem stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w przypadku sprzedaży do podmiotu niepowiązanego Nieruchomości zabudowanej wraz z wyposażeniem po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta nastąpi po upływie 6 lat, licząc od dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostaną wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawcy, zaś jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu – Wnioskodawca wykaże przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkuje dochód z tej sprzedaży podatkiem liniowym, o którym mowa w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wedle formy opodatkowania obowiązującej na moment zakończenia prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód osiągany ze świadczenia usług wynajmu/dzierżawy Nieruchomości zabudowanej wraz z wyposażeniem stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT) za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2 pkt 11 PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W kwestii kwalifikacji przychodów z najmu do konkretnego źródła przychodów wypowiedział się NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Ponadto, NSA w uchwale przywołał wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 379/14 (CBOSA), z którego wynika, że w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Zatem kwestia osiągania dochodów z najmu nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej nie wyklucza, po wycofaniu tych nieruchomości do majątku osobistego, aby osiągane przychody z najmu tych nieruchomości traktować już jako najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Reasumując, po wycofaniu Nieruchomości zabudowanej z EŚT wraz z wyposażeniem do majątku prywatnego i wykreśleniu wpisu w CEIDG przez Wnioskodawcę przychody osiągane z wynajmu/dzierżawy, w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 – w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej wraz z wyposażeniem do podmiotu niepowiązanego, po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi przychód, którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta nastąpi po upływie 6 lat, licząc od dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostaną wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu – Wnioskodawca wykaże przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkuje dochód z tej sprzedaży podatkiem liniowym, o którym mowa w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wedle formy opodatkowania obowiązującej na moment zakończenia prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT stanowi, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne m.in. zbycie nieruchomości oraz innych rzeczy. Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 PIT, powyższych zasad nie stosuje się m.in. do odpłatnego zbycia Składników majątkowych, znajdujących się w majątku firmowym, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z powyższych zasad wynika, że zasadniczo przy sprzedaży wycofanych z działalności Składników majątku, przychód z tego źródła wystąpi również wówczas, gdy zbycie nastąpi przed upływem 6 lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wycofany został taki składnik majątku z majątku firmowego do dnia sprzedaży.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 23.03.2021 r., sygn. akt: I SA/Gd 1178/20 podkreślił, że:

W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 maja 2023 r., znak sprawy: 0112-KDIL2-2.4011.173.2023.2.WS, stwierdzając, że:

Zatem, jeżeli sprzedaż opisanych w zdarzeniu przyszłym Składników majątku nastąpi po upływie ww. 6 lat, licząc od dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostaną wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawcy wówczas – po stronie Wnioskodawcy – nie wystąpi przychód, którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby jednakże sprzedaż nastąpiła przed upływem ww. terminu, Wnioskodawca wykaże przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochód z takiego zbycia powinien zostać rozliczony zgodnie z wybraną metodą opodatkowania, właściwą na moment zamknięcia działalności. Potwierdza to interpretacja Skarbowa w Bydgoszczy z dnia 18 czerwca 2012 znak sprawy: ITPB1/415-317/12/MR; per analogiam takie wnioski wynikają również z interpretacji z 25 listopada 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.720.2022.2. MGR.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane przez Panią orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości przedstawionych przez Panią kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: