Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przedstawił Pan historię lokalu, na którą posiada Pan dokumenty.  

• 20 sierpnia 2007 r. - Zaświadczenie ze spółdzielni, że Pana rodzicom (małżonkowie) przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wcześniej mieszkała tu przez wiele lat Pana Babcia, która zmarła w tym okresie.
• 30 lipca 2021 r. - Wykupienie lokalu przez Pana rodziców od spółdzielni za 1 zł. Akt notarialny repertorium (…).
• 4 września 2023 r. - Darowizna od Pana rodziców na Pana. Akt notarialny repertorium (…).
• 15 lutego 2024 r. - Sprzedaż mieszkania na osobę 3-cią (ze względu na komorników po rodzicach). Akt notarialny repertorium (…).

Zgłasza Pan sprzedaż mieszkania, które otrzymał Pan drogą darowizny od swoich rodziców we wrześniu 2023 r. Mieszkanie to zostało wykupione ze spółdzielni mieszkaniowej w lipcu 2021 roku przez Pana rodziców za symboliczną kwotę 1 zł. Przed zakupem przez Pana rodziców, posiadali Oni lokatorskie prawo do lokalu, a wcześniej przez długie lata Pana babcia (Pana tata się tu wychował). Mieszkanie to zostało przez Pana sprzedane w lutym 2024 r., co skłoniło Pana do zwrócenia się z prośbą o wyjaśnienie kwestii związanej z opodatkowaniem tej transakcji. Numer księgi wieczystej: (…) Osobiście mieszka tu Pan od 2017 r., opłaca czynsz, rachunki i przeprowadził Pan pełny remont.

Pytanie

Czy od transakcji sprzedaży w tym wypadku należy się podatek dochodowy od osób fizycznych?

Pana stanowisko

Mieszkanie było w użytkowaniu rodzinnym przez co najmniej 50 lat, nie było wcześniej przedmiotem żadnych transakcji sprzedaży w celach zarobkowych. Sam użytkuje je Pan, remontuje i płaci wszystkie zobowiązania związane z lokalem od 2017 roku. Zostało ono Panu obiecane przez rodziców już w roku 2015, jednak z powodu wielu spraw formalnych i administracyjnych proces przekształcenia został sfinalizowany kilka lat później.

Zwrócił się Pan z wnioskiem o wydanie stanowiska w sprawie transakcji sprzedaży. Prosi Pan o wydanie opinii, że w związku z wieloletnim użytkowaniem lokalu przez jedną rodzinę, transakcja ta będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi nieruchomości sprzedawanych poniżej 5 lat od daty zakupu. Zgodnie z Pana sytuacją, mieszkanie to było w Pana użytkowaniu przez okres 7 lat.

W związku z tym, pragnie Pan skorzystać z przewidzianego przez ustawodawcę zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych dla nieruchomości, które są sprzedawane poniżej 5 lat od daty ich nabycia, a które były w długotrwałym użytkowaniu. Jest Pan gotów dostarczyć wszelkich dodatkowych dokumentów oraz informacji, które mogą być potrzebne do dokładnej oceny Pana sytuacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment nabycia.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że w 2024 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny otrzymany w darowiźnie od swoich rodziców w 2023 r.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym, darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W związku z powyższym odpłatne zbycie 15 lutego 2024 r. lokalu mieszkalnego, które otrzymał Pan 4 września 2023 r. w darowiźnie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu, bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że zbycie lokalu mieszkalnego, stanowi źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany z tego tytułu dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez znaczenia w kontekście rozpoznania przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu dokonanej czynności pozostaje fakt, że lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku był w Pana posiadaniu przez okres 7 lat. Jak bowiem jednoznacznie wynika z treści stanu faktycznego, stał się Pan właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy darowizny potwierdzonej aktem notarialnym dopiero w dniu 4 września 2023 r., a jego sprzedaż nastąpiła w 2024 r. tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).