Skutki podatkowe sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym oraz czy przychód ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości to przychód z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 18 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 marca 2024 r. (wpływ 22 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

(…), Wnioskodawca, (....) chcą dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz władanie nieruchomością dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach: (…) oraz w działkach nr (…) i działką nr (…) bez założonych ksiąg wieczystych (zwane dalej łącznie nieruchomościami). Nabywcą udziałów w ww. nieruchomościach będzie (…) sp. z o.o.

Udziały we współwłasności ww. nieruchomości wyglądają w sposób następujący:

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/6;

Wnioskodawca – 1/6;

(…) – 1/6;

(…) – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) oraz (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/6;

Wnioskodawca – 1/6;

(…) – 1/6;

(…) – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/3;

Wnioskodawca – 1/3;

(…) – 1/3.

Księga wieczysta nr (…)składa się z działki nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 8839/552960;

Wnioskodawca – 8839/552960;

(…) – 8839/552960;

(…) – 8839/184320.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/6;

Wnioskodawca – 1/6;

(…)– 1/6;

(…)– 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/6;

Wnioskodawca – 1/6;

(…) – 1/6;

(…) – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr (…) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/2;

(…) – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/1.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr (…) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

(…) – 1/1.

Działka nr (...) bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością (…), Wnioskodawcy, (...).

Działka nr (…) bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością (…), Wnioskodawcy, (…).

Nieruchomości sąsiadują ze sobą.

(…), Wnioskodawca, (…) nabyli części we współwłasności ww. nieruchomości oraz prawo ich władania w następujący sposób:

Ww. Nieruchomości (tj. udziały w nich) były nabywane sukcesywnie przez (…) (teścia Wnioskodawcy oraz dziadka (…) oraz (…)) oraz (…) (męża (…)) w latach 2007-2013. Nabycia nie następowały przez (…) ani (…) w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na dzień złożenia wniosku (…) pozostaje osobą małoletnią (nie ukończyła 18 roku życia).

W dniu (...)2014 r. Pan (…) darował swojej córce (…) swoje udziały w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…).

Po dniu ww. umowy darowizny (…) nabyła dodatkowo udział w działce (…), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…).

(…) nabyła udziały w ww. nieruchomościach w darowiźnie od swojego męża (…), na podstawie umowy z dnia 3 kwietnia 2014 r.

Po dniu ww. umowy darowizny (…) nabyła dodatkowo udział w działce (…), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…).

W dniu (...)2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawcę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...)2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Do dnia złożenia wniosku miały miejsce następujące, istotne czynności dotyczące ww. nieruchomości:

W dniu (...) Pan (…) oraz Pan (…) podpisali umowę z (…) dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego (...) dotyczącą ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez Pana (…) Pani (…) oraz przez Pana (…) Pani (…). Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

W dniu (...)2014 r. – została wydana decyzja Zarządu Woj. (…) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…) na teren działek (…) i (…). Z decyzji wynika m.in. że wnioskodawcą była Pani (…) oraz Pani (…). W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „planowana jest budowa (...)”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu.

W (...) 2017 r. – na zlecenie Pani (…) oraz Pani (…) został opracowany „(…)”. W operacie została opisana inwestycja w związku z którą był sporządzany operat „(…)”; w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”.

W dniu (...)2017 r. Pani (…) oraz Pani (…) udzieliły pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „(…)” w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”.

W dniu (...)2017 r. Starosta (…) decyzją nr (…) udzielił Pani (…) oraz Pani (…) pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (…) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (…) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. „(…)”.

W dniu (...)2018 r. Pani (…) oraz Pani (…)z wróciły się do Zarządu Dróg Wojewódzkich o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (…) na drodze wojewódzkiej nr (…) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę wojewódzką.

W dniu (...)2018 r. Pani (…) udzieliła Panu (…) pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, położonej w (...) o łącznej powierzchni ok. (...)ha, na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu (...)2018 r., a w dniu (...)2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca, a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów.

W dniu (...)2019 r. – Zarząd Województwa (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…) na teren działek (…). Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą jest Pani (…) oraz Pani (…) w decyzji wskazano, że decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(…)”.

W dniu (...)2019 r. (…) oraz (…) udzieliły (…) zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. (…) zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę kompleksu (…) na działkach (…) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane. Decyzją nr (…) z (...)2019 r. ((…)), wydaną na rzecz (…), Starosta (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę kompleksu (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą w miejscowości (…), na działkach nr (…). Pozwolenie ostatecznie zostało przeniesione przez (…) na rzecz Wnioskodawcy i (…) decyzją nr (…) z (...)2023 r. Budowa została rozpoczęta.

Planowana jest sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli ich udziałów w ww. Nieruchomościach oraz prawa władania na rzecz (…) sp. z o.o. Wynagrodzenie (…), Wnioskodawcy, (…) (każdego z osobna) z tytułu sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach będzie przekraczało 200.000 zł.

Sprzedający nigdy nie wprowadzili ww. nieruchomości do żadnych działalności gospodarczych ani nie amortyzowali ich.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

(…) prowadzi działalność gospodarczą, ale również i on żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

(…) jest zarządcą sukcesyjnym przedsiębiorstwa (…) w spadku po zmarłej (…), która prowadziła działalność gospodarczą pod firmą (…). (…) nigdy nie wprowadziła żadnej z ww. nieruchomości do swojej zarejestrowanej działalności gospodarczych ani nie amortyzowała żadnej z ich.

Żaden ze sprzedających nigdy nie odliczał VAT w związku z zakupem nieruchomości. Zakup działek następował od osób prywatnych, niebędących czynnymi podatnikami VAT i czynności nie podlegały również opodatkowaniu VAT.

Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką (…) sp. z o.o. Spółka (…) sp. z o.o. chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. (…) sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży w ramach, której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający:

1)udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane,

2)udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu sprzedających lub własnym – w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1 powyżej byłaby niewystarczająca oraz do składania w imieniu sprzedających, w związku z ww. postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zazaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym.

Na terenie na którym są położone ww. nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony Uchwałą NR (…) Rady Gminy (…) z dnia (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie ww. nieruchomości jest następujące:

(...)

W piśmie z 19 marca 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W jakim zakresie i od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą, w szczególności, czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 10 stycznia 2007 r. Nie jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotem prowadzonej działalności jest następujące PKD:

-45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

-41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

-45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek,

-45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-45.31.Z Sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-45.32.Z Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-45.40.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich,

-52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy,

-55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

-68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,

-77.12.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-77.21.Z Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego,

-77.39.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane.

2.W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr: (…) od momentu dziedziczenia, czyli od roku 2021? Przy czym informacje należy wskazać dla wszystkich nieruchomości, w szczególności:

a)czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał lub korzysta?

b)czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

c)czy oddawał lub oddaje je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniał Pan nieruchomości (działki) osobom trzecim? Czy udostępniał Pan nieruchomości (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź:

a)Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej,

b)Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla swoich celów osobistych,

c)Wnioskodawca nie oddawał i nie oddaje ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

3. W odniesieniu do działek nr: (…) proszę wskazać:

a)czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy: ogrodził Pan nieruchomości, wydzielił Pan drogę wewnętrzną, uzbroił nieruchomości (działki), lub też podjął Pan działania w celu ich uzbrojenia, doprowadził media, wydzielił albo podzielił Pan nieruchomości (działki)?

Jeżeli tak, to kiedy prowadził Pan te działania?

b)jeśli podzielił Pan nieruchomości (działki) to:

-na ile działek ją Pan podzielił?

-z czyjej inicjatywy nastąpił podział?

-w jakim celu podzielił Pan nieruchomość (działkę)?

Odpowiedź:

a)Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi żadnych działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość.

b)Wnioskodawca zgodnie z opisem wskazanym we wniosku przejął od (…) pozwolenie na budowę opisane we wniosku i rozpoczął budowę. Budowa znajduje się na wstępnym etapie prac (zgodnie z dziennikiem budowy wykonano jedynie zebranie wierzchniej warstwy ziemi przy wjeździe na działkę w celu umożliwienia wjazdu sprzętu budowlanego - wpis został dokonany dnia (...)2022 r. i od tamtej pory prace budowlane nie postępują).

c)Wnioskodawca nie podzielił nieruchomości (działek).

4.Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na wniosek Wnioskodawcy.

5.Wobec wskazania w opisie sprawy:

Proszę wskazać, kiedy dokładnie Pana żona nabyła udział w działce (…), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…) (proszę wskazać datę).

Odpowiedź:

·Udziały w działce nr (…)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia z dnia (...)2014 r. (akt notarialny rep. A nr (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep.  (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep.  (…) w aktach  (…)). Sprzedaży dokonała (…).

W dniu (...)2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawcę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...)2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

·Udziały w działce nr (...)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia z dnia (...)2014 r. (akt notarialny rep. A nr (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep. (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep.  (…) w aktach (…)). Sprzedaży dokonała (…). W dniu sprzedaży działka objęta była KW (…).

W dniu (...)2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawcę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...)2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

·Udziały w działce nr (...)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...)2015 r. (akt notarialny rep.  (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep.  (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie - akt z (...)2014 r.z rep. (…) w aktach (…)). Przedmiotem umowy była działka nr (...) objęta wówczas KW (…).

W dniu (...)2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...)2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

·Udziały w działce nr (...)

Nabycie przez Wnioskodawcę udziałów 8839/552960 w działce (...) nastąpiło w w związku z dziedziczeniem po (…) (żonie Wnioskodawczyni). W dniu (...)2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawcę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia (...)2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

(…) nabyła z kolei udziały w tej nieruchomości na podstawie umowy darowizny od swojego ojca (…) (umowy darowizny zawartej w dniu (...)2014 roku z ojcem, (…), objętej aktem notarialnym rep. (…)) z zastrzeżeniem nabycia dodatkowych udziałów na podstawie odrębnych, opisanych poniżej umów.

Chronologicznie nabycie udziałów w nieruchomości następowała w następujący sposób:

a)Nabycie udziałów po 1/96 prawa własności przez (…).

(…) i (…) nabyli równe udziały po 1/96 w prawie własności działki (...) na podstawie umowy sprzedaży z (...)2011 r. (rep. (…)).

b)Nabycie udziałów po 48/4608 prawa własności przez (…) (…) i (…) nabyli równe udziały po 48/4608 w prawie własności działki (…) na podstawie umowy sprzedaży z (...)2013 r. (rep.  (…)).

c)Nabycie udziałów po 26/1536 prawa własności przez (…) (…) i (…) nabyli równe udziały po 26/1536 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy odpłatnego przeniesienia prawa współwładania - umowa z dnia (...)2013 r. (rep. (…)).

d)Nabycie udziałów po 4/4608 prawa własności przez (…) (…) i (…) nabyli równe udziały po 4/4608 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z (...)2013 r. (akt notarialny rep. (…)).

e)Nabycie udziału w prawie własności działki nr (…) przez (…).

(…) rozporządził przysługującym mu udziałem w prawie własności działki (...) (według stanu na dzień umowy- nieobejmującej jeszcze udziałów 6/1536, 333/92160 i 333/184320) na rzecz (…) na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu (...)2014 roku z ojcem, (…), objętej aktem notarialnym rep. (…).

f)Nabycie udziałów po 333/92160 prawa własności przez (…) i (…).

(…) nabyły równe udziały po 333/92160 w prawie własności działki (…) na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia posiadania z dnia (...)2014 r., akt notarialny rep. (…).

g)Nabycie udziałów po 6/1536 prawa własności przez (…) i (…).

(…) i (…) nabyły równe udziały po 6/1536 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z (...)2014 r. (akt notarialny rep. A nr (…)).

h)Nabycie udziałów po 333/184320 prawa własności przez (…) i (…).

(…) i (…) nabyły równe udziały po 333/184320 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z (...)2015 r. (akt notarialny rep. (…)).

6.Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, tj. działek nr: (…)?

Odpowiedź: Decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości.

7.W jakim celu (…) przeniosła na Pana rzecz pozwolenie na budowę kompleksu (...)?

Odpowiedź: Pozwolenie na budowę ostatecznie zostało przeniesione przez (…) na rzecz Wnioskodawcy i (…) decyzją nr (…) z (...)2023 r. w celu rozpoczęcia budowy kompleksu (…).

8.Czy sprzedawał Pan inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył? W jakim celu Pan ją nabył?

b)w jaki sposób wykorzystywał ją Pan od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

d)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie sprzedawał innych nieruchomości niż te objęte niniejszym wnioskiem.

9.Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki), które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości (działek), które zamierza sprzedać.

10.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawca nie ma planów nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Jednakże Wnioskodawca nie wyklucza takiej możliwości w przyszłości, w zależności od różnych czynników, takich jak dostępność atrakcyjnych nieruchomości na rynku, swoje możliwości finansowe, warunki na rynku nieruchomości.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego?

2.Czy przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Ad pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przypadku Wnioskodawcy należy uznać, że minął wskazany w ww. przepisie 5-letni okres, w którym sprzedaż podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodu ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Uzasadnienie:

Planowana sprzedaż, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Jak wskazano, Wnioskodawca nie wprowadził ww. praw do nieruchomości do żadnej działalności gospodarczej, a tym samym nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w ramach takiej działalności. Tym samym w analizowanym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W opinii Wnioskodawcy nie można w przedstawionym przypadku również stwierdzić, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałaby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że chce Pan dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz władaniu działek nr: (…). Udziały w ww. nieruchomościach nabył Pan w spadku po zmarłej żonie. Pani (…) zmarła (...)2021 r. pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (Wnioskodawcę) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Jak wynika z wniosku (...)2014 r. Pan (…) darował Pana żonie (…) swoje udziały w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…).

Po dniu ww. umowy darowizny (…) nabyła dodatkowo udział w działce (...), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…).

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy Pana żona podjęła czynności, które uatrakcyjniły nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, gdyż zmierzały one do uzyskania pozwolenia na budowę kompleksu (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane, a budowa została rozpoczęta. Budowa znajduje się na wstępnym etapie prac (zgodnie z dziennikiem budowy wykonano jedynie zebranie wierzchniej warstwy ziemi przy wjeździe na działkę w celu umożliwienia wjazdu sprzętu budowlanego – wpis został dokonany (...)2022 r. i od tamtej pory prace budowlane nie postępują). Czynności, które Pana żona podjęła to:

-(...)2014 r. – została wydana decyzja w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej na teren działek (…) i (…). Z decyzji wynika m.in. że Pana żona była jej wnioskodawcą. W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „(…)”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu;

-w (...)2017 r. – na zlecenie Pana żony został opracowany „(…)”. W operacie została opisana inwestycja w związku z którą był sporządzany operat „(…)”; w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”;

-(...)2017 r. Pana żona udzieliła pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „(…)” w związku z planowaną inwestycją pn.: „(…)”;

-    (...)2017 r. Starosta (…) decyzją nr (…) udzielił Pana żonie pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (…) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (…) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. (…));

-(...)2018 r. Pana żona zwróciła się do Zarządu Dróg Wojewódzkich o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (…) i (…) na drodze wojewódzkiej nr (…) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę wojewódzką;

-(...)2018 r. Pana żona udzieliła Panu (…) pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, położonej w (…), o łącznej powierzchni ok. (...) ha, na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu (...)2018 r., a w dniu (...)2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca, a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów;

-    (...)2019 r. – Zarząd Województwa (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…) na teren działek (…) i (…). Z decyzji wynika m.in., że Pana żona była wnioskodawcą, w decyzji wskazano, że decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. „(…)”;

-       (...)2019 r. Pana żona udzieliła (…) zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. (…) zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę kompleksu  (…) – na działkach (…) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę;

-pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane. Decyzją z (...)2019 r., wydaną na rzecz (…), Starosta (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę kompleksu (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą w miejscowości (...), na działkach nr (…). Pozwolenie ostatecznie zostało przeniesione przez (…) m.in. na Pana na podstawie decyzji z (...)2023 r. Budowa została rozpoczęta.

Jak Pan wskazał, decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości. Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką z o.o., która chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający: udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji. Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym.

Powziął Pan wątpliwość, czy planowana przez Pana sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Pana wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży udziału w nieruchomościach będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu wskazują, że sprzedaż przez Pana wymienionych udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działkach) będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej.

Przesądza o tym fakt, że na wskazanych nieruchomościach Pana żona podjęła szereg czynności, które uatrakcyjniły nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, tj. m.in. zostało uzyskane pozwolenie na przebudowę zjazdu z drogi wojewódzkiej na teren działek (…), zlecone zostało opracowanie operatu wodnoprawnego, uzyskano pozwolenie wodnoprawne, wystąpiono o zgodę na wykonanie odwiertów geotechnicznych, udzielono zezwolenia (...) na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane, z kolei (...) zawarła umowę z biurem projektowym umowę w celu uzyskania pozwolenia na budowę kompleksu (...). Pozwolenie zostało ostatecznie przeniesione na Pana decyzją z (...)2023 r. w celu rozpoczęcia budowy kompleksu (...). Budowa została rozpoczęta. Zatem wszystkie podjęte przez Pana żonę działania zmierzały do uzyskania pozwolenia na budowę kompleksu (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a w konsekwencji do rozpoczęcia budowy planowanej inwestycji. Co istotne, to Pan stał się bezpośrednim beneficjentem powyższych działań, to na Pana po śmierci żony zostało przeniesione pozwolenie na budowę kompleksu (...), a sama budowa, jak już wskazano, została rozpoczęta. Zatem przejął Pan i kontynuował działania zmierzające do realizacji ww. inwestycji.

Niewątpliwie wskazywane w opisie sprawy okoliczności świadczą o zorganizowanym charakterze działań, których jest Pan beneficjentem i kontynuatorem, co stanowi konieczną cechę uznania ich za właściwe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podejmowane kroki służyły uczynieniu nieruchomości atrakcyjniejszych inwestycyjnie, gdyż na tych nieruchomościach miał powstać kompleks (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Działania te miały charakter zorganizowany, gdyż wymagały podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności i wykorzystania określonych mechanizmów prawnych. Podejmowane działania nie były nieplanowane. Stanowią one proces, który był/jest nastawiony na osiągnięcie zysku w sposób właściwy dla działalności gospodarczej (zorganizowany i ciągły).

Podejmowane działania (których jest Pan beneficjentem i kontynuatorem) nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Całokształt dokonywanych czynności świadczy bezsprzecznie o celowych działaniach, które zmierzały do uatrakcyjnienia nieruchomości inwestycyjnie. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęto ciąg świadomych i aktywnych działań, angażując przy tym czas i środki, noszących znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczam, że samo Pana stwierdzenie, że żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził Pan do działalności gospodarczej ani, że ich Pan nie amortyzował – w świetle informacji przedstawionych we wniosku – jest niewystarczające do uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości, nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie, nie można również pominąć okoliczności, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wg PKD:

-41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

-41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

-55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

-68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Nie sposób nie zauważyć, że taki zakres prowadzonej działalności umożliwia zarówno realizację inwestycji budowlanej, jak i jej późniejsze wykorzystanie. Skoro w przedmiotowej sprawie podjęto zespół konkretnych działań (z których bezpośrednio Pan korzysta i które Pan kontynuuje) wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie określonego rezultatu, jakim była budowa kompleksu hotelowo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, to czynności te, oceniając łącznie, mają wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji nie mogę zgodzić się z Pana stanowiskiem, że planowana sprzedaż ww. udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i że przychodów tych nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Stwierdzam, że czynności, które Pan wykonał, nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychody ze sprzedaży przez Pana ww. udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te należy opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja opiera się na opisie zdarzenia przyszłego, który przedstawił Pan we wniosku. Nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście będą miały miejsce. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).