Wynajem i sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zakresie wynajmu nieruchomości w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w zakresie ich sprzedaży w podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej:

• wynajmu nieruchomości – jest prawidłowe,
• skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – ze względu na odmienne uzasadnienie należy uznać za nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej i ich sprzedaży.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 12 maja 1988 roku M. G. rozpoczął wykonywanie jednoosobowo działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod firmą A. Miejsce wykonywania działalności stanowił adres (…). Przedmiotem prowadzonej działalności wg klasyfikacji PKD kod 23.61.Z stanowiła przeważająca działalność gospodarcza – „Produkcja wyrobów budowlanych z betonu”. W ramach tej działalności przedsiębiorca nie prowadził działalności związanej z wynajmem albo sprzedażą nieruchomości. M. G.(dalej nazywany Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o PIT". Wnioskodawca prowadził podatkową księgę przychodów i rozchodów dla potrzeb podatku dochodowego i dochody z działalności gospodarczej rozliczał liniowym podatkiem dochodowym według stawki 19% PIT. W okresie prowadzenia działalności Wnioskodawca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT zgodnie z ustawą z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.) zwanej dalej "ustawą o VAT i otrzymał Numer NIP (…) oraz REGON (…).

W dniu 21 grudnia 1990 roku Wnioskodawca wraz z ówczesną żoną jako osoby prywatne na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zakupili niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 1 o powierzchni 9 883,00 m² położoną w (…). Działka ta zabudowana została drewnianym, parterowym budynkiem z dwoma pomieszczeniami biurowymi, WC i częścią kuchenną połączonymi w jedną bryłę drewnianym budynkiem gospodarczym z częścią socjalną oraz murowanym budynkiem warsztatowo-garażowym. Obiekty te powstały systemem gospodarczym w 2008 roku i były początkowo przeznaczone na cele prywatne. Inwestycja stanowiła wydatek wyłącznie prywatny niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie gromadził faktur oraz innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków związanych z prowadzoną inwestycją, co uniemożliwiło prawidłowe ustalenie kosztu wytworzenia obiektów. Wnioskodawca nie odliczał podatku naliczonego VAT od wydatków poniesionych na powstanie ww. obiektów.

Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 3 o powierzchni 2 324,00 m² w drodze sądowego zniesienia współwłasności stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 08 grudnia 2008 r. sygn. akt (…). Dwie działki gruntowe zostały zakupione na cele prywatne i zakup nastąpił w trakcie małżeństwa, ze środków z małżeńskiego majątku wspólnego i na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej oraz nie zostały nabyte w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Wnioskodawca informuje, że przedmiotowe prywatne nieruchomości nie zostały wniesione do firmy jako składnik majątku i wykorzystywał do swoich celów gospodarczych, dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie prawa używania. Zakupione nieruchomości nigdy nie były składnikiem majątku firmy A. Nieruchomości nie zostały wpisane (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne i nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej. Wydatek na ich zakup nie był rozliczony w kosztach podatkowych działalności gospodarczej. W dniu 31 grudnia 2016 roku Wnioskodawca wycofał nieruchomości używane do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazał na inne własne potrzeby. Powodem wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej była sytuacja osobista i zmiana koncepcji biznesowych.

W 2017 roku uprawomocniło się orzeczenie Sądu Okręgowego, stwierdzające rozwód Wnioskodawcy. W związku z rozwodem małżeńska wspólność ustawowa w stosunku do tych działek przekształciła się z mocy prawa we współwłasność w częściach ułamkowych w proporcji po 50% Wnioskodawca i 50% była żona. Z uwagi na fakt, że udziały Wnioskodawcy i jego byłej żony w majątku wspólnym były równe stali się współwłaścicielami przedmiotowych nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 części.

Wnioskodawca informuje, że dniu 1 września 2017 r. zawiesił wykonywanie działalności gospodarczej firmy A.

Najem nieruchomości w dniu 25 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca oraz była żona na podstawie aktu notarialnego zawarli z podmiotem gospodarczym Umowę Najmu nieruchomości gruntowej położonej w (…), w równych udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części, której są współwłaścicielami nieruchomości na którą składają się zabudowana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 1 o powierzchni 9 883,00 m² dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania „Bi-inne tereny zabudowane" o powierzchni 9 883,00 m². Ponadto przedmiotem Umowy Najmu z dnia 25 sierpnia 2021 r. była także niezabudowana działka 3 położona w (…) oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 3 o powierzchni 2 324,00 m² dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania _„R-grunty orne" o powierzchni 0,2324 ha. Umowa Najmu uprawniała Najemcę, którym była Spółka Jawna do korzystania z ww. nieruchomości gruntowych (bez budynków) dla celów swojej działalności i w Umowie Najmu, w formie aktu notarialnego złożono oświadczenie o ustanowieniu prawa pierwokupu przez Najemcę. Wnioskodawca informuje, że wynajem nie wchodził w zakres prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, oraz w dniu 25 sierpnia 2021 r. zawarł Umowę Najmu jako zwykła osoba fizyczna, a niejako przedsiębiorca. Wynajmowane nieruchomości nigdy nie zostały wpisane (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne oraz nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej firmy A. Istotne znaczenie ma fakt, iż Wnioskodawca wynajmował nieruchomości w ścisłym rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, tj. rola Wnioskodawcy ograniczyła się jedynie do oddania rzeczy Najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Wnioskodawca nie dostarczał Najemcy żadnych dodatkowych usług. Wnioskodawca wynajmował "prywatnie" oraz zaliczał przychody osiągane w związku z zawarciem Umowy Najmu nieruchomości do źródła przychodów, o którym mowa w art.10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Otrzymany przychód Wnioskodawca traktował jako należność z tak zwanego „najmu prywatnego", a nie z działalności gospodarczej. Od uzyskanego czynszu z najmu Wnioskodawca opłacał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki podatku 8,5%.

Sprzedaż nieruchomości.

W dniu 24 maja 2023 r. Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części której był współwłaścicielem :

1) zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 1 o powierzchni 9 883, 00 m²,

2) niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 3 o powierzchni 2 324,00 m².

Kupującym był Najemca przedmiotowych nieruchomości jako następca prawny w związku z przekształceniem spółki jawnej w spółkę komandytowo- akcyjną. W związku z przekształceniem spółka przekształcona weszła we wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej dotychczasowego Najemcy ww. nieruchomości z Umowy Najmu zawartej 25 sierpnia 2021 r., w której to umowie ustanowiono prawo pierwokupu przedmiotowych nieruchomości na rzecz Najemcy. Wymienione nieruchomości gruntowe jedna zakupiona 21 grudnia 1990 roku, a druga 8 grudnia 2008 roku od dnia ich nabycia nie zostały wniesione do prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowiły składnika majątkowego firmy A. Od dnia nabycia nieruchomości nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne i nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej. Wydatek na zakup przedmiotowych nieruchomości został pokryty ze środków z małżeńskiego majątku wspólnego. Wnioskodawca nie dokonywał w stosunku do nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak działania marketingowe w związku z zamiarem sprzedaży udziału w nieruchomości. Poza tym nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej nieruchomości, m.in. nie miał wpływu na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenia działki wynikającego z tego planu. Sprzedaż nieruchomości nie miała charakteru, zawodowego, stałego i zorganizowanego, a była czynnością w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań, zmierzających do zbycia nieruchomości. Wnioskodawca w ostatnich latach nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych czy zabudowanych. Ponadto Wnioskodawca nie posiada innej nieruchomości przeznaczonej w przyszłości do sprzedaży. Jak wynika z opisu stanu faktycznego sprawy w dniu 31 grudnia 2016 roku Wnioskodawca wycofał nieruchomości używane do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazał na inne własne potrzeby.

Następnie Wnioskodawca w dniu 01 września 2017 r. zawiesił wykonywanie działalności gospodarczej firmy A.

Wnioskodawca informuje, że dokonana w dniu 24 maja 2023 r. sprzedaż obejmuje całe przysługujące mu udziały wynoszące 1/2 części we współwłasności zabudowanej działki oznaczonej nr 1 po 33 latach od nabycia, oraz działki oznaczonej nr 3 po 15 latach od nabycia.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zaliczył przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kategorii najem prywatny?

2.Czy uzyskany przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w przedstawionym stanie faktycznym stanowi przychód ze źródła jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Przychody uzyskane z najmu nieruchomości Wnioskodawca miał prawo rozliczać w ramach najmu prywatnego i opodatkować zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8.5%.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Zatem podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT: źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Przepis art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym stanowi, iż: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W tym miejscu należy przytoczyć uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjny w składzie siedmiu sędziów z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FSP 1/21 gdzie wskazano: "To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...). Sąd jednoznacznie stwierdził, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Uchwała wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do składników majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. We wskazanej uchwale NSA potwierdził kwestię będącą przedmiotem rozstrzygnięcia wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r.: Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego sprawy nieruchomość gruntowa nr 1 i nieruchomość nr 3 Wnioskodawca wycofał 31 grudnia 2016 roku z użytkowania w działalności gospodarczej firm A. Wynajmowane nieruchomości stanowiły majątek prywatny. Uwzględniając powyższe, należy uznać że wybór źródła przychodów, w ramach którego rozliczany jest najem, należy do podatnika. To podatnik bowiem podejmuje decyzję, jak chce rozliczać przychody z najmu. Jeżeli chce to robić w ramach działalności gospodarczej, to powinien zgłosić się do CEIDG i REGON (na wspólnym wniosku CEIDG-1 składanym w urzędzie miasta lub gminy), a we wpisie zawrzeć informację, że przedmiotem tej działalności będzie najem. Jeżeli tego nie zrobi, najem należy uznać za prywatny (okazjonalny).

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości mogły stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ad. 2

Wnioskodawca wyraża pogląd, że przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w przedstawionym stanie faktycznym stanowi przychód ze źródła jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Swoje stanowisko oparł m. in. na treści wyroku NSA z 28.03.2023 r. sygn. II FSK 2302/20 oraz NSA z 16.05.2023 r. II FSK 21/23.

Wnioskodawca wraz z ówczesną żoną na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu 21 grudnia 1990 roku zakupił niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 1 o powierzchni 9 883,00 m² położoną w (…). Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną nabył drugą nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 3 o powierzchni 2 324,00 m² w drodze sądowego zniesienia współwłasności stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 8 grudnia 2008 r. Dwie działki gruntowe zostały zakupione na cele prywatne i zakup nastąpił w trakcie małżeństwa, ze środków z małżeńskiego majątku wspólnego i na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej. W związku z rozwodem małżeńska wspólność ustawowa w stosunku do tych działek przekształciła się z mocy prawa we współwłasność w częściach ułamkowych w proporcji po 50% Wnioskodawca i 50% była żona. Z uwagi na fakt, że udziały Wnioskodawcy i jego byłej żony w majątku wspólnym były równe stali się współwłaścicielami przedmiotowych nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 części. Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) z zastrzeżeniem ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Nadmienić trzeba, że art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego sprawy przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca wycofał z działalności gospodarczej 31 grudnia 2016 roku i zaczął wynajmować w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawca wyraża stanowisko, iż sprzedaż udziałów w nieruchomości nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie wykonywał w stosunku do nieruchomości czynności, które wskazywane są jako charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie ulega wątpliwości, że dokonana transakcja obejmująca sprzedaż udziałów w nieruchomości, której był współwłaścicielem Wnioskodawca dokonał w imieniu własnym oraz na jego rachunek. Spełnienie tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży udziału w nieruchomości można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, której właścicielem był Wnioskodawca przez kilkadziesiąt lat do źródła w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej, konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie można bowiem przyjąć, że dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż od daty nabycia po 33 latach udziału jednej działki oraz po 15 latach udziału drugiej działki od daty jej nabycia, że sprzedaż miała cechy zorganizowania i ciągłości. Ponadto Wnioskodawca będąc współwłaścicielem nieruchomości nigdy nie zaliczył ich do środków trwałych związanych z jego działalnością gospodarczą i nie zaliczył ich do towarów handlowych jak wynika ze stanu przedstawionego we wniosku. Zatem przychód ze sprzedaży tego udziału nie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Jednocześnie uzyskany przychód ze sprzedaży udziału w prawie własności przedmiotowych działek nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy ponieważ odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w części:

• dotyczącej opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości jest prawidłowe,
• dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości z uwagi na odmienne uzasadnienie należy uznać za nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Najem nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym :

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,
• ciągłości,
• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że od 1998 r. prowadził Pani jednoosobową działalność gospodarczą. W 2017 r. działalność została zawieszona. Głównym przedmiotem działalności jest produkcja wyrobów budowlanych z betonu. Wybraną przez Pana formą opodatkowania do tego źródła jest podatek liniowy. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystywał Pan nieruchomości nabyte uprzednio do majątku prywatnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej (jedna nieruchomość gruntowa nr 3 i druga nieruchomość gruntowa, która została zabudowana budynkiem niemieszkalnym nr 1). Nieruchomości te nie zostały wprowadzone do Pana ewidencji środków trwałych. Wydatki związane z ich nabyciem i wzniesieniem budynku niemieszkalnego nie były uwzględniane w kosztach uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej. W grudniu 2016 r. zaprzestał Pan wykorzystywania tych nieruchomości w swojej działalności gospodarczej. Następnie w wyniku przeprowadzonej sprawy rozwodowej stał się Pan współwłaścicielem tych nieruchomości wg udziału tj. po 1/2 nieruchomości. W sierpniu 2022 r. została zawarta umowa najmu tych nieruchomości. Po ponownym przekazaniu nieruchomości na cele prywatne, zostały wykorzystywane przez Pana proporcjonalnie do udziału we współwłasności na cele najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (tzw. najem prywatny).

Skoro wycofał Pan nieruchomości do majątku prywatnego i następnie wynajął, to najem tych nieruchomości wg udziału we współwłasności stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym przychody, jakie Pan uzyskał ze wskazanego źródła podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Sprzedaż nieruchomości

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z powyższego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki

• odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy:

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane.

Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że posiada Pan 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym i 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej. Nieruchomości te były wykorzystywane na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, ale nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. Z dniem 31 grudnia 2016 r. wycofał Pan nieruchomości i przekazał na własne potrzeby. W maju 2023 r. dokonał Pan sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach.

W związku z tym powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż przez Pana 1/2 udziału w ww. nieruchomościach nie stanowi dla Pana źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, gdyż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Sprzedawany przez Pana udział w nieruchomości gruntowej i gruntowej zabudowanej budynkiem niemieszkalnym co do zasady stanowi dla Pana źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę, że będąca przedmiotem sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej została przez Pana nabyta w 1990 r. i 1/2 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem niemieszkalnym została nabyta w 2008 r. oraz fakt, że nieruchomość te nie mają charakteru mieszkalnych, czy też, że sprzedaż tych udziałów nastąpi po terminie wskazanym w art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy, zgodzić trzeba się z Pana twierdzeniem, w świetle którego sprzedaż ww. udziałów w nieruchomościach opisanych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Przedmiotowa sprzedaż nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy.

Pana stanowisko w zakresie:

• najmu przedmiotowych nieruchomości jest prawidłowe,
• skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ze względu na odmienne uzasadnienie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).