Skutki podatkowe zbycia udziałów w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

•prawidłowe w części dotyczącej sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku i

•nieprawidłowe w części dotyczącej sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku działu spadku i podziału majątku wspólnego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Wniosek został uzupełniony 22 kwietnia 2024 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

22 lipca 2008 r. małżonkowie A. i B.D. nabyli drogą przeniesienia własności lokal przy ulicy X. 1 w Z. (Repertorium A nr (...)). 28 listopada 2018 r. po śmierci A.D. (PESEL: (...)) został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, wskutek którego przyznany został spadek mężowi B.D. (PESEL: (...)), synowi C.D. (PESEL: (...)) oraz synowi E.D. (PESEL: (...)). Każdy otrzymał 1/3 część po zmarłej A.D. - repertorium A Nr (...).

25 lutego 2019 roku został sporządzony akt notarialny - Repertorium A Nr (...) dotyczący działu spadku i podziału majątku wspólnego. W akcie tym B.D., C.D., E.D. oświadczają, że są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. X. 1 w Z. w następujących częściach: B.D. 4/6 (3/6 - jako udział w nieruchomości wspólnej na zasadzie wspólności ustawowej z żoną A.D., 1/6 w spadku po zmarłej A.D.), C.D. 1/6 (1/6 w spadku po zmarłej A.D.), E.D. 1/6 (1/6 w spadku po zmarłej A.D.). Podział powstał wskutek aktu poświadczenia dziedziczenia. Paragraf 3 aktu notarialnego (Repertorium A Nr (...)) stanowi, że B.D., C.D. i E.D. dokonali działu spadku po A.D. oraz podziału majątku wspólnego w ten sposób, że lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej otrzymują na współwłasność po połowie: C.D. i E.D., a B.D. zrzeka się wszelkich spłat.

Dodatkowo C. i E.D. ustanawiają na nabytym lokalu mieszkalnym na rzecz swojego ojca B.D. dożywotnio i nieodpłatnie służebność osobistą mieszkania, a B.D. oświadcza że wyraża na to zgodę. Dodatkowo B.D. zrzeknie się służebności osobistej na lokal przy X. 1 w zamian za ustanowienie na jego rzecz nowej służebności osobistej, która będzie obciążała nowy zakupiony lokal. Na zakup nowego lokalu zostaną wydatkowane środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy X. 1.

Zdarzenie przyszłe: Właściciele mieszkania w roku bieżącym 2024 chcą sprzedać lokal mieszkalny, o którym mowa w opisie zdarzenia i chcą zakupić lokal dla kontynuowania służebności dla B.D..

Pytanie

Czy na podstawie opisanych faktów Wnioskodawca jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości skutkuje powstaniem przychodu.

Natomiast art. 10 ust. 5 ww. ustawy wskazuje, że w sytuacji opisanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy 5 lat liczy się od momentu nabycia lub wybudowania tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez spadkodawcę. Spadkodawca – A.D. nabyła prawa majątkowe w roku 2008, co według Pana powoduje, że nie ma obowiązku podatkowego.

Podobna sprawa była tematem interpretacji indywidualnej z 15 marca 2023 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.87.2023.1.MJ oraz z 11 kwietnia 2024 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL2-1.4011.169.2024.1.MB, co potwierdza, że nie trzeba odprowadzać podatku za sprzedaż udziału w odziedziczonej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródło przychodów wymienia natomiast odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c– przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w wyniku działu spadku i/lub podziału majątku wspólnego istotne znaczenie ma ustalenie czy w wyniku tej czynności nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w nieruchomości.

W świetle art. 196 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość/udział w nieruchomości, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Analogicznie sytuacja kształtuje się przy dziale spadku, bowiem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

W konsekwencji nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku/ podziału majątku (nawet bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej dotychczasowy udział w nieruchomości stanowi, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział dotychczas posiadany. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udział jaki otrzymuje współwłaściciel powyżej swojego dotychczasowego udziału był własnością pozostałych współwłaścicieli. Taką sytuację należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Pana poszczególnych udziałów w nieruchomości. Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

W Pana przypadku do nabycia przez Pana udziału 1/6 w nieruchomości doszło najpierw w drodze spadku po zmarłej A.D.. W odniesieniu do tego udziału pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawczynię A.D., niewątpliwie upłynął. Tym samym sprzedaż tego udziału w 2024 r. nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu.

Natomiast w 2019 r. – w wyniku działu spadku i podziału majątku wspólnego – nabył Pan (ponad udział jaki Panu przysługiwał przed podziałem) udział 2/6 w nieruchomości. Sprzedaż tego udziału w 2024 r. będzie stanowić dla Pana źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, należy w tym przypadku liczyć od końca 2019 r. Zatem termin ten dla udziału 2/6 w nieruchomości upłynie z końcem 2024 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

          1) z zastosowaniem art. 119a;

          2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

          3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm).