Kwalifikacja najmu domków letniskowych do właściwego źródła przychodu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwalifikacji przychodów z najmu domków rekreacyjnych do odpowiedniego źródła i możliwości rozliczania się z tego tytułu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Uzupełniła Pani wniosek – na wezwanie organu – 9 maja 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie Wnioskodawczyni obowiązuje majątkowy ustrój wspólności ustawowej. Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest zatrudniona na umowę o pracę w pełnym wymiarze czasu. Małżonek Wnioskodawczyni nie jest rezydentem Polski. Prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną na terenie Niemiec. Działalność polega na usługach remontowo-budowlanych.

Małżonkowie są właścicielami działki, którą nabyli dla celów rekreacyjnych swojej rodziny. Na powyższej działce Wnioskodawczyni wybudowała dwa domki (jeden w 2020 r., drugi w 2023 r.). Pierwszy domek to budynek rekreacyjny wybudowany na podstawie pozytywnej decyzji na budowę, drugi domek to domek na zgłoszenie do (...) m². Domki nigdy nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej. Początkowo domki były wykorzystywane jako domki rekreacyjne przez rodzinę Wnioskodawczyni. Ich wykorzystanie na poczet najmu rozpoczęło się sporadycznie latem, gdy rodzina nie mogła korzystać z domków od (...) 2022 r.

Obecnie Wnioskodawczyni wynajmuje domki na rzecz osób fizycznych w ramach tzw. najmu krótkoterminowego w okresie wakacji, przerw świątecznych oraz tzw. długich weekendów (od maja do października). Domki są wynajmowane na okresy od kilku dni do kilku tygodni. Wnioskodawczyni korzysta z portali internetowych pośredniczących w wynajmie lokali celem krótkoterminowego zakwaterowania (np. (...)), gdzie zamieszcza ogłoszenia dotyczące wynajmu domków. Posiada również własną stronę internetową oraz profil w mediach społecznościowych, aby być bardziej wiarygodną dla ewentualnych klientów. Część klientów wynajmuje domki bez pośrednictwa ww. portali internetowych. Płatności za najem są dokonywane przelewem na rachunek bankowy.

Wnioskodawczyni w odniesieniu do wynajmowanych domków podejmuje czynności związane z wynajmem (przykładowo zawieranie umów z najemcami), czynności pozwalające utrzymać domki w odpowiednim stanie (przykładowo drobne naprawy), ogrzanie oraz czynności związane z zapewnieniem czystości domków, jednakże tylko w czasie pomiędzy poszczególnymi okresami najmu. Czynności te Wnioskodawczyni wykonuje samodzielnie. Wnioskodawczyni nie świadczy dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia ochrony, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Odbiór kluczy do domków odbywa się za pośrednictwem odpowiedniej skrzynki, którą goście otwierają za pomocą przekazanego kodu. Wnioskodawczyni często nie ma żadnego kontaktu osobistego z gośćmi.

Wnioskodawczyni opodatkowuje najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz jest podmiotowo zwolniona z podatku VAT ze względu na wielkość obrotów. W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje rozszerzyć zakres swojej działalności w ten sposób, żeby prowadzić najem domków przez cały rok. Pozostałe warunki najmu domków nie ulegną zmianie.

Pytania

1.Czy prawidłowym jest zaliczanie całości przychodów Wnioskodawczyni uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym krótkoterminowego najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, do przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

2.Czy prawidłowym jest rozliczanie całości przychodów Wnioskodawczyni uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym krótkoterminowego najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym przychody Wnioskodawczyni z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, stanowią przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Ponadto w uchwale tej wskazano, że to zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Zgodnie z przytoczoną uchwałą NSA bez znaczenia pozostaje ilość wynajmowanych lokali oraz wielkość osiąganych przychodów i zarobkowy cel prowadzonego wynajmu. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać następujące warunki:

-  celu zarobkowego - działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje (w tym zarządzanie majątkiem prywatnym w sposób generujący zyski);

-  ciągłości - ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku;

-   zorganizowanego charakteru - prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, za wyjątkiem usług zakwaterowania.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Należy również zauważyć, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości ukierunkowania działań na zysk, ponieważ ciągłość działań stanowi istotę umów najmu, z kolei zarobkowy charakter oddawania w najem składników majątku jest elementem reguły gospodarności, a podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym.

Podobny pogląd przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, gdzie wskazał, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem, nie może przesądzać sama cecha ciągłości ani ukierunkowanie na zysk, gdyż działanie z zachowaniem reguł gospodarności charakteryzuje także zarządzanie majątkiem prywatnym. Kryterium różnicującym może być natomiast sposób zorganizowania wynajmu.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmowała czynności, które mogłyby wskazywać na zorganizowany charakter działalności, w szczególności Wnioskodawczyni nie świadczy dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia ochrony, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. W związku z powyższym działalności Wnioskodawczyni nie da się zakwalifikować jako działalności gospodarczej.

Również planowane rozszerzenie okresu, w którym Wnioskodawczyni będzie wynajmować domki - Wnioskodawczyni planuje prowadzić najem domków przez cały rok - nie przesądza o kwalifikacji tego najmu jako działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko potwierdza interpretacja indywidualna z 7 czerwca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.420.2023.1.JM, w której podatnik zwrócił się do organu m.in. z pytaniem, czy jeśli najem krótkoterminowy prowadzony byłby cały czas przez kilka lat można byłoby go rozliczyć jako najem prywatny. Podatnik wskazał, że w jego ocenie opisany najem krótkoterminowy można rozliczyć jako najem prywatny z odprowadzeniem podatku w formie ryczałtu 8,5%, które to stanowisko organ uznał za prawidłowe.

Zatem przychód Wnioskodawczyni uzyskiwany z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków prowadzonego przez cały rok należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Należy również zauważyć, że na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt korzystania przez Wnioskodawczynię z portali internetowych pośredniczących w wynajmie lokali, bowiem korzystanie z takich portali nie wpływa na sam najem, który pozostaje niezmieniony niezależnie od tego, czy jest świadczony z użyciem portalu czy z jego pominięciem.

Powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja z dnia 3 lutego 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.951.2022.2.WS.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawczyni, prawidłowe jest rozliczanie całości przychodów Wnioskodawczyni uzyskiwanych z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków, który będzie prowadzony przez cały rok, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W związku z powyższym, zważywszy, że przychód Wnioskodawczyni uzyskiwany z opisanego w zdarzeniu przyszłym najmu domków prowadzonego przez cały rok należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to opisane przychody podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a u.z.p.d. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu Wnioskodawczyni powinna odprowadzić od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje indywidualne:

- interpretacja indywidualna z 3 lutego 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.951.2022.2.WS,

- interpretacja indywidualna z 28 marca 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM,

- interpretacja indywidualna z 30 czerwca 2023 r., 0112-KDIL2-2.4011.429.2023.1.MC,

- interpretacja indywidualna z 9 sierpnia 2023 r., 0113-KDIPT2-1.4011.413.2023.2.HJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, interpretacje te dotyczą konkretnych spraw podatników osadzonych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi się Pani zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

 Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.