Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2024 r. (wpływ 17 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z mężem X (PESEL  …) nabyła Pani jako osoba fizyczna nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej Nr Y, położoną w …, o powierzchni 0,3297 ha, dla której Sąd Rejonowy w …, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr ...

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym zawartym 12 listopada 2013 r. - Rep. A … oraz umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym zawartym 4 marca 2016 r. - Rep. A... Nieruchomość ta objęta jest wspólnością majątkową małżeńską.

Nieruchomość objęta księgą wieczystą Nr …, składająca się z działki Nr Y, stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą pod firmą … (NIP …), której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej pod firmą … (NIP …), której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Nabycie nieruchomości nie pozostawało w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą i nieruchomość nigdy do tej działalności nie była wykorzystywana. Nieruchomość nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wraz z mężem planuje Pani dokonać sprzedaży ww. nieruchomości.

Ponadto wyjaśnia Pani, że:

1)w zakresie prowadzenia przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej jest Pani czynnym płatnikiem podatku VAT;

2)przedmiotem sprzedaży będzie działka o numerze ewidencyjnym Y, obr. …, położona w …;

3)działka będąca przedmiotem sprzedaży nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z małżonków, ani w jakikolwiek sposób z tą działalnością powiązana;

4)zakup nieruchomości podyktowany był chęcią ulokowania majątku prywatnego. Działka nie jest zabudowana;

5)wraz z mężem znalazła Pani kupca na przedmiotową nieruchomość, z którym planowane jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie m. in. nieskorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości przez … oraz ziszczenie się pozostałych warunków związanych z realizacją przez kupującego planu przeznaczenia działki w terminie do stycznia 2025 r.;

6)w przeszłości dokonała Pani sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Wraz z mężem uznaje Pani zakup nieruchomości za dobry i stabilny przedmiot lokowania kapitału, dlatego nabywają działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś dzieciom, np. na budowę ich domów. Nieruchomości, które do tej pory zostały sprzedane przez Panią oraz Pani męża okazały się nietrafionymi zakupami, np. były to tereny podmokłe, ze złym dojazdem, na których nie można było zaplanować zagospodarowania, w efekcie czego z czasem nieruchomości te mogły tracić na wartości, dlatego, gdy pojawiała się okazja ich sprzedaży, dokonała Pani ich zbycia. Nigdy nie dokonywała Pani zakupu nieruchomości do celów obrotu nieruchomościami.

W piśmie z 15 kwietnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że:

1)Działka Nr Y od momentu zakupu nie była wykorzystywana w żaden sposób przez Panią oraz Pani męża. Nie wszczynano żadnych postępowań administracyjnych w szczególności w zakresie wydania warunków zabudowy, czy też pozwolenia na budowę.

2)7 lutego 2024 r. wraz z mężem zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na podstawie której Pani oraz Pani mąż zobowiązali się przenieść własność nieruchomości na rzecz .... Sp. z o.o. z s. w …. Wraz z mężem 7 lutego 2024 r. zawarła Pani ze Spółką umowę dzierżawy ww. nieruchomości w celu umożliwienia Spółce uzyskania stosownych dokumentów pozwalających Z Sp. z o. o. na realizację zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Zwarta umowa jest czynnością odpłatną, a czynsz jest płatny do daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji. Zgodnie z umową czynsz dzierżawny ma wpływać na konto Pani oraz Pani męża jednorazowo raz do roku i w związku z tym na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku, Pani oraz Pani mąż nie otrzymali żadnych środków z tyt. ww. umowy.

3)Poniżej wskazuje Pani na postanowienia umowne dot. zobowiązań stron oraz warunków przejścia własności nieruchomości na .... Sp. z o. o. z s. w …:

1.„PAN … I PANI …, małżonkowie … oraz PAN … …, działając w imieniu i na rzecz Z Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, zobowiązują się zawrzeć UMOWĘ PRZYRZECZONĄ, mocą której PAN … I PANI …, małżonkowie …, sprzedadzą Z Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … prawo własności NIERUCHOMOŚCI … (działka gruntu numer Y, o powierzchni 0,3297 ha, położona w mieście …, szczegółowo opisana w § 1 lit. a) aktu), za cenę wskazaną w § 7 aktu, a Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … prawo własności NIERUCHOMOŚCI … za wskazaną cenę kupi, pod warunkiem niewykonania ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa -…..

2.PAN … I PANI …, małżonkowie  … oraz PAN … …, działający w imieniu i na rzecz Z Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, oświadczają, że niniejsza umowa obejmująca zobowiązanie do zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ zawierana jest pod następującymi, łącznymi warunkami umownymi:

a)SPRZEDAJĄCY przedłożą do umowy zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z niniejszej umowy (dalej: „UMOWA PRZYRZECZONA” lub „UMOWA WARUNKOWA”) aktualny wydruk z księgi wieczystej prowadzonej, między innymi dla NIERUCHOMOŚCI …, w której działy III i IV wolne będą od jakichkolwiek nowych wpisów lub wzmianek na rzecz osób trzecich (za wyjątkiem ustanowionych i uzgodnionych z … służebności przesyłu),

b)KUPUJĄCA uzyska ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o warunkach zabudowy dla INWESTYCJI …,

c)KUPUJĄCA uzyska, działając we współpracy ze SPRZEDAJĄCYMI, zgodnie z zapisami § 10 aktu - na podstawie dokumentacji sporządzonej na własne zlecenie i po uzyskaniu wymaganej prawem decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej i po uzgodnieniu z właściwymi organami - ostateczną i niepodlegającą zaskarżeniu przed sądami administracyjnymi decyzję o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę (a także inne, niezbędne decyzje, pozwolenia, zgłoszenia, itp. - dalej łącznie: „POZWOLENIE NA BUDOWĘ”), umożliwiające realizację na terenie NIERUCHOMOŚCI … i NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ - INWESTYCJI …, to jest BUDYNKU … wraz z infrastrukturą (po uzgodnieniach z dostawcami mediów), w tym pylonem reklamowym, komunikacją wewnętrzną, miejscami parkingowymi na około 50 samochodów osobowych, z uwzględnieniem wjazdów i wyjazdów. Strony potwierdzają, że ich intencją jest, aby efektem uzyskanych przez … decyzji, pozwoleń, zgód, czy uzgodnień była możliwość realizacji na ich podstawie wszelkich prac przewidzianych dla osiągnięcia przez KUPUJĄCĄ jej celu w postaci wybudowania INWESTYCJI …,

d)w wyniku dokonanych uzgodnień z właściwym zarządcą dróg publicznych, możliwy będzie dojazd do terenu INWESTYCJI … samochodami ciężarowymi o dopuszczalnym nacisku 8 ton na jedną oś i dopuszczalnej masie do 40 ton i samochodami osobowymi (pełna komunikacja), po realizacji - za zgodą zarządcy dróg publicznych - wjazdu publicznego,

e)KUPUJĄCA uzyska dostęp do korzystania z koniecznych mediów na NIERUCHOMOŚCI … i NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ i uzyska od dostawców mediów wymagane warunki techniczne i zawrze z nimi umowy przyłączeniowe,

f)w dniu zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ, NIERUCHOMOŚĆ …, wolna będzie od osób i rzeczy,

g)SPRZEDAJĄCY przedłożą aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami w zakresie NIERUCHOMOŚCI … (podatek od nieruchomości, ewentualnie podatek rolny),

h)do dnia zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ nie zostanie wszczęte (lub choćby zainicjowane) żadne postępowania w zakresie uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji, o których mowa pod literą c) oraz d) niniejszego ustępu, a ponadto nie zostanie wszczęte żadne postępowanie w zakresie dokonania wpisu NIERUCHOMOŚCI … lub jakiejkolwiek jej części do rejestru zabytków, ewentualnie otoczenia zabytków,

i)złożone zostaną oświadczenia, tożsame z oświadczeniami zawartymi w § 3 ust. 1 aktu, z zastrzeżeniem zmiany stanu prawnego wynikającego z decyzji administracyjnych i innych dokumentów, uzyskanych w wykonaniu obowiązków określonych niniejszą umową,

j)w przypadku zaistnienia takiej potrzeby, zostaną ustanowione przez SPRZEDAJĄCYCH służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów na terenie NIERUCHOMOŚCI …, w celu należytego funkcjonowania sieci uzbrojenia dla obsługi planowanej INWESTYCJI …,

k)w wyniku dokonanych przez … badań i sprawdzeń stwierdzony zostanie brak ponadnormatywnych zanieczyszczeń terenu NIERUCHOMOŚCI …,

l)do dnia zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ zawarta zostanie przez … z aktualnymi właścicielami - warunkowa umowa sprzedaży NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ i na dzień zawarcia UMOWY PRZYRZECZONEJ będzie ona aktualna i ziszczone zostaną zastrzeżone w niej warunki zawarcia umowy przeniesienia co do NIERUCHOMOŚCI SĄSIEDNIEJ albo zawarta już zostanie w ww. zakresie umowa przeniesienia.”

4)Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta 7 lutego 2024 r. a zawarcie umowy przyrzeczonej strony uzgodniły, że będzie miało miejsce nie później niż do 31 czerwca 2025 r.

5)Jak w pkt 2 - Pani oraz Pani mąż nie udzielali zgód, upoważnień, ani innych pełnomocnictw poza zawarciem z Z Sp. z o. o. umowy dzierżawy, na podstawie której Z Sp. z o. o. może uzyskać wymagane do realizacji inwestycji dokumenty formalno-prawne, w tym uzyskanie warunków technicznych podłączenia mediów, decyzji, zgód i pozwoleń w szczególności decyzji o pozwoleniu na budowę.

6)Przez działkę przebiegają media, tj. sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa, jednak nie powstały one z inicjatywy Pani, ani Pani męża, a przebiegają jedynie przez działkę w związku z faktem, że właściciele sąsiednich działek dokonywali uzbrojenia własnych działek a sieci musiały przebiegać przez działkę Y.

Ponadto, z uwagi na planowaną przez Z Sp. z o. o. inwestycję (sklep) działka w wyniku starań Z Sp. z o. o. będzie posiadała dostęp do pozostałych mediów, tj. przyłącze do sieci energetycznej.

7)W celu realizacji inwestycji przez Z Sp. z o. o. niezbędnym jest uzyskanie dla inwestycji warunków zabudowy, a następnie na jej podstawie ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę. O wydanie ww. dokumentów wystąpiła Z Sp. z o. o., Pani, ani Pani mąż nie występowaliście, nie występują i nie będziecie występować o wydanie pozwoleń/decyzji/warunków technicznych, ani innych dla działki Nr Y.

8)Według najlepszej wiedzy Pani oraz Pani męża, Z Sp. z o. o. wystąpiła oraz otrzymała decyzję o warunkach zabudowy dla działki Nr Y oraz uzyskała stosowne pozwolenie na budowę inwestycji. Pani oraz Pani mąż w tym zakresie nie posiadają szczegółowych informacji, gdyż stanowią one tajemnicę przedsiębiorstwa Z Sp. z o. o., a Pani wie, że powstanie tam sklep z parkingiem.

9)Przed sprzedażą działki Pani, ani Pani mąż nie podejmowali i planują podejmować działań mających na celu podniesienia wartości działki. Wszelkie działania, jakie podejmowane są w związku z tą nieruchomością podejmowane są z inicjatywy Z Sp. z o. o. w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz związaną z nią umową dzierżawy.

10) W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Razem z mężem uznaje Pani, że zakup nieruchomości jest dobrym i stabilnym przedmiotem lokowania majątku, dlatego nabywa Pani z mężem działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś dzieciom, np. na budowę ich domów. Nieruchomości, które do tej pory zostały sprzedane przez Panią oraz Pani męża okazały się nietrafionymi zakupami, np. były to tereny podmokłe, ze złym dojazdem, na których nie można było zaplanować zagospodarowania, w efekcie czego z czasem nieruchomości te mogły tracić na wartości, dlatego gdy pojawiała się okazja ich sprzedaży, dokonywała Pani ich zbycia. Były to działki niezabudowane, nabywane do majątku prywatnego i niewykorzystywane przy prowadzeniu działalności gospodarczej.

11) Przychody uzyskiwane przez Panią pochodzą z prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Prowadzi Pani w tym zakresie pełną księgowość i jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Pani działalność w zakresie dochodu opodatkowana jest podatkiem liniowym.

Pytania

1.Czy jeśli zdecyduje się Pani na sprzedaż powyższej nieruchomości, to taka transakcja zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej, z tytułu czego powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2.Czy jeśli zdecyduje się Pani na sprzedaż powyższej nieruchomości, to taka transakcja zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej, z tytułu czego transakcja ta zostanie objęta podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż powyższej działki nie powoduje objęcia powyższych transakcji podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Od nabycia powyższych nieruchomości minęło ponad 5 lat, sprzedaż dokonana zostanie z majątku prywatnego Pani oraz Pani małżonka, a ewentualna transakcja sprzedaży nie nosi znamion działalności gospodarczej i nie pozostaje z nią w związku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., źródłami przychodu jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub Ich części oraz udziału w nieruchomości (...)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż jest realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem Pani i Pani męża, tzn. podjęcia czynności mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. np. wyroki NSA z 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, czy z 30 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17), a co za tym idzie sprzedaż nieruchomości nie spowodowałaby konieczności zapłaty podatku VAT.

Jak słusznie wskazał NSA: „O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach.

Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.” (wyrok NSA z 4 marca 2015 r. sygn. akt. II FSK 855/14, LEX nr 1666174).

Co więcej warto podkreślić, że: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.” (wyrok NSA z 17 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 2289/18, LEX nr 3570021; wyrok NSA z 17 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 1634/18, LEX nr 3569861).

W podobnym tonie: „W kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności.”

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z czynnością jednorazową, tj. wyzbyciem się składnika majątku dorobkowego małżonków, nabytego przed laty, który nigdy nie był wykorzystywany do celów działalności gospodarczej.

Mając na względzie, że przedmiotowa potencjalna transakcja nie nosi znamion działalności gospodarczej, tj. zakwalifikowanie jej jako sprzedaży prywatnej oznacza również, że nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT, ponieważ dokonując sprzedaży jako osoba fizyczna w sposób niezwiązany z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w transakcji tej nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec tego, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości bądź ww. praw nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy - istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W myśl art.  30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że:

Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z mężem nabyła Pani 12 listopada 2013 r. oraz 4 marca 2016 r., jako osoba fizyczna nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej Nr Y. Nieruchomość ta objęta jest wspólnością majątkową małżeńską. Nieruchomość składa się z działki Nr Y, która stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione. Prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych. Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej, której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Nabycie nieruchomości nie pozostawało w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą i nigdy do tej działalności nie była wykorzystywana. Nieruchomość nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wraz z mężem planuje Pani dokonać sprzedaży ww. nieruchomości.

Zakup nieruchomości podyktowany był chęcią ulokowania majątku prywatnego. Działka nie jest zabudowana. Wraz z mężem znalazła Pani kupca na przedmiotową nieruchomość, z którym planowane jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. W przeszłości dokonała Pani sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Nigdy nie dokonywała Pani zakupu nieruchomości do celów obrotu nieruchomościami.

Nie wszczynano żadnych postępowań administracyjnych w szczególności w zakresie wydania warunków zabudowy, czy tez pozwolenia na budowę. 7 lutego 2024 r. wraz z mężem zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na podstawie której Pani oraz Pani mąż zobowiązaliście się przenieść własność nieruchomości na rzecz spółki z o.o. Wraz  mężem 7 lutego 2024 r. zawarła Pani ze spółką umowę dzierżawy ww. nieruchomości w celu umożliwienia spółce uzyskania stosownych dokumentów pozwalających sp. z o. o. na realizację zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Zwarta umowa jest czynnością odpłatną, a czynsz jest płatny do daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji. Zgodnie z umową, czynsz dzierżawny ma wpływać na konto Pani oraz Pani męża jednorazowo raz do roku i w związku z tym na dzień sporządzania uzupełnienia wniosku, Pani oraz Pani mąż nie otrzymali żadnych środków z tyt. ww. umowy. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta 7 lutego 2024 r., a zawarcie umowy przyrzeczonej strony uzgodniły, że będzie miało miejsce nie później niż do 31 czerwca 2025 r. Przed sprzedażą działki Pani, ani Pani mąż nie podejmowali i nie planują podejmować działań mających na celu podniesienia wartości działki. Wszelkie działania, jakie podejmowane są w związku z tą nieruchomością podejmowane są z inicjatywy sp. z o. o. w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz związanej z nią umową dzierżawy.

Na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie 12 listopada 2013 r. oraz 4 marca 2016 r. nabyła Pani do majątku prywatnego wraz z mężem nieruchomość, która nie stanowiła środka trwałego oraz nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Odnosząc powyższe przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż nieruchomości gruntowej nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Panią nieruchomości składającej się z działki Nr 1088/2, stanowiącej Pani majątek prywatny wraz z mężem, która będzie miała miejsce w 2025 r., czyli po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. 2013 r. oraz 2016 r. - nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie Pani, nie dotyczy Pani męża.

Dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w  ramach wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie Pani stanowiska. Jestem związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Panią. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Ponadto, odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).