Opodatkowanie dochodów z tytułu najmu.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 1 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 kwietnia 2024 r. (wpływ 25 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Jako właściciel (dalej: „Wynajmujący”) działki (…), o pow. (…) ha wynajmuje Pan wraz z żoną (…) powierzchnię (…) ha. Umowa najmu dotyczy placu (dalej: „Plac”) o łącznej powierzchni (…) ha położonego na terenie trzech nieruchomości należących do różnych właścicieli, cała transakcja jest objęta jedną umową najmu. Przedmiotem umowy najmu Placu są również inne wydzielone części działek o powierzchniach odpowiednio (…) ha, (…) ha. Pan (…) wynajmuje (…) ha z działki (…) o powierzchni (…), oraz Pani (…) wynajmuje (…) ha z działki (…) o powierzchni (…) ha.

Na wynajmowanej powierzchni Najemca z własnych środków finansowych ma prawo do postawienia hali magazynowej, kontenera biurowego, skrzynki telekomunikacyjnej i innych obiektów w miarę potrzeb, po uzyskaniu stosownej zgody. Wynajmowany przez Pana grunt, jak również pozostałe wynajmowane grunty nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Najemca nieruchomości zobowiązany jest do uiszczania, na wskazane rachunki bankowe każdego z wynajmujących na podstawie wstawionych faktur lub rachunków, odpowiednią część określonego w umowie „Czynszu Podstawowego”. Poza ustaloną kwotą „Czynszu Podstawowego”, Najemca zobowiązany jest do ponoszenia wszelkich opłat związanych z utrzymaniem, eksploatacją i używaniem Placu oraz posadowionej na nim infrastruktury, na podstawie faktur i rachunków wystawionych na niego przez dostawców mediów lub refakturowanych przez Wynajmujących.

Każdorazowe wyliczenie tych kwot dokonywane będzie na podstawie dokumentów zawierających sposób ich naliczenia, a określone one będą w umowie jako „Opłaty Eksploatacyjne”. Jeśli na dokumentach rozliczeniowych wystawionych przez dostawców mediów dotyczących Opłat Eksploatacyjnych widniał będzie Wynajmujący, to kwota należna z tego tytułu wyszczególniona zostanie jako odrębna pozycja faktury wystawionej Najemcy w kwocie podlegająca refakturowaniu.

Ponadto Najemca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Wynajmującego kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości należnym z tytułu użytkowania placu do celów prowadzonej działalności gospodarczej, jak również z tytułu znajdującej się na nim infrastruktury, określonych w umowie jako „Refundacja Podatku od Nieruchomości”. Zgodnie z warunkami najmu Najemca za zgodą Wynajmującego będzie uprawniony do posadowienia na Placu obiektów budowlanych (hal, namiotów, kontenerów, itp.) połączonych i niepołączonych trwale z gruntem. Po wygaśnięciu umowy najmu Najemca jest zobowiązany do zdemontowania obiektów budowlanych będących jego własnością i uprzątnięcia Placu.

Pan, jako Wynajmujący, z tytułu przychodów uzyskanych na podstawie umowy najmu korzystać będzie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu najmu.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że wniosek dotyczy okresu podatkowego od zawarcia umowy najmu, które nastąpiło 3 stycznia 2023 r. oraz aktualnego okresu podatkowego. Wynajem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a przychody uzyskiwane z najmu powierzchni działki uzyskiwane są w ramach najmu prywatnego.

Pytania

1.Czy „Opłaty Eksploatacyjne” otrzymane z tytułu refakturowania kosztów eksploatacyjnych uwidocznione w odrębnej pozycji faktury, a wynikające z dodatkowych opłat określanych w umowie najmu i niewchodzące w skład „Czynszu Podstawowego”, stanowią dla Pana przychód opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

2.Czy kwota wyszczególniona w osobnej pozycji na fakturze, wynikająca z umowy, a dotycząca „Refundacji Podatku od Nieruchomości" stanowi dla Pana przychód opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie Wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji Wynajmującego.

Dodatkowe opłaty (opłaty eksploatacyjne i opłaty za media związane z użytkowaniem Placu), do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu Najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat, gdyż Wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika. W związku z tym, ww. opłaty nie stanowią przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Wniosek:

Dodatkowe opłaty, do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana, jako Wynajmującego przysporzenia majątkowego. W związku z tym opłaty te nie stanowią przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ad. 2.

W myśl art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa:

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie obrotem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na Wynajmującym, jako właścicielu, i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy najmu są wynajmujący i najemca, mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez wynajmującego opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Możliwe jest postanowienie w umowie najmu wyodrębniające z czynszu, podatek od nieruchomości, który będzie należnością obciążającą najemcę, wynikającą z umowy odpłatnego świadczenia usługi najmu.

W związku ze zmianą przeznaczenia i wykorzystywania przez Najemcę „Placu” oraz posadowienia przez Najemcę na Placu również obiektów budowlanych (hal, namiotów, kontenerów, itp.) połączonych i niepołączonych trwale z gruntem, a niebędących własnością Wynajmujących, nastąpi zmiana sposobu naliczenia i wartości podatku od nieruchomości. Istotnym dla oceny stanu faktycznego jest również fakt, że po wygaśnięciu umowy najmu Najemca jest zobowiązany do zdemontowania obiektów budowlanych będących jego własnością i uprzątnięcia Placu. W przypadku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym również refundacji kwoty podatku od nieruchomości, miałoby miejsce dodatkowe opodatkowanie Wynajmującego, którego podstawą byłyby również budynki i budowle niebędące jego własnością.

Wniosek:

W zaistniałej sytuacji, na mocy umowy najmu zostaje przeniesiony na Najemcę jedynie ciężar pokrycia kosztu dotyczącego podatku od nieruchomości. Nie następuje natomiast zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty podatku od nieruchomości. Podobnie jak w przypadku „Opłat Eksploatacyjnych” również koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową najmu - Najemca, nie stanowią dla Pana, jako Wynajmującego przysporzenia majątkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.): 

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

·nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), bądź

·pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty związane z najmem części działki (opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości), do ponoszenia których jest zobowiązany - zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego. Podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu części działki - czynsz za najem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji,

·stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).