Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił Pan wniosek – na wezwanie organu – 22 marca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada udział wynoszący 11/20 części we współwłasności nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej pod nr 111/111/1 stanowiącej działkę o numerze 1 położoną w Y w obrębie (...) przy ulicy A1, zabudowaną budynkiem mieszkalnym do remontu o powierzchni zabudowy (...) m².

Całe swoje udziały w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości, a uprzednio w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie własności budynku, Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia po swojej matce A.A zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w Y (...) z (...) 1983 r., w drodze zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności zgodnie z postanowieniem (...) z (...) 1992 r., a ponadto w drodze darowizny objętej aktem Rep. A (...) z (...) 1993 r.

Pozostałe 9/20 udziałów w wyżej opisanej nieruchomości nabyła siostra Wnioskodawcy B.A w drodze dziedziczenia po matce A.A zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w Y (...) z (...) 1983 r. w drodze zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności zgodnie z postanowieniem (...) z (...) 1992 r.

Wnioskodawca otrzymał zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Y z dnia (...) 2023 r., w którym stwierdzono brak zobowiązań podatkowych Wnioskodawcy z tytułu podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia. Za datę nabycia spadku po matce, w tym opisanej wyżej nieruchomości, w zaświadczeniu przyjęto datę postanowienia Sądu Rejonowego w Y (...) z (...) 1983 r.

Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana przez współwłaścicieli na cele mieszkaniowe i nie ma związku z działalnością gospodarczą.

W 2024 r. Wnioskodawca zamierza wraz z siostrą złożyć do Sądu Rejonowego w Y wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1, położonej w Y w obrębie (...) przy ulicy A1 o łącznej powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy w Y (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze 111/111/1, poprzez dokonanie podziału fizycznego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w sposób odpowiadający wielkości oraz wartości udziałów we współwłasności w taki sposób, że:

–C.A - posiadający aktualnie udział 11/20 w nieruchomości 111/111/1 stanowiącej działkę o numerze 1, położonej w Y w obrębie (...) przy ulicy A1 otrzyma w całości, po podziale, niezabudowaną działkę o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha oraz należność od B.A w kwocie (...) zł ze spłatą w terminie do (...) 2027 r.

–B.A - posiadająca aktualnie udział 9/20 w nieruchomości 111/111/1 stanowiącej działkę o numerze 1, położonej w Y w obrębie (...) przy ulicy A1 otrzyma w całości, po podziale, działkę o numerze 1/1 o powierzchni (...) ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym, rok budowy 1959, o powierzchni zabudowy (...) m² w stanie do remontu. Dodatkowo B.A zobowiązuje się do spłaty kwoty (...) zł na rzecz C.A w terminie do (...) 2027 r.

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności i zatwierdzeniu powyżej opisanego podziału Wnioskodawca C.A zamierza dokonać sprzedaży działki o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha, która ma stanowić jego wyłączną własność po zniesieniu współwłasności i dokonaniu podziału nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku

Matka Wnioskodawcy zmarła (...) 1982 r. Matka Wnioskodawcy nabyła prawo do użytkowania przedmiotowej nieruchomości w (...) 1959 r. W drodze dziedziczenia po matce Wnioskodawca nabył 33% udziałów w przedmiotowej nieruchomości (postanowienie dotyczące dziedziczenia po matce wydane przez Sąd Rejonowy w Y (...) z dnia (...) 1986 r.).

Zniesienie współużytkowania wieczystego i współwłasności zgodnie z postanowieniem (...) z dnia (...) 1992 r. nie było działem spadku po matce. W wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności Wnioskodawca uzyskał 50% udział w przedmiotowej nieruchomości. Zniesienie współużytkowania wieczystego i współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

W dniu (...) 1993 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udziały w ww. nieruchomości w wysokości 5%. Od dnia (...) 1993 r. udziały Wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości wynoszą 55% (11/20 części nieruchomości).

Data przekształcenia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w prawo własności to (...) 1998 r.

Wartość działki, która stanie się wyłączną własnością Wnioskodawcy będzie niższa niż wartość Jego udziału w przedmiotowej nieruchomości. Wartość spłaty uzyskanej od siostry (...) zł ma stanowić spłatę różnicy pomiędzy wartością udziału Wnioskodawcy a wartością działki, która ma stać się Jego wyłączną własnością.

Pytanie

Czy z tytułu odpłatnego zbycia działki o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha, po uzyskaniu przez Wnioskodawcę w 2024 r. postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności i zatwierdzeniu wyżej opisanego podziału nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.; dalej „u.p.d.o.f.”)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie działki o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha, po uzyskaniu w 2024 r. postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności i zatwierdzeniu przez sąd podziału nieruchomości wspólnej w ten sposób, że C.A - posiadający aktualnie udział 11/20 w nieruchomości 111/111/1 stanowiącej działkę o numerze 1, położonej w Y otrzyma w całości po podziale niezabudowaną działkę o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha oraz należność od B.A w kwocie (...) zł ze spłatą w terminie do (...) 2027 r., będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z powodu przekroczenia 5-letniego okresu od nabycia działki, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przywołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniem. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W wyniku planowanego zniesienia współwłasności w nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1, położonej w Y w obrębie (...) przy ulicy A1 o łącznej powierzchni (...) m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², rok budowy 1959, w stanie do remontu, poprzez opisany powyżej podział nieruchomości nie zwiększy się wartość praw majątkowych Wnioskodawcy.

W związku z powyższym nie wystąpi u Wnioskodawcy obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą działki o numerze 1/2 o powierzchni (...) ha, po uzyskaniu w 2024 r. postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pan z siostrą dokonać zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości i następnie dokonać sprzedaży swojej działki. Zaznaczył Pan, że wartość działki, która stanie się wyłącznie Pana własnością będzie niższa niż wartość Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości. Wartość spłaty uzyskanej od siostry ma stanowić spłatę różnicy pomiędzy wartością Pana udziału we wspólnej nieruchomości a wartością działki, która ma stać się Pana wyłączną własnością.

Stosownie do treści art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem w myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w majątku wspólnym.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub praw majątkowych tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej lub prawach i odbyło się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość/prawo majątkowe, które przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działki otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu. Nie będzie Pan zatem zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).