Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca w 2005 r. otrzymał od rodziców w ramach umowy darowizny gospodarstwo rolne o łącznym obszarze 7,52 ha, składające się z działek o numerach ewidencyjnych 1(…), 2(…), (…),  i (…), położone w miejscowości (…), woj (…), powiat (…) i stanowiące grunty orne, użytki rolne - zabudowane, pastwiska, łąki i lasy klasy IVa, IVb, V i VI. Niniejsza umowa darowizny została zawarta w celu zaprzestania działalności rolniczej, w związku z uzyskaniem przez matkę Wnioskodawcy renty inwalidzkiej. Działka nr 1 jest zabudowana domem mieszkalnym wybudowanym w 1975 r. o pow. około 150 m² i budynkami gospodarczymi. Wnioskodawca oprócz prowadzenia gospodarstwa rolnego zatrudniony jest na umowę o pracę. Ww. gospodarstwo rolne stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Nieruchomość nie została też nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży. Wnioskodawca wraz z rodziną zamieszkuje na ww. nieruchomości, od lat uprawia zboże: owies, żyto, jęczmień, pszenicę. Działki nie były też i nie są przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na nich ustanowiona służebność przesyłu. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, a na działkach nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan. Nie były też względem działek ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające ich wartość. W związku z prężnie rozwijającą się wsią wokół gospodarstwa oraz powstawaniem osiedli mieszkaniowych w najbliższej okolicy, Wnioskodawca wspólnie z żoną w ostatnim czasie podjęli decyzję o podziale działki nr 2, o pow. 1 4813 ha, na 13 działek i zbyciu kilku nowo wydzielonych działek. Decyzja o sprzedaży kilku działek wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dzieci Wnioskodawcy, a ponadto Wnioskodawca środki ze sprzedaży działek zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na kapitalny remont domu i budynków gospodarczych, w którym zamieszkuje. Ponadto, decyzję podjęto również pod wpływem zmieniających się warunków w okolicy. Sąsiednie działki zostały przez ich właścicieli podzielone i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a prowadzenia działalności rolniczej w okolicy osiedla mieszkalnego może być uciążliwa dla jego mieszkańców, z uwagi na intensywne zapachy związane z nawożeniem terenu nawozami naturalnymi, immisje pyłów, hałas maszyn rolniczych i owady. Do chwili obecnej, czynności Wnioskodawcy ograniczyły się jedynie do uzyskania warunków zabudowy i do podziału działki nr 2. W związku z podjętą decyzją o sprzedaży działki nr 2, Wnioskodawca wystąpił do Wójta Gminy (…) o podział działki nr 2 na trzynaście mniejszych działek. Decyzją Wójta Gminy (…) z 3 stycznia 2024 r., nr (…), zatwierdzono podział nieruchomości (działki). Działka nr 2 położona jest na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowo zaprojektowana działka nr 2/7(...) oraz ogólnodostępna droga wewnętrzna, będąca we władaniu gminy (…), zapewniła wydzielonym działkom dostęp do drogi publicznej - powiatowej nr (…). Wokół nowo wydzielonych działek znajduje się teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Decyzją z 17 maja 2023 r., nr (…), Wójt Gminy (…) dla działki o numerze ewid. nr 2 ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowy dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowy drogi wewnętrznej dojazdowej.

Wnioskodawca nie sprzedał żadnej z działek, nie zawarł również żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży, nie zawarł również żadnej umowy dotyczącej pośrednictwa w sprzedaży ww. nieruchomości, nie udzielił również pełnomocnictwa do dokonania jakichkolwiek czynności związanych z ww. podzieloną nieruchomością. Wnioskodawca nie zamierza zawrzeć żadnej umowy w zakresie poszukiwania nabywców działek. Znalezienie nabywców odbędzie się na własną rękę (ewentualne ogłoszenie w prasie lokalnej), bez udziału biura pośrednictwa nieruchomości. Z potencjalnym nabywcą nie będzie sporządzana umowa przedwstępna. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą przez Wnioskodawcę oddawane w dzierżawę ani najem (np. w celu uzyskania przez nabywcę pozwoleń, uzbrojenia itp.). Ponadto, Wnioskodawca nie będzie podejmować żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek przed sprzedażą. Nie będzie On udzielał nabywcom pełnomocnictwa do podejmowania żadnych czynności względem działek w jego imieniu w okresie przed sprzedażą. Gdyby nie konieczność posiadania środków finansowych na wyremontowanie domu, w którym zamieszkuje wspólnie z rodziną, to obecnie Wnioskodawca nie rozważałby sprzedaży działek z rodzinnego majątku. Kilka działek położonych obok siebie Wnioskodawca zamierza podarować dzieciom na własne cele mieszkaniowe. Pozostałą kwotę ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na inne cele niż mieszkaniowe, tj. kapitalny remont budynku gospodarczego oraz np. zakup sprzętu rolniczego lub samochodu lub innych celów i potrzeb rodziny.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że nie podjął i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek, a także nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż działek będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Działki stanowią w całości majątek prywatny i osobisty Wnioskodawcy. Działka nr 2 nie była nabyta z przeznaczeniem na cele prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolnika ryczałtowego i tego rodzaju działalność nie była prowadzona na działce. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Przez cały czas działka była wykorzystywana dla Wnioskodawcy i jego rodziny do celów prywatnych Działka ani jej części nie były przedmiotem dzierżawy, czy najmu na rzecz osób trzecich. Sprzedaż wydzielonych działek dokonywana jest w związku z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb rodziny i gospodarstwa. W celu dokonania sprzedaży wydzielonych działek, Wnioskodawca nie uzbrajał terenu w żadne media (prąd, gaz, woda itp.) i nie ponosił nakładów na ulepszenie terenu działki, ponadto co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie zawierać umów przedwstępnych i nie będzie też udzielać pełnomocnictwa do wykonywania w imieniu nabywców żadnych czynności, ani uzyskiwania zezwoleń. Sposób dokonania sprzedaży jest więc charakterystyczny dla rozporządzania majątkiem osobistym. W przeszłości Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych sprzedaży, które miałyby wskazywać na prowadzenie przez Niego działalności gospodarczej, a pozostałe działki stanowiące gospodarstwo rolne nie będą przedmiotem odsprzedaży i nadal będą wykorzystywane tak jak dotychczas, tj. uprawa zbóż.

Jedyną czynnością, działaniem jakie podjął Wnioskodawca, było wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości i wydzielenie działek. Zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem prezentowanym przez Dyrektora KIS, samo tylko uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi o zawodowej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 września 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.292.2019.2.SS).

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.  o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje  w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9. Wnioskodawca wskazuje, że definicja zawarta w tym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.  Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że gospodarstwo Wnioskodawca nabył  w darowiźnie w 2005 r., a podejmowane przez Niego czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się  w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.  Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane  z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt czynności, a w szczególności zakres  i cel działania Wnioskodawcy, sposób wykorzystywania opisanej nieruchomości w czasie posiadania (działalność rolnicza), sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, przychody z planowanej przez Niego sprzedaży działek nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, z uwagi na to, że sprzedaż działek będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, sprzedaż ta nie będzie również skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Jednocześnie wskazuję, że aktualny tekst jednolity ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa.  Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym, niniejsza interpretacja dotyczy Pana, jako osoby Zainteresowanej, natomiast nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.