Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości 1 (nabytej w drodze kupna od osoby prawnej) oraz Nieruchomości 2 (nabytej w drodze darowizny).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 marca 2024 r. (wpływ 20 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Informacje ogólne 

Posiada Pani status polskiego rezydenta podatkowego, jest Pani właścicielką nieruchomości położonych w (…) i zamierza zbyć dwie z nich:

·nieruchomość gruntową składającą się z działek o numerach ewidencyjnych A, B i C, księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość 1”),

·nieruchomość gruntową na działce nr D, księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość 2”; łącznie z Nieruchomością 1 jako „Nieruchomości”).

Sprzeda Pani obie Nieruchomości (aczkolwiek w ramach osobnych transakcji i różnym nabywcom). W zakresie tych sprzedaży zamierza Pani działać jako osoba fizyczna w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Złożony wniosek o interpretację odnosi się do skutków sprzedaży Nieruchomości przez Panią na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.; dalej jako: „ustawa o PIT”).

Planuje Pani zbyć Nieruchomość 1 na rzecz (…) (dalej jako: „Nabywca”, a łącznie z Panią jako „Strony”). (…) 2023 r. został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której zbywca sprzeda Nabywcy wszystkie przysługujące jej na Nieruchomości 1 udziały, a Nabywca całą Nieruchomość 1 kupi. 

Planuje Pani również sprzedaż Nieruchomości 2, natomiast w tym zakresie nie zawarła Pani jeszcze żadnej umowy. 

Podjęła Pani decyzję o sprzedaży obu nieruchomości z przyczyn osobistych. 

Tytułem uzupełnienia pragnie Pani wskazać, że w 2006 r. założyła działalność gospodarczą, której przedmiotem były:

(…)

W żaden sposób nie wykorzystywała Pani nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku w prowadzonej działalności. Działalność ta zakończona została wykreśleniem (…) 2023 r. Przedmiotem tej działalności nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – ani faktycznym ani ewidencyjnym, na żadnym etapie. 

Ponadto (…) 2024 r. ponownie rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej, nie jest to jednak działalność związana w żadnym stopniu z handlem nieruchomościami, najmem nieruchomości itp., nie wykorzystuje Pani ani nie będzie wykorzystywała w tej działalności posiadanych dotychczas nieruchomości, w szczególności nie wprowadzi ich Pani do ewidencji środków trwałych. Przedmiot obecnie prowadzonej działalności to: (…).

Niezależnie od nieruchomości, które są przedmiotem transakcji objętej złożonym wnioskiem o wydanie interpretacji, posiada Pani inne nieruchomości, które nabyła w drodze umowy sprzedaży lub w drodze darowizny albo drogą spadkobrania. Żadna z tych nieruchomości nie została nabyta z zamiarem bezpośredniej odsprzedaży, stanowią one majątek osobisty. Obecnie nie planuje Pani zbywania innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.

Dotychczasowy status oraz działania związane z Nieruchomością 1

Nabyła Pani Nieruchomość 1 w 2005 r. od osoby prawnej, w ramach majątku osobistego (z prywatnych środków finansowych). Głównym przewidywanym celem było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, aczkolwiek Pani plany w momencie nabycia Nieruchomości 1 nie były sprecyzowane. Dopuszczała Pani też przykładowo przeznaczenie Nieruchomości na darowiznę bądź spadek dla dzieci. O tym, że nie posiadała Pani zamiaru odsprzedaży Nieruchomości świadczy niezbicie fakt, iż do dziś nie doszło do tej odsprzedaży (pomimo upływu 18 lat od momentu nabycia). Z uwagi na długoterminowość możliwych scenariuszy, zaletami nabycia Nieruchomości było niskie ryzyko utraty wartości na przestrzeni lat oraz brak ryzyka kradzieży. Z przekazania Nieruchomości dzieciom w spadku zrezygnowała Pani z uwagi na nabycie innej, bardziej ku temu odpowiedniej Nieruchomości (niebędącej przedmiotem złożonego wniosku). W tej sytuacji uznała Pani, że Nieruchomość 1 sprzeda, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczy na cele osobiste. Obecnie nie planuje Pani nabywania innych nieruchomości, a w szczególności nie planuje przeznaczać na ten cel środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1. 

Nieruchomość 1 jest niezabudowana, nie jest opłotowana (poza prowizorycznym opłotowaniem z jednej strony) i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, a ponadto ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta (…) z (…) 2020 r., zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej.  

Nie podejmowała Pani inicjatywy w celu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. W postępowaniu wszczętym przez UM (…) korzystała Pani jedynie z prawa do składania uwag. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która nastąpiła, nie skutkowała wobec Nieruchomości 1 zmianą przeznaczenia terenu.

Nie podejmowała Pani działań marketingowych (Nabywca sam zgłosił się do Pani), nie prowadziła Pani na nieruchomości żadnych inwestycji, nie wnioskowała Pani o warunki zabudowy ani też nie dokonywała żadnych przyłączeń mediów i nie podejmowała związanych z tym czynności. Nie dokonywała Pani też nakładów na nieruchomość ani nie wykonywała żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności w odniesieniu do Nieruchomości 1. 

Część Nieruchomości 1 była przedmiotem umowy nieodpłatnego użyczenia (na rzecz Pani syna) zawartej (…) 2023 r. i wypowiedzianej z końcem (…) 2023 r., a ponadto część była czasowo przedmiotem umowy najmu zawartej (…) 2019 r. (obejmowało to jedynie niewielki fragment Nieruchomości 1 przeznaczony pod baner reklamowy).  Pobierana niewielka opłata miała służyć pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości i prac porządkowych na działce, która z uwagi na położenie w centrum miasta i brak ogrodzenia była często zaśmiecana. Najem miał charakter prywatny i podlegał przy tym opodatkowaniu na gruncie VAT. Umowa najmu, o której mowa w zdaniu poprzednim została wypowiedziana (…) 2023 r. z uwagi na planowaną sprzedaż Nieruchomości 1. (…).

Jak zostało wskazane powyżej, planuje Pani zbyć Nieruchomość 1 na rzecz Nabywcy i podpisała z nim w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży. 

W podpisanym przez Strony akcie notarialnym m.in.:

1)ustalono, że Nabywca ma prawo przeprowadzić na własny koszt i ryzyko badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości (due dilligence);

2)zadeklarowała Pani, że będzie współpracować z Nabywcą w celu realizacji badania określonego powyżej, poprzez terminowe dostarczenie prawdziwych i kompletnych dokumentów wg przedstawionego Pani zapotrzebowania dot. dokumentów oraz ustalonego z Nabywcą harmonogramu, a także w razie potrzeby udzieli Nabywcy stosownych pełnomocnictw w celu dostępu do odpowiednich dokumentów z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów, z urzędu gminy. Zobowiązała się Pani również do udzielenia zgody Nabywcy i osobom przez niego wskazanym do wstępu na nieruchomości w celu oceny stanu faktycznego i technicznego oraz wykonania badań gruntów na koszt Nabywcy;

3)udzieliła Pani Nabywcy ograniczonego warunkami podpisanej umowy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej jako „prawo budowlane”) – wyłącznie dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, w szczególności również:

a)występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

b)składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

c)dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

Wedle Pani wiedzy, Nabywca zamierza nabyć również nieruchomości sąsiednie, a Pani działka stanowi ok. 10% nabywanych przez niego gruntów. Wszelkie plany związane z planowaną przez Nabywcę inwestycją dotyczą wyłącznie Nabywcy. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę ani wydanie pozwolenia na budowę nie stanowią warunku nabycia nieruchomości przez Nabywcę, a nadto do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca nie ma uprawnienia by prowadzić na niej jakiekolwiek prace budowlane lub przygotowawcze do inwestycji. Nabywca może jedynie na swój koszt przeprowadzić badanie gruntu. Nie jest Pani przez Nabywcę informowana o planowanym projekcie, nie bierze udziału w żadnych pracach dotyczących planowanej inwestycji ani w przygotowaniu jakichkolwiek dokumentów związanych z tym zamierzeniem. Pani obowiązki, jak podano powyżej sprowadzają się do umożliwienia Nabywcy zebrania pełnych informacji o stanie prawny technicznym i faktycznym nieruchomości w ramach badania due dilligence wykonywanego na zlecenie Nabywcy. Temu też ma służyć przekazanie ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podjęcie wszelkich działań związanych z planami Nabywcy zależy wyłącznie od Nabywcy. Nie ma Pani żadnych uprawnień by domagać się od Nabywcy ich realizacji. Oczekuje Pani tylko na informację, czy Nabywca ostatecznie zdecyduje się na zakup nieruchomości, gdyż Nabywca do dnia podpisania umowy sprzedaży zachowuje prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Dotychczasowy status oraz działania związane z Nieruchomością 2

Otrzymała Pani Nieruchomość 2 w drodze darowizny od swojego męża w roku 2007. 

Nieruchomość znajduje się na działce nr D, (...) w rejonie (…). Obszar ten nie jest objęty miejscowym planem gospodarowania przestrzennego.

Teren Nieruchomości 2 w żaden sposób nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. Podobnie jak przy Nieruchomości 1, w momencie nabycia Nieruchomości 2 nie posiadała Pani żadnych sprecyzowanych planów co do przeznaczenia Nieruchomości 2. 

Z uwagi na to, iż teren okoliczny zaczął być przeznaczany w coraz większym stopniu pod zabudowę mieszkaniową a nie był objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w 2018 r. wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości, w oparciu o powstającą zabudowę nieruchomości sąsiednich. Ostatecznie decyzja o warunkach zabudowy została wydana (…) 2019 r., wskazując przy tym rodzaj inwestycji „(…)”. Tym niemniej, nie doszło do realizacji żadnej inwestycji budowlanej, a jedynie ustalenia możliwego przeznaczenia nieruchomości. Nieruchomość nie została podzielona. Nie wystąpiła Pani o doprowadzenie mediów. Nie podejmowała Pani też żadnych działań o charakterze inwestycyjnym.

W okresie pandemii COVID-19 zaczęła Pani zastanawiać się nad możliwością sprzedaży nieruchomości. Zgłosiła Pani Nieruchomość 2 pośrednikowi, który umieścił ogłoszenie na ogólnodostępnych portalach internetowych, oferujących nieruchomości do sprzedaży. Oferta pojawiła się w 2020 r., ostatecznie nie doszło jednak do sprzedaży Nieruchomości 2. 

Obecnie jest Pani w kontakcie z podmiotem zainteresowanym nabyciem Nieruchomości 2 (który sam zgłosił się do Pani). Nie podpisała Pani przedwstępnej umowy sprzedaży dot. Nieruchomości 2, ale planuje ją sprzedać w bieżącym roku, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczy Pani na cele osobiste.

W przedstawionej sytuacji powzięła Pani wątpliwość, jakie będą konsekwencje planowanych transakcji na gruncie ustawy o PIT. 

W piśmie z 20 marca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odp. Tak, posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.W związku ze wskazaniem:

proszę wskazać, czy inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które Pani posiada przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odp. Nie, obecnie nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz nie przewiduje przeznaczenia ich do sprzedaży w przyszłości.

3.Czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pani sprzedała i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pani ją nabyła? W jakim celu Pani ją nabyła?

b)w jaki sposób wykorzystywała ją Pani od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c)kiedy ją Pani sprzedała? Z jakiego powodu Pani ją sprzedała?

d)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odp. Na przełomie lat 90-tych i 2000 nabyła Pani lokal mieszkalny (kawalerkę) z zamiarem zamieszkania w niej wraz z dzieckiem (wykorzystując do tego środki z zaciągniętego kredytu). Ostatecznie, na początku bieżącego tysiąclecia zdecydowała się Pani jednak kawalerkę sprzedać – przyczyną była zmiana planów życiowych. Do momentu sprzedaży zdążyła Pani lokal częściowo wyremontować i przez jakiś czas go wynajmowała. Żadnych innych nieruchomości Pani nie sprzedała.

4.Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Nie, nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

5.W opisie sprawy wskazano:

W związku z powyższym wskazała Pani sprzeczne informacje.

Wskazała Pani:

przy czym wcześniej wskazała Pani, że w podpisanym akcie notarialnym ustalono, że:

oraz

proszę jednoznacznie wskazać:

-na czyj koszt (Pani czy Nabywcy) może być/będzie przeprowadzone badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości;

-na czyj koszt (Pani czy Nabywcy) może być/będzie przeprowadzone badanie gruntu;

-na czyj koszt (Pani czy Nabywcy) odbywać się będzie wskazane przez Panią:

·występowanie do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

·składanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

·dokonywanie wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej?

Odp. W każdym przypadku – na koszt Nabywcy.

6.Czy przed sprzedażą Nieruchomości 2 opisanej we wniosku podjęła/podejmie Pani jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży nieruchomości, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży (np. działania reklamowe)?

Odp. Nie, nie podjęła Pani ani nie podejmie żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży nieruchomości, które wykraczałyby poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży.

7.Czy w celu sprzedaży Nieruchomości 2 podpisze Pani umowę przedwstępną z Kupującym? Jeżeli tak, proszę wskazać pod jakimi warunkami, zgodnie z ww. umową, dojdzie do jej sprzedaży?

Odp. Nie, nie planuje Pani podpisania umowy przedwstępnej z Kupującym. Dotychczas Kupujący również nie zgłosił takiej chęci.

8.Czy zamierza Pani udzielić przyszłemu nabywcy Nieruchomości 2 pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w sprawach dotyczących tej Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień, inne – jakie) oraz jakie czynności zostaną wykonane w ramach tego pełnomocnictwa.

Odp. Nie, nie zamierza Pani udzielić przyszłemu nabywcy Nieruchomości 2 pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących tej Nieruchomości.

Pytania

1.Czy w przedstawionych okolicznościach przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 będzie stanowić przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), czy też będzie to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (niepodlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT)?

2.Czy w przedstawionych okolicznościach przychód ze sprzedaży Nieruchomości 2 będzie stanowić przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), czy też będzie to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (niepodlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zarówno przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1, jak i przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 2, stanowić będą przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, niepodlegający opodatkowaniu z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Według art. 10 ust. 1 pkt 3, źródłem przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza. Definicję działalności gospodarczej ustawodawca zawarł natomiast w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – jest to działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wynika z powyższych przepisów, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek podatkowy w PIT. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest wówczas źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Istotne jest też, że zaliczenie do przychodów do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Zasadne jest zatem dokonanie w pierwszej kolejności analizy, czy dany przychód – w Pani przypadku, przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 – może być uznany za przychód z działalności gospodarczej.

Opierając się o przytoczoną definicję działalności gospodarczej, możliwe jest wskazanie konkretnych elementów składających się na to pojęcie. Są to: zarobkowy charakter działalności, wykonywanie jej w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzenie we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że jej celem jest przede wszystkim osiągnięcie zysku. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu (wskazano tak m.in. w interpretacji z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU).

Na pojęcie „zorganizowania” w rozumieniu powyższego przepisu składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP, z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB, czy też z 21 września 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP).

Z kolei prowadzenie działalności w sposób ciągły oznacza jej prowadzenie stale, a nie zaś wyłącznie okazjonalnie. Wiąże się ona z planowaniem i konsekwentną realizacją poszczególnych czynności. Co za tym idzie, chodzi o czynności wielokrotnie powtarzane, podejmowane w konkretnym celu. Takie powtarzalne czynności nie mają charakteru sporadycznego i niepowiązanego wzajemnie. 

Ponadto dane przychody nie mogą być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Jak wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży Nieruchomości powinien zostać zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, a zatem wymienionego we wskazanej wyżej grupie.

W kontekście handlu nieruchomościami, działalnością gospodarczą byłoby prowadzenie powiązanych ze sobą czynności polegających na:

·wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

·ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem prywatnym),

·wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym nieruchomości przygotowanych w ten sposób do zbycia oraz

·dokonywaniu związanych z tym transakcji w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r. o sygn. I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Powyższe zostało potwierdzone również w przywoływanej już interpretacji o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT. Podobny pogląd wyrażono m.in. w interpretacji z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU; w interpretacji z 21 września 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP z kolei stwierdzono: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Co za tym idzie – przy ocenie, czy planowane zbycie nieruchomości powinno zostać uznane za realizowane w ramach działalności gospodarczej konieczne jest zweryfikowanie, czy zamiarem Wnioskodawcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie trafnie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r. o sygn. II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. o sygn. II FSK 1987/11, czy też z 2 października 2013 r. o sygn. II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

W orzecznictwie uznaje się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie zostają spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.). O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r. o sygn. II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r. o sygn. II FSK 1892/16 oraz o sygn. II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach:

·z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU;

·z 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT;

·z 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS;

·z 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST;

·z 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS;

·z 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS;

·z 4 czerwca 2019 r. o sygn. 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

W Pani ocenie, sprzedaż obu Nieruchomości powinna zostać uznana za sprzedaż majątku prywatnego, niemieszącą się w definicji działalności gospodarczej. 

W pierwszej kolejności warto wskazać, iż obie nieruchomości nigdy nie stanowiły składniku majątku wykorzystywanego w Pani działalności gospodarczej. Nie są też spełnione omówione powyżej przesłanki odnoszące się do prowadzenia działalności gospodarczej.

Nie zajmuje się bowiem Pani (ani nigdy nie zajmowała) obrotem nieruchomościami. 

Zarobkowość przy planowanej sprzedaży Nieruchomości wystąpi w stopniu standardowym, charakterystycznym również dla wyprzedaży majątku prywatnego. Chęć osiągnięcia zysku oraz jego maksymalizacji jest w pełni normalnym zjawiskiem zarówno przy prowadzeniu działalności gospodarczej, jak i przy zarządzie mieniem prywatnym. Przedstawione okoliczności w żadnym stopniu nie pozwalają na uznanie, że Pani w jakikolwiek sposób przekracza standardy zarządu swoim prywatnym mieniem. 

Odnośnie do zorganizowania zauważyć trzeba, iż nie podejmuje Pani szeregu uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym. Pani działania są prowadzone incydentalnie, w miarę potrzeb oraz rozważanych (i zmieniających się) planów co do obu Nieruchomości. Sporadycznie korzysta Pani z pomocy podmiotów profesjonalnych (pośredników nieruchomości), jednak jest to w pełni standardowe zachowanie przy sprzedaży prywatnych nieruchomości (świadczące wręcz o tym, że nie posiada Pani zasobów charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie obracających nieruchomościami). 

W odniesieniu do Nieruchomości 1 warto zauważyć, że nie podejmowała Pani działań marketingowych (Nabywca zgłosił się sam), nie prowadziła Pani na nieruchomości żadnych inwestycji, nie wnioskowała Pani o warunki zabudowy ani też nie dokonywała żadnych przyłączeń mediów i nie podejmowała związanych z tym czynności. Nie dokonywała Pani też nakładów na nieruchomość ani nie wykonywała żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności.

Zdecydowanie w przedstawionych okolicznościach brak jest również po Pani stronie ciągłości. Wszelkie działania związane z Nieruchomościami podejmuje Pani okazjonalnie i sporadycznie. Brak jest po Pani stronie zachowań będących przejawem planowania i konsekwentnej realizacji szeregu czynności, co charakterystyczne jest dla działalności gospodarczej. Pomiędzy poszczególnymi czynnościami podejmowanymi przez Panią zachodziły nieraz wieloletnie okresy czasu (w kontekście Nieruchomości 1 – od jej zakupu do sprzedaży minie prawdopodobnie blisko 20 lat). Nie ma Pani też zamiaru kontynuowania takich działań w przyszłości. Nawet działania pozornie profesjonalne (jak otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy) miało jedynie okazjonalny charakter. 

Powyższe stanowi niezbycie, że sprzedając obie Nieruchomości nie będzie działała Pani jak podmiot profesjonalny, prowadzący działalność gospodarczą, lecz że będzie jedynie realizowała w ten sposób prawo do dysponowania majątkiem prywatnym. 

Warto też zwrócić uwagę, iż o ile Nieruchomość 1 została nabyta przez Panią drogą kupna, to własność Nieruchomości 2 przeszła na Panią dzięki darowiźnie otrzymanej od męża. Sprawia to, iż w tym przypadku nie sposób powiedzieć, by Pani działania miały charakter zarobkowy. Potwierdzone to zostało np. w interpretacji z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP: „W analizowanej sytuacji nie sposób mówić o zarobkowym celu Pani działań czy też jakimkolwiek ponoszonym przez Panią ryzyku. Sprzedaż Nieruchomości otrzymanej w darowiźnie nie wiąże się bowiem z jakimkolwiek ryzykiem gospodarczym. Nie sposób również analizować faktu otrzymania darowizny od rodziców (przekazania majątku rodzinnego z inicjatywy rodziców) pod kątem działalności o celu zarobkowym (uznać za taką działalność sprzedaż po 8 latach takiej nieruchomości). W analizowanej sytuacji nie zostały również spełnione inne przesłanki do uznania, że prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży działek. W szczególności nie sposób zatem uznać, że prowadzi działalność handlową. Ta polega bowiem na kupowaniu towarów w celu ich sprzedaży po wyższej cenie.

Już sposób nabycia Nieruchomości przez Panią wskazuje, że nie była to działalność handlowa. Inicjatywa przekazania Nieruchomości nastąpiła bowiem z inicjatywy Pani rodziców, którzy wyrazili wolę przekazania rodzinnego majątku. Potwierdza to również długi okres od nabycia Nieruchomości (które nie nastąpiło z Pani inicjatywy) a sprzedażą Nieruchomości. Gdyby działała Pani w sposób zorganizowany i ciągły, to wcześniej podejmowałaby szersze działania zmierzające do skutecznej sprzedaży Nieruchomości (tymczasem Pani działania były ograniczone do znalezienia kupca nieruchomości poprzez Internet)”.

Podobnie konsekwencje podatkowe ujmowane były przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie np. w interpretacjach: z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB, czy też z 27 maja 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC.

Na zakończenie pragnie Pani wskazać, iż opodatkowanie prywatnej sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT (nie zaś art. 10 ust. 1 pkt 3) było wielokrotnie potwierdzane w obejmujących różne sytuacje interpretacjach podatkowych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w:

·interpretacji z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU;

·interpretacji z 11 października 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.472.2023.2.AWO;

·interpretacji z 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT;

·interpretacji z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP;

·interpretacji z 24 maja 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.169.2023.2.DP;

·interpretacji z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB;

·interpretacji z 20 października 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.707.2022.4.ID;

·interpretacji z 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS;

·interpretacji z 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST;

·interpretacji z 27 maja 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC;

·interpretacji z 3 marca 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.584.2019.1.EC;

·interpretacji z 8 lipca 2021 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.430.2021.2.KF;

·interpretacji z 12 maja 2020 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.372.2020.1.KB;

·interpretacji z 30 sierpnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3;

·interpretacji z 26 maja 2017 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.17.2017.1.EC.

Odrzuciwszy przyporządkowanie przychodów z potencjalnej sprzedaży Nieruchomości do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 stwierdzić należy, że przychody te nie będą podlegać opodatkowaniu z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a. Jak wynika bowiem z tego przepisu, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości – ale z zastrzeżeniem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. 

Jak natomiast wskazano, nabycie Nieruchomości 1 nastąpiło w 2005 r. (drogą kupna), zaś Nieruchomości 2 nastąpiło w 2007 r. (drogą darowizny od męża). W obu przypadkach upłynęło więc znacznie więcej, niż wskazane w przytoczonym powyżej przepisie 5 lat. Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a nie daje zatem podstaw do stwierdzenia opodatkowania w przedstawionej sytuacji. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2006 r. założyła Pani działalność gospodarczą, która zakończona została wykreśleniem (…) 2023 r. Przedmiotem tej działalności nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – ani faktycznym ani ewidencyjnym, na żadnym etapie. Ponadto (…) 2024 r. ponownie rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej, nie jest to jednak działalność związana w żadnym stopniu z handlem nieruchomościami, najmem nieruchomości itp. Zamierza Pani zbyć Nieruchomość 1 (nieruchomość gruntową składającą się z działek o numerach ewidencyjnych A, B i C) oraz Nieruchomość 2 (nieruchomość gruntową na działce nr D). Nie wykorzystuje Pani ani nie będzie wykorzystywała w działalności gospodarczej posiadanych dotychczas nieruchomości, w szczególności nie wprowadzi ich Pani do ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość 1 nabyła Pani w 2005 r. od osoby prawnej, w ramach majątku osobistego (z prywatnych środków finansowych). Głównym przewidywanym celem było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość 1 jest niezabudowana, nie jest opłotowana (poza prowizorycznym opłotowaniem z jednej strony) i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, a ponadto ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Nie podejmowała Pani inicjatywy w celu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Nie podejmowała Pani działań marketingowych (Nabywca sam zgłosił się do Pani). Nie prowadziła Pani na nieruchomości żadnych inwestycji, nie wnioskowała Pani o warunki zabudowy ani nie dokonywała żadnych przyłączeń mediów i nie podejmowała związanych z tym czynności. Nie dokonywała Pani nakładów na nieruchomość ani nie wykonywała żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności w odniesieniu do Nieruchomości 1. Część Nieruchomości 1 była przedmiotem umowy nieodpłatnego użyczenia (na rzecz Pani syna) zawartej od (…) 2023 r. i wypowiedzianej z końcem (…) 2023 r. Ponadto część Nieruchomości 1 była czasowo przedmiotem umowy najmu (niewielki fragment przeznaczony pod baner reklamowy) zawartej (…) 2019 r. i wypowiedzianej (…) 2023 r. Pobierała Pani niewielką opłatę, która miała służyć pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości i prac porządkowych na działce. Planuje Pani zbyć Nieruchomość 1 na rzecz Nabywcy, z którym podpisała Pani w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży. Udzieliła Pani także Nabywcy w ramach umowy przedwstępnej prawo do dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane wyłącznie dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę, w szczególności: występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych; składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa; dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Jednakże wszelkie opłaty związane z powyższymi czynnościami ponosi/będzie ponosił Nabywca. Teren Nieruchomości 1 w żaden sposób nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej.

Natomiast Nieruchomość 2 otrzymała Pani w drodze darowizny od swojego męża w roku 2007. Nieruchomość ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Teren Nieruchomości 2 w żaden sposób nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. W 2018 r. wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości, w oparciu o powstającą zabudowę nieruchomości sąsiednich. Ostatecznie decyzja o warunkach zabudowy została wydana (…) 2019 r. Nie doszło do realizacji żadnej inwestycji budowlanej, a jedynie ustalenia możliwego przeznaczenia nieruchomości. Nieruchomość nie została podzielona. Nie wystąpiła Pani o doprowadzenie mediów. Nie podejmowała Pani żadnych działań o charakterze inwestycyjnym. Zgłosiła Pani Nieruchomość 2 pośrednikowi, który umieścił ogłoszenie na ogólnodostępnych portalach internetowych, oferujących nieruchomości do sprzedaży. Oferta pojawiła się w 2020 r., ostatecznie jednak nie doszło do sprzedaży Nieruchomości 2. Podmiot zainteresowany nabyciem Nieruchomości 2 sam zgłosił się do Pani. Nie podpisała Pani przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej Nieruchomości 2. Nie zamierza Pani udzielić przyszłemu nabywcy Nieruchomości 2 pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących tej Nieruchomości.

Obecnie nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz nie przewiduje Pani przeznaczenia ich do sprzedaży w przyszłości. Nie zamierza Pani również nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Panią czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia (2005 r. oraz 2007 r.), sposób i cel nabycia tych Nieruchomości (Nieruchomość 1 nabyta od osoby prawnej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, Nieruchomość 2 nabyta w drodze darowizny), przyczyny osobiste powodujące podjęcie decyzji sprzedaży Nieruchomości, a także fakt, że Nieruchomości te nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, jak i nigdy nie prowadziła Pani działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego działania związanego z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi.

Co prawda w zakresie Nieruchomości 1 podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży oraz udzieliła Pani w ramach tej umowy Nabywcy prawo do dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane wyłącznie dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę, w szczególności: występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych; składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa; dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Ale wszelkie opłaty związane z powyższymi czynnościami ponosi/będzie ponosił Nabywca. Nabywca podjął/podejmie wszelkie powyższe czynności w zakresie uzyskania na swój koszt zezwoleń/pozwoleń i innych dokumentów niezbędnych dla realizacji celu jakiemu ma służyć inwestycja. Jednakże czynności te zostały/zostaną przez Nabywcę podjęte w celu przygotowania Nieruchomości 1 do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany Nabywca a nie Pani, zatem nie uzyska Pani z tego tytułu żadnych korzyści.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Panią nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, jak i ich planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Zatem Pani działania należy wpisać w właściwy zarząd własnym sprawami majątkowymi i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku Nieruchomości (Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, całokształt wykonywanych przez Panią czynności mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi. Nie prowadziła Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pani działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Powstanie ewentualnego źródła przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 należy zatem rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie wskazała Pani, że Nieruchomość 1 nabyła Pani od osoby prawnej w 2005 r. Natomiast Nieruchomość 2 otrzymała Pani w drodze darowizny od swojego męża w roku 2007. Planuje Pani zbyć Nieruchomość 1 na rzecz Nabywcy, z którym podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz planuje Pani sprzedać Nieruchomość 2 podmiotowi zainteresowanemu, który sam się do Pani zgłosił.

Powyższe powoduje, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął, a to oznacza, że obowiązek podatkowy po Pani stronie z tytułu zbycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wskazanych w opisie nie powstanie.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, w związku z tym, iż planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, a więc nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu (źródła).

Jednocześnie, planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem nie będzie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).