Możliwość opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 24 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Uzupełnił go Pan pismem z 2 maja 2024 r. (wpływ 2 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym. Nie posiada Pan statusu rolnika. Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest Pan zatrudniony w oparciu o umowę o pracę. Jest Pan żonaty. Z małżonką posiada Pan wspólność majątkową. Wraz z żoną jesteście właścicielami domu jednorodzinnego w (…), w którym mieszkacie oraz mieszkania w (…), które obecnie wynajmujecie w ramach najmu prywatnego. Pana żona pracuje w oparciu o umowę o pracę. Nie posiada statusu rolnika. Jest polskim rezydentem podatkowym. Dodatkowo Pana żona prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie PKD 55.20.Z i 68.20.Z, którego przedmiotem jest nieruchomość położona w (...). Nieruchomość ta została wprowadzona do środków trwałych prowadzonej przez Pana żonę działalności gospodarczej.

Obecnie planujecie zakup nieruchomości do majątku prywatnego. Nieruchomość zgodnie z informacją z wypisu z rejestru gruntów i kartoteki budynków, to budynek mieszkalny (rodzaj wg KŚT) o powierzchni zabudowy 45 mkw wraz z budynkiem technicznym zaklasyfikowanym jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 8 mkw, położony na działce o powierzchni 0,0399 ha.

Nieruchomość planujecie wykorzystywać okresowo przez Pana rodzinę oraz traktować jako lokatę kapitału. Nieruchomość zamierzacie zakupić do majątku wspólnego wraz z żoną.

Nie zamierzacie korzystać z nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, ani wprowadzać jej do środków trwałych.

W czasie gdy Pana rodzina nie będzie korzystać z nieruchomości, rozważacie jej wynajmowanie w ramach tzw. najmu prywatnego krótko- i długoterminowego (z opcją wynajmu od kilku dni, do kilku miesięcy, w zależności od zainteresowania). Nieruchomość byłaby wynajmowana w całości.

W przypadku wynajmu nieruchomości, planujecie złożyć oświadczenie, że rozliczenie opodatkowania z najmu tej nieruchomości będzie w całości w Pana zakresie, na co zgodę wyraża Pana żona.

W odniesieniu do wynajmowania nieruchomości, zamierza Pan prowadzić czynności związane z wynajmem (korespondencję i komunikację w celu ustalenia szczegółów łączącej strony umowy- ustalenia będą podsumowane drogą mailową), czynności pozwalające utrzymać nieruchomość w odpowiednim stanie (przykładowo drobne naprawy) oraz czynności związane z zapewnieniem czystości nieruchomości, jednakże tylko w czasie pomiędzy poszczególnymi okresami najmu. Czynności te planuje Pan wykonywać samodzielnie lub z pomocą żony.

Nie zamierza Pan świadczyć dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania nieruchomości w czasie trwania najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia Pan ochrony, posiłków, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto, nie zamierza Pan zlecać innym osobom, czy podmiotom usług księgowych lub zarządczych w zakresie wynajmowania nieruchomości. Odbiór kluczy do domu odbywać się będzie za pośrednictwem odpowiedniej skrzynki, którą goście otwierają za pomocą przekazanego kodu lub wejście będzie się odbywać za pomocą kodu do zamka w drzwiach. Planuje Pan, aby z założenia nie mieć żadnego kontaktu osobistego z osobami wynajmującymi nieruchomość.

Informację o możliwości wynajęcia nieruchomości planuje Pan przekazywać, jako osoba prywatna, korzystać z mediów społecznościowych (...) oraz korzystając ze stron do zamieszczania ogłoszeń o możliwości wynajmu, takich jak (…), z których korzystają m.in. prywatni właściciele posiadający nieruchomości na wynajem. Jak również za pośrednictwem własnej strony internetowej. Finalnie umowy były by zawierane bezpośrednio, bez pośrednictwa portali i platform. Płatności za najem dokonywane by były na rachunek bankowy. Planuje Pan oferować możliwość wynajęcia nieruchomości przez cały rok, poza okresami, gdy Pana rodzina będzie z niej korzystać.

Planuje Pan opodatkować uzyskane w ten sposób przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (kwalifikując je do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu, dzierżawy i umów podobnych) oraz z uwagi na rodzaj nieruchomości, która stanowi budynek mieszkalny, zamierza Pan korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Pytania

1.Czy prawidłowym jest zaliczanie całości przychodów uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu nieruchomości, do przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i opodatkowanie ich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

2.Czy prawidłowym będzie korzystanie ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla przychodów z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu?

Interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie Nr 1). W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie Nr 2)zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W Pana ocenie przedmiotowy najem nie będzie spełniał warunków dla uznania, że jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Uważa Pan, że przychody z przedmiotowego najmu nieruchomości, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego, będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jak najem prywatny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,
• ciągłości,
• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 12 ust. 13 ww. ustawy:

Skoro najem nieruchomości nie będzie odbywał się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to będzie Panu przysługiwało prawo do kwalifikowania osiąganych przez Pana przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) w zw. z art. 12 ust. 13 ww. ustawy.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; (dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).