Skutki podatkowe otrzymania zadatku (kwoty gwarancyjnej) oraz kary umownej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych otrzymania zadatku (kwoty gwarancyjnej) oraz kary umownej.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pani B.M.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan P.M.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Otrzymali Państwo w darowiźnie nieruchomość. Darowizna została udokumentowana aktem notarialnym z dnia 21 lipca 2006 r. sporządzonym w (…) przez H.Ż. rep. A nr (…) i jest ona objęta współwłasnością w następującej proporcji: ½ działki należy do Państwa (małżonków) i ½ do brata Zainteresowanej będącej stroną postępowania - K.S.

W dniu 14 lipca 2021 r. przed notariuszem M.S. zawarto w formie aktu notarialnego rep. A nr (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki rolnej pomiędzy Państwem i K. S., a P. I. działającym w imieniu spółki X sp. z o.o. (Państwo jako małżonkowie zawarliście jednobrzmiącą, wspólną przedwstępną umowę sprzedaży).

Zgodnie z zawartą umową, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Zawarcie transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę. Przedwstępna umowa sprzedaży przewidywała, że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu kwotę gwarancyjną, która w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będą zobowiązani do jej zwrotu.

Kupujący kwotę gwarancyjną wpłacił. Sprzedający otrzymał kwotę gwarancyjną w wysokości niezawierającej podatku VAT. Strony uzgodniły, że przedwstępna umowa sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r., po której to dacie powinno nastąpić podpisanie umowy przyrzeczonej (finalizacja transakcji). Dodatkowo, w przypadku, gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo gotowości Sprzedających, przedwstępna umowa sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającym karę umowną.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m. in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 r.

Sześć lat temu, w 2017 r. do Sprzedających zgłosił się inny Kupujący (podatnik Vat) zainteresowany zakupem nieruchomości i zawarto wówczas przedwstępne umowy sprzedaży, ale nie zakończyły się one sprzedażą nieruchomości. Wówczas występowali Państwo w dniu 4 grudnia 2019 r. o interpretacje podatkowe do Dyrektora KIS i otrzymali je:

• w zakresie podatku VAT z dnia 25 marca 2020 r.,
• w zakresie podatku dochodowego z dnia 28 lutego 2020 r.,
• w zakresie podatku PCC z dnia 28 lutego 2020 r.

Interpretacje dotyczyły sytuacji gdy umowa przyrzeczona dojdzie do skutku.

OPIS NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość zlokalizowana jest w województwie (…), powiecie (…), gmina (…) w miejscowości (…), na którą składa się działka o nr ewidencyjnym 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: jako „Działka"). Na Działce nie znajdują się żadne budynki ani budowle. Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej, sposób korzystania z Działki został oznaczony jako R - grunty orne. Tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej zawarcie Transakcji jest planowane po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

CHARAKTERYSTYKA SPRZEDAJĄCYCH

• Prowadzą Państwo działalność gospodarczą na zasadach ogólnych w formie spółki cywilnej PKD 85.52 Z - Pozaszkolne formy edukacji gdzie indziej niesklasyfikowane. W zakres działalności nie wchodzi obrót nieruchomościami. Nie są Państwo czynnymi podatnikami VAT.
• Nigdy nie wykorzystywali Państwo ww. nieruchomości w działalności gospodarczej. Była ona Państwa majątkiem prywatnym.
• Nie podejmowali Państwo żadnych czynności wymagających nakładów finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości.
• Nie posiadali i nie posiadają Państwo także innych nieruchomości gruntowych . Nigdy też nie prowadzili państwo działalności polegającej na obrocie nieruchomościami i nigdy jako osoby fizyczne, czy też w działalności nie sprzedawali Państwo innych nieruchomości.
• Są Państwo właścicielami innych nieruchomości których na dzień dzisiejszy nie planują Państwo sprzedawać.
• Działka nie została nabyła w celach inwestycyjnych i nie była nigdy do nich wykorzystywana. Nie była także wykorzystywana na cele rolnicze. Nie została także wydzielona z większej całości.
• Nie poszukiwali Państwo nabywcy na tę nieruchomość i nie prowadzili Państwo działań marketingowych. Kupujący zgłosił się poprzez pośrednika.
• Nieruchomość nie była objęta przedmiotem umów najmu, dzierżawy.
• W odniesieniu do nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.
• Zbycie nieruchomości nie nastąpiłoby w działalności gospodarczej i zostałoby dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Kupujący planował nabycie Nieruchomości w celu przeprowadzenia Inwestycji. Po zakończeniu Inwestycji, miała ona być wynajmowana przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie wykluczał również, że po założonym czasie inwestycja zostanie sprzedana. Zatem zgodnie z zamierzeniami Kupującego Nieruchomość, po jej nabyciu przez Kupującego, miała być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Sprzedający udzielili na rzecz Kupującego ograniczonego pełnomocnictwa w zakresie pozwalającym na podjęcie niezbędnych kroków do przygotowania Nieruchomości pod planowaną przez Kupującego Inwestycję. Przedstawiciele Kupującego mają prawo do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach administracyjnych mających na celu wydanie oraz uzyskanie:

• decyzji lub pozwoleń dotyczących podziału geodezyjnego oraz prawnego Nieruchomości: oraz
• decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (w tym także ustalających odpowiednie opłaty).

Sprzedający ponadto udzielili pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującemu m. in. do:

• przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji, zaświadczeń o treści oraz wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, ewentualnie zaświadczeń o braku studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek/rejestrów budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości i objętych ewidencją gruntów i budynków;
• uzyskiwania wypisów i zaświadczeń rejestrów i ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących ochrony środowiskowej lub przyrodniczej w odniesieniu do Nieruchomości;
• reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji i zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych związanych z Nieruchomością;
• zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a także do utrwala treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie oraz do uzyskiwania odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta prawem pierwokupu, a także czy Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji;
• uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów;
• uzyskiwania informacji o Sprzedających i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;
• uzyskiwania informacji i zaświadczeń od organów podatkowych. ZUS, PFRON i innych organów w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości Sprzedających;
• dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa;
• o dokonywania wszelkich niezbędnych czynności związanych z procesem inwestycyjnym na terenie Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej;

Sprzedający i Kupujący zawarli również umowę użyczenia na podstawie której Kupujący otrzymuje do bezpłatnego używania Nieruchomość na poniższych warunkach:

1.Kupujący jest uprawniony do używana Nieruchomości w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych, przeprowadzenia badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania z nimi umów przyłączeniowych. Jednocześnie umowa użyczenia nie upoważnia Kupującego do prowadzenia na terenie Nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych za wyjątkiem możliwości wykonania prac dotyczących przyłączy wynikających z umów podpisanych z dostawcami mediów.

2.  Sprzedający zobowiązują się do udzielenia osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej.

3.  W przypadku gdyby nie doszło do zawarcia Transakcji, to Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie czynności objętych umową użyczenia.

4.  W przypadku gdyby nie doszło do zawarcia Transakcji, to Kupujący jest zobowiązany do przywrócenia Nieruchomość do stanu sprzed umowy użyczenia w zakresie usunięcia ewentualnych szkód na terenie Nieruchomości spowodowanych czynnościami Kupującego dokonanych na podstawie pkt 1 powyżej lub czynnościami wykonanymi na podstawie pełnomocnictwa wskazanego w pkt 2 powyżej.

5.  Sprzedający nie będą zobowiązani do pokrycia żadnych kosztów związanych z użyczeniem Nieruchomości na podstawie umowy użyczenia. Kupujący wystąpił i otrzymał interpretację podatkową w zakresie podatku VAT z dnia 28 stycznia 2022 r. i podatku PCC z dnia 28 stycznia 2022 r. Interpretacja dotyczyła sytuacji gdy umowa przyrzeczona dojdzie do skutku.

Ponieważ w dniu 30 września 2023 r. umowa przedwstępna wygasła, a umowa przyrzeczona nie została zawarta z powodu odstąpienia Kupującego od zamiaru kupna z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, zakup nieruchomości nie doszedł do skutku i Kwota Gwarancyjna nie została zaliczona w poczet ceny. Umowa przedwstępna przewidywała również, że w przypadku gdy umowa wygaśnie, a Kupujący z jego winy nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej, Sprzedającym zostanie wypłacona Kara Umowna. Kupujący wywiązał się z tego zapisu i Karę wypłacił.

Wypłacone Kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej wynoszą odpowiednio po 0,5% i 0,75% wartości transakcji na każdego z Państwa i ich suma jest poniżej limitu 200 tys. zł. Działania podjęte przez Kupującego w czasie obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży nie doprowadziły do zmian faktycznych, ani stanu prawnego działki, ani w żaden sposób nie spowodowały wzrostu jej wartości.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 r. Umowa przedwstępna przewidywała, że po podpisaniu umowy Kupujący wpłaci na Państwa konto bankowe Kwoty Gwarancyjne netto.

Zgodnie z zawartym aktem Kwota Gwarancyjna miała zostać rozliczona na następujących zasadach:

1. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży działki zostanie ona zaliczona w poczet ceny.

2.  przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej Kwota Gwarancyjna nie będzie zwracana.

W zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej z tytułu zawartej umowy przedwstępnej nie byliście Państwo zobowiązani do wykonania żadnej czynności. W zawartej przedwstępnej umowie sprzedaży jedynym warunkiem wypłaty Kary Umownej jest nie przystąpienie przez Kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej. W ww. umowie nie ma wzmianki, ani o rezygnacji Sprzedających (każdego odrębnie), ani też nie zabrania się rezygnacji z:

1.ewentualnych strat związanych z nie zawarciem umowy przyrzeczonej,

2.  dochodzenia od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Nie występowaliście Państwo do Kupującego o wyrównanie strat związanych z nie zawarciem umowy przyrzeczonej, ani nie występowaliście Państwo o dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Pytania

1.  Czy otrzymana w ramach umowy przedwstępnej Kwota Gwarancyjna w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT?

2.  Czy otrzymana Kara Umowna z tytułu niezrealizowania przez Kupującego umowy przyrzeczonej powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT?

3.  Z jaką datą, gdyby Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, odnośnie pytania nr 1 i nr 2 była niezgodna z Państwa stanowiskiem, transakcja wpłaty Kwoty Gwarancyjnej netto, czy Kary Umownej w przypadku niezrealizowania umowy spowodowałyby, że powinni zarejestrować się Państwo jako czynni podatnicy VAT i wystawić na żądanie Kupującego Fakturę VAT?

4.  Czy otrzymana Kwota Gwarancyjna i Kara Umowna sumują się z Państwa przychodami osiąganych z działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej wliczając się do limitu przychodu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i w razie przekroczenia tego limitu spółka cywilna w konsekwencji także staje się podatnikiem VAT?

5.  Czy otrzymana Kwota Gwarancyjna jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w dacie otrzymania w przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie doszła do skutku?

6.  Czy otrzymana Kara Umowna z tytułu niezrealizowania przez Kupującego umowy przyrzeczonej będzie dla Państwa opodatkowana podatkiem dochodowym?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone Nr 5 i Nr 6. W zakresie pytań oznaczonych Nr 1-4 zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stanowisko Państwa w sprawie

Ad. 5

Kwota Gwarancyjna nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym.

Uzasadnienie

Aby powstał obowiązek podatkowy musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż należy oceniać zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie .Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Sprzedaż działki nie miałaby związku z działalnością gospodarczą (otrzymana Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 28 lutego 2020 r.), zatem przychód z jej sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie będą Państwo zobowiązani płacić podatku dochodowego. Kwota umowna wypłacona poza działalnością gospodarczą, stanowi zabezpieczenie wykonania umowy, więc otrzymanie jej nie stanowi przychodu podatkowego. W momencie zawierania umowy przedwstępnej byli Państwo przekonani o jej powodzeniu, a fakt otrzymania Kwoty Gwarancyjnej wprost był konsekwencją zamiaru sprzedaży.

Zbycie nieruchomości o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nastąpiłoby w terminie powyżej 5 lat od daty nabycia.

Reasumując, otrzymana Kwota Gwarancyjna na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, a nie w momencie faktycznego przekazania środków pieniężnych w postaci kwot umownych przez nabywcę sprzedającemu.

Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.

Ad. 6

Kara Umowna nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym.

Uzasadnienie

Kara Umowna zostanie wypłacona poza działalnością gospodarczą. Kara umowna, zgodnie z przepisem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, również nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu. Kara ta jest sankcją umowną za niewywiązanie się z umowy i nie jest wynagrodzeniem za konkretną dostawę towarów, czy usług.

Kara umowna ma nie tylko, ze względu na represyjny charakter, stymulować strony do prawidłowej realizacji umów, ale również w ramach funkcji kompensacyjnej, być zryczałtowanym sposobem naprawienia szkody, zrekompensować ewentualne straty poniesione w wyniku braku rzetelności kontrahenta. Charakter ten potwierdza jednoznacznie regulacja art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, w świetle którego kara umowna jest określoną sumą pieniężną, jaką strona umowy zobowiązana jest zapłacić w przypadku powstania szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Wypłaconą karę Umowną należy rozumieć jako odszkodowanie za nie wywiązanie się Kupującego z umowy przedwstępnej. Sprzedający w dobrej wierze z myślą o sprzedaży podpisali umowę przedwstępną na okres od 14 lipca 2021 r. do 30 września 2023 r. Sprzedający, choć udzielili Kupującemu na ten okres szereg upoważnień do dysponowania Nieruchomością me mieli wpływu na to, czy działania podejmowane przez Kupujących są prowadzone w odpowiedni sposób, z należytą starannością, a nawet czy są w ogóle prowadzone. W ten sposób na tak długi okres, ponad 2 lat, nie mieli Państwo możliwości dysponowania i rozporządzania swoją własnością i w związku z tym w przypadku niedojścia transakcji do skutku otrzymują Państwo odszkodowanie w postaci Kary Umownej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Jednocześnie. Art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy stanowi, że źródłami przychodów są pozarolnicza działalność gospodarcza gdzie w art. 14 ust. 2 pkt 4 precyzuje się przychodem z działalności gospodarczej są również otrzymane kary umowne.

Jednocześnie art. 5a pkt 6 ww. ustawy definiuje, że działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza - oznacza działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższego z tytułu niedoszłej sprzedaży Działki nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, a więc nie dotyczą Państwa przepisy art. 14 ust. 2 pkt 4.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

W art. 10 ust. 1 ww. ustawy, ustawodawca wymienia źródła przychodów. Zgodnie z pkt 9 tego przepisu:

Natomiast zgodnie z art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy:

Jak dowodzi użycie sformułowania „w szczególności”, definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że Państwo (Sprzedający) oraz Przemysław I.(Kupujący) działający w imieniu spółki X Sp. z o.o. zawarliście 14 lipca 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z zawartą umową, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Zawarcie transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę. Przedwstępna umowa sprzedaży przewidywała, że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu kwotę gwarancyjną, która w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będą zobowiązani do jej zwrotu. Kupujący kwotę gwarancyjną wpłacił. Strony uzgodniły, że przedwstępna umowa sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r., po której to dacie powinno nastąpić podpisanie umowy przyrzeczonej (finalizacja transakcji). Dodatkowo, w przypadku, gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo gotowości Sprzedających, przedwstępna umowa sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającym karę umowną. Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 r. Umowa przedwstępna przewidywała, że po podpisaniu umowy Kupujący wpłaci na Państwa (Sprzedających) konto bankowe Kwoty Gwarancyjne netto. Kupujący wywiązał się z tego zapisu i Karę wypłacił. Wypłacone Kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej wynoszą odpowiednio po 0,5% i 0,75% wartości transakcji na każdego z Państwa i ich suma jest poniżej limitu 200 tys. zł.

Wpłacona przez Kupującego kwota pieniężna tj. kwota gwarancyjna była wiążąca i niosła za sobą określone konsekwencje w razie niewykonania umowy. Wobec tego kwota gwarancyjna była zadatkiem.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2022 r. poz. 1360) wynika, że:

Stosownie do art.  394 § 2 tego Kodeksu:

W  myśl art. 394 § 3 ww. Kodeksu cywilnego:

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż kwota zachowanego zadatku (kwota gwarancyjna) stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.

Przychód z tytułu otrzymania zadatku (kwoty gwarancyjnej) powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający (Państwo) zachowali otrzymany zadatek  tj. w momencie, kiedy okazało się, że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku.

Uzyskany zadatek byli/będziecie zatem Państwo obowiązani rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym wraz z pozostałymi dochodami uzyskanymi w danym roku podatkowym.

Odnosząc się do otrzymanej przez Państwa kary umownej zauważyć należy, że kara umowna jest instytucją prawa cywilnego. Szczegółowe przepisy prawne dotyczące kary umownej zawarte zostały w ustawie Kodeks cywilny w art. 483-485.

W myśl natomiast art. 483 § 1 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 484 § 1 ww. ustawy:

Jak już wyżej wskazano, odszkodowanie ma na celu zapewnienie całkowitej kompensaty uszczerbku, a wysokość szkody jest wyznacznikiem wysokości odszkodowania. Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Funkcją odszkodowania jest więc przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody.

Kara umowna natomiast należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody, i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy.

W związku z powyższym, otrzymana należność tytułem kary umownej wypłacona przez Kupującego z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej stanowi dla Państwa przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych.

Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się ponadto, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Pana. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła.  

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani B. M. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).