Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 5 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 5 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 kwietnia 2024 r. (wpływ 21 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 14 listopada 2017 r. nabyła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną o powierzchni 0,2800 ha, składającą się z działek gruntu o numerach 1 i 2. W dniu 19 czerwca 2019 r. dokonała Pani darowizny swojej siostrze udziału w wysokości 1/2 części działki gruntu Nr 1 (0,17 ha). Strony ustaliły wartość darowizny na kwotę 55.000 zł. W wyniku darowizny Pani oraz Pani siostra stałyście się współwłaścicielkami działki Nr 1. Dnia 11 października 2019 r. Pani oraz Pani siostra uzyskałyście zgodę na podział nieruchomości na dwie działki: działkę Nr 3 o powierzchni 0,1202 ha i działkę Nr 4 o powierzchni 0,0449 ha. Następnie, dnia 15 stycznia 2021 r. dokonała Pani wraz z siostrą nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W wyniku tego działkę gruntu Nr 3 otrzymała Pani, a działkę Nr 4 Pani siostra. Strony określiły, że po zniesieniu współwłasności wartość przedmiotu umowy pozostanie taka sama, jak przed zniesieniem współwłasności, czyli 110.000 zł. Dla obu działek gruntu, tj. o numerze 3 i 4, ustalono wartość na kwotę 55.000 zł każda. Na obu gruntach trwa remont nieruchomości, który przedłuża się ze względu na bardzo wysokie koszty. W związku z tym, podjęła Pani decyzję o zbyciu swojej działki wraz z nieruchomością.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Wskazała Pani, że:

1.Pani obecnie miejsce zamieszkania do celów podatkowych to Francja. Na moment sprzedaży nieruchomości najprawdopodobniej również będzie to Francja.

2.Zamierza zbyć Pani nieruchomość w 2024 r. lub później.

3.Dnia 14 listopada 2017 r. nabyła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną w drodze umowy kupna-sprzedaży.

4.Zniesienie współwłasności dokonane pomiędzy Panią i Pani siostrą odbyło się bez jakichkolwiek spłat i dopłat.

5.Nieruchomość o Nr 3 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym.

6.Łączna wartość nieruchomości przed i po zniesieniu współwłasności wynosiła tyle samo (110.000 zł), jak również wartość każdej z działek po podziale była taka sama (55.000 zł) i odpowiada wartości darowizny.

7.Odpłatne zbycie nieruchomości Nr 3 nie zostanie dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Pytanie

Czy ma Pani obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości Nr 3?

Pani stanowisko w sprawie

W przedmiotowej sytuacji, datę nabycia nieruchomości przez Panią należy ustalić jako dzień pierwotnego nabycia nieruchomości (14 listopada 2017 r.). W Pani ocenie sprzedaż Pani działki Nr 3 nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego przychodu ze sprzedaży Pani nieruchomości, ponieważ od daty nabycia tej nieruchomości (działki) minął okres przekraczający 5 lat.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli: podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

W przedmiotowej sytuacji, zniesienie współwłasności dokonane między Panią i Pani siostrą odbyło się bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Ponadto łączna wartość nieruchomości przed i po zniesieniu współwłasności wynosiła tyle samo (110 000 zł), jak również wartość każdej z działek po podziale była taka sama (55 000 zł) i odpowiadała wartości darowizny. W związku z tym, według Pani podział nieruchomości nie może być traktowany jako nabycie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Przepis art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje na dwa warunki, od spełnienia których uzależnia się kwalifikację danej osoby jako mającej miejsce zamieszkania w Polsce. Powyższe przesłanki są rozdzielone spójnikiem „lub”, co jest równoznaczne z tym, że wystarczy spełnienie którejkolwiek z nich, aby uznać, że osoba posiada miejsce zamieszkania w Polsce, a więc – podlega w kraju nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli opodatkowaniu od wszystkich osiąganych dochodów.

Jako pierwszy warunek pozwalający na uznanie osoby za mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przepis wskazuje posiadanie centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych). Przesłanka ta została skonstruowana w bardzo szeroki sposób, jeśli chodzi o zakreśloną grupę osób, które na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych posiadają w Polsce ośrodek interesów życiowych. Wynikać może to z użycia w powołanym powyżej przepisie spójnika „lub” w sformułowaniu „centrum interesów osobistych lub gospodarczych” dla doprecyzowania, kiedy uznaje się daną osobę za mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przez „centrum interesów osobistych” należy rozumieć wszelkie powiązania rodzinne, tzn. ognisko domowe, aktywność społeczną, polityczną, kulturalną, obywatelską, przynależność do organizacji/klubów, uprawiane hobby itp. Z kolei „centrum interesów gospodarczych” to przede wszystkim miejsce prowadzenia działalności zarobkowej, źródła dochodów, posiadane inwestycje, majątek nieruchomy i ruchomy, polisy ubezpieczeniowe, zaciągnięte kredyty, konta bankowe itd.

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej uważa się również osobę fizyczną, która przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. W świetle art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunek ten stanowi samodzielną podstawę do uznawania określonej kategorii osób za rezydentów, niezależną od omówionego powyżej posiadania na terytorium Polski centrum interesów życiowych.

Natomiast w myśl art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowanie ww. dochodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, w ramach ograniczonego obowiązku podatkowego, uzależnione jest od osiągnięcia tych dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i wykonywania pracy na terenie Rzeczypospolitej.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w świetle umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania

W myśl art. 4a cytowanej ustawy:

We wniosku wskazała Pani, że miejscem Pani zamieszkania dla celów podatku dochodowego jest Republika Francuska, natomiast uzyska Pani przychód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce. Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą uregulowania zawarte w polsko – francuskiej umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Republiki Francuskiej w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu w zakresie podatków od dochodu i majątku (Dz.U. z 1977 r. Nr 1, poz. 5), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisaną przez Polskę oraz przez Francję dnia 7 czerwca 2017 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 252; dalej „Konwencja MLI”):

W myśl art. 6 ust. 2 ww. umowy:

Jak stanowi art. 13 ust. 1 ww. umowy:

Użycie w umowie sformułowania „podlegają opodatkowaniu w tym Umawiającym się Państwie, w którym ten majątek jest położony” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego położonego w Polsce jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Zatem przychody ze sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce przez osobę mającą miejsce zamieszkania we Francji podlegają opodatkowaniu w Polsce według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe nabycia i zbycia nieruchomości

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Pani wątpliwość dotyczy kwestii, czy odpłatne zbycie w 2024 r. lub później nieruchomości nr 3, którą otrzymała Pani na wyłączność na skutek dokonanego 15 stycznia 2021 r. zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Celem zaś postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:

Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przy czym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 14 listopada 2017 r. nabyła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną składającą się z działek gruntu o numerach 1 i 2. W dniu 19 czerwca 2019 r. dokonała Pani darowizny swojej siostrze udziału w wysokości 2 części działki gruntu Nr 1. Strony ustaliły wartość darowizny na kwotę 55.000 zł. Dnia 11 października 2019 r. Pani oraz Pani siostra uzyskałyście zgodę na podział nieruchomości na dwie działki: działkę Nr 3 i działkę Nr 4. Następnie, dnia 15 stycznia 2021 r. dokonała Pani wraz z siostrą nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W wyniku tego działkę gruntu Nr 3 otrzymała Pani, a działkę Nr 4 Pani siostra. Zniesienie współwłasności dokonane pomiędzy Panią i Pani siostrą odbyło się bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Łączna wartość nieruchomości przed i po zniesieniu współwłasności wynosiła tyle samo (110.000 zł), jak również wartość każdej z działek po podziale była taka sama (55.000 zł) i odpowiada wartości darowizny.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych dokonane w 2021 r. zniesienie współwłasności nie stanowi dla Pani nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, za datę nabycia działki Nr 3 powstałej z podziału działki Nr 1 należy uznać dzień 14 listopada 2017 r., tj. datę nabycia działki Nr 1. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem podział działki nie stanowi dla Pani nowego nabycia nieruchomości.

Zatem, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2022 r., a więc planowana przez Panią sprzedaż działki Nr 3, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie będzie miała Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki Nr 3.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu zaś do powołanego przez Panią wyroku sądu organ informuje, że rozstrzygnięcie w nim zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).