Obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie:

-sprzedaży Działek (etap I) – jest nieprawidłowe,

-sprzedaży Budynków (Etap II) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 sierpnia 2024 r. (wpływ 2 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Pani (…) (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, polskim rezydentem podatkowym.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jak i nie planuje jej zarejestrować również w dającej się przewidzieć przyszłości.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, działki o obszarze ok 2,81 ha, oznaczonej jako R – grunty orne (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Nieruchomość została nabyta do majątku osobistego Wnioskodawcy w drodze umowy darowizny od rodziców w 2004 r. (przekazana została w celu uzyskania przez zbywcę renty strukturalnej, nabywca był zobowiązany do prowadzenia na Nieruchomości działalności rolniczej przez 5 lat). Wnioskodawca jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej. Dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod tereny przemysłowe.

Wnioskodawca planuje podział Nieruchomości na mniejsze działki budowlane. W stosunku do części działek została wydana już decyzja o warunkach zabudowy. Obecnie Wnioskodawca czeka na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do reszty działek.

Nieruchomość jest obecnie nieuzbrojona (brak przyłączy mediów, kanalizacji). W tym zakresie Wnioskodawca planuje doprowadzić jedno główne przyłącze prądu, z którego każdy nowy właściciel będzie mógł skorzystać i doprowadzić prąd do zakupionej przez siebie działki. Sprzedaż działek będzie odbywać się przy pomocy pośrednika nieruchomości.

Wnioskodawca planuje zatem w pierwszym kroku (Etap I):

-   podział geodezyjny Nieruchomości na ok 30 działek budowlanych (dalej: Działki), wydzielenie dróg wewnętrznych,

-   uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla ww. wydzielonych Działek i sprzedawać je jako działki budowlane (w sposób opisany powyżej) – wszystkie Działki lub ich część. W stosunku do części Działek decyzja ta została już uzyskana.

Możliwe także, iż w drugim kroku (Etap II), w przypadku gdyby wszystkie Działki się nie sprzedały, Wnioskodawca zainwestuje uzyskane ze sprzedaży Działek środki pieniężne w budowę budynków mieszkalnych na Działkach niesprzedanych (dalej: Budynki). Następnie nastąpiłaby sprzedaż Budynków.

Budynki stanowiłyby domy jednorodzinne o powierzchni nie przekraczającej 300 m².

Ponadto w piśmie z 1 sierpnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1) Proszę wskazać, czy przedmiotowa Nieruchomość (oprócz wykorzystywania jej przez Panią przez okres 5 lat rolniczo) była również – a jeżeli tak, to w jaki sposób (przez cały okres jej posiadania przez Panią do momentu sprzedaży) wykorzystywana do innych celów (w szczególności czy była wykorzystywana wyłącznie rolniczo; czy była wykorzystywana w działalności gospodarczej innych osób; czy była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze)?

Odpowiedź: Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie rolniczo, była przedmiotem umów dzierżawy gruntów rolnych zawartych z rolnikiem, według wiedzy Wnioskodawcy prowadzącym zarejestrowaną działalność rolniczą.

Dnia 6 sierpnia 2011 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy na część nieruchomości – na okres 5 lat. Następnie, 7 sierpnia 2016 r. zawarł kolejną umowę dzierżawy ww. części nieruchomości na kolejny okres 5 lat, zaś w dniu 18 marca 2012 r. zawarł aneks do tej umowy polegający na zmianie najmowanej powierzchni jednej z działek.

2)  Jakie są numery ewidencyjne działek o obszarze ok 2,81 ha, oznaczonych jako R – grunty orne? Czy znane są już numery ewidencyjne działek powstałych po podziale geodezyjnym – jeżeli tak proszę je podać.

Odpowiedź: Obecnie jest jeden numer ewidencyjny: 1. Nie został jeszcze przeprowadzony podział geodezyjny, w związku z czym nie są znane jeszcze numery ewidencyjne działek.

3)  W jakim celu planuje Pani dokonać podziału Nieruchomości na mniejsze działki budowlane? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

Odpowiedź: Bodźcem do dokonania podziału Nieruchomości jest planowana budowa własnego budynku mieszkalnego oraz osiedlenie się w tym budynku. Pozostałe działki zostaną zbyte, a część środków uzyskanych ze sprzedaży tych działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę swojego domu. O sprzedaży działek zdecydowała potrzeba uzyskania środków pieniężnych aby rozpocząć budowę.

4)  Proszę wskazać, czy decyzje o warunkach zabudowy zostały/zostaną wydane na Pani wniosek? W jakim celu występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

Odpowiedź: Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek Wnioskodawcy, przyszłe decyzje w tym zakresie także będą wydane na jego wniosek. O wystąpieniu o tą decyzje zdecydował fakt, iż Wnioskodawca zamierza na jednej z działek wybudować własny dom. Kierowała nim chęć uzyskania pozwolenia na budowę własnego budynku mieszkalnego.

5)  Czy oprócz planowanego przez Panią doprowadzenia jednego głównego przyłącza prądu, podziału geodezyjnego Nieruchomości na ok. 30 działek budowlanych oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla ww. wydzielonych działek planuje Pani przed sprzedażą ww. działek uzyskać także inne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

 Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie zamierza uzyskiwać dodatkowych pozwoleń, decyzji, itp.

6)  Jakie czynności będzie wykonywał pośrednik nieruchomości przy sprzedaży tych działek (etap I)? Czy pośrednik nieruchomości będzie również uczestniczył w sprzedaży domów jednorodzinnych (etap II)?

Odpowiedź: Pośrednik będzie zamieszczał ogłoszenie na portalach internetowych, pokazywał działki potencjalnym zainteresowanym i obsługiwał proces sprzedaży od strony formalno-prawnej.

 Na ten moment Wnioskodawca nie planuje aby pośrednik był zaangażowany w sprzedaż domów jednorodzinnych.

7)  Czy z potencjalnymi nabywcami działek będzie Pani zawierać przedwstępną umowę kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)   jakie warunki zawiera/będzie zawierać dana umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

b)   jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Pani, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

c)   czy w ramach umowy przedwstępnej zamierza Pani udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pani pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z planowaną sprzedażą.

d)   czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e)   czy nabywca będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Umowy przedwstępne sprzedaży Wnioskodawca będzie zawierać tylko na prośbę strony kupującej, w związku z tym nie jest w stanie podać żadnych warunków ich zawarcia oraz, czy nabywca będzie żądał uzyskania dodatkowych zgód itp. oraz jakie będą ciążyły prawa i obowiązki na stronach umowy.

Wnioskodawca nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw stronie kupującej. Wnioskodawca nie zamierza wyrażać zgody żeby po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce.

Wnioskodawca nie planuje, aby nabywca miał ponosić nakłady finansowe związane z działką od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy finalnej. Jedynym kosztem może być koszt zawarcia aktów notarialnych, nie jest to jednak wydatek związany z samą działką lecz z transakcją sprzedaży.

8)  Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca dokonywał następującej sprzedaży:

1) działka numer 5,

a) Wnioskodawca wszedł w jej posiadanie opisaną we wniosku Umową darowizny z dnia (…) listopada 2004 r.,

b) została mu przekazana nieodpłatnie przez rodziców,

c) działka rolna niezabudowana,

d) działka wykorzystywana tylko rolniczo,

e) 11 października 2010 r., z uwagi na trudną sytuację materialną,

f) sprzedaż tylko ww. niezabudowanej działki,

g) środki przeznaczone na życie,

2) działka numer 7:

        a) Wnioskodawca wszedł w jej posiadanie opisaną we wniosku Umową darowizny z dnia (…) listopada 2004 r.,

b) została mu przekazana nieodpłatnie przez rodziców,

c) działka rolna niezabudowana,

d) działka wykorzystywana tylko rolniczo,

e) 19 listopada 2010 r., z uwagi na trudną sytuację materialną,

f) sprzedaż tylko ww. niezabudowanej działki,

g) środki przeznaczone na życie,

3) działka numer 3:

        a) Wnioskodawca wszedł w jej posiadanie opisaną we wniosku Umową darowizny z dnia (…) listopada 2004 r.,

b) została mu przekazana nieodpłatnie przez rodziców,

c) działka rolna niezabudowana,

d) działka wykorzystywana tylko rolniczo,

e) 25 marca 2011 r., z uwagi na trudną sytuację materialną,

f) sprzedaż tylko ww. niezabudowanej działki,

g) środki przeznaczone na życie,

4) działka numer 6:

        a) Wnioskodawca wszedł w jej posiadanie opisaną we wniosku Umową darowizny z dnia (…) 2004 r.,

b) została mu przekazana nieodpłatnie przez rodziców,

c) działka rolna niezabudowana,

d) działka wykorzystywana tylko rolniczo,

e) 6 września 2012 r., z uwagi na trudną sytuację materialną,

f) sprzedaż tylko ww. niezabudowanej działki,

g) środki przeznaczone na życie.

Dodatkowo, w zakresie wyjaśnień do lit. g w każdym z powyższych czterech przypadków, poza przeznaczeniem uzyskanych środków na życie, środki te były też w części przeznaczane na remont budynku mieszkalnego otrzymanego ww. Umową darowizny (wymiana drzwi zewnętrznych, drzwi wewnętrznych, okien, remont centralnego ogrzewania).

9)  Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

10) Czy posiada Pani inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Na ten moment Wnioskodawca nie posiada nieruchomości innych niż te wskazane we wniosku, które zamierza przeznaczyć do sprzedaży.

Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, czy w przyszłości będzie chciał sprzedać jakąś nieruchomość z tych, które obecnie posiada i jakie będą warunki takiej transakcji. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie ma jednak takich planów.

Pytania

1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – sprzedaży Działek (Etap I) – Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – sprzedaży Budynków (Etap II) – Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – sprzedaż Działek (Etap I) – Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – sprzedaży Budynków w ramach Etapu II – Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży, z uwagi na fakt, iż działania te będzie można uznać za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości skutkuje powstaniem podlegającego opodatkowaniu przychodu po stronie zbywcy wtedy, kiedy zostaną spełnione następujące dwie przesłanki:

1. zbycie nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej;

2. sprzedaż zostanie dokonana w ciągu 5 lat, liczonych od końca roku, w którym podatnik nabył nieruchomość.

Odnosząc się do pierwszej z przesłanki należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym przedsiębiorcą, w swojej ocenie nie prowadzi działalności gospodarczej w myśl ustawy o PIT. Nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zbycie Działek nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czynności podejmowane w celu sprzedaży Działek mają tylko na celu ułatwienie sprzedaży Działek, nie mają cech działania podmiotu profesjonalnego, nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły. Zbycie nie nastąpi zatem w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

W ramach analizy drugiej z przesłanek należy ustalić, kiedy upływa wskazany w przepisie pięcioletni termin.

Zdarzeniem początkowym do obliczenia terminu jest zgodnie z ustawą „nabycie lub wybudowanie” nieruchomości.

W przedstawionym przypadku nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2004 r. Od tej daty niewątpliwie upłynęło 5 lat. Z tego względu należy uznać, iż spełnione zostały przesłanki wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W tym miejscu należy jednocześnie podkreślić, iż podział Nieruchomości na mniejsze Działki nie powoduje powstania nowej daty nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 2 kc częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Nabycie nieruchomości określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT następuje na mocy czynności rozporządzającej prawem własności takim jak umowa sprzedaży, czy umowa darowizny.

Z tego względu, dla określenia skutków podatkowych na gruncie PIT należy brać pod uwagę wyłącznie moment nabycia danej nieruchomości. Bez znaczenia pozostają okoliczności o charakterze geodezyjnym czy administracyjnym, takie jak podział działek, ich scalenie, zmiana kwalifikacji działki. Nie są to bowiem czynności wpływające na władztwo nad nieruchomością – podział działki nie powoduje, że zyskuje ona nowego właściciela, że zmienia się przedmiot własności. Podział Działek nie ma wpływu na określenia momentu nabycia, gdyż własność nadal pozostaje przy Wnioskodawcy i nadal moment nabycia wyznacza akt notarialny (umowa darowizny z 2004 r.).

Powyższe potwierdza m.in. interpretacja z dnia 26 września 2017 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK, zgodnie z którą:

(...) w omawianej sprawie kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydująca w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia zbywanej nieruchomości. Przepis ten statuuje bowiem ogólną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, które ma miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, nie stanowi źródła przychodu i nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowani podali, iż w 2016 r nabytej przez nich w 1993 r. Zatem pięcioletni termin określony przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy podatkowej upłynął w rozpatrywanej sprawie w dniu 31 grudnia 2008 r. Fakt dokonania podziału działki nr 124/1 na działki o nr 124/18 i 124/19 nie ma w rozpatrywanej sprawie znaczenia, gdyż w jego wyniku nie zmienił się zakres władztwa Zainteresowanych nad działkami.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w związku ze sprzedażą Działek w ramach Etapu I, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a)   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

d)   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z powyższą definicją, przez działalność gospodarczą należy rozumieć m.in. działalność zarobkową cechującą się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy).

Jednym z elementów pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych czy sporadycznych. Istotna jest także fachowość i działanie jako podmiot profesjonalny.

Odnosząc powyższe do przedstawionej sytuacji – Wnioskodawca będzie podejmował czynności zmierzające do wybudowania Budynków. W tym celu będzie podejmował współpracę z firmami podwykonawczymi, będzie nabywał materiały do budowy Budynków, będzie uzyskiwał wszelkie niezbędne pozwolenia. Działania te będą miały charakter zorganizowany i ciągły.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku gdy dojdzie do sytuacji, w której Wnioskodawca zdecyduje się na realizację Etapu II czyli wybudowania Budynków, należy mówić już o prowadzeniu działalności gospodarczej. Ze względu na to, że budowa Budynków jest skomplikowana, wymaga dużego zaangażowania i profesjonalizmu, wiąże się z koniecznością podjęcia szeregu działań, nie można już mówić o tym, iż będzie to jedynie rozporządzanie majątkiem prywatnym. Konieczność nawiązania współpracy z podmiotami z branży budowlanej oraz stopień skomplikowania przedsięwzięcia przesądza to tym, iż będziemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym, należałoby uznać, że działania w zakresie Etapu II i uzyskane ze sprzedaży Budynków przychody powinny być kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym –  sprzedaży Budynków (Etap II) – Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży, z uwagi na fakt, iż działania te będzie można uznać za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to zatem taka działalność, która:

·     jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

·     wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

·     prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku. 

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z opisu sprawy zawartego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, polskim rezydentem podatkowym. Jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, działki o numerze ewidencyjnym 1 i obszarze ok 2,81 ha, oznaczonej jako R – grunty orne (Nieruchomość). Nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty i została nabyta do Pani majątku osobistego w drodze umowy darowizny od rodziców w 2004 r. Jest Pani jedynym właścicielem Nieruchomości, która posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej. Dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod tereny przemysłowe.

Planuje Pani podział Nieruchomości na mniejsze działki budowlane. W stosunku do części działek została wydana już decyzja o warunkach zabudowy. Obecnie czeka Pani na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do reszty działek.

Nieruchomość jest obecnie nieuzbrojona (brak przyłączy mediów, kanalizacji). W tym zakresie planuje Pani doprowadzić jedno główne przyłącze prądu, z którego każdy nowy właściciel będzie mógł skorzystać i doprowadzić prąd do zakupionej przez siebie działki. Sprzedaż działek będzie odbywać się przy pomocy pośrednika nieruchomości. Pośrednik będzie zamieszczał ogłoszenie na portalach internetowych, pokazywał działki potencjalnym zainteresowanym i obsługiwał proces sprzedaży od strony formalno-prawnej.

W pierwszym kroku (Etap I) planuje Pani przeprowadzić podział geodezyjny Nieruchomości na ok 30 działek budowlanych (dalej: Działki), wydzielenie dróg wewnętrznych (nie są znane jeszcze numery ewidencyjne działek), uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla ww. wydzielonych Działek i sprzedawać je jako działki budowlane (w sposób opisany powyżej) – wszystkie Działki lub ich część. W stosunku do części Działek decyzja ta została już uzyskana. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Pani wniosek, przyszłe decyzje w tym zakresie także będą wydane na Pani wniosek.

Możliwe także, iż w drugim kroku (Etap II), w przypadku gdyby wszystkie Działki się nie sprzedały, zainwestuje Pani uzyskane ze sprzedaży Działek środki pieniężne w budowę budynków mieszkalnych na Działkach niesprzedanych (dalej: Budynki). Następnie nastąpiłaby sprzedaż Budynków. Budynki stanowiłyby domy jednorodzinne o powierzchni nie przekraczającej 300 m². Na ten moment nie planuje Pani aby pośrednik był zaangażowany w sprzedaż domów jednorodzinnych.

Wskazała Pani ponadto, że Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie rolniczo, była przedmiotem umów dzierżawy gruntów rolnych zawartych z rolnikiem. Dnia 6 sierpnia 2011 r. zawarła Pani umowę dzierżawy na część nieruchomości – na okres 5 lat. Następnie, 7 sierpnia 2016 r. zawarła Pani kolejną umowę dzierżawy ww. części nieruchomości na kolejny okres 5 lat, a w dniu 18 marca 2012 r. zawarła aneks do tej umowy polegający na zmianie najmowanej powierzchni jednej z działek.

Umowy przedwstępne sprzedaży będzie Pani zawierać tylko na prośbę strony kupującej, w związku z tym nie jest Pani w stanie podać żadnych warunków ich zawarcia oraz, czy nabywca będzie żądał uzyskania dodatkowych zgód itp. oraz jakie będą ciążyły prawa i obowiązki na stronach umowy. Oświadczyła Pani, że nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw stronie kupującej, a także nie zamierza wyrażać zgody żeby po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na działce. Ponadto, nie planuje Pani, aby nabywca miał ponosić nakłady finansowe związane z działką od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy finalnej. Jedynym kosztem może być koszt zawarcia aktów notarialnych, nie jest to jednak wydatek związany z samą działką lecz z transakcją sprzedaży.

Do tej pory dokonała Pani sprzedaży czterech działek o numerach: 5, 7, 3 i 6. Działki te otrzymała Pani na podstawie Umowy darowizny z dnia (…) listopada 2004 r. od rodziców. Były to działki niezabudowane, wykorzystywane tylko rolniczo. Sprzedaży tych działek dokonywała Pani na przestrzeni lat 2010-2012 – jak wskazała Pani we wniosku – z uwagi na trudną sytuację materialną, a środki uzyskane z tej sprzedaży przeznaczone zostały na życie oraz w części na remont budynku mieszkalnego otrzymanego ww. Umową darowizny. Wskazała Pani, że nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży, a na ten moment nie posiada nieruchomości innych niż te wskazane we wniosku, które zamierza przeznaczyć do sprzedaży.

Źródłem Pani wątpliwości są skutki podatkowe:

-sprzedaży działek budowlanych (etap I),

-sprzedaży wybudowanych przez Panią budynków mieszkalnych na tych działkach (etap II).

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzam, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że zarówno w opisanym przez Panią etapie I, jak i etapie II, nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy, Pani działania nie mają i nie będą miały charakteru przypadkowego i incydentalnego. Mają i będą miały one charakter zorganizowany, wymagający podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Panią są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku jako ciągły, planowy i zorganizowany proces, który ma charakter zarobkowy. Najpierw ze sprzedaży działek, a następnie z budowy i sprzedaży zabudowanych nieruchomości zamierza Pani uczynić źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie ulega wątpliwości, że zakres już wykonanych i planowanych przez Panią czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Nie można – wbrew Pani twierdzeniu – uznać, że wyzbywa się Pani majątku osobistego, a czynności podejmowane w celu sprzedaży działek mają tylko na celu ułatwienie sprzedaży działek, nie mają cech działania podmiotu profesjonalnego, nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły.

Opisane działania są bowiem przejawem Pani przemyślanej  i zorganizowanej aktywności, uwzględniającej również rozszerzenie ich zakresu na budowę budynków mieszkalnych w zależności od realizacji sprzedaży działek, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Ponadto, podejmowane przez Panią działania (geodezyjny podział działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich 30 działek, doprowadzenie głównego przyłącza prądu, a ostatecznie budowa budynków mieszkalnych), wpływające na podniesienie wartości i atrakcyjności nieruchomości, świadczą o zarobkowym charakterze tych działań.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku i jego uzupełnieniu opis sprawy, należy uznać, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy działek (etap I) oraz budynków wybudowanych przez Panią (etap II), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowić będzie sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmować Pani będzie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykaże się Pani aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje również liczba planowanych do sprzedaży działek i /lub budynków, a także fakt, że na przestrzeni lat 2010-2012 kilkukrotnie dokonywała już Pani sprzedaży innych nieruchomości.

Z uwagi na to, że w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży są składniki Pani majątku osobistego, a sprzedaż zarówno działek, jak i budynków mieszkalnych, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, to planowaną sprzedaż należy rozpatrywać pod katem działalności gospodarczej. Sprzedaż ta bowiem wskazuje na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Planuje Pani swoje działania długofalowo, nie będą one miały zatem charakteru sporadycznego, incydentalnego.

Nie można więc zgodzić się z Pani stanowiskiem w zakresie I pytania, że nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Jak wynika z opisu sprawy, podjęła i podejmie Pani szereg czynności, które tworzą taki ciąg działań, że obiektywnie rzecz biorąc, stanowią one o prowadzeniu działalności gospodarczej. Nie można zatem przyjąć, że wyłącznym celem:

-      podziału geodezyjnego działki na 30 mniejszych działek budowlanych,

-      wyodrębnienie dróg wewnętrznych,

-     występowania we własnym imieniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich 30 działek,

-     doprowadzenia głównego przyłącza prądu,

-     zatrudnienie pośrednika nieruchomości, który będzie zamieszczał ogłoszenie na portalach internetowych, pokazywał działki potencjalnym zainteresowanym i obsługiwał proces sprzedaży od strony formalno-prawnej,

będzie zaspokojenie Pani własnych potrzeb jako osoby fizycznej dokonującej jednorazowych lub okazjonalnych transakcji. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie podjętych na nieruchomości działań z chęcią osiągnięcia zysku. Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania działek do sprzedaży, a następnie ich sprzedaż nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Nie sposób też nie zauważyć, że od samego początku realizowanego przez Panią przedsięwzięcia, zakłada Pani, że jego integralną częścią będzie etap II, tj. budowa budynków mieszkalnych na niesprzedanych działkach, a więc z wykorzystaniem już poczynionych nakładów na działkach, zarówno w celu ich sprzedaży, jak i pod ich zabudowę. Opisane działania mające na celu sprzedaż działek budowlanych i budynków będą przejawem Pani profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

W świetle prawa znaczący jest fakt długofalowo planowanych przez Panią działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Zatem na gruncie badanej sprawy – w tym także w zakresie etapu I – nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Bez znaczenia jest natomiast okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

W tej sytuacji brak jest podstaw do analizy drugiej z przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, tj. ustalenia kiedy upływa wskazany w tym przepisie pięcioletni termin, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Reasumując – nie można zgodzić się z Panią, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym uzyskanie przychodu ze sprzedaży Działek (Etap I) nie będzie skutkowało po Pani stronie zobowiązaniem do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jak bowiem wskazano, źródłem przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży Działek będzie pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Prawidłowe jest natomiast Pani stanowisko, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – tj. sprzedaży Budynków w ramach Etapu II – będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego z tej sprzedaży, z uwagi na fakt, iż działania te należy uznać za działalność gospodarczą w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·   Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·   Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·   Natomiast w odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.)