Ustalenie podstawy opodatkowania przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego  i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 1 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 16 kwietnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jako właścicielka (zwana dalej: „Wynajmującą”) działki 1, (...)  o powierzchni (...) ha wynajmuje Pani wraz z mężem B. A powierzchnię (...). Umowa najmu dotyczy placu (zwanego dalej: „Plac”) o łącznej powierzchni (...) ha położonego na terenie trzech nieruchomości należących do różnych właścicieli, cała transakcja jest objęta jedną umową najmu. Przedmiotem umowy najmu Placu są również inne wydzielone części działek o powierzchniach odpowiednio (...) ha, (...) ha. Pan C. A wynajmie (...) ha z działki 2, (...) o powierzchni (...) ha oraz Pani A. A wynajmuje (...) ha z działki 3, (...) o powierzchni (...) ha.

Na wynajmowanej powierzchni Najemca z własnych środków finansowych ma prawo do postawienia hali magazynowej, kontenera biurowego, skrzynki telekomunikacyjnej i innych obiektów w miarę potrzeb, po uzyskaniu stosownej zgody. Wynajmowany przez Panią grunt, jak również pozostałe wynajmowane grunty nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Najemca nieruchomości zobowiązany jest do uiszczania na wskazane rachunki bankowe każdego z wynajmujących, na podstawie wystawionych faktur lub rachunków, odpowiednią część określonego w umowie „Czynszu Podstawowego”. Poza ustaloną kwotą „Czynszu Podstawowego” Najemca zobowiązany jest do ponoszenia wszelkich opłat związanych z utrzymaniem, eksploatacją i używaniem Placu oraz posadowionej na nim infrastruktury, na podstawie faktur i rachunków wystawionych na niego przez dostawców mediów lub refakturowanych przez Wynajmujących.

Każdorazowe wyliczenie tych kwot dokonywane będzie na podstawie dokumentów zawierających sposób ich naliczenia, a określone one będą w umowie jako „Opłaty Eksploatacyjne”. Jeśli na dokumentach rozliczeniowych wystawionych przez dostawców mediów dotyczących Opłat Eksploatacyjnych widniała będzie Wynajmująca, to kwota należna z tego tytułu wyszczególniona zostanie jako odrębna pozycja faktury wystawionej Najemcy w kwocie podlegającej refakturowaniu.

Ponadto Najemca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Wynajmującej kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości należnym z tytułu użytkowania placu do celów prowadzonej działalności gospodarczej, jak również z tytułu znajdującej się na nim infrastruktury, określonych w umowie jako „(...)”. Zgodnie z warunkami najmu Najemca za zgodą Wynajmującej będzie uprawniony do posadowienia na Placu obiektów budowlanych (hal, namiotów, kontenerów itp.) połączonych i niepołączonych trwale z gruntem. Po wygaśnięciu umowy najmu Najemca jest zobowiązany do zdemontowania obiektów budowlanych będących jego własnością i uprzątnąć Plac.

Pani jako Wynajmująca z tytułu przychodów uzyskanych na podstawie umowy najmu korzystać będzie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu najmu.

Uzupełnienie wniosku

Wniosek dotyczy okresu podatkowego od zawarcia umowy najmu, które nastąpiło 3 stycznia 2023 r. oraz aktualnego okresu podatkowego.

Wynajem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a przychody uzyskiwane z najmu powierzchni działki uzyskiwane są w ramach najmu prywatnego.

Pytania

1.Czy „Opłaty Eksploatacyjne” otrzymane z tytułu refakturowania kosztów eksploatacyjnych uwidocznione w odrębnej pozycji faktury, a wynikające z dodatkowych opłat określanych w umowie najmu i nie wchodzące w skład „Czynszu Podstawowego”, stanowią dla Wynajmującego przychód opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

2.Czy kwota wyszczególniona w osobnej pozycji na fakturze, wynikająca z umowy, a dotycząca „(...)”, stanowi dla Wynajmującego przychód opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dodatkowe opłaty (opłaty eksploatacyjne i opłaty za media związane z użytkowaniem Placu), do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu Najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego w zakresie uiszczania powyższych opłat, gdyż Wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika. W związku z tym ww. opłaty nie stanowią przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wniosek: dodatkowe opłaty, do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego. W związku z tym opłaty te nie stanowią przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ad 2.

W myśl art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy).

Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie obrotem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy najmu są wynajmujący i najemca, mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez wynajmującego opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Możliwe jest postanowienie w umowie najmu wyodrębniające z czynszu podatek od nieruchomości, który będzie należnością obciążającą najemcę, wynikającą z umowy odpłatnego świadczenia usługi najmu.

W związku ze zmianą przeznaczenia i wykorzystywania przez Najemcę „Placu” oraz posadowienia przez Najemcę na Placu również obiektów budowlanych (hal, namiotów, kontenerów itp.) połączonych i niepołączonych trwale z gruntem, a niebędących własnością Wynajmujących, nastąpi zmiana sposobu naliczenia i wartości podatku od nieruchomości. Istotnym dla oceny stanu faktycznego jest również fakt, że po wygaśnięciu umowy najmu Najemca jest zobowiązany do zdemontowania obiektów budowlanych będących jego własnością i uprzątnąć Plac. W przypadku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym również refundacji kwoty podatku od nieruchomości miałoby miejsce dodatkowe opodatkowania wynajmującego, którego podstawą byłyby również budynki i budowle niebędące jego własnością.

Wniosek: w zaistniałej sytuacji na mocy umowy najmu zostaje przeniesiony na Najemcę jedynie ciężar pokrycia kosztu dotyczącego podatku od nieruchomości. Nie następuje natomiast zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty podatku od nieruchomości. Podobnie jak w przypadku „Opłat Eksploatacyjnych” również koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową najmu - Najemca, nie stanowią dla Wynajmującego przysporzenia majątkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

-nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), bądź

-pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Panią opłaty związane z najmem części działki (opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości), do ponoszenia których jest zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego. Podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Panią od najemcy z tytułu wynajmu części działki – czynsz za najem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązujew dniu wydania interpretacji,

·stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywałw dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny  co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).