Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 18 marca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprawa dotyczy odpłatnego zbycia działki rolnej na rzecz Gminy. Działka, o której mowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod budowę drogi publicznej. W związku z tym, że Pana prawa w stosunku do tej nieruchomości są ograniczone, wystąpił Pan z zapytaniem do Urzędu Gminy o odkupienie działki. Wójt Gminy w grudniu 2023 r. zadeklarował, że działka zostanie odkupiona w pierwszym kwartale 2024 r.

Ww. nieruchomość nabył Pan wraz z żoną w drodze darowizny w formie aktu notarialnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nieruchomość nabyta w darowiźnie znajduje się w miejscowości (...), gmina (…), powiat (…), nr działki (…), o powierzchni 5 200 m². Nieruchomość w drodze darowizny otrzymał Pan wraz z żoną od wujka (brata mamy) w dniu 17 grudnia 2020 r. Nieruchomość stanowi majątek wspólny Pana i żony.

Na pytanie organu o treści: „(...) która Gmina odkupi od Pana nieruchomość i na podstawie jakich przepisów zostanie zawarta umowa? Czy zakup przez Gminę od Pana i żony działki nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie w związku z zawartym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczeniem działki pod drogę publiczną? Czy stroną tej umowę będzie Pan wraz z żoną?”, wskazał Pan: „nieruchomość odkupi Gmina w (…), powiat (…), województwo (…) w formie aktu notarialnego. Zakup nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie z związku z zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną”. Stroną umowy sprzedaży będzie Pan wraz z żoną.

Pytanie

Czy może Pan skorzystać ze zwolnienia podatkowego (z podatku dochodowego od osób fizycznych, z tytułu sprzedaży), określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lutego 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), z którego wynika, że wolne od podatku są przychody uzyskane:

• z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ), lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie,
• z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że powołując się na przytoczone przepisy prawa podatkowego, może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, dotyczącego zbycia odpłatnie działki rolnej Gminie.

Pana stanowisko opiera się na tym, że:

• nieruchomość, o której mowa, zostanie zbyta po okresie 2 lat od nabycia,
• nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, a więc nie występuje sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie o co najmniej 50% niższa od ceny zbycia.

Skoro nie można ustalić ceny nabycia nieruchomości, to nie zostanie spełniony warunek wyłączający możliwość zwolnienia, a w konsekwencji, można skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Wskazuje Pan na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 listopada 2017 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.301.2017.1.MP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że nieruchomość, tj. działkę nr (...), położoną w miejscowości (…), gmina (…), nabył Pan wraz z żoną w drodze darowizny od wujka w dniu 17 grudnia 2020 r. Nieruchomość stanowi majątek wspólny Pana i żony.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

W konsekwencji, planowane w 2024 r. odpłatne zbycie nieruchomości (działki nr (…)), nabytej w drodze darowizny w 2020 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc uzyskany z ww. odpłatnego zbycia przychód podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w tej ustawie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie natomiast z art. 112 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 114 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego stosownie do art. 114 ust. 1 cyt. ustawy, powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Z powyższego wynika zatem, że stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest odpłatne zbycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej na cele uzasadniające wywłaszczenie, jednakże aktywność w tej kwestii leży po stronie organu, gdyż to organ jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań, zanim dokona przymusowego wywłaszczenia. Przychody otrzymane z tego tytułu – podobnie jak w przypadku odszkodowania za wywłaszczenie – są zwolnione od podatku dochodowego. Rokowania celem zawarcia umowy odpłatnego zbycia są prowadzone przed podjęciem decyzji o wywłaszczeniu, a taka decyzja należy do organu. W przypadku wywłaszczenia organ wypłaca odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa własności do nieruchomości, natomiast w razie sprzedaży – cenę.

Z treści Pana wniosku wynika, że sprawa dotyczy odpłatnego zbycia na rzecz Gminy działki rolnej nr (...), tj. działki, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod budowę drogi publicznej. Wójt Gminy zadeklarował, że działka zostanie odkupiona w pierwszym kwartale 2024 r. Przedmiotową nieruchomość odkupi Gmina w (…), powiat (…), województwo (…) - zakup nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie z związku z zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem pod drogę publiczną. Nieruchomość odkupi Gmina i zakup nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Jednak, aby skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele publiczne.

Z analizy tego przepisu wynika bowiem, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

-nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,

-cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Wobec powyższego, zwolnienie nie będzie przysługiwać, gdy powyższe warunki dotyczące okresu sprzedaży (wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnego zbycia) oraz ceny nabycia, będą spełnione łącznie. W przypadku, gdy spełniony będzie tylko jeden z nich (albo nie będzie spełniony żaden z nich), wówczas zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwać.

W przedstawionej sprawie nabycie prawa własności nieruchomości (działki nr (...) nastąpiło w drodze umowy darowizny, a więc jej nabycie miało charakter nieodpłatny. Zatem, nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości była o co najmniej 50% niższa od wysokości ceny zbycia, bowiem w ogóle nie wystąpiła cena nabycia. Tym samym, skoro nie można ustalić ceny nabycia nieruchomości, to nie został spełniony warunek wyłączający możliwość zastosowania przedmiotowego zwolnienia, w konsekwencji będzie Panu przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie we wniosku wskazał Pan, że nieruchomość odkupi Gmina i zakup nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie w związku z zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem pod drogę publiczną.

Reasumując, planowana w 2024 r. sprzedaż nieruchomości (działki nr (...)) na rzecz Gminy, nabytej w 2020 r. w drodze darowizny – na cele uzasadniające wywłaszczenie – stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednakże, na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami - kwota uzyskana ze sprzedaży jest wolna od podatku dochodowego, w konsekwencji czego, z ww. tytułu na Panu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej :

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).