Skutki podatkowe sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze dożywocia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

11 kwietnia 2018 r., w drodze umowy dożywocia, sporządzonej w formie aktu notarialnego przed notariuszem …, prowadzącym Kancelarię Notarialną w …, za numerem Rep. A …, Pani matka … przeniosła na rzecz Pani oraz Pani brata udziały wynoszące po ½ części (każdemu z was) w prawie własności lokalu mieszkalnego numer .. KL. …, położonego w budynku w miejscowości … nr …, dla którego Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer …, w zamian za zobowiązanie zapewnienia Pani matce … dożywotniego utrzymania, polegającego na przyjęciu zbywcy jako domownika, dostarczeniu jej wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom, przy czym do treści tego prawa dożywocia należała dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania, polegająca na prawie zamieszkiwania przez … w dowolnie wybranych przez nią pokojach, znajdujących się w lokalu mieszkalnym nr … KL. …, w budynku w miejscowości … nr … z używalnością kuchni, łazienki oraz WC.

26 listopada 2022 r. … zmarła, wobec czego zobowiązanie wobec niej wygasło.

8 lutego 2023 r. Pani wraz z bratem zbyliście w drodze aktu notarialnego (umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki), sporządzonego w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem …, Rep. A …, całe przysługujące udziały wynoszące po 1/2 części w nieruchomości, którą nabyliście 11 kwietnia 2018 r. na podstawie umowy dożywocia, za kwotę 125 000 zł; Pani otrzymała kwotę 62 500 zł za należny Jej udział. Zbycie nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności przez Panią.

Pytanie  

Czy w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu uzyskanego z tego tytułu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, nie powstanie po Jej stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia i zbyciem tej nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia.

Zgodnie z art. 908 § 1 k.c., w zamian za przeniesienie prawa współwłasności nieruchomości zobowiązała się Pani zapewnić zbywcy, tj. swojej matce …, dożywotnie utrzymanie, polegające na przyjęciu zbywcy jako domownika, dostarczeniu jej wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom, przy czym do treści tego prawa dożywocia należała dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania, polegająca na prawie zamieszkiwania przez matkę dowolnie wybranych przez nią pokojach, znajdujących się w lokalu mieszkalnym nr … KL. …, w budynku w miejscowości … nr …, z używalnością kuchni, łazienki oraz WC. Dożywocie jest umową nazwaną, kauzalną, konsensualną, dwustronnie zobowiązującą, wzajemną i odpłatną, której celem jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości.

Jak stanowi art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Natomiast na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „odpłatnego zbycia”, użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, tylko w art. 19 określa, co jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest to „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”. Uzyskiwane przez dożywotnika świadczenia od nabywcy nieruchomości mają wartość majątkową, ale stanowią jedynie ekwiwalent za zbytą nieruchomość, co Pani zdaniem powoduje, że zobowiązanie podatkowe w przedstawionej przez Panią sytuacji nie powstaje. W przypadku umowy o dożywocie nie wskazuje się ceny zbywanej nieruchomości, co skutkuje wyłączeniem omawianej czynności spod regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mimo że sama umowa dożywocia ma charakter odpłatny. Nie ma możliwości określenia wysokości przychodu, albowiem umowa dożywocia jest umową odpłatną, jednakże nie jest wyrażona wprost jej wartość.

Z powyższego względu (skoro nie można ustalić wysokości przychodu) nie powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, a co za tym idzie nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z treści wniosku wynika, że 11 kwietnia 2018 r., w drodze umowy dożywocia, Pani matka przeniosła na rzecz Pani oraz Pani brata udziały wynoszące po ½ części (każdemu z was) w prawie własności lokalu mieszkalnego. Przeniesienie własności nastąpiło w zamian za zobowiązanie zapewnienia Pani matce dożywotniego utrzymania, polegającego na przyjęciu zbywcy jako domownika, dostarczeniu jej wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom, przy czym do treści tego prawa dożywocia należała dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania, polegająca na prawie zamieszkiwania przez matkę w dowolnie wybranych przez nią pokojach, znajdujących się w przedmiotowym lokalu mieszkalnym z używalnością kuchni, łazienki oraz WC.

26 listopada 2022 r. matka zmarła, wobec czego zobowiązanie wobec niej wygasło.

8 lutego 2023 r. Pani wraz z bratem sprzedaliście całe przysługujące udziały wynoszące po 1/2 części w nieruchomości, którą nabyliście 11 kwietnia 2018 r. na podstawie umowy dożywocia, za kwotę 125 000 zł; Pani otrzymała kwotę 62 500 zł za należny Jej udział. Zbycie nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności przez Panią.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia „nabycie nieruchomości”, nie wskazują, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.

Reguła ogólna wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

W opisanym stanie faktycznym datą nabycia przez Panią udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego jest data zawarcia umowy dożywocia, tj. 11 kwietnia 2018 r., na skutek której stała się Pani współwłaścicielem tej nieruchomości. Zatem bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2018 r., tj. od 31 grudnia 2018 r. W związku z tym, dokonane 8 lutego 2023 r. odpłatne zbycie przez Panią udziału w lokalu mieszkalnym (nieruchomości) nabytego 11 kwietnia 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Reasumując, dokonana przez Panią 8 lutego 2023 r. sprzedaż udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze dożywocia 11 kwietnia 2018 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, Pani stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).