Uznanie za działalność gospodarczą sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 30 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 18 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 marca 2024 r. (wpływ 22 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

X Y, Z, T oraz XX chcą dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz władanie nieruchomością, dla których Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach: (…) oraz w działkach nr (…) i działką nr (…) bez założonych ksiąg wieczystych (zwane dalej łącznie nieruchomościami). Nabywcą udziałów w ww. nieruchomościach będzie (…).

Udziały we współwłasności ww. nieruchomości wyglądają w sposób następujący:

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X– 1/6;

Y – 1/6;

Z – 1/6;

T – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…)oraz (…)z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X – 1/6;

Y – 1/6;

Z – 1/6;

T – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…)z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X – 1/3;

Y – 1/3;

Z – 1/3.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr (…) z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X – (…);

Y – (…);

Z – (…);

T – (…).

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek (…)z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X – 1/6;

Y – 1/6;

Z – 1/6;

T – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…)z czego udziały w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

X – 1/6;

Y – 1/6;

Z – 1/6;

T – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr (…) z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

T – 1/2;

XX – 1/2.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działek nr (…)z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

T – 1/1.

Księga wieczysta nr (…) składa się z działki nr (…)z czego udziały Uczestników w tej nieruchomości kształtują się w sposób następujący:

T – 1/1.

Działka nr (…) bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością X, Y, Z, T oraz XX

Działka nr (…) bez założonej księgi wieczystej – udział we władaniu nieruchomością X, Y, Z, T oraz XX

Nieruchomości sąsiadują ze sobą.

X, Y, Z, T oraz XX nabyli części we współwłasności ww. nieruchomości oraz prawo ich władania w następujący sposób:

Ww. Nieruchomości (tj. udziały w nich) były nabywane sukcesywnie przez XX (teścia Y oraz dziadka X oraz Z) oraz XY (męża T) w latach 2007-2013. Nabycia nie następowały przez XX ani XY w ramach prowadzonej, zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na dzień złożenia wniosku X pozostaje osobą małoletnią (nie ukończyła 18 roku życia).

W dniu 22 kwietnia 2014 r. Pan XX darował swojej córce XYX swoje udziały w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer v, objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…), objętej księgą wieczystą numer (…).

Po dniu ww. umowy darowizny XYX nabyła dodatkowo udział w działce (…), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…).

T nabyła udziały w ww. nieruchomościach w darowiźnie od swojego męża XY, na podstawie umowy z dnia 3 kwietnia 2014 r.

Po dniu ww. umowy darowizny T nabyła dodatkowo udział w działce (…), udziały w działkach (…) oraz udziały w działce nr (…).

W dniu 11 kwietnia 2021 r. zmarła Pani XYX pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża Y oraz dwóch córek: Z oraz małoletniej córki X. Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej XYX w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Do dnia złożenia wniosku miały miejsce następujące, istotne czynności dotyczące ww. nieruchomości:

W dniu 13 maja 2014 r. Pan XX oraz Pan XY podpisali umowę z Architektoniczną Pracownią Projektową dotyczącą organizacji konkursu architektonicznego na (...) dotyczącą ww. nieruchomości. Konkurs miał dotyczyć nieruchomości darowanych przez Pana XX Pani XYX oraz przez Pana XY Pani T. Informacje o konkursie zostały umieszczone w internecie. Z konkursu został wyłoniony zwycięzca. Do dnia dzisiejszego koncepcja wyłoniona w ramach konkursu nie została zrealizowana.

W dniu 30 sierpnia 2014 r. – została wydana decyzja Zarządu Woj. w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) na teren działek (…). Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą była Pani XYX oraz Pani T. W decyzji wskazano, że na wskazanych działkach „planowana jest budowa ośrodka wypoczynkowego z infrastrukturą rekreacyjno-sportową”. Decyzja wygasła bez wykonania w oparciu o nią zjazdu.

W lutym 2017 r. – na zlecenie Pani XYX oraz Pani T został opracowany (...). W operacie została opisana inwestycja, w związku z którą był sporządzany operat (...); w związku z planowaną inwestycją pn.: (...).

W dniu 21 marca 2017 r. Pani XY oraz Pani T udzieliły pełnomocnictwa w celu pozyskania pozwolenia wodnoprawnego i innych uzgodnień projektowych w ramach realizacji zadania projektowego: „Operat wodnoprawny. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych z odcinka drogi wojewódzkiej nr 943 na długości 175 m” w związku z planowaną inwestycją pn.: (...).

W dniu 28 kwietnia 2017 r. Starosta decyzją nr (…) udzielił Pani XY oraz Pani T pozwolenia wodnoprawnego na wprowadzenie do ziemi działki nr (…) oczyszczonych ścieków opadowych i roztopowych oraz na wykonanie na działce (…) wylotu drenażu rozsączającego (w decyzji wprost wskazano, że pozwolenie jest uzyskiwane w ramach inwestycji pn. (...).

W dniu 26 marca 2018 r. Pani XY oraz Pani T zwróciły się do Zarządu Dróg Wojewódzkich o udzielenie zgody na wykonanie u wylotu działek nr (…) na drodze wojewódzkiej nr (…) 2 odwiertów geotechnicznych w celu określenia warunków geologicznych dla projektowanego zjazdu na drogę wojewódzką.

W dniu 15 maja 2018 r. Pani XY udzieliła Panu XX pełnomocnictwa do zawarcia umowy zlecenia dotyczącej doradztwa związanego z doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, położonej w (…), o łącznej powierzchni ok. 10 ha, na warunkach ustalonych przez pełnomocnika. Umowa zlecenia została zawarta w dniu 15 maja 2018 r., a w dniu 15 października 2018 r. nie został wskazany potencjalny nabywca, a zatem zwrócono się do zleceniobiorcy o zwrot przekazanych dokumentów. Pani T udzieliła podobnego pełnomocnictwa Panu XYX.

W dniu 30 września 2019 r. – Zarząd Województwa (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…). Z decyzji wynika m.in., że wnioskodawcą jest Pani XY oraz Pani T, w decyzji wskazano, że decyzja jest wydawana w celu skomunikowania inwestycji pn. (...).

W dniu 27 sierpnia 2019 r. XY oraz T udzieliły Fundacji (…) zezwolenia na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane. Fundacja (…) zawarła z biurem projektowym umowę o podjęcie czynności zmierzających do uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę kompleksu hotelowo-rekreacyjnego w (…) – ETAP I – na działkach (…) oraz w efekcie tych działań uzyskała pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę zostało faktycznie uzyskane. Decyzją nr (…) z 31 grudnia 2019 r. (…), wydaną na rzecz Fundacji (…) z siedzibą w (…), Starosta (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę kompleksu hotelowo-rekreacyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą w miejscowości (…), na działkach nr (…). Pozwolenie ostatecznie zostało przeniesione przez Fundację (…)na rzecz Y i T decyzją nr (…) z 19 kwietnia 2023 r. Budowa została rozpoczęta.

Planowana jest sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli ich udziałów w ww. nieruchomościach oraz prawa władania na rzecz (…)Wynagrodzenie T, Y, Z, T oraz Xx (każdego z osobna) z tytułu sprzedaży udziałów w ww. nieruchomościach będzie przekraczało 200.000 zł.

Sprzedający nigdy nie wprowadzili ww. nieruchomości do żadnych działalności gospodarczych ani nie amortyzowali ich.

Y prowadzi działalność gospodarczą, ale żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

XX prowadzi działalność gospodarczą, ale również i on żadnej z ww. nieruchomości nigdy nie wprowadził do działalności gospodarczej.

Z jest zarządcą sukcesyjnym przedsiębiorstwa „(…) w spadku po zmarłej XY, która prowadziła działalność gospodarczą pod firmą (…). XY nigdy nie wprowadziła żadnej z ww. nieruchomości do swojej zarejestrowanej działalności gospodarczych, ani nie amortyzowała żadnej z ich.

Żaden ze sprzedających nigdy nie odliczał VAT w związku z zakupem nieruchomości. Zakup działek następował od osób prywatnych, niebędących czynnymi podatnikami VAT i czynności nie podlegały również opodatkowaniu VAT.

Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką (…). Spółka (…) chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. Planowana w obiekcie działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. (…) sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający:

1)  udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

2)  udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, w tym członkom personelu i architektom, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji, w imieniu sprzedających lub własnym – w zakresie w jakim zgoda, o której mowa w pkt 1 powyżej byłaby niewystarczająca oraz do składania w imieniu sprzedających, w związku z ww. postępowaniami, wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zazaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym.

Na terenie, na którym są położone ww. nieruchomości, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony Uchwałą NR (…)Rady Gminy (…) z dnia 28 marca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) (Dziennik Urzędowy Województwa (…) z 1 kwietnia 2014 r., poz. 1929). Według obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie ww. nieruchomości jest następujące:

Dla działek nr (…)(…) – Tereny zabudowy usług sportu.

Dla działek nr (…) – Tereny Zabudowy Usług.

Dla działek nr (…) – Tereny lasów.

Dla działek nr (…) – Tereny dróg publicznych zbiorczych.

Działki nr (…) usytuowane są na terenie przyległym do pasa drogi oznaczonej symbolem KDZ – Tereny dróg publicznych zbiorczych.

Dla działek nr (…) – Tereny zabudowy usług sportu.

Dla działek nr (…) w około 2/4 części i (…)w około 1/3 części – (…)– Tereny Zabudowy Usług.

Dla działki nr (…) w około 2/3 części – K/1.L – Tereny lasów.

Dla działki nr (…) w około 1/4 części – K/2.L – Tereny lasów.

Dla działki nr (…) w około 1/4 części – KDW – Tereny cięgów pieszo-jezdnych.

Działki nr (…) usytuowane są na terenie przyległym do pasa drogi oznaczonej symbolem KDZ – Tereny dróg publicznych zbiorczych.

Dla działek nr (…) w około 1/2 części i nr (…)w około 1/7 części – (…)– Tereny zabudowy usług sportu.

Dla działek nr (…) w około 1/2 części, nr (…)w około 6/7 części, nr (…) w około 1/3 części, nr (…) w około 1/4 części, nr (…) w około 3/5 części, nr (…) w około 2/3 części i nr (…) w około 1/2 części – (…) – Tereny lasów.

Dla działek nr (…) około 3/4 części, nr (…) w około 2/5 części i nr (…) w ok 1/3 części – (…)– Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

Dla działki nr (…) w około 2/3 części – (…) – Zieleń urządzona w postaci parków, skwerów, ciągów zieleni towarzyszącym terenom mieszkaniowym.

Dla działki nr (…) w około 1/2 części – (…)– Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej.

Dla działki nr (…) w około 1/2 części – (…)– Tereny zabudowy usług sportu.

Dla działek nr (…) w około 1/2 części, nr (…) w około 1/3 części, nr (…) w około 3/5 części i nr (…) w około 1/2 części – (…)– Tereny lasów.

Dla działek nr (…) w około 1/5 części i nr (…) w około 1/2 części –(…)– Tereny zabudowy Usług Turystycznych.

Dla działki nr (…) w około 2/3 części – (…)– Zieleń urządzona w postaci parków, skwerów, ciągów zieleni towarzyszącym terenom mieszkaniowym.

Dla działki nr (…) w około 1/5 części – (…) – Tereny ciągów pieszo-jezdnych.

W piśmie z 19 marca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.   Kto jest Pani przedstawicielem ustawowym i dokonuje w Pani imieniu czynności prawnych oraz występuje przed sądami i urzędami?

Odpowiedź: Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca pozostaje osobą małoletnią (nie ukończyła 18 roku życia). Wnioskodawca działa poprzez przedstawiciela ustawowego – swojego ojca Y.

2.   W jakim zakresie i od kiedy prowadzi Pani działalność gospodarczą, w szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

3.   W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr: (…) od momentu dziedziczenia, czyli od roku 2021? Powyższą informację proszę wskazać dla wszystkich nieruchomości, w szczególności:

a)  czy korzystała lub korzysta z nich Pani dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pani z nich korzystała lub korzysta?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

b)  czy korzystała lub korzysta Pani z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z nich dla swoich celów osobistych.

c)  czy oddawała lub oddaje je Pani w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniała Pani nieruchomości (działki) osobom trzecim? Czy udostępniała Pani nieruchomości (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie oddawał i nie oddaje ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

4.W odniesieniu do działek nr: (…) proszę wskazać:

a)  czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy: ogrodziła Pani nieruchomości, wydzieliła Pani drogę wewnętrzną, uzbroiła nieruchomości (działki) lub też podjęła Pani działania w celu ich uzbrojenia, doprowadziła media, wydzieliła albo podzieliła Pani nieruchomości (działki)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi żadnych działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość.

b)  jeśli podzieliła Pani nieruchomości (działki) to:

-   na ile działek ją Pani podzieliła?

-   z czyjej inicjatywy nastąpił podział?

-   w jakim celu podzieliła Pani nieruchomość (działkę)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podzielił nieruchomości (działek).

5.   Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, został ustalony na Pani wniosek?

Odpowiedź: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na wniosek Wnioskodawcy.

6.   Wobec wskazania w opisie sprawy:

     Po dniu ww. umowy darowizny XYX nabyła dodatkowo udział w działce (…), udziały w działkach 5 i 64 oraz udziały w działce nr 8.

Proszę wskazać, kiedy dokładnie Pani matka nabyła udział w działce (…), udziały w działkach (…)oraz udziały w działce nr (…) (proszę wskazać datę).

Odpowiedź:

• Udziały w działce nr (…)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…)na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia z dnia 26 sierpnia 2014 r. (akt notarialny rep. A nr (…)). (…)reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 26 sierpnia 2014 r., rep. A nr (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…)na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 22 sierpnia 2014 r., rep. A nr (…)w aktach (…)). Sprzedaży dokonała (…).

W dniu 11 kwietnia 2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…)w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

• Udziały w działce nr (…)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia z dnia 26 sierpnia 2014 r. (akt notarialny rep. A nr (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 26 sierpnia 2014 r., rep. A nr (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 22 sierpnia 2014 r., rep. A nr (…) w aktach KW (…)). Sprzedaży dokonała (…). W dniu sprzedaży działka objęta była (…)

W dniu 11 kwietnia 2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

• Udziały w działce nr (…)

(…) nabyła wraz z (…) równe udziały (1/2) w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 stycznia 2015 r. (akt notarialny rep. A nr (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 26 sierpnia 2014 r., rep. (…) w aktach (…)). (…) reprezentował przy umowie (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (zgodnie z adnotacją w akcie – akt z 22 sierpnia 2014 r., rep. A nr (…) w aktach (…)). Przedmiotem umowy była działka nr (…) objęta wówczas KW nr (…).

W dniu 11 kwietnia 2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek(…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

• Udziały w działce nr (…).

Nabycie przez (…) udziałów (…) w działce nr (…) nastąpiło w związku z dziedziczeniem po (…) (matce Wnioskodawczyni). W dniu (...) 2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

(…) nabyła z kolei udziały w tej nieruchomości na podstawie umowy darowizny od swojego ojca (…) (umowy darowizny zawartej w dniu 22 kwietnia 2014 r. z ojcem, (…), objętej aktem notarialnym rep. A nr (…)) z zastrzeżeniem nabycia dodatkowych udziałów na podstawie odrębnych, opisanych poniżej umów.

Chronologicznie nabycie udziałów w nieruchomości następowała w następujący sposób:

a)Nabycie udziałów po 1/96 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…) nabyli równe udziały po 1/96 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z 28 marca 2011 r. (rep. (…)).

b)Nabycie udziałów po 48/4608 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…) nabyli równe udziały po 48/4608 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z 4 stycznia 2013 r. (rep. (…)).

c)Nabycie udziałów po 26/1536 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…) nabyli równe udziały po 26/1536 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy odpłatnego przeniesienia prawa współwładania – umowa z dnia 18 lutego 2013 r. (rep. …).

d)Nabycie udziałów po 4/4608 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…) nabyli równe udziały po 4/4608 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z 28 sierpnia 2013 r. (akt notarialny rep. …).

e)Nabycie udziału w prawie własności działki nr (…) przez (…)

f)(…) rozporządził przysługującym mu udziałem w prawie własności działki nr (…) (według stanu na dzień umowy – nieobejmującej jeszcze udziałów 6 (…)) na rzecz (…) na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 22 kwietnia 2014 r. z ojcem, (…), objętej aktem notarialnym rep. A nr (…)

g)Nabycie udziałów po 333/92160 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…)nabyły równe udziały po 333/92160 w prawie własności działki 8 na podstawie umowy sprzedaży i umowy przeniesienia posiadania z dnia 26 sierpnia 2014 r., akt notarialny rep. A nr (…).

h)Nabycie udziałów po 6/1536 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…) nabyły równe udziały po 6/1536 w prawie własności działki nr 8 na podstawie umowy sprzedaży z 3 września 2014 r. (akt notarialny rep. A nr …).

i)Nabycie udziałów po 333/184320 prawa własności przez (…) i (…)

(…) i (…)nabyły równe udziały po 333/184320 w prawie własności działki nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z 2 listopada 2015 r. (akt notarialny rep. A nr …).

7.Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, tj. działek nr: (…)?

Odpowiedź: Decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości.

8.  Czy sprzedawała Pani inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pani sprzedała i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pani ją nabyła? W jakim celu Pani ją nabyła?

b)w jaki sposób wykorzystywała ją Pani od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c)kiedy ją Pani sprzedała? Z jakiego powodu Pani ją sprzedała?

d)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie sprzedawał innych nieruchomości, niż te objęte złożonym wnioskiem.

9.  Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki), które zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości (działek), które zamierza sprzedać.

10.Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawca nie ma planów nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Jednakże Wnioskodawca nie wyklucza takiej możliwości w przyszłości, w zależności od różnych czynników, takich jak dostępność atrakcyjnych nieruchomości na rynku, swoje możliwości finansowe, warunki na rynku nieruchomości.

Pytania

1.  Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego?

2.  Czy przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej??

Pani stanowisko w sprawie

Ad. pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:.

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przypadku Wnioskodawcy należy uznać, że minął wskazany w ww. przepisie 5 letni okres, w którym sprzedaż podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodu ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Uzasadnienie:

Planowana sprzedaż, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Jak wskazano, Wnioskodawca nie wprowadził ww. praw do nieruchomości do żadnej działalności gospodarczej, a tym samym nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w ramach takiej działalności. Tym samym w analizowanym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W opinii Wnioskodawcy nie można w przedstawionym przypadku również stwierdzić, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałaby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że chce Pani dokonać sprzedaży udziałów we współwłasności oraz udziałów we władaniu działek nr: (…). Udziały w ww. nieruchomościach nabyła Pani w spadku po swojej zmarłej matce. Pani matka – (…) – zmarła (...) 2021 r. pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…). Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…)w równych udziałach wynoszących 1/3 części.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie korzystała i nie korzysta Pani z ww. nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie korzystała i nie korzysta z nich Pani dla swoich celów osobistych. Nie oddawała i nie oddaje Pani ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani żadnych działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość. Nie podzieliła Pani nieruchomości (działek). Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży, nie został ustalony na Pani wniosek. Decyzja o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości została podjęta z powodu znalezienia inwestora, który jest zainteresowany zbiorczym zakupem wszystkich nieruchomości. Wszystkie ww. nieruchomości są niezabudowane i zostaną sprzedane w ramach jednej transakcji (składającej się z jednej lub większej liczby umów) ze spółką z o.o., która chce nabyć ww. nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy i prowadzenia obiektu hotelowego. W ramach transakcji umowa sprzedaży zostanie poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, w ramach której strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej, określą jej warunki, a ponadto sprzedający: udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz udzielą kupującemu oraz osobom przez niego wskazanym, pełnomocnictwa z prawem substytucji do reprezentowania sprzedających przed: organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, instytucjami, strażami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną przez kupującego inwestycją, w tym zmierzających do uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym pozwolenia na budowę inwestycji. Na podstawie powyższych upoważnień kupujący będzie prowadził postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, a także wszelkie inne postępowania związane z procesem budowlanym. Nie sprzedawała Pani innych nieruchomości, niż te objęte złożonym wnioskiem oraz nie posiada Pani innych nieruchomości (działek), które zamierza sprzedać. Nie ma Pani również planów nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Jednakże nie wyklucza Pani takiej możliwości w przyszłości, w zależności od różnych czynników, takich jak dostępność atrakcyjnych nieruchomości na rynku, swoje możliwości finansowe, warunki na rynku nieruchomości.

Powzięła Pani wątpliwość, czy planowana przez Panią sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Pani wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży udziału w nieruchomościach będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działkach) odziedziczonych po Pani zmarłej matce to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem planowane przez Panią czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pani działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowych udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (spadek) i planowanej ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych udziałów w nieruchomościach do działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości będących przedmiotem wniosku, nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zatem pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca).

W myśl art. 10 ust. 7 cytowanej ustawy:

W świetle art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że

• 11 kwietnia 2021 r. zmarła Pani (…) pozostawiając po sobie spadkobierców w osobach męża (…) oraz dwóch córek: (…) oraz małoletniej córki (…).
• Zgodnie z protokołem dziedziczenia objętym aktem notarialnym z dnia 1 lutego 2022 r. sporządzonym przez notariusza zostali oni powołani do spadku po zmarłej (…) w równych udziałach wynoszących 1/3 części.
• Udziały w działkach nr: (…) Pani matka – (…)– nabyła w latach 2014 i 2015.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzam, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane zbycie udziałów w odziedziczonych nieruchomościach, nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu, gdyż zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkodawcę (Pani matkę).

W konsekwencji, nie wystąpi u Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności i współposiadaniu nieruchomości (działkach) będących przedmiotem wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja opiera się na opisie zdarzenia przyszłego, który przedstawiła Pani we wniosku. Nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście będą miały miejsce. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).