Opodatkowanie sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 18 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 19 marca 2024 r. (wpływ 22 marca 2024 r.), 2 kwietnia 2024 r. (wpływ 4 kwietnia 2024 r.) oraz z 25 kwietnia 2024 r. (wpływ 29 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

AA, BB, CC, DD oraz Wnioskodawca chcą dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz władanie nieruchomością, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste o numerach: (…) oraz w działkach nr 1 i działką nr 16 bez założonych ksiąg wieczystych (zwane dalej łącznie nieruchomościami). Nabywcą udziałów w ww. nieruchomościach będzie X sp. z o.o.

Udziały we współwłasności ww. nieruchomości wyglądają w sposób następujący:

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 1/6;

BB – 1/6;

DD – 1/6;

AA – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 18 oraz 19 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 1/6;

BB – 1/6;

DD – 1/6;

AA – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 20, 21, 22, 23, 24 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 1/3;

BB – 1/3;

DD – 1/3.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr 8 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 8839/552960;

BB – 8839/552960;

DD – 8839/552960;

AA – 8839/184320.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 1/6;

BB – 1/6;

DD – 1/6;

AA – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 36, 37, 38, 39, 40 z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

CC – 1/6;

BB – 1/6;

DD – 1/6;

AA – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr 17 z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

AA – 1/2;

Wnioskodawca – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr 41, 42, 43 z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

AA – 1/1.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr 44 z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

AA – 1/1.

Działka nr 1 bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością CC, BB, DD, AA oraz Wnioskodawcy.

Działka nr 16 bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością CC, BB, DD, AA oraz Wnioskodawcy.

Nieruchomości sąsiadują ze sobą.

AA, BB, CC, DD oraz Wnioskodawca nabyli części we współwłasności ww. nieruchomości oraz prawo ich władania w następujący sposób:

ww. Nieruchomości (tj. udziały w nich) były nabywane sukcesywnie przez Wnioskodawcy (teścia BB oraz dziadka CC oraz DD) oraz EE (męża AA) w latach 2007-2013. Nabycia nie następowały przez Wnioskodawcy ani EE w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na dzień złożenia wniosku CC pozostaje osobą małoletnią (nie ukończyła 18 roku życia).

W dniu 22 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca darował swojej córce FF swoje udziały w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…).

Po dniu ww. umowy darowizny FF nabyła dodatkowo udział w działce 25, udziały w działkach 5 i 15 oraz udziały w działce nr 8.

AA nabyła udziały w ww. nieruchomościach w darowiźnie od swojego męża EE, na podstawie umowy z 3 kwietnia 2014 r.

Po dniu ww. umowy darowizny AA nabyła dodatkowo udział w działce 25, udziały w działkach 5 i 15 oraz udziały w działce nr 8.

W dniu (…) kwietnia 2021 r. zmarła Pani FF pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża BB oraz dwóch córek: DD oraz małoletniej córki CC. Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej FF w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Do dnia złożenia wniosku miały miejsce następujące, istotne czynności dotyczące ww. nieruchomości:

W dniu 13 maja 2014 r. Wnioskodawca oraz EE podpisali umowę z Y dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(…)” dotyczącą ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez Wnioskodawcy, FF oraz przez EE i AA. Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

W dniu 30 sierpnia 2014 r. – została wydana decyzja Zarządu Woj. w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr xxx na teren działek 43 i 39. Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą była FF oraz AA. W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „(…)”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu.

W lutym 2017 r. – na zlecenie FF oraz AA został opracowany „(…)”. W operacie została opisana inwestycja, w związku z którą był sporządzany operat „(…)”; w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”.

W dniu 21 marca 2017 r. FF oraz AA udzieliły pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „(…)” w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”.

W dniu 28 kwietnia 2017 r. Starosta decyzją udzielił FF oraz AA pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr 38 oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce 38 wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. „(…)”.

W dniu 26 marca 2018 r. FF oraz AA zwróciły się do Zarządu Dróg Wojewódzkich o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr 43 i 39 na drodze wojewódzkiej nr xxx (ul. a) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę wojewódzką.

W dniu 15 maja 2018 r. FF udzieliła Wnioskodawcy pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, położonej w (...), o łącznej powierzchni ok. (…) ha, na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu 15 maja 2018 r., a w dniu 15 października 2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca, a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów. AA udzieliła podobnego pełnomocnictwa EE.

W dniu 30 września 2019 r. – Zarząd Województwa wydał decyzję w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr xxx na teren działek 43 i 39. Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą jest FF oraz AA, w decyzji wskazano, że decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(…)”.

W dniu 27 sierpnia 2019 r. FF oraz AA udzieliły Fundacji zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. Fundacja zawarła z Y umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę (…) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane. Decyzją z 31 grudnia 2019 r. wydaną na rzecz Fundacji, Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na (…). Pozwolenie ostatecznie zostało przeniesione przez Fundację na rzecz BB i AA decyzją nr z 19 kwietnia 2023 r. Budowa została rozpoczęta.

Planowana jest sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli ich udziałów w ww. nieruchomościach oraz prawa władania na rzecz X sp. z o.o. Wynagrodzenie AA, BB, CC, DD oraz Wnioskodawcy (każdego z osobna) z tytułu sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach będzie przekraczało (…) zł.

Sprzedający nigdy nie wprowadzili ww. nieruchomości do żadnych działalności gospodarczych ani nie amortyzowali ich.

BB prowadzi działalność gospodarczą, ale żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale również i on żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

DD jest zarządcą sukcesyjnym przedsiębiorstwa w spadku po zmarłej FF, która prowadziła działalność gospodarczą pod firmą „A”. FF nigdy nie wprowadziła żadnej z ww. nieruchomości do swojej zarejestrowanej działalności gospodarczych, ani nie amortyzowała żadnej z ich.

Żaden ze sprzedających nigdy nie odliczał VAT w związku z zakupem nieruchomości. Zakup działek następował od osób prywatnych, niebędących czynnymi podatnikami VAT i czynności nie podlegały również opodatkowaniu VAT.

Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką X. Spółka X chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. X sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający:

1)udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

2)udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu sprzedających lub własnym – w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1 powyżej byłaby niewystarczająca oraz do składania w imieniu sprzedających, w związku z ww. postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zazaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym.

Na terenie, na którym są położone ww. nieruchomości, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony Uchwałą Rady Gminy z 28 marca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (Dziennik Urzędowy (…), poz. 1929). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie ww. nieruchomości jest następujące:

(…).

W piśmie z 19 marca 2024 r. oraz z 2 kwietnia 2024 r., stanowiących uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W jakim zakresie i od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą, w szczególności, czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 15 czerwca 2011 r. w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

(…).

2.W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży (tj. działki: nr 1, nr 17 i nr 16)? Proszę wskazać osobno dla każdej z nieruchomości, w szczególności:

a)czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał lub korzysta?

b)czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

c)czy oddawał lub oddaje je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniał Pan nieruchomości (działki) osobom trzecim? Czy udostępniał Pan nieruchomości (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź:

a)Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej,

b)Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla swoich celów osobistych,

c)Wnioskodawca nie oddawał i nie oddaje ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

3.W odniesieniu do działek nr 1, nr 17 i nr 16 proszę wskazać:

a)czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy: ogrodził Pan nieruchomości, wydzielił Pan drogę wewnętrzną, uzbroił nieruchomości (działki) lub też podjął Pan działania w celu ich uzbrojenia, doprowadził media, wydzielił albo podzielił Pan nieruchomości (działki)? Kiedy prowadził Pan te działania?

b)jeśli podzielił Pan nieruchomości (działki) – na ile działek ją Pan podzielił? Z czyjej inicjatywy nastąpił podział? W jakim celu podzielił Pan nieruchomość (działkę)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podzielił nieruchomości (działek).

Wnioskodawca podejmował działania opisane we wniosku o wydanie interpretacji, które, jego zdaniem, uatrakcyjniały nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, tj. w dniu 13 maja 2014 r. Wnioskodawca oraz EE podpisali umowę z Y dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(…)” dotyczącą ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez Wnioskodawcę, FF oraz przez EE i AA. Informacje o konkursie zostały umieszczone w Internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

4.Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na wniosek Wnioskodawcy.

5.W jakim celu nabywał Pan w latach 2007-2013 nieruchomości (działki), będące przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomości (tj. udziały w nich) były nabywane sukcesywnie przez Wnioskodawcę (teścia BB oraz dziadka CC oraz DD) oraz EE (męża AA) w latach 2007-2013 w celach inwestycyjnych (w formie lokaty kapitału).

Nabycia nie następowały przez Wnioskodawcę ani EE w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej.

6.Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1, nr 17 i nr 16?

Odpowiedź: Decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości.

7.Czy sprzedawał Pan inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył? W jakim celu Pan ją nabył?

b)w jaki sposób wykorzystywał ją Pan od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

d)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że dotąd nie sprzedawał innych nieruchomości. Wcześniej nabywał jednak nieruchomości (opisane we wniosku o wydanie interpretacji oraz poniżej), które darował swojej córce FF, a które to nieruchomości po śmierci FF nabyli w spadku jej spadkobiercy – BB, CC i DD.

BB, DD i CC są spadkobiercami FF, zmarłej (…) kwietnia 2021 r. W skład spadku wchodziły prawa do nieruchomości opisane poniżej.

Spadkobiercy nabyli spadek na podstawie ustawy (dziedziczenie ustawowe zgodne z art. 931 kc), w równych częściach po 1/3. Nabycie zostało stwierdzone aktem notarialnym – aktem poświadczenia dziedziczenia, sporządzonym 1 lutego 2022 r.

FF nabyła nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 22 kwietnia 2014 r. z ojcem, Wnioskodawcą, objętej aktem notarialnym. Przedmiotem umowy były następujące prawa do nieruchomości:

1)udział 1/2 w prawie własności objętej (…), obejmującej na dzień umowy działki 38, 39, 40, 37, 36, o łącznej powierzchni 1,6204 ha,

2)udział 1/2 w prawie własności objętej (…), obejmującej na dzień umowy działki 28, 29, 26, 27, 31, 30, 34, 33, 35, 32, o łącznej powierzchni 1,0145 ha,

3)udział 1/2 w prawie własności objętej (…), obejmującej na dzień umowy działki 19 i 18,

4)udział 1/2 w prawie własności objętej (…), obejmującej na dzień umowy działki 2, 6, 7, 4, 3, 8, 10, 9, 11, 14, 12, 13 o łącznej powierzchni 1,7 ha,

5)własność objętej (…), obejmującej na dzień umowy działki 23, 24, 21, 22, 20 o łącznej powierzchni 0,8265 ha,

6)udziały 1/96, 48/4608, 26/1536 i 4/4608 w prawie własności objętej (…), obejmującej na dzień umowy działkę 8 o powierzchni 3,04 ha.

Informacje szczegółowe:

Nieruchomość – nr KW	Właściciele
(…)	Aktualni właściciele: Udział 1/2 – AA. Udziały po 5/30 – BB; DD; CC – nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. Poprzednie transakcje nabycia własności: 1.Nabycie udziału w prawie własności działki 38 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki 38 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 1 sierpnia 2007 r. (akt notarialny (…)). Poprzedni właściciel zbył przysługujący mu udział 1/2 w prawie własności działki na rzecz Wnioskodawcy (w części 3/5 posiadanego udziału, tj. 3/10 praw do działki 38). Nieruchomość nie była wówczas objęta księgą wieczystą. 2.Nabycie udziału w prawie własności działek 36 i 37 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nabył udziały wynoszące połowę własności w działkach 36, 37 na podstawie umowy sprzedaży z 13 sierpnia 2009 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy były ponadto udziały w prawie własności działek 45, 46 i 47 – nieruchomości nie były wówczas objęte księgą wieczystą. 3.Nabycie udziałów w prawie własności działek 39 i 40 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli udziały w działkach 39 i 40 na podstawie umowy sprzedaży z 27 lipca 2010 r. (akt notarialny (…)). 4.Nabycie udziału w prawie własności przez FF. Wnioskodawca rozporządził udziałem 1/2 w prawie własności nieruchomości na rzecz FF na podstawie umowy darowizny.
(…)	Aktualni właściciele: Udział 1/2 – AA. Udziały po 5/30 – BB; DD; CC – nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. Poprzednie transakcje nabycia własności: 1.Nabycie udziałów w prawie własności działek 26 i 27 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działek 26 i 27 na podstawie umowy rozwiązania przedwstępnej umowy darowizny, umowa zrzeczenia się służebności gruntowej, umowa sprzedaży i umowa ustanowienia służebności gruntowej z 23 czerwca 2010 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem sprzedaży były nieruchomości uprzednio objęte księgą wieczystą (…): działka 26 powstała w wyniku podziałki 45, natomiast działka 27 powstała w wyniku podziału działki 47. Przedmiotem umowy było ponadto ustanowienie służebności drogi na działce 27 na rzecz właścicieli działek 48 i 49. 2.Nabycie udziałów w prawie własności działek 32, 29, 28 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działek 32, 29, 28 na podstawie umowy sprzedaży z 26 listopada 2010 r. (akt notarialny (…)). W dniu umowy działki objęte były księgą wieczystą (…). 3.Nabycie udziałów w prawie własności działki 33 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 33 na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny z 28 marca 2011 r., (…)). Przedmiotem umowy sprzedaży była m.in. wskazana działka 33, wg stanu na dzień umowy objęta księgą wieczystą (…). 4.Nabycie udziałów w prawie własności działki 34 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 34 na podstawie umowy sprzedaży z 28 marca 2011 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy sprzedaży była m.in. wskazana działka 34. Dla nieruchomości nie była wówczas zaprowadzona księga wieczysta. 5.Nabycie udziałów w prawie własności działki 31 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 31 na podstawie umowy sprzedaży z 20 lipca 2013 r. (akt notarialny (…)). Dla nieruchomości nie była wówczas zaprowadzona księga wieczysta. 6.Nabycie udziałów w prawie własności działki 35 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 35 na podstawie umowy sprzedaży z 27 września 2013 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy była m.in. działka nr 35 objęta wówczas księgą wieczystą (…). 7.Nabycie udziałów w prawie własności działki 30 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 30 na podstawie umowy zamiany z 18 października 2013 r. (akt notarialny (…)). Na podstawie umowy wyżej wymienieni przenieśli na rzecz drugiej strony prawo własności działek 50 oraz 51, w zamian za prawo własności działki 30 (wówczas objętej księgą wieczystą (…)). 8.Nabycie udziału w prawie własności przez FF. Wnioskodawca rozporządził udziałem 1/2 w prawie własności nieruchomości (według stanu na dzień umowy – nieobejmującej jeszcze działki 25) na rzecz FF na podstawie ww. umowy darowizny. 9.Nabycie udziałów w prawie własności działki 25 przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały (1/2) w prawie własności działki 25 na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia posiadania z 26 sierpnia 2014 r., akt notarialny (…). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)).
	Aktualni właściciele: Udział 1/2 – AA. Udziały po 5/30 – BB; DD; CC – nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. Poprzednie transakcje nabycia własności: Wnioskodawca i EE nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2013 r. (akt notarialny (…)). Sprzedający dokonali zbycia działki 19 oraz 18.
(…)	Aktualni właściciele: Udział 1/2 – AA. Udziały po 5/30 – BB; DD; CC – nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. Poprzednie transakcje nabycia własności: 1.Nabycie udziałów w prawie własności działki 14 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 14 na podstawie umowy sprzedaży z 3 września 2010 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy była działka nr 14 objęta wówczas księgą wieczystą (…). 2.Nabycie udziałów w prawie własności działek 10 i 12 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działek 10 i 12 na podstawie umowy sprzedaży z 8 października 2010 r. (akt notarialny (…)). 3.Nabycie udziałów w prawie własności działki 2 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 2 na podstawie umowy sprzedaży z 28 marca 2011 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem sprzedaży była m.in. działka nr 2, objęta wówczas księgą wieczystą (…). 4.Nabycie udziałów w prawie własności działki 4 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 4 na podstawie umowy sprzedaży z 14 października 2011 r. (akt notarialny (…)). 5.Nabycie udziałów w prawie własności działki 6 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 6 na podstawie umowy sprzedaży z 28 października 2011 r. (akt notarialny (…)). 6.Nabycie udziałów w prawie własności działki 11 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 11 na podstawie umowy sprzedaży z 25 marca 2013 r. (akt notarialny (…)). EE reprezentował przy umowie Wnioskodawcę na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Przedmiotem umowy była działka 11, objęta wówczas księgą wieczystą (…). 7.Nabycie udziałów w prawie własności działki 9 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 9 na podstawie umowy sprzedaży z 13 maja 2013 r. (akt notarialny (…)). 8.Nabycie udziałów w prawie własności działki 3 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 3 na podstawie umowy sprzedaży z 27 września 2013 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy była m.in. działka nr 3 objęta wówczas księgą wieczystą (…). 9.Nabycie udziałów w prawie własności działki 13 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 13 na podstawie umowy sprzedaży z 18 października 2013 r. (akt notarialny (…)). Przedmiotem umowy była działka 13, objęta wówczas księgą wieczystą (…). 10.Nabycie udziałów w prawie własności działki 7/1 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 7/1 na podstawie umowy sprzedaży z 29 listopada 2013 r. (akt notarialny (…)). 11.Nabycie udziałów w prawie własności działki 8 przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały (1/2) w prawie własności działki 8 na podstawie umowy sprzedaży z 11 marca 2013 r. (akt notarialny (…)). 12.Nabycie udziału w prawie własności przez FF. Wnioskodawca rozporządził udziałem 1/2 w prawie własności (według stanu na dzień umowy – nieobejmującej jeszcze działek 15 i 5) na rzecz FF na podstawie ww. umowy darowizny. 13.Nabycie udziałów w prawie własności działki 15 przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały (1/2) w prawie własności działki 15 na podstawie umowy sprzedaży z 7 stycznia 2015 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)). Przedmiotem umowy była działka 15 objęta wówczas księgą wieczystą (…). 14.Nabycie udziałów w prawie własności działki 5 przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały (1/2) w prawie własności działki 5 na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia posiadania z 26 sierpnia 2014 r., akt notarialny (…). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)).
(…)	Aktualni właściciele: Udziały po 1/3 – BB; DD; CC – nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. Poprzednie transakcje nabycia własności: 1.Nabycie udziału w prawie własności działek 23, 24, 20 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działek 23, 24, 20 na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2007 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca nabył wówczas udział 3/5 w prawie własności działek. 2.Nabycie udziału w prawie własności działki 21 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki 21 na podstawie umowy sprzedaży z 21 czerwca 2007 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca nabył wówczas udział 3/5 w prawie własności działki. 3.Nabycie udziału w prawie własności działki 22 przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nabył udział w działce 22 na podstawie umowy sprzedaży z 21 września 2007 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca nabył wówczas udział 3/5 w prawie własności działki. 4.Nabycie udziału 2/5 w prawie własności przez Wnioskodawcę. Na podstawie umowy sprzedaży z 15 grudnia 2009 r. (akt notarialny (…)) drugi współwłaściciel zbył na rzecz Wnioskodawcy posiadany udział 2/5 w prawie własności nieruchomości (przedmiotem umowy był również udział 2/10 w prawie własności działki 38). 5.Nabycie prawa własności nieruchomości przez FF. Wnioskodawca rozporządził prawem własności nieruchomości na rzecz FF na podstawie ww. umowy darowizny.
(…)	Aktualni właściciele: Udział 8839/184320 AA. Udziały po 8839/552960 – BB; DD; CC nabycie nastąpiło w związku z dziedziczeniem. 1.Nabycie udziałów po 1/96 prawa własności przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały po 1/96 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 marca 2011 r. (…). 2.Nabycie udziałów po 48/4608 prawa własności przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały po 48/4608 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 4 stycznia 2013 r. (…). 3.Nabycie udziałów po 26/1536 prawa własności przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały po 26/1536 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy odpłatnego przeniesienia prawa współwładania, zawartej 18 lutego 2013 r. (…). 4.Nabycie udziałów po 4/4608 prawa własności przez Wnioskodawcę i EE. EE i Wnioskodawca nabyli równe udziały po 4/4608 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2013 r. (akt notarialny (…)). 5.Nabycie udziału w prawie własności nieruchomości przez FF. Wnioskodawca rozporządził przysługującym mu udziałem w prawie własności nieruchomości (według stanu na dzień umowy –nieobejmującej jeszcze udziałów 6/1536, 333/92160 i 333/184320) na rzecz FF na podstawie ww. umowy darowizny. 6.Nabycie udziałów po 333/92160 prawa własności przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały po 333/92160 w prawie własności działki 8 na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia posiadania z 26 sierpnia 2014 r., akt notarialny (…). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)). 7.Nabycie udziałów po 6/1536 prawa własności przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały po 6/1536 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 3 września 2014 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)). 8.Nabycie udziałów po 333/184320 prawa własności przez FF i AA. FF i AA nabyły równe udziały po 333/184320 w prawie własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 2 listopada 2015 r. (akt notarialny (…)). Wnioskodawca reprezentował przy umowie FF na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją (…)).

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomości w celu powiększenia swojego majątku i jako inwestycja kapitału.

Wnioskodawca nie korzystał z ww. nieruchomości – jedynie je utrzymywał.

Ww. działki były w momencie nabycia oraz darowizny na rzecz FF niezabudowane.

Celem umowy darowizny na rzecz córki było nieodpłatne przeniesienie nieruchomości na FF i chęć zabezpieczenia jej na przyszłość.

8.Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki), które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada inne nieruchomości (działki), które zamierza sprzedać.

Dnia 4 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca zawarł w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej z innym przedsiębiorcą umowę zlecenia powierniczego w zakresie nabywania nieruchomości (w tym własności oraz praw użytkowania wieczystego bądź udziałów w tych prawach) o przeznaczeniu inwestycyjnym. Na podstawie umowy zlecenia powierniczego Wnioskodawca zobowiązał się nabywać nieruchomości a następnie przenosić je na inwestora z którym podpisał umowę zlecenia powierniczego.

W ramach ww. umowy zlecenia jak dotąd dokonał nabyć następujących nieruchomości:

-na podstawie umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca nabył prawo własności działki nr 52 położonej w gminie M. (na podstawie aktu notarialnego (…));

-na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z 25 października 2023 r. Wnioskodawca nabył prawo własności działki nr 53 oraz udział wynoszący 7/11 w działce numer 54 położonych w gminie K. (na podstawie aktu notarialnego (…)).

Wnioskodawca jak do tej pory nie dokonał przeniesienia własności tych nieruchomości na rzecz inwestora, ale w przyszłości tych przeniesień dokona.

Wnioskodawca nie wykorzystuje ww. nieruchomości.

Ww. nieruchomości są niezabudowane.

9.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawca ma plany nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Z kolei w piśmie z 25 kwietnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Jednoznaczne wskazanie:

1)czy umowa podpisana z Y dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(…)” dotyczyła:

a)nieruchomości darowanych przez Pana i FF,

czy

b)nieruchomości będących przedmiotem Pana sprzedaży, tj. działek nr 1, nr 17 i nr 16?

Odpowiedź: Umowa podpisana z Y dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(…)” nie wskazywała wyraźnie numerów działek. Zgodnie z umową jej przedmiot był opisany w następujący sposób: Zamawiający zleca a Wykonawca przyjmuje do wykonania organizację konkursu architektonicznego na wykonanie koncepcji projektu oraz planu zagospodarowania dotyczącego (…) (zgodnie z programem dostarczonym przez Inwestora) na działkach w Gminie M.

Umowa obejmowała zatem zarówno działki darowane FF, jak i nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawcy, tj. działki nr 1, nr 17 i nr 16.

2)czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki nr 1, nr 17 i nr 16) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy: ogrodził Pan nieruchomości, wydzielił Pan drogę wewnętrzną, uzbroił nieruchomości (działki) lub też podjął Pan działania w celu ich uzbrojenia, doprowadził media, wydzielił albo podzielił Pan nieruchomości (działki)? Kiedy prowadził Pan te działania?

Odpowiedź: Oprócz zlecenia organizacji konkursu, o którym mowa niżej Wnioskodawca nie podejmował działań żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił nieruchomości (działki) ani nie podjął działania w celu ich uzbrojenia, doprowadzenia mediów ani wydzielenia, ani podziału.

2.należało wskazać:

1)czy inne nieruchomości (poza wskazanymi we wniosku oraz jego uzupełnieniach) w celu ich sprzedaży planuje Pan nabywać:

a)do majątku prywatnego (osobistego),

czy

b)w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (np. na podstawie umowy zlecenia powierniczego)?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – w tym w ramach umowy zlecenia powierniczego lub bezpośrednio we własnym imieniu i na własny rachunek.

2)w przypadku, jeżeli inne nieruchomości w celu ich sprzedaży planuje Pan nabywać do majątku prywatnego (osobistego) proszę wskazać:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabędzie Pan nieruchomości?

b)w jaki sposób będzie wykorzystywał Pan te nieruchomości do chwili sprzedaży?

c)czy nieruchomości będą niezabudowane czy zabudowane? Jeśli będą zabudowane – czy zabudowa będzie miała charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje obecnie nabywać nieruchomości do majątku prywatnego.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego?

2.Czy przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Ad pytanie nr 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przypadku Wnioskodawcy należy uznać, że minął wskazany w ww. przepisie 5-letni okres, w którym sprzedaż podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad pytanie nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodu ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Uzasadnienie:

Planowana sprzedaż, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Jak wskazano, Wnioskodawca nie wprowadził ww. praw do nieruchomości do żadnej działalności gospodarczej, a tym samym nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w ramach takiej działalności. Tym samym w analizowanym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W opinii Wnioskodawcy, nie można w przedstawionym przypadku również stwierdzić, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałaby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że chce Pan dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz współposiadaniu nieruchomości, tj. działek: nr 1, nr 17 i nr 16. Udziały w ww. nieruchomościach były nabywane sukcesywnie w latach 2007-2013 w celach inwestycyjnych (w formie lokaty kapitału). Nabycia nie następowały przez Pana w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, nie korzystał i nie korzysta Pan z nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży (działki nr 1, nr 17 i nr 16) dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie korzystał i nie korzysta z nich Pan dla swoich celów osobistych. Nie oddawał i nie oddaje Pan ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów. Nie podzielił Pan nieruchomości (działek). 13 maja 2014 r. Pan oraz EE podpisaliście umowę z Y dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na „(…)” dotyczącą m.in. ww. nieruchomości. Informacje o konkursie zostały umieszczone w Internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca, jednak koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana. Nie podejmował Pan działań żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił nieruchomości (działki) ani nie podjął działania w celu ich uzbrojenia, doprowadzenia mediów ani wydzielenia ani podziału. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na Pana wniosek. Decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości. Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką z o.o., która chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający: udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji. Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym. Nie sprzedawał Pan innych nieruchomości. Wcześniej nabywał Pan inne nieruchomości (opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniach), które darował Pan swojej córce w celu zabezpieczenia jej na przyszłość. Obecnie nie planuje Pan nabywać nieruchomości do majątku prywatnego.

Z opisu sprawy wynika, że planuje nabywać Pan inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Jednakże nabycia te będą w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – w tym w ramach umowy zlecenia powierniczego lub bezpośrednio we własnym imieniu i na własny rachunek.

Powziął Pan wątpliwość, czy planowana przez Pana sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Pana wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży udziału w nieruchomościach będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniach, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działek) to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Całokształt czynności dotyczących zbywanych udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działek), w tym fakt, że ich sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia wskazuje, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, tj. nie podejmował Pan działań żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności nie ogrodził nieruchomości, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił nieruchomości (działki) ani nie podjął działania w celu ich uzbrojenia, doprowadzenia mediów, wydzielenia ani podziału, a także nie na Pana wniosek ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pana działania – w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży – nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości i planowanej sprzedaży przedmiotowych udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych udziałów w nieruchomościach do działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości będących przedmiotem wniosku, tj. działek nr 1, nr 17 i nr 16, nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wskazał Pan, że udziały w nieruchomościach (działkach nr 1, nr 17 i nr 16) nabywał Pan sukcesywnie w latach 2007-2013.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane zbycie udziałów w ww. nieruchomościach, nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, gdyż zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W konsekwencji, nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działek) będących przedmiotem wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja opiera się na opisie zdarzenia przyszłego, który przedstawił Pan we wniosku oraz w uzupełnieniach. Nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście będą miały miejsce. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).