Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym. W (…) 2018 r. wraz z żoną, z którą łączy Pana ustawowa wspólność małżeńska, otrzymali Państwo zgodę od członków Wspólnoty Mieszkaniowej (…) na adaptację strychu, będącego częścią wspólną nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zgoda nastąpiła na podstawie zebrania właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, z którego to zebrania został sporządzony protokół w formie aktu notarialnego. Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnej, ustanowienia odrębności lokalu na strychu oraz sprzedaży na Pana rzecz, po dokonaniu prac adaptacyjnych.

Od (…) 2018 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej posiadał upoważnienie do zawarcia z Panem i Pana żoną umowy ustalającej warunki przekazania części wspólnej (strychu) nieruchomości do adaptacji realizacji inwestycji we własnym zakresie i na własny koszt - na czas adaptacji.

Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła również, że prace adaptacyjne winny zostać zakończone do (…) 2021 r. Po tym okresie był Pan wraz z żoną zobowiązany do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zaliczki eksploatacyjne i zaliczki na fundusz remontowy).

W (…) 2023 r. w formie aktu notarialnego zostało dokonane ustanowienie odrębnej własności lokalu przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz jednocześnie została dokonana umowa sprzedaży zaadaptowanej części wspólnej (strychu) na rzecz Pana i Pana żony. Cena sprzedaży części wspólnej została określona na podstawie operatu szacunkowego.

W niedalekim okresie czasu rozważa Pan wraz z żoną możliwość sprzedaży nabytego lokalu.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży lokalu przez Pana i Pana żonę, pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, będzie liczony od daty zawarcia umowy przekazania części wspólnej do adaptacji z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, czy od dnia nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie może być liczony od dnia zawarcia umowy przekazania ww. lokalu do adaptacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 lit a ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek, stanowiący o tym, że ww. odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło przedmiotu opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek prywatny osób fizycznych nastąpi po upływie pięcioletniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym ustawy o PIT nie definiują pojęcia „nabycie”, nie wskazują czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że faktyczne nabycie, może poprzedzać sformalizowaną czynność, jaką jest m.in. umowa sprzedaży nieruchomości.

Celem podjęcia uchwały przez Wspólnotę Mieszkaniową w 2018 roku było zaplanowanie sprzedaży części wspólnej nieruchomości na rzecz Pana i Pana żony. Dokonanie pozwolenia na rozpoczęcie prac adaptacyjnych strychu, można określić mianem nabycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że (…) 2018 r. wraz z żoną, z którą łączy Pana ustawowa wspólność małżeńska, otrzymali Państwo zgodę od członków Wspólnoty Mieszkaniowej (…) na adaptację strychu, będącego częścią wspólną nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgoda nastąpiła na podstawie zebrania właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, z którego to zebrania został sporządzony protokół w formie aktu notarialnego. Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnej, ustanowienia odrębności lokalu na strychu oraz sprzedaży na Pana rzecz, po dokonaniu prac adaptacyjnych. Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła również, że prace adaptacyjne winny zostać zakończone do (…) 2021 r. Po tym okresie był Pan wraz z żoną zobowiązany do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zaliczki eksploatacyjne i zaliczki na fundusz remontowy). (…) 2023 r. w formie aktu notarialnego zostało dokonane ustanowienie odrębnej własności lokalu przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz jednocześnie została dokonana umowa sprzedaży zaadaptowanej części wspólnej (strychu) na rzecz Pana i Pana żony.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy przy ewentualnej sprzedaży w niedalekim czasie nabytego lokalu, pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, będzie liczony od daty zawarcia umowy przekazania części wspólnej do adaptacji z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, czy od dnia nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej.

W odniesieniu do powyższego należy zauważyć, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), a art. 158 ww. Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

I tak zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 158 ww. Kodeksu:

Na podstawie powyższych przepisów jednoznacznie należy stwierdzić, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu podlegają natomiast uregulowaniu w rozdziale drugim ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy,

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że dopiero zawarcie w (…) 2023 r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz Pana (sprzedaż), stanowi nabycie przez Pana prawa własności do tego lokalu. Zatem nie można zgodzić się z Panem, że data zawarcia z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej umowy przekazania części wspólnej (strychu) nieruchomości do adaptacji z (…) 2018 r. jest datą nabycia lokalu mieszkalnego, od którego należy liczyć pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując – w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu, pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie liczony od dnia nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej.

W rezultacie, oceniając Pana stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla pozostałych współwłaścicieli (współwłaściciela) nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).