Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania nieruchomości wydatków poniesionych na nabycie innej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 18 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lutego 2024 r. (wpływ 19 lutego 2024 r.), pismem z 14 marca 2024 r. (wpływ 18 marca 2024 r.) oraz pismem z 14 marca 2024 r. (wpływ 8 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (wynikający z wniosku i jego uzupełnień)

Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w dniu 15 grudnia 2021 r. za repertorium A nr (…) będąc w związku małżeńskim nabyła Pani prawo do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym posiadającą urządzoną księgę wieczystą o numerze (…). Nabycie nastąpiło do majątku wspólnego. Zapłacona cena wynikała z uwzględnienia przysługujących Pani i mężowi pomniejszeń (bonifikaty) i wynosiła (…) zł.

W dniu 24 stycznia 2023 r. przed notariuszem za repertorium nr (…) sprzedała Pani prawo własności nieruchomości posiadającej urządzoną księgę wieczystą o numerze (…) za cenę rynkową (…) zł.

W dniu 30 stycznia 2023 r. przed notariuszem za numerem repertorium A (…) nabyła Pani razem z mężem nieruchomość lokalową posiadającą urządzoną księgę wieczystą o numerze (…) za kwotę (…) zł

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. Nr 80, poz 350) o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy należny podatek powinien zostać obliczony biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy przychodem z tytułu sprzedaży własności nieruchomości, a ceną zakupu lokalu mieszkalnego pomniejszonej o ewentualne koszty związane z zakupem ostatniej nieruchomości, czy powyższe zapatrywanie jest prawidłowe?

Pani stanowisko w sprawie (wynikające z wniosku i jego uzupełnienia)

W Pani ocenie, należny podatek powinien zostać obliczony biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy przychodem z tytułu sprzedaży własności nieruchomości za kwotę (…) zł, a zakupem lokalu mieszkalnego (…) zł (różnica wynosi (…) zł) pomniejszonej o ewentualne koszty związane z zakupem ostatniej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie momentu i sposobu ich nabycia.

We wniosku wskazała Pani, że 15 grudnia 2021 r. nabyła Pani wraz z mężem prawo do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym za kwotę (...) zł. Wartość nabycia ww. prawa wynikała z przysługującej Pani oraz Pani małżonkowi bonifikaty, która została uwzględniona przy transakcji zakupu. 24 stycznia 2023 r. dokonała Pani wspólnie z mężem sprzedaży ww. prawa własności nieruchomości za kwotę (...) zł.

30 stycznia 2023 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem kolejną nieruchomość lokalową za kwotę (...) zł.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy obliczając należny podatek z tytułu sprzedaży prawa własności do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym przysługuje Pani prawo pomniejszenia przychodu uzyskanego 24 stycznia 2023 r. o cenę zakupu lokalu mieszkalnego pomniejszoną o ewentualne koszty związane z zakupem ostatniej nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego zakupionego 30 stycznia 2023 r.

W pierwszej kolejności wskazuję, że z uwagi na fakt, że sprzedaż w 2023 r. prawa własności do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie tego prawa w 2021 r., to dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W analizowanej sprawie prawo do ww. nieruchomości nabyła Pani odpłatnie (w drodze zakupu), zastosowanie więc znajdzie przepis art. 22 ust. 6c.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei w myśl przepisu art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Przywołany wcześniej przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa własności do nieruchomości nabytej w drodze umowy kupna-sprzedaży, kosztem nabycia będzie co do zasady określona w umowie cena nabycia tej nieruchomości lub prawa.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11, zgodnie z którym (…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…).

Ponadto wskazuję, że określony w zacytowanym art. 22 ust. 6c ww. ustawy katalog wydatków, które mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu, ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód. Zatem, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d ww. ustawy, zaliczyć można wyłącznie:

·udokumentowane koszty nabycia,

·udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Podstawą obliczenia podatku jest więc dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kosztem uzyskania przychodu, o który może być pomniejszony przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa do nieruchomości jest faktyczny wydatek, który został poniesiony przez nabywcę tej konkretnie nieruchomości lub konkretnego prawa do nieruchomości, nie natomiast wartość innej nabywanej przez podatnika nieruchomości lub prawa. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości nieruchomości, która nie ma związku z tym konkretnym nabyciem. Kosztem winny być wydatki rzeczywiście poniesione, stąd też ich konieczność dokumentowania.

W analizowanym przypadku prawo do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym posiadającej księgę wieczystą o numerze (…), nabyła Pani 15 grudnia 2021 r. za kwotę (…) zł.

Kosztem więc uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży prawa do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym będzie wartość tego prawa figurująca w akcie notarialnym dotyczącym nabycia tego prawa.

Nie można zgodzić się więc z Pani stanowiskiem, że należny podatek powinien zostać obliczony biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy przychodem z tytułu sprzedaży własności nieruchomości za kwotę (…) zł, a zakupem lokalu mieszkalnego (…) zł (różnica wynosi (…) zł) pomniejszonej o ewentualne koszty związane z zakupem ostatniej nieruchomości.

Koszty poniesione na nabycie 30 stycznia 2023 r. nieruchomości lokalowej nie są kosztami, które poniosła Pani wraz z mężem na nabycie prawa do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym w 2021 r. Jak już wyżej wskazano kosztem uzyskania przychodu, o który może być pomniejszony przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa do nieruchomości jest faktyczny wydatek, który został poniesiony przez nabywcę tej konkretnej nieruchomości lub konkretnego prawa.

W konsekwencji nie mogła Pani pomniejszyć przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży 24 stycznia 2023 r. prawa do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym o koszty nabycia w wysokości (…) zł oraz ewentualne koszty związane z zakupem tej ostatniej nieruchomości.

Podsumowując, należny podatek powinien zostać obliczony biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy przychodem z tytułu sprzedaży prawa do nieruchomości zabudowanej segmentem mieszkalnym, a ceną zakupu z 15 grudnia 2021 r. pomniejszonej o ewentualne koszty związane z zakupem tego prawa do nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Końcowo wyjaśniam, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczeń lub potwierdzenia prawidłowości tych wyliczeń i odnoszenia się do kwot wskazanych we wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Interpretacja indywidualna w odróżnieniu od aktu administracyjnego nie jest (co do zasady) skierowana wprost na wywołanie skutków prawnych, lecz ocenę stanowiska wnioskodawcy bądź wskazanie prawidłowego stanowiska, z uzasadnieniem prawnym, przy uwzględnieniu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez zainteresowanego we wniosku o interpretację.

Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia zobowiązania podatkowego. Stąd też organ interpretacyjny nie uprawniony do potwierdzenia lub zanegowania kwot wykazanych w niniejszej sprawie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).