Skutki podatkowe otrzymania spłaty w związku ze zniesieniem współwłasności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych otrzymania spłaty w związku ze zniesieniem współwłasności. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 1 maja 2024 r. (wpływ 1 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pani rodzice rozwiedli się w 2016 roku, a jednym z aspektów podziału majątku było przekazanie przez ojca posiadanych praw do lokalu mieszkalnego dzieciom, włączając w to Panią. Otrzymała Pani tytułem darowizny od ojca prawo do 1/6 własności lokalu mieszkalnego położonego w (…), co zostało potwierdzone aktem notarialnym z 21 czerwca 2019 roku. Od momentu darowizny wspomniany lokal mieszkalny nie był przez Panią w żaden sposób wykorzystywany.

Chcąc znieść współwłasność, 12 listopada 2020 roku wniosła Pani sprawę do sądu, która za sprawą ugody mediacyjnej (z 9 lipca 2021 r.) zakończyła się 4 sierpnia 2021 r. i uprawomocniła wkrótce potem. Na mocy wspomnianej ugody, zgodziła się Pani odpłatnie przenieść swoją część praw do lokalu mieszkalnego na rzecz Pani matki, będącej do tej pory współwłaścicielką wspomnianej nieruchomości.

Ostania płatność, którą otrzymała Pani w ramach zniesienia współwłasności, ustalona była na 31 grudnia 2023 r., w związku z tym nie jest już Pani współwłaścicielką tej nieruchomości.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży w głównej mierze przeznaczyła Pani na wynajem lokalu mieszkalnego, a pozostałe fundusze odłożyła Pani na opłacenie studiów. Z racji młodego wieku nie była też Pani w pełni świadoma przepisów podatkowych, które ustanawiają wspomniany okres karencji. Poza tym posiada Pani orzeczenie o niepełnosprawności i jest Pani osobą, która nie ukończyła jeszcze 26 roku życia.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniła Pani, że do przeniesienia własności udziału w lokalu mieszkalnym na rzecz Pani matki doszło na drodze odpłatnego zniesienia współwłasności na podstawie ugody mediacyjnej. Umorzenie sądowne sprawy jest z 4 sierpnia 2021 r.

Uprawomocnienie orzeczenia zakreślającego widnieje w systemie Portalu Informacyjnego Sądów Powszechnych z datą 12 sierpnia 2021 r.

Ugodę mediacyjną zawarto 9 lipca 2021 r. Przewidywała ona spłaty przez Pani matkę na Pani konto łączną kwotę 26.000 zł (dwadzieścia sześć tysięcy złotych) w 5 ratach: pierwsza rata 1.000 zł (tysiąc złotych) w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się ugody, druga rata 6.250 zł (sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) do 30 czerwca 2022 r., trzecia rata 6.250 zł (sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) do 31 grudnia 2022 r., czwarta rata 6.250 zł (sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) do 30 czerwca 2023 r. i ostatnia, piąta rata 6.250 zł (sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) do 31 grudnia 2023 r. W razie opóźnienia w terminie płatności jakiekolwiek z rat ugoda przewidywała odsetki ustawowe płatne przez Pani matkę.

W związku z podpisaniem ugody, wszystkie Pani dotychczasowe prawa do tego lokalu mieszkalnego przechodziły na Pani matkę w zamian za spłatę na Pani rzecz tychże rat o łącznej kwocie 26.000 zł.

W akcie notarialnym z 21 czerwca 2019 r. (bezpośrednio związanym z przyznaniem Pani części udziału w prawie do tego lokalu mieszkalnego) przyjęto wartość wspomnianego lokalu mieszkalnego na kwotę 140.000 zł (sto czterdzieści tysięcy złotych), w związku z czym Pani udział w prawach własności o wielkości 1/6 praw do tego lokalu ustalony był wtedy na kwotę 23.333,33 zł (dwadzieścia trzy tysiące trzysta trzydzieści trzy złote i trzydzieści trzy grosze). Jako, że ugoda mediacyjna przewidywała spłatę przez Pani matkę na Pani rzecz 26.000 zł, otrzymała Pani nieco więcej pieniędzy niż kwota, na którą oceniono wartość Pani udziału przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji powinna Pani zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Pani stanowisko

W Pani ocenie, nie powinna Pani płacić podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości (winno być: zniesienia współwłasności) przed upływem 5-letniego okresu karencji od nabycia do niej praw na drodze darowizny, ponieważ obie sytuacje, zarówno przyjęcie darowizny, jak i odpłatne zniesienie współwłasności, odbywały się w relacji rodzic-dziecko (zerowa grupa podatkowa). 

Uważa Pani też, że gdyby nie doszło do ugody mediacyjnej, to sprawa o zniesienie współwłasności trwałaby dłużej i zakończyłaby się po upływie 5 lat od otrzymania darowizny, tak więc jedynie ugoda sądowa przyspieszyła rozstrzygnięcie sprawy i sprzedaż praw do lokalu mieszkalnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 326, ze zm.):

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Pani rodzice rozwiedli się w 2016 roku, a jednym z aspektów podziału majątku było przekazanie przez ojca posiadanych praw do lokalu mieszkalnego dzieciom, włączając w to Panią. Otrzymała Pani tytułem darowizny od ojca prawo do 1/6 własności lokalu mieszkalnego położonego w (…), co zostało potwierdzone aktem notarialnym z 21 czerwca 2019 roku.

Chcąc znieść współwłasność, 12 listopada 2020 roku wniosła Pani sprawę do sądu, która za sprawą ugody mediacyjnej (z 9 lipca 2021 r.) zakończyła się 4 sierpnia 2021 r. i uprawomocniła 12 sierpnia 2021 r. Na mocy wspomnianej ugody, zgodziła się Pani odpłatnie przenieść swoją część praw do lokalu mieszkalnego na rzecz Pani matki, będącej do tej pory współwłaścicielką wspomnianej nieruchomości. Ugoda mediacyjna przewidywała spłatę przez Pani matkę na Pani rzecz 26.000 zł.

Pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz praw majątkowych za odpłatnością, a więc co do zasady również odpłatne zniesienie współwłasności.

W tej kwestii należy odnieść się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 212 Kodeksu cywilnego:

Zniesienie współwłasności może zatem nastąpić za odpłatnością w formie spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela lub nieodpłatnie bez żadnych spłat. Czynność zniesienia współwłasności w świetle prawa cywilnego stanowi formę zbycia, a jeżeli zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości lub prawie, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez znaczenia jest bowiem to, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku, czy zniesienia współwłasności. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin „odpłatne zbycie” obejmuje zatem szeroki zakres czynności.

Określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem, w tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zatem, po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, jeżeli zbycie to nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W opisanym stanie faktycznym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej w 2019 r. na podstawie darowizny, nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani przedmiotowy udział w ww. nieruchomości.

W konsekwencji zniesienie współwłasności w 2021 r., jest dla Pani źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy,

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :

Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, którą nabyła Pani w drodze darowizny od ojca, jest – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (wartość spłaty), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo -skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny należy zastosować art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma zatem charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym, tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia podatku dochodowego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tego udziału poprzez zniesienie współwłasności, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiący wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie (wartość Pani udziału w nieruchomości odpowiadająca kwocie spłaty), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez Panią, które były konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Reasumując, odpłatne zniesienie współwłasności i przeniesienie za spłatą udziału w nieruchomości w 2021 r., nabytej przez Panią w drodze darowizny w 2019 r., na drugiego współwłaściciela (Pani matkę), stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zniesienie współwłasności nastąpiło przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie.

Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości (zniesienia współwłasności) określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cena określona w umowie odpłatnego zbycia powinna wyrażać wartość rynkową tego udziału.

Na powstanie obowiązku z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma znaczenia, że darowizna i zniesienia współwłasności odbywały się w relacji rodzic – dziecko (zerowa grupa podatkowa).

Wobec powyższego, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”. 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).